2010年南宁市房地产.doc

宝资通联行/宝创地产顾问2010年南宁市房地产市场年报宝创地产顾问公司简介“南宁宝创地产项目咨询有限公司”，宝创地产顾问，是宝资通联行常务理事单位，目前已向超过100个项目个案提供不同类型的服务，覆盖前期策划、营销策划、销售代理、市场策划、商业顾问、特色街区策划等不同领域。此外宝创地产顾问已经为广西超过180家地产企业客户提供专业、准确的房地产市场周报、月报等市场分析报告，赢得众多地产企业的认可及赞赏。宝创地产顾问，致力为广大开发企业提供定制性的全程营销及市场分析研究的解决方案。咨询热线：0771-25095022509569。欢迎访问宝资通联行/宝创地产顾问官方网站，分享房地产行业资讯及专业的市场分析。目 录一 、宏观经济61.1 国内经济概况61.1.1 国内GDP61.1.2 投资、出口、消费71.1.3 人民币汇率81.1.4 货币、信贷供应91.1.5 房地产行业相关发展指数111.1.6 CPI、PPI121.2 国内经济应对措施131.2.1 加息及提高存贷款准备金率131.2.2 地产宏观调控141.2.3 行政手段抑制物价过快上涨141.3 国内经济未来走势151.4小结16二 宏观政策162.1 2010年房地产政策背景162.2 2010年政策回顾182.2.1 全年调控政策列举182.2.2 全年房地产调控分类汇总192.2.3 第二轮宏观调控具体情况212.3 调控政策对楼市的影响222.3.1 调控政策下的房地产投资情况222.3.2 调控政策对各类型客户的影响232.3.3 调控政策对开发企业的影响232.3.4 调控政策下房企的年度业绩242.4 房地产政策未来走势252.5 小结26三 广西经济发展概况283.1 GDP283.2固定资产投资293.3房地产投资303.4居民收入313.5社会消费水平323.7小结32四 南宁经济发展概况334.1经济发展层面334.1.1 南宁市GDP334.1.2 南宁固定投资354.1.3 南宁市人均可支配收入364.1.4 南宁社会消费水平384.1.5 城市发展格局384.1.6 小结414.2房地产发展层面414.2.1 房地产投资额414.2.2 房地产施工面积与销售面积额434.2.3 南宁房地产施竣工面积444.2.4 小结44五 土地市场455.1历年土地推售分析455.1.1 历年供应总量分析455.1.2 历年成交总量分析465.2 历年土地成交价格分析475.3历年土地总建筑面积走势分析485.4 2010年南宁各城区土地成交及供应分析495.5 2010地块集中区域扫描515.6 开发商概况525.6.1 2010年拿地面积前十名开发商525.7小结52六 二级市场536.1住宅市场536.1.1历年南宁市住宅供应量和成交量分析536.1.2历年南宁成交价格分析546.1.3历年南宁市各区域供应量和成交量分析556.1.4 2010年南宁市面积区间成交情况596.1.5 2010年南宁市各价格区间段成交情况606.2 2010年商铺成交概况616.3 2010年写字楼成交概况626.4 2010年别墅成交概况636.5 小结63七 产品分析647.12010年创新型产品分析647.1.1产品户型创新647.2小结68八 营销手法分析688.1 营销综述688.2 营销手法698.2.1 展示营销方面698.2.2 渠道推广方面708.2.3 销售控制方面71九 2011年房地产市场发展情况预测729.1宏观调控将继续深化729.2土地供应与拿地成本均有所增加729.3住宅成交量跌价升739.4产品发展、营销手法多元化73一 、宏观经济1.1 国内经济概况1.1.1 国内GDP数据来源：国家统计局2010年前3个季度全国GDP总值及增幅(亿元)2010年前三季度，中国GDP总值同比增长均超10%以上；2010年中国经济成功摆脱国际金融危机的负面冲击，开始进入高速增长的轨道，从年初的保增长、调结构、稳房价，再到中国GDP总量超越日本，跃升为世界第二大的经济体；2011年中国经济仍然面临一系列问题：资金流动性过剩，产业结构不合理，房价且调且涨，通胀预期加剧等等。1.1.2 投资、出口、消费2005-2010年3季度投资、出口、消费增速情况数据来源：国家统计局以上数据可以看出，出口贸易经过2009年三季度波谷后，迅速提升；社会消费品零售总额增长保持平稳；城镇固定投资依然保持较高的趋势。衡量经济发展的“三辆马车”协调发展，促使我国10年前三季度GDP增长率超10%。