杭州市建设项目计算容积率面积及建筑密度的实施细则.pdf

杭州市建设项目计算容积率面积及建筑密度的实施细则 2013 2 28 讨论稿 为贯彻落实 杭州市城乡规划条例 统一和规范我市建设项目的建筑容积率及建筑密度 的计算标准 制定本规则 一 制定依据 1 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 2005 2 房产测量规范 GB T17986 2000 3 浙江省房屋建筑面积测算实施细则 4 杭州市建筑层高控制及容积率指标计算细则 杭规发 2011 273 号 二 适用范围 杭州市区内新建 扩建 改建项目的建筑容积率及建筑密度的计算与审核 三 建筑容积率计算规则 建设项目建筑容积率是指项目建设用地范围内 规划行政主管部门为合理控制土地开发强 度而规定的必须计入容积率的建筑面积总和与建设用地面积的比值 容积率面积应按 房产 测量规范 浙江省房屋建筑面积测算实施细则 对各类地上建筑空间的建筑面积计算所作 的规定及 杭州市建筑层高控制及部分指标计算规则 的有关规定进行计算 并应符合以下 规定 一 地下室 半地下室 1 地下室 半地下室及其有永久性顶盖的坡道 其顶板面标高高于室外地坪 1 00m 以上的 应按其外墙结构 不包括采光井 防潮层及保护墙 外围水平投影面积计算 层高 2 20m 及 以上的应计算全部面积 2 地下室 半地下室的局部位置与地面一层通高的 应按通高部位的水平投影面积计算全部 面积 3 地下室 半地下室作为商业服务 文化娱乐 体育等用房的 不论其顶板面标高 均应计 算面积 层高 2 20m 及以上的应按其水平投影面积的 0 5 倍计算 4 地下室 半地下室出地面的各类井道 不包括采光井 楼梯间 电梯间等 顶板面标高 高于室外地坪 1 00m 以上的 应按其围护结构外围水平投影面积计算 高度 2 20m 及以上 的应计算全部面积 二 架空层 避难层 1 净高 3 00m 及以上 以承重结构落地 视线通透 无特定使用功能 仅限交通 休闲 景 观作用的开放式住宅底层架空层及用地与市政道路等公共开放空间无分隔的公建底层架空 层 其有效架空部位的水平投影面积达到建筑主体结构占地面积的 1 3 的 有效架空部位不 计面积 架空层内有维护结构的电梯间 楼梯间 门厅 井道及以栏杆 矮墙等分隔的出入 口通道 楼梯及与围合部位相连的台阶 坡道等 应按其水平投影面积计算全部面积 2 净高不足 3 00m 的底层架空层 有效架空部位的水平投影面积不足主体结构占地面积 1 3 的底层架空层 用地与市政道路等公共开放空间分隔的公建底层架空层 具有特定使用功能 的底层架空层 均应按其柱外围的水平投影面积计算 层高 2 20m 及以上的应计算全部面 积 3 位于二层及以上楼层的类似架空层的建筑空间 不包括超高层建筑的避难空间 应按其 柱外围水平投影面积计算 层高 2 20m 及以上的应计算全部面积 4 坡地建筑的吊脚架空层 设计利用有围护结构的 应按其维护结构外围计算水平投影面积 设计利用无围护结构的 应按其柱外围计算水平投影面积 层高 2 20m 及以上的 应将其 全部水平投影面积按其地上外墙 柱外围连线可视为外墙 的水平投影长度与其全部外墙的 水平投影长度的比率折算成面积 5 超高层建筑设置的避难层 避难层内的避难空间不计算面积 避难层内的楼梯间 电梯间 疏散通道 设备用房等应按其水平投影面积计算 层高 2 20m 及以上的应计算全部面积 三 阳台 1 围护构件外围水平投影面积 8 00m2 以上或进深 2 40m 以上的不封闭凹阳台 围护构件外 围水平投影面积 10 00m2 以上或进深 2 40 以上的不封闭凸阳台及复合型阳台 应按其围护 构件外围水平投影面积计算 层高 2 20m 及以上的应计算全部面积 2 围护构件外围水平投影面积 8 00m2 及以下且进深 2 40m 及以下的不封闭凹阳台 围护构 件外围水平投影面积 10 00m2 及以下且进深 2 40m 及以下的不封闭凸阳台及复合型阳台 应按其围护构件外围水平投影面积计算 层高 2 20m 及以上的应计算 1 2 面积 3 建筑主体结构内的不封闭阳台 不论其水平投影面积及进深 均应按其围护构件外围水平 投影面积计算 层高 2 20m 及以上的应计算全部面积 4 一套住宅内 其层高 2 20m 及以上的不封闭阳台 包括通高阳台 