造价咨询服务工作大纲.pdf

海南省万宁市神州半岛市政一期工程 造价咨询服务工作大纲 利比建筑工料测量师有限公司 上海申元工程投资咨询有限公司 投标文件 目录 1 目 录 1 0 咨询服务策划 1 1 1 概述 1 1 2 投资控制流程 2 1 3 造价咨询单位的位置 3 1 4 咨询服务依据 3 1 5 造价咨询服务的核心 4 1 6 造价咨询与施工监理的关系 7 2 0 咨询服务内容 9 2 1 设计阶段 9 2 2 招标阶段 9 2 3 施工阶段 10 2 4 竣工结算阶段 11 2 5 招标代理服务流程 12 2 6 造价咨询服务流程 13 工作大纲 1 中信泰富万宁 联合 开发有限公司 海南省万宁市神州半岛市政一期工程 造价咨询服务工作大纲 中信泰富万宁 联合 开发有限公司 海南省万宁市神州半岛市政一期工程 造价咨询服务工作大纲 1 0 咨询服务策划 1 1 概述 全过程投资控制一般包括如下服务内容 拟定业主投资控制目标 价值工程研究 制定招标进度计划 确定采购 招标策略 合约的拟定 组织设计方案竞选 组织招标确定各工程顾问 承包商 供货商等 工程成本控制和合同管理 工程成本资料归档 这些服务的重要性在于 1 全盘成本的节省 包括施工建造成本 装备 材料 各种费用和支出及人员费 用 2 可保证发出竞争激烈的竞标之招标文件 准确 完整的招标文件可增加业主的 利益及投标者中标的竞争性 从而降低建造成本 3 选择最经济的结构体系及设计 价值工程管理能构思成本节约的方案 并估算 其运行周期 对原始成本与长期作业 营运与维修之间作一比较 以确保建筑 物的设计在整个工程期内达到预定的效果 4 配合业主制定合同并保护业主在施工合约中的业主权益 工作大纲 2 1 2 投资控制流程 否 否 是 分析偏差 采 取纠正措施 是 分析偏差 采 取纠正措施 建设标准确定 设计方案初步估算 价值工程分析 各竞标价与对应的控制目标值比较 扩初方案概算 投资控制目标确定及分解 招标策划 总包及各专业分包 设备采购招标 确定合同价 进度款申请审核 跟踪结算审价 跟踪造价预告 偏差 偏差 结算审核合同价 确定目标 事前控制 合同管理 事中 事后控制 动态跟踪 设计阶段 招标阶段 施工 竣工阶段 工作大纲 3 1 3 造价咨询单位的位置 1 4 咨询服务依据 1 招标代理及造价咨询服务应遵循下列国家和地方的法律 标准和规范 不仅限 于以下内容 中华人民共和国招标投标法 中华人民共和国建筑法 中华人民共和国合同法 总则 中华人民共和国政府采购法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国行政许可法 建设工程工程量清单计价规范 GB50500 2003 招标代理和投资控制 造价咨询公司 质量控制 监理公司 操作层 设计 设计公司 总承包商 各独立承包商 供货商 决策层 一般分包商 业主 各指定分包 工作大纲 4 2 合格的满足规范要求的设计图纸和技术资料 3 建设工程招标代理及造价咨询委托合同 4 建设工程施工承包合同 1 5 造价咨询服务的核心 1 设备 材料的核价 造价控制工作中应非常重视对设备 材料价格的核算 在业主确认的设备 材料 品牌 生产厂家 型号 材料等级的基础上 本联合体向业主出具的设备 材料批价 单都需经各专业工料测量师核算 项目经理审核以及公司技术经理复核后发出 最后 由业主审批 本联合体内部的建材及造价的数据库系统为业主提供设备 材料合理的 市场价格 具体批价程序如下 由承包方提供设备材料清单 业主 施 工监理单位根据设计图要求提供设备 材料技术要求 造价咨询单位编制采购 招标文件及评标办法 组成评标小组 根据招标文件及评标办法 由评标小组 评标确定供应商及设备材料价格 签订 供货合同 根据不同情况选择批价程序 业主指定品牌 指定供应商价格 由业主 承包方推荐三家以上供应商进 行设备材料的采购招标 会同业主方按市 场合理价批价 工作大纲 5 2 设计变更造价的控制 