十二五规划明确提出，调整经济结构，扩大内需将是未来经济发展的重点，因此可以预判，在出口贸易门槛增大的同时，内需和扩大投资将是中国未来几年内GDP的经济发展方向。1.1.3 人民币汇率人民币升值数据来源：中国人民银行人民币汇率中间价对美元以上数据可以看出，人民币面临着升值巨大压力。具体原因如下：2010年初，中国经济恢复较快，出口贸易形势乐观，顺差进一步扩大，但是日本、美国、欧盟等经济体经济恢复乏力，主要经济体为了挽救国内经济，施压中国政府，迫使人民币升值。人民币升值使得中国产品国际竞争力，外贸出口企业受阻，同时人民币升值的预期导致外资进入大量投资房地产，抬高房地产价格，（数据显示， 2010年1月，房地产业实际使用外资额继续下滑，同比下降6.04%，但今年1-10月累计增幅已猛增至48.04%）；并且，国内不少出口企业迫于人民币升值后盈利锐减，也纷纷将资金投入到国内房地产领域，进一步推高房价。1.1.4 货币、信贷供应数据来源：中国人民银行2010年货币供应走势2008-2010年11月信贷发放走势(亿元)数据来源：中国人民银行近年来，国内货币发行过多，造成通货膨胀预期。同时多余的货币资金通过信贷流入地产，炒高地产价格。为了刺激经济发展，过去两年国内银行大量放贷，导致货币供应量过快增长。2010年，央行计划放贷额度7.5万亿；1-11月，新增贷款总额7.44万亿，占全年计划99%。据统计，当前共有9.5亿元以上的信贷投放进入房地产市场。今年以来，商业银行贷款对房地产业开发贷款的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。主要原因是，一直以来，房地产开发贷款利率较高，属于银行优质资产，各家银行房贷冲动犹存；其次，房地产开发贷款直接影响房地产行业投资和开工率，进而影响楼市供给，如果简单加以收紧，将不利于改善楼市紧张的供求关系。1.1.5 房地产行业相关发展指数2008年2月2010年11月房地产行业发展数据数据来源：国家统计局2010年2季度以来，全国房地产土地开发面积迅速恢复，但国房景气指数、销售价格指数却呈下降趋势，这种趋势在第三季度有所缓解；在宏观调控下，当前国房景气指数走出下行趋势。1.1.62009年2月2010年10月房地产行业发展数据 CPI、PPI2009年-2010年CPI、PPI历月走势数据来源：国家统计局2010年PPI在原材料价格上涨的影响下，呈现上涨趋势，截止11月份同比上涨6.1%。2010年CPI受食品和居住类价格大幅度上涨影响，震荡上扬，截止11月份，同比上涨5.1%。其原因：1、国内货币供应量加大，游资大量投资农副产品，哄抬物价；2、受天气因素影响，农副产品市场供应量较往年有所减少。3、美国施行“定量宽松”的货币政策导致国际大宗原材料价格一路走高。 1.2 国内经济应对措施1.2.1 加息及提高存贷款准备金率金融机构人民币存贷款基准利率走势数据来源：中国人民银行数据来源：中国人民银行金融机构人民币存款准备金率走势2010年央行共进行6次金融机构人民存款准备金率上调，2次上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中11份、12月份调控力度最大，分别进行了3次金融机构存款准备金率上调，1次加息。当前我国内外部流动性充裕，通胀预期较强，通胀压力不断加大，需要通过货币政策回归稳健、控制物价过快上涨的货币条件，进一步收缩市场资金流动性。这将有利于促进我国经济结构调整和发展方式的转变，有助于银行调整信贷结构，有利于合理引导投资和消费行为，对未来我国经济平稳健康发展具有重要意义。 对于楼市而言，加息对楼市影响深远。从客户角度看，加息会增加居民购房贷款的成本，对居民购房行为将产生一定抑制作用。从开发企业看，加息后房地产企业开发贷款成本提高，开发商面临较大资金压力。1.2.2 地产宏观调控进行地产调控政策，实施限购令，也是国家调控经济的措施。地产调控政策有利于防止流动资金持续进入地产市场，预防国内经济风险。两次宏观调控分别为，4月15日的一次调控和9月29日的二次调控。其中第一次调控内容为：提升首付款比例，首付款比例调整到30%及以上，严格执行第三套房限制贷款。部分地方实行限购令。提升首付款比例，二套房贷款利率1.1倍。提高三套房贷款利率。二套房认定以家庭为主。1.2.3 行政手段抑制物价过快上涨 11月20日，国务院正式发布关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知，再次出手稳定物价，被认为是研究部署稳定物价政策之后的具体化措施。