不包括顶盖未覆盖的部 位 的累计水平投影面积超过该套住宅套内使用面积的 15 的 不论其单个阳台的水平投影 面积及进深 超过部分均应计算全部面积 5 进深 0 60m 及以下的不封闭阳台 不论其水平投影面积大小 均不计面积 顶盖不能完全 覆盖地板的不封闭阳台 其顶盖 包括上方的飘窗 设各平台 花池 屋檐等 的宽度大于 0 60m 的 应按其顶盖计算水平投影面积及进深 并相应计算面积 顶盖的宽度不大于 0 60m 的 不论其水平投影面积的大小 均不计算面积 6 上 下阳台左右错开但有部分重叠时 重叠部位的宽度大于 0 60m 的 应按重叠部位计算 水平投影面积及进深 并相应计算面积 重叠部位的宽度不大于 0 60m 的 不论其水平投 影面积及进深 均不计面积 7 住宅套内类似于不封闭阳台的建筑空间 均按不封闭阳台计算面积 套住宅内两个底板 相连的阳台按一个阳台计算水平投影面积及进深 8 两层或多层通高的不封闭阳台 按一层计算面积 四 飘窗 1 飘窗的窗台高度不小于 0 30m 进深不大于 0 70m 高度小于 2 20m 的 飘窗不计面积 2 飘窗的高度不小于 2 20m 的 不论其窗台高度及进深 均应按其水平投影面积计算全部面 积 飘窗的窗台高度小于 0 30m 或进深大于 0 70m 的 应按其水平投影面积计算 高度 2 20m 及以上的应计算全部面积 3 飘窗在建筑主体结构内的 窗体上部或下部的凹入空间外侧以各种建筑材料 不包括百叶 封闭的 不论其窗台高度 窗体高度及进深 均应按其所属楼层的层高计算面积 五 花池 空调室外机隔板 设备平台 1 建筑物外墙外有顶盖的花池 其底板板面高于室内地面结构板板面 0 60m 及以上的 花池 不计算面积 否则 应按其外围水平投影面积的 1 2 计算面积 2 建筑物阳台外有顶盖的花池 其底板板面高于阳台底板板面 0 60m 及以上的 花池不计面 积 否则 花池应视为阳台的一部分 计入阳台的水平投影面积及进深 并相应计算阳台面 积 3 分散设置的与阳台底板相连的有顶盖的空调室外机搁板 位于阳台短边外侧 且宽度不超 过 0 90m 围护构件高度低于阳台围护构件 0 60m 及以上的 空调室外机搁板不计面积 否 则 空调室外机搁板应视为阳台的一部分 计入阳台的水平投影面积及进深 并相应计算阳 台面积 4 集中设置的与阳台底板相连的有顶盖的空调室外机搁板 限一套住宅一个 位于阳台短 边外侧 且其与阳台的合计水平投影面积不超过 10 00m2 合计进深不超过 2 40m 的 空调 室外机搁板不计面积 否则 按合计水平投影面积计算全部面积 5 建筑面积 90 00m2 及以下的住宅套型 其有顶盖的空调室外机搁板的累计水平投影面积大 于 3 00m2 的 建筑面积 90 00m2 以上的住宅套型 其有顶盖的空调室外机搁板的累计水平 投影面积大于 5 00m2 的 不论其如何设置 均按超过的水平投影面积的 1 2 计算面积 6 与室内相通的有顶盖的空调室外机搁板 按阳台计算面积 7 公共建筑有顶盖 不封闭的大型设备平台 应计算面积 计算口径待讨论 六 建筑物通道 1 项目建设用地范围内建筑物骑楼的底层 两端均与市政道路等公共开放空间相通的 不计 面积 否则 按走廊计算面积 2 项目建设用地范围内有顶盖 专设顶盖或上部建筑 的车行道或步行道 其两端均与市政 道路等公共开放空间相通的 不论其两侧是否封闭 是否位于地面一层 均不计面积 否则 两侧封闭的 按封闭走廊计算面积 不封闭 单排柱的 按单排柱走廊计算面积 不封闭 多排柱的 按有柱走廊计算面积 七 层高 高度 不足 2 20m 的建筑空间 1 层高不足 2 20m 的楼层 包括夹层 插层 技术层 及其楼梯间 电梯间 各类井道等 应按其围护结构外围水平投影面积的 1 2 计算面积 2 建筑物出屋面的楼梯间 电梯机房 水箱间 各类井道等 其高度不足 2 20m 的 应按其 围护结构外围水平投影面积的 1 2 计算面积 3 层高不足 2 20m 的室外楼梯 无论其是否有顶盖 均应按其水平投影面积的1 2 计算面积 4 与建筑物相连的有柱走廊 两建筑物间有顶盖和柱的走廊 其高度不足 2 20m 的 应按其 柱外围水平投影面积的1 2 计算面积 与建筑物相连的有上盖无柱的走廊 其高度不足2 20m 的 应按其围护构件外围水平投影面积的 1 2 计算面积 5 建筑物间封闭的架空通廊 