设计变更在建设项目中成为影响投资的重要因素 因此在施工阶段造价控制中应 始终将工程费用的发生保持在受控状态并做到可预控性 在施工实施过程中 对可能 的重大设计变更 向业主及设计单位预先报告因任何设计修改而可能引起的成本增减 并定期 设计变更发生时或每次付款时 将因工程修改所导致的造价增减向业主通报 而并非对既定方案进行事后的评估 在全过程造价控制中 设计变更工作的控制要求 A 业主原因提出的变更 如果在工程建设过程中由于业主的要求 观点等方面的原因造成的工程变更 由 承包单位提交相关函件 证明以及相应的工程费用计算书 供造价咨询单位审核 B 设计方面提出的变更 a 正常变更 由于设计方在初步设计时难以考虑或不可预见的原因而导致的变更 由总包向造 价咨询单位提交由设计 监理签署意见的业务联系单 以及相应的工程费用计算书 由造价咨询单位审核 b 非正常变更 i 因设计失误而导致的变更 向造价咨询单位提交有关工程费用计算书的同时 应附上 业主联系单 造价咨询单位审核变更是因设计失误引起造价费用的增加 将向业主报告 并由业主纳入对设计方的管理中 ii 因承包单位失误而导致的变更 由于承包单位施工管理不善等原因 设计方为 了弥补施工造成的错误和不足 而导致的变更 由此造成的费用增加 造价咨询单位 将建议业主方拒绝付款 相关费用由责任方承担 C 承包单位提出的变更 a 正常变更 因在招投标阶段的不可预见性 而在实际施工中难以避免的因素 承包单位提出 的工程变更 经业主确认变更事项后 由承包单位向造价咨询单位提交经施工监理签 署意见的业务联系单 以及相关的工程费用计算书 由造价咨询单位审核 b 非正常变更 由于承包单位内部原因而导致的工程变更 造价咨询单位应认真核定变更的性质 相关费用由责任方自行承担 工作大纲 6 3 现场签证的管理 现场签证的管理直接反映工程项目管理的水平 施工过程中的隐蔽工程 现场签 证是增加工程造价的一个重要因素 应严格签证制度 明确工程 预算等有关部门 有关人员的职权 分工 确保签证的质量 杜绝不实及虚假签证的发生 注意收集工 程施工的有关资料 了解施工过程情况 强调办理工程签证的及时性 对签证的描述 要求客观 准确 签证发生后应根据合同规定及时处理 要加强可预见性 尽量减少 签证发生 4 处理索赔及反索赔事宜 A 索赔 在施工阶段的造价控制中 本联合体将及时提醒业主可能发生的工程费用索赔问 题 向业主提供专业评估意见 估算书及反索赔咨询服务等 以保证业主合同规定的 权益 B 反索赔 根据本联合体承担的各类型建设项目的经验 业主的反索赔可从以下几个方面着 手 1 如合同中已明确质量目标 按国家规定或业主要求 但施工中没达到合同约定 的质量目标 或质量不符合标准规范 要求其返修直到达到合同约定标准 发生的费 用由承包单位承担 并赔偿由此给业主带来的一切损失 如返修后仍达不到合同约定 标准 业主有权安排其他承包单位施工 发生的费用由原承包单位承担 并赔偿由此 给业主带来的一切损失 且业主有权直接从原承包单位的工程款中扣除以上发生的费 用 2 如合同中已确定工期目标 就要明确规定工期延误的赔偿责任 如由于承包单 位的原因造成工期延误 就须按合同规定 从承包单位的工程款中扣除误期赔偿费 3 如在合同中已明确创建文件工地的责任条款 一旦承包单位违反 则业主可索 赔 4 业主可反索赔的其它各种情况 5 工程造价审核工作重点 A 全面核对工程量 工程量计算是否准确直接关系到建筑安装工程的造价 审核工程数量是审核工程 工作大纲 7 结算至关重要的内容 审核时 将注意下面几个方面 一是审核工程量计算是否按照施工图和计算规则 预算定额规定计算 注意计量单位是否与计算规则 预算定额相一致 当审核施工结算 时 还应按照施工图进行工程量计算 二是审查工程结算所报的工程量与实际完成的 工程量是否相符 三是要审查有无假报结算的情形 四是要审查有否重复计算工程情 况 B 材料量价计取 对甲供料 承包单位供应的材料价格进行询价 