措施共16项，被称为“国16条”12月13日，中央经济工作会议召开。会议要求将“稳定价格水平”放在更加突出位置。会议指出要以经济和法律手段为主，辅之以必要的行政手段，全面加强价格调控监管工作，保持物价总水平基本稳定。要加强财政、货币、投资、土地、贸易、产业政策的协调配合，形成政策合力，保持经济平稳较快发展。1.3 国内经济未来走势2011年是十二五的开局之年，政府将会加大力度密集出台宏观调控政策，力保全年经济平稳快速增长。预计，2011年我国经济会呈现以下特点： 1）房地产调控不断深化2011年国家将会进一步强化房地产调控，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。在既有的调控政策之外，住建部还会进一步加大打击捂盘惜售的行为，同时抑制境外热钱进入房地产市场，特别在一些热点地区和热点城市，房屋的“限购令”将进一步加强。另外，明年还将进一步细化已经有的调控政策，并会同有关部门储备调控政策。2）人民币升值压力加大，外贸增长面临挑战。2010年以来，我国与发达国家之间的贸易摩擦不断增加，在重启人民币汇率弹性机制以后升值压力不减，将在一定程度上对出口增长产生冲击。为了保证出口稳步增长，国家将放缓人民币升值速度，出台一系列税费减免政策。3）通胀压力趋于增强2011年，受美国“定量宽松”货币政策、国内资金流动性过剩的影响，国内的物价水平将面临巨大的上涨压力。国家为了稳定物价将坚持稳健的信贷政策，将进一步收缩市场流动资金，年内或会呈现准备金率、利率、汇率这“三率齐动”的调整格局；另外，国家将进一步采取行政措施，加大对日常生活用品价格的监管。1.4小结2010年我国经济运行已成功摆脱国际金融危机的负面冲击，开始进入常规增长轨道。中国社会科学院日前发布的2011年经济蓝皮书预测，2010年中国GDP增速将达9.9%的较高水平。2010年为了稳定房价，国家于4月、9月从税费、金融、行政等层面调控房价。2010年食品和居住类价格大幅度上涨影响，CPI屡创新高。年内，央行两次加息、6次调高银行存款准备金率，显示我国货币环境向平稳适度水平回归。2012年是“十二五”的开局之年。在经济运行基本回归正常增长轨道后，稳定物价的任务十分艰巨。因此，2012年财政、货币政策将逐步实现由应对危机型向常规型的平稳过渡，并保持相对稳定，把更大精力放到加快推进相关领域的改革上。二 宏观政策2.1 2010年房地产政策背景4月份宏观调控出台背景：2009年，房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量大涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出台遏制高房价措施与2010年年初遏制高房价的11条“金牌”，有关部委也相继出台有关土地、税收等措施，这些连环调控政策仍然没能控制楼市。各地房地产市场上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。9月份宏观调控出台背景：新政后连续数月呈现越调控越涨趋势。2010年7-9月一线城市商品房住宅成交量出现越调控越涨的现象，9月上海成交量已经高于调控前3月份水平，深圳、北京成交量接近4月份调控水平。同时国家统计局8月份数据显示，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，环比与上月持平；全国商品房销售面积6886万较七月份6466万增加420万，呈现量价齐升的态势。中国 广西 南宁 双拥路32号宝资诚大厦6楼 TELFAXmail: 网址:2.2 2010年政策回顾2.2.1 全年调控政策列举自2010年1月起，先后出台30多条调控政策：全年房地产宏观调控主要集中在4-10月份出台。国家比较频繁从金融、行政角度进行调控。面对2009年末全国楼市火爆的场面，2010年伊始，国家定下调控房价、促进房地产市场平稳发展的主基调。四月份调控之后，国家调控的力度逐步加强，从税收、土地、金融、行政等层面出台政策。进入9月份，全国大中型城市房价出现报复性反弹的苗头，国家出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，进一步细化前期调控内容。中央政府调控加码的同时，督促地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。继北京、厦门等地出台楼市二次调控新政后，各地也出台楼市调控细则，颁布限购令，遏制房价过快上涨。