案例分析-恒大名都.ppt

案例分析 恒大名都 杜周其13级土管2班20130607310057 区域概况 城南 城南新区 城市副中心 盐城未来的心脏 西环路及世纪大道是盐城市城西南片区的主动脉之一 盐城市新的市政府在世纪大道上 随着相关市政配套 大型建材卖场及相关金融机构的进一步迁入 为城西南新区也带了日新月异的变化 随着市政府的南迁 城市发展重心将向南倾斜 城西南板块将逐步成为盐城市政务专属的城市副中心 短短几年 一系列地产项目迅速崛起 城中板块的繁华正在被整体往西南转移 形成 宜居宜业 的格局 从此由 旧城时代 迈向新的 城南时代 区域整体规划 城南 1 功能定位城南新区的功能定位是未来市级商业文化中心 科教创业基地 旅游集散中心以及新型生态居住区 盐城正全力打造一个生态之城 科技之城 节能之城和宜居之城 2 规划重点a 构筑盐城市新的中央商务区 CBD b 构筑盐城市生态游憩商业区 RBD c 建设一个设施配套 功能齐全 创业宜居的新城区 3 总体布局东至解放南路 西至西环路 南至徐淮盐高速 北至盐渎路 面积10平方公里 项目总投资约100亿元 是全市重点发展的服务业集聚区 a 城南新区在空间结构布局上采用 一城 三园 四组团 b 一城 即科教城 三园 即职业教育园 创新孵化园 创新产业园c 四组团 即新材料产业组团 数字出版产业组团 智慧产业组团 科教服务产业组团 d 重点发展数字出版 智慧产业 新材料 有机光电 科教服务业等4大主导产业 区域整体规划 城南 恒大名都项目基本简介 恒大名都项目区位简析 1 项目周边为城市主要干线 交通线路流畅 便于到达 2 项目所处的城南新区 是盐城主要的发展方向 周边公建配套设施日益完善 3 随着市政府的南迁 城市发展重心将向南倾斜 城南片区已成为中高端收入人群生活的聚集地 4 随着城南片区发展步伐的加快 区域大环境的不断改善 将吸引更多高质素的社会各界人士到本区域居住 将为本项目的商业带来较优质的消费人流 项目特有资源 9000 中央大湖景观 欧陆皇家园林 中央大湖景观 9A精装 6 5万平米皇家园林 9A级精装 独树一帜 项目交通资源 完善的交通体系 实现不同消费群体的可达导入 空港 江苏第二个开通国际航线的盐城南洋国际机场 2010年吞吐量预计达20万人次 间接为本案提供可观的实力消费群 本案距其45分钟车程 大交通 开发大道直接贯通城西干道和开放大道 G204 通达盐徐高速 宁靖盐高速 沿海高速 盐城纳入上海2小时经济圈 市内公交 1路 20路 33路 206路 208路 B支4号线 5号线可以直接贯通铜马广场 东进路 内港湖三大商圈 实现各商圈的人流互导 本案距市中心仅10分钟车程 项目规模 区域规划 文化休闲 开发优势 湖景资源 本案73万平米 高端居住品质 全市政治 经济 文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心 重点打造的城市形象展示区 政府给力 9000平米中央大湖 市区罕见新区稀有 文化艺术中心 广电塔等多个标志性建筑和景点 民心舆论所向 人气引爆点 聚客拢气 恒大品牌 丰富开发经验实现精品打造政府大力支持 项目自身资源梳理 项目swot分析 恒大名都项目位置及周边配套 规划设计 总体布局 总体布局 本案沿两大景观湖呈 兵营 行列式布局 建筑以中央湖景为轴线 较对称的分布 楼层高度差异不大 每幢楼都或多或少的带有水景 优点 a 排列整齐 一眼望去呈现出大气磅礴的视觉效果b 间距合理且便于施工c 较大的楼间距 让居住者享受到轻松舒适的氛围d 每幢楼都带有湖景资源 推窗即可享受优美的景观 缺点 a 形式单调 楼与楼识别度低 不容易辨认b 水景资源丰富 没有更加合理的利用 我觉得规划设计上应突出水景这一特点 比如做底层架空等 c 建议5 6 7 8 那4幢楼组团合围式 突出合围的景观带 景观带周围的房源品质更胜一筹 恒大名都规划设计理念 优点 本案属于方形地块 建筑布局排列整齐 能较强的突出其整体性 尤其周围水资源丰富 水景资源独特 通过组团对中央双湖景观的合围 形成较强的向心力以及大部分楼盘的水景效果 缺点 1 建筑布局和绿地配置都不够自由 没有个性的彰显 2 不容易形成便于交流的社区空间模式 规划设计 特色 建筑风格 本案将现代主义简洁元素与欧洲经典元素融合 形成了世界流行的新欧式建筑手法 依托地块内双生态湖 结合地貌 打造出了奢华配备的豪华园林式小区 特色 本案地块内双生态湖 水景资源丰富 且小区内种植了近万株植被 景观优美 本案定位是盐城首席欧陆古典生态大盘 延承世界经典的新欧式建筑手法 糅合现代主义简洁建筑元素与欧洲经典元素 恒大名都 二大湖 概念社区 恒大名都规划设计理念 第一次在盐城提出 项目定位 目标客群定位分析 客户属地 地缘性客户 认可城南未来发展潜力的盐城本地人为主 客户年龄 主力年龄层次集中在25 40岁 家庭结构 家庭成员多为3 4人 受教育程度 学历层次集中在专科以上 受教育程度高 职业构成 国企 事业单位 政府中职员 医教行业等白领阶层 以及私营企业主 家庭年收入10万左右 主要区域 市区 购房动机 日常居住 改善现有居住条件 关注子女教育 投资 认可城南未来发展潜力 购房需求 总价在70万左右 需求偏精致实用 2房面积100平米以内 3房面积在130平米左右 项目营销执行方案 价格策略 价格低不完全是优势 价格高也不完全是抗性 价格是价值的体现 它取决于市场的供求关系 项目的价值 甚至取决于销售的方式和策略 本案采取的是 低开高走 的销售控制价格策略 9月9均价是不到6000 11月初大约6000左右 现今已经涨至6500左右了 购房者大多都有 买涨不买跌 的心理 因此本案分时间段制定出了不断上涨的态势 价格控制的原则是 逐步走高 并留有升值空间 这样既能吸引投资 又能吸引消费 原来的低价房源大多是地理位置 楼层 采光等较差 因此并不影响到公司的经济利益 项目营销执行方案 销售策略 项目营销执行方案 推广策略 1 以项目为圆心