定价 并与承包单位核对 目前 建安工程施工大多采用包工包料的方法 绝大部分材料由承包单位购买 而主材的市 场价又随市场行情波动产生价差 审核材料市场价差的方法 如在甲乙双方合同中订 明 按合同价格进行差价补差 此外 按地方发布的市场信息价格合情合理核定 审 价人员要掌握市价格信息及其变动趋向 做到心中有数 审核材料的价格应注意是否 包括运输费 如目前大部分的材料是由供应商直接送达工地的 其价格已包括到达工 地的所有费用 C 工程变更手续的齐全性 工程变更手续从以下几个方面着手 一是工程变更将以合同为依据 二是处理工 程变更的方案需由监理单位或设计单位及业主确认 三是以承包单位发生的合理成本 开支进行核算 D 增减内容签证与实际情况是否相符 施工过程中现场签证是增加工程造价的一个重要因素 现场签证应当由承包单位 提出并提供相关资料 签证工程将按业主的有关规定执行或由业主 监理单位等各方 共同确认方为合法有效 1 6 造价咨询与施工监理的关系 造价咨询工作是代表业主在投资控制方面对项目参与各方进行协调 使得项目的 投资处于业主的控制之下 造价咨询单位除了对项目参与的施工 设计 和供货单位 的价格和合同进行管理之外 还要明确和监理单位进行投资控制工作分工之外 根据本联合体以往从事大型建设项目投资控制的经验 工程施工期间投资控制工 作的效果与监理单位能否充分发挥作用密切相关 这种情况在建筑施工初期和后期尤 为突出 因为施工初期 各承包单位刚刚进场 对本项目的投资控制程序和协调环境 不熟悉 许多造价报审工作被拖延时间 将可能直接影响工程前期施工进度 或者许 工作大纲 8 多工程投资控制必须的文档资料不能及时形成 需要后补 建筑施工后期 装修 安 装单位平行施工工种多 分包单位进出场频率高 现场施工界面需要协调事项多 现 场实物工作量验收工作量大 监理工作不及时跟上 十分容易遗留资料隐患 工作大纲 9 2 0 咨询服务内容 对项目各阶段招标代理及造价咨询服务的内容和流程如下 2 1 设计阶段 本阶段工作重点 对设计方案进行价值工程分析 建立投资控制目标 以起到事前控制作用 具体包括 1 根据建筑师提出的方案设计 制定初步的成本估算 2 参与设计方案的比选和优化 提供多种方案技术经济比较 并从价 值工程 功能 价格比 的角度提出优化建议 使有限的资金获得 最大投资效益 3 根据建筑师提出的扩初设计 编制项目概算 并依此编制工程投资 规划 又称资金使用计划 Cost Planing 详列分项子目标 以 确保工程成本控制目标的实现 4 在初步设计深化过程中 不断提供成本建议 使设计能符合拟定的 投资额 5 根据概算和工程进度表 制定资金流量估算表 供业主编制工程用 款计划 2 2 招标阶段 本阶段工作重点 进行招标策划 包括合同形式和计价模式的选择 具体包括 1 顾问招标 A 招标咨询及策划 B 代理发出投标邀请 C 协助委托方进行投标资格预审 D 编制招标文件 E 代理发放招标文件 F 组织现场踏勘与澄清答疑 G 协助组织评标会议 H 编制招标评标工作报告 I 协助合同谈判 草拟合同 2 施工招标 工作大纲 10 A 招标咨询 根据项目的总进度计划安排 对招标策略 日程安排 合同结构及分包界定提供专业建议 B 招标策划 分别针对不同单项或专业工程的特点 总承包及各专 业分包 设备材料采购等 提出合适的招标策略 包括标段划 分建议 发包模式及总分包界定 合同形式的选择 计价方式分 析 评标原则确定等 C 资格预审 与其他顾问一起建议及审核适合的投标公司 D 起草及编制招标文件 包括根据招标文件确定的报价方式及设计 图的深度 计算或估算工程量清单 报价格式等全部内容 E 协助委托方开展踏勘现场 评审会等招标行政事务 F 组织澄清答疑 G 协助委托方评标 附评标报告 详细分析投标单价 价款 合同 响应度及有关询标问卷 询标直至合同洽谈和合同制订等 H 协助招标方与投标单位进行合同 商务谈判 提供有关市场价格 情况 