11-12月份，受通胀预期加剧影响，中国人民银行3次调高银行存款准备金，1次加息。2.2.2 全年房地产调控分类汇总阶段第一轮调控前期第一轮调控期第二轮调控期时间2008.11-2010.32010.4-2010.82010.9.-2010.12金融个人信贷首套房房贷最低首付款比例调整为20%建筑面积90平方米以下首付比例不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%首付款比例调整到30%及以上二套房房贷改善型最低首付款比例调整为20%首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。全面并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成三套房房贷贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款暂停发放第三套及以上住房贷款。叫停第三套住房公积金贷款收紧流动资金加息11.20、12.26两次加息存款基准利率0.25%调高存款准备金率1.18、2.25分别上调存款准备金率0.5%5.10央行上调存款准备金率0.5%11.16、11.29、12.20上调存款准备金率0.5%其他银监会禁止流动资金贷款投资房地产保险资金不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住宅行政限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数保障性住房加快保障性住房建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划其他国资委要求部分国企退出房地产开发行业。要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。以家庭为单位认定二套房土地监管国土部强化用地监管 批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划。房企闲置土地一年以上禁拿地税收减免支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税全年房地产宏观调控政策主要集中4-10月份出台。国家频繁从金融、行政角度进行调控。9月份调控在4月份调控的基础上进一步细化、深化，9月份出台深度调控后，房地产热度有所下降。 宝资通联行/宝创地产顾问2.2.3 第二轮宏观调控具体情况日期城市停放三套房贷停放第三套公积金贷款限购调整税收房产税试点土地增值税清算稽查增加土地住房供给惩罚违规房企9月29日全国4月30日北京9月30日深圳10月1日厦门10月7日上海10月9日宁波10月10日福州10月11日杭州10月12日南京10月12日温州10月13日天津10月14日海口10月15日广州10月16日三亚10月18日大连全国数十个大中型城市相继出台地方调控细则，从停发三套房公积金贷款、限购、调整税收、土地清理调查，到加大土地、保障房供给、惩罚违规房企等方面出台政策。2.3 调控政策对楼市的影响2.3.1 调控政策下的房地产投资情况数据来源：国家统计局2010年2-11月房地产投资完成额比去年同期增长从房地产开发投资层面来看，新政后开发商投资热情并没有明显减弱，投资完成额平稳增长。2.3.2 调控政策对各类型客户的影响首套刚需型改善自住型实力型投机投资型明显以家庭为单位，认房认贷首套三成，二套房五成对不能提供1年税收及社保证明外地客户暂停放贷利率恢复8.5折，二套房贷利率1.1倍；三套停止贷款首次置业，单价敏感二次购房，总价敏感明显明显一般一般无明显明显明显明显明显明显一般微弱一般一般一般一般较明显一般短线投资，资金少，多次置业对各类需求的影响资金充足，一次性购房新政调控力度增加，调控范围的扩大，各类型客户受到新政调控影响明显，首次置业刚性需求客户购房成本提高；二套、多套购房客户面临信贷门槛提高、加息等压力，多套停止贷款，迫使投机客户撤场。购房者普遍产生观望的情绪，大多数消费者预期房价下跌，纷纷推迟购房行为。2.3.3 调控政策对开发企业的影响房地产将受到进一步的规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境。房地产企业拿地更趋谨慎，实力雄厚的将经历房地产调控的新一轮考验，进一步扩大市场占有率。