其高度不足 2 20m 的 应按其围护结构外围水平投影面积的 1 2 计算面积 建筑物间有顶盖不封闭的架空通廊 其高度不足 2 20m 的 应按其围护构件 外围水平投影的 1 2 计算面积 6 有柱或围护结构的门廊 门斗 其高度不足 2 20m 的 应按其柱或围护结构外围水平投影 面积的 1 2 计算面积 单排柱 独立柱的门廊 其高度不足 2 20m 的 应按其顶盖水平投影 面积的 1 2 计算面积 7 有永久性顶盖 无围护结构的多排柱车棚 货棚 站台 场馆看台 加油站 收费站等 其高度不足 2 20m 应按其柱外围水平投影面积的 1 2 计算面积 有永久性顶盖 无围护结 构的单排柱 独立柱的车棚 货棚 站台 场馆看台 加油站 收费站等 其高度不足 2 20m 应按其顶盖水平投影面积的 1 2 计算面积 8 设计利用的坡屋顶及场馆看台下 其高度在 1 20m 至 2 20m 的部位 应按其水平投影面积 的 1 2 计算面积 9 层高不足 2 20m 的地下室 半地下室及其有永久性顶盖的坡道 其顶板面标高高于室外地 坪 1 00m 以上的 应按其外墙结构 不包括采光井 防潮层及保护墙 外围水平投影面积 的 1 2 计算面积 作为商业用房 文化娱乐 体育等用房的地下室 半地下室 其层高不足 2 20m 的 不论其顶板面标高 均应按其水平投影面积的 1 2 的 0 5 倍计算面积 10 层高不足 2 20m 的架空层 不论其是否位于建筑底层 均应按其柱外围水平投影面积的 1 2 计算面积 11 坡地建筑的吊脚架空层 设计利用有围护结构的 应按其围护结构外围计算水平投影面 积 设计利用无围护结构的 应按其柱外围计算水平投影面积 层高不足 2 20m 的 应将 其水平投影面积的 1 2 按其地上外墙的水平投影长度与其全部外墙水平投影长度的比率折 算成面积 12 封闭的阳台 其层高不足 2 20m 的 应按其围护结构外围水平投影面积的 1 2 计算面积 不封闭的阳台 其层高不足 2 20m 的 应按其围护构件外围水平投影面积的 1 2 计算面积 13 高度不足 2 20m 的飘窗 其窗台高度小于 0 30m 或进深大于 0 70m 的 应按其水平投影 面积的 1 2 计算面积 四 建筑基底面积与建筑密度计算规则 1 建筑密度是指项目建设用地范围内的建筑基底面积之和与建设用地面积的比率 其计算公 式 建筑密度 建筑基底面积之和 建设用地面积 x100 2 建筑物的主体结构 其高度 从室外地坪起算 2 20m 及以上的 应计算基底面积 3 建筑物的基底面积应按其勒脚以上外围水平投影面积计算 无勒脚的应按其 0 90m 以上 从室外地坪起算 外围水平投影面积计算 4 建筑物底层封闭的走廊 门廊 门斗等 应按其外墙勒脚以上外围水平投影面积计算 有 顶盖不封闭的 应按其柱或墙的勒脚以上外围水平投影面积计算 5 建筑物的悬挑结构 其板底 或粱底 标高低于一层顶板的板底 或粱底 标高的 应按其 外围水平投影面积计 否则 应按其水平投影面积的 1 2 计算 6 建筑物的檐口 阳台 设备平台 空调板 飘窗等 有柱或突出外墙的墙体落地的 应按 其柱或墙体的勒脚以上外围水平投影面积计算 7 建筑物挑廊与挑楼的底层 不封闭 两端有墙体落地的 应按其墙体勒脚以上外围水平投 影面积计算 8 多排柱的棚结构建筑 应按其柱的勒脚以上外围水平投影面积计算 单排柱 独立柱的 应按其顶盖外围水平投影面积的 1 2 计算 9 建筑物的外墙内倾的 应按其室外地坪以上 0 90m 处的外围水平投影面积计算 外墙外倾 的 应按其一层顶板的外围水平投影面积计算 超过一层顶板水平投影范围的部分 应按其 水平投影面积的 1 2 计算 10 建筑物底层架空的 应按其落地的柱或墙体的勒脚以上外围水平投影面积计算 11 建设用地范围内的骑楼的底层 应按其柱的勒脚以上外围水平投影面积计算 建设用地 范围内的过街楼 架空连廊的底层 应按其上一层底板的外围水平投影面积计算 12 建筑物外墙外的附墙柱 垛 装饰面 台阶 室外楼梯等 其高度在 0 90m 以上的 应 计入基底面积 13 建筑物的外墙向内凹进 上有顶盖的 凹进部位应计入基底面积 14 建筑物的内天井 其底层四周均设有围护结构的 应计入基底面积 15 建筑物的变形缝应计入基底面积 16 地下室 半地下室 其顶板面高于室外地坪 2 20m 及以上的