使招标方和承包商都能根据市场价格情况对承包总价达成 共识 保存双方的往来文件 并编制提供完整的合同文件签约正 本及副本文本 I 负责协助招标方报送有关招标资料 文件至政府管理部门并使这 些资料 文件在符合有关规定的情况下获得政府管理部门的批准 2 3 施工阶段 本阶段工作重点 对中期付款 特别是工程变更及现场签证进行审核 做到造价精细核算 合同执行过程跟踪管理 投资动态控制 以起到 事中控制的作用 具体包括 1 根据合同条款中确定的计价方式编制施工图预算 经确认后的预算 作为合同款支付与控制的直接依据 2 按施工进度 对总包 包含各专业分包商 提交的进度付款申请 定期至现场评估已完成工作量 根据合同条款及现场实际工作量 作出合理的审定 提供相应的工程中期付款建议书 3 对业主 设计单位的修改调整方案作出相应的费用分析和成本建 议 4 对原合同中暂定价格部分 随着指定 专业分包合同的招标进程 不断校对核定投资额 提供成本控制建议 使项目总投资能符合拟 定的投资目标 5 在施工过程中 对工程变更 即由设计 国家政策 业主要求 施 工实际情况等引起的造价变更 进行审核 提供大约的增减估算 作为控制造价的依据 工作大纲 11 6 每月编制中期工程总造价估算报告书 包括已完成部分的实际支出 及未完成部分的估算支出 7 对合同实施过程中承包商的索赔事项作出估算 并协助业主与承包 商达成协议 8 对特殊的材料与设备进行事先的征询调研 9 对特殊的项目按实施的方案 编制单位估价测算与建议书 10 提供阶段性造价控制的动态分析报告 对成本控制综合情况作出评 价 并结合阶段控制目标进行投资偏差分析和提出纠差建议 11 按工程进展节点 进行分阶段的工程结算 结合阶段控制目标进行 投资偏差分析和提出纠偏建议 12 协助业主起草施工承包合同的补充文件 2 4 竣工结算阶段 本阶段工作重点 索赔 变更处理 结算审价 以起到事后控制作用 具体包括 1 以工程承包合同书 施工图 竣工图 工程变更签证单等为依据 对承包商提出的经济索赔及竣工结算进行全方位 分阶段跟踪审 价 审核的内容包括工程量计算 合同外单价审核等 2 根据上述资料作出结算总价 经甲方认定后提交全面的工程审价报 告 并负责与承包商进行协商与交涉 公正地确认最终总结算造价 3 工程竣工结算完成后 编制合同执行情况专题报告 包括预算和结 算的比较 提供 整理整套合同 结算报告及各项费用汇总表交 业主归档 4 在保修期内 负责处理与报修金有关的核算事宜 工作大纲 12 2 5 招标代理服务流程 招标策划 发出招标公告 投标邀请 招标登记 编制招标文件 发放招标文件 组织现场踏勘 澄清答疑 编制招标补充文件 接受投标文件 组成评标委员会 定标 签发 未 中标通知书 投标资格预审 组织开标 评标 协助合同谈判 签订 编制标底 评标办法及送审 编制评标技术报告 主管部门备案 主管部门监督 主管部门备案 主管部门审查 备案 业主决策 业主决策 业主审核 是否满足招标要求 报价及商务分析 须询问的问题 工作大纲 13 是 否 否 2 6 造价咨询服务流程 1 工程施工中的投资控制服务流程 投资目标分析及论证 调整投资目标 对调整的投资目标分解 设计变更文件 技术核定单 签证单 承包商提交月进度 款申报 附 预算 书 监理验收单 调整资金使用计划 审核施工组织设计 熟悉本阶段施工组织设计图纸 及现场 审核月进度款申报表 处理索赔文件 交业主签证 月度报表 审核竣工结算文件 交业主签证 总结报告 承包商提交 竣工结算文 件 工作大纲 14 2 工程竣工阶段的投资控制服务流程 工程竣工结算阶段造价审核控制步骤如下 是 接受结算报告并核算 是 是 否 否 否 承包单位提出结算报告 项目负责人主持审核 结算内容是 否全面 结算依据是否 有效 完整 结算计算是 否正确 专业工程师配合 监理单位对进度 质量确认 否 是 否 结果一致 业主 编制工程结算报告 编制造价控制最终报告 与承包商进 一步商讨取 得共识 工作大纲 15 3 工