另外一方面，房地产开发企业面临加息、提高开发贷自有资金比例（10月首次加息，银监局要求房开开发自有资金比例达到50%）；面对资金回笼压力，部分低资质开发商可能面临资金链断裂局面。2.3.4 调控政策下房企的年度业绩企业名称一季度完成率二季度完成率三季度完成率10年目标销售额（亿元）面积（万）销售额（亿元）面积（万）销售额（亿元）面积（万）万科集团14511818%36732046%69258887%800保利地产758813%21726736%40548568%600中海地产7665.915%19517039%39935680%500恒大地产85.3129.521%20933252%37559794%400绿地集团70.696.57%20724821%36745537%1000绿城中国78.741.312%21911333%32616749%670富力地产75.565.325%12510542%21717572%300碧桂园6010120%13225644%21540072%300龙湖集团453318%1057442%18012973%248雅居乐5348.222%949238%17017069%245世茂房地产32.134.211%1008933%16313354%300中信地产53.548.5-9688-155130-华润置地32.831.5-6560-134139-远洋地产3630.318%726036%13010765%2002.4 房地产政策未来走势本轮调控政策周期性研判 中期 持续宏观调控长期市场逐步走稳2010.10-2011.122012.01-2012.12本轮调控我司认为分二个阶段：第一阶段：2010.10-2011.12市场受到宏观调控的控制，将会出现成交量逐步走低的趋势；第二阶段：2012.01-2012.12经过一年多的调整，地产市场逐步调整到位，为维持通胀环境下的市场环境，政策不会立即放松，但是将维持市场的稳定发展。调控模型模拟未来市场走势当前政策落实情况调控方面 主要内容 具体落实情况 抑制不合理需求 90平方米以上首套房贷款首付比例不得低于30%全国已落实，首套首付款增加至3成二套房贷款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍严格执行差异化信贷三套房贷款大幅提高贷款比例与利率可暂停发放购买第三套及以上住房贷款暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款可采取临时性措施，限定购房套数只能再新购一套商品房，数十个城市实行限购住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准6月5日出台了第二套房新认定标准财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策确定落实，未明确时间点 加大供给加快闲置房地产用地处理国土部已开展房地产专项整治行动进行落实国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70%国土部2010年土地供应计划已落实完善土地出让探索土地出让新方式北京等地已出台了综合评标等新方法将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同各地已落实调整住房结构房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房供应6月8日住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”中已经落实加强市场监管清算与稽查土地增值税6月3日国税总局出台了“加强土地增值税征管的通知”严管企业购地和融资问题商业银行已经落实加大交易秩序与价格行为监管住建部和地方细则中已经落实住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场9月28日已出台关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知2.5 小结2010年1月国家确定房产政策主基调确定为：促进房地产市场平稳健康发展，抑制房价过快上涨。根据房价的不断上涨，国家在4月和9月陆续出台了两次楼市调控政策，政策调控力度一次次趋紧，政策主要从市场管理、土地、金融、税收等各个层面抑制房价上涨，同时通过增加供应、收紧贷款、取消优惠等方面进行调控，房价的过快上涨势头得到了初步的遏制。受调控影响，改善型、投机型客户的购房行为受到了一定抑制。另外一方面，房地产调控也提高了首次购房置业的门槛。预计，2011年房地产调控将在信贷、税收、土地层面不断深化，部分重点城市或推行征收房产税。三 广西经济发展概况3.1 GDP2008-2010年11月广西GDP(亿元)数据来源：广西统计局 2010年广西经济发展保持平稳较快增长趋势。从第一季度起，GDP总值稳步上升，10年第一季度广西GDP生产总值1846亿元，同比增长13.8%；第二季度GDP总值达到1987亿元，同比增长13.6%；第三季度GDP总值为2197亿元，同比增长13.9%；广西总体经济稳步回调，目前的GDP增速正处于一个恢复性的速度阶段，整体经济向好发展。3.2固定资产投资数据来源：广西统计局2008-2010年11月广西固定投资额(亿元) 2010年的固定投资额在前三季度相对2009年固定投资额稳步上涨，2010年第一季度固定投资额为1116亿元，同比增长37.40%；第二季度固定投资额为2290亿元，同比增长35.70%；三季度固定投资额为1840亿元，同比增长42.5%。固定资产投资增长加快，民间投资活力增强。今年广西项目建设，施工项目22431个，其中本年新开工项目16515个，比上年同期多2495个。全区统筹推进的重大项目新开工940项，完成投资2335亿元，其中，自治区层面重大项目开工119项，完成投资1121亿元。3.3房地产投资2008-2010年11月广西房地产投资额(亿元)数据来源：广西统计局数据来源：广西统计局受今年国家频繁对房地产市场的调控影响，10年第3季度房地产投资有所回落，但国家政策对房地产投资影响不大。10年一季度房地产投资额为205万亿元，同比增长67.40%；第二季度广西房地产投资额为335万亿元，同比增长63%；第三季广西房地产投资额为274万亿元，同比增长56.6%；从1-2季度房地产投资来看，房地产市场投资过热迹象凸显无疑，到第三季度受国家政策持续影响才有所下降。2010年，数据显示各企业投资房地产热情较高。3.4居民收入2008-2010年11月广西城镇居民可支配收入(元)数据来源：广西统计局2010年广西城市居民可支配收入有所增长，但是增长速度缓慢。10年第一季度城市居民可支配收入为4830元，同比增长11.40%；第二季度城市居民可支配收入为3890元，同比增长8.70%；第三季度城市居民可支配收入为4049元，同比增长10.70%；1-3季度城市居民可支配收入为12769元，同比增长10.03%。3.5社会消费水平 2009-2010年11月广西社会消费水平(亿元)数据来源：广西统计局2010前三季度社会消费品零售总额，第一季度社会消费品零售总额为755亿元，同比增长18.6%；第二季度社会消费品零售总额为786亿元，同比增长18.80%；第三季度社会消费品零售为825亿元，同比增长19%。从前三季度看，2010年的社会消费品零售总额同比上涨16.7%。3.7小结广西经济保持平稳较快发展态势，后期经济发展环境较为复杂，经济运行中还面临不少困难和问题，如：制约工业发展的因素较多、保持投资较快增长的难度加大、节能降耗形势仍然严峻等。随着中国和东盟国家经贸关系的发展，尤其是中国东盟自贸区的建成，使作为中国对接东盟“桥头堡”，广西将迎来历史最好的发展机遇。四 南宁经济发展概况4.1经济发展层面4.1.1 南宁市GDP数据来源：南宁统计局2008-2010年11月南宁GDP（亿元)2010前三季度年南宁经济趋于平稳，2010年第一季度南宁GDP为372.82万亿，同比增长14.5%；第二季度南宁GDP值为428.98万亿，同比增长13.9%；从前三季度看，南宁经济相对于2009年保持平稳增长。与其他二线城市对比：2010年前三季度二线城市GDP(亿元)数据来源：国家统计局以上数据显示，南宁市前三季度GDP总量为1191.01亿元；武汉3891.51亿元，重庆5631.67亿元，南京3714.23亿元，成都3769.9亿元，长沙3107.46亿元，西安2109.63亿元，厦门1442.05亿元。南宁市2010年前三季度GDP总量远低于其他以上二线城市。4.1.2 南宁固定投资数据来源：南宁统计局2008-2010年11月南宁固定投资（亿元)2010年南宁市前三季度固定投资额为947.85亿元。2010年南宁第一季度固定投资额为160.43亿元，同比增长36.76%；第二季度、第三季度固定投资额增长较大，同比分别上涨45.8%、 41.77%。从前三季度看2010年南宁市固定投资额即将突破千亿大关，相比2009年呈明显增长趋势。与其他二线城市对比：2010年前三季度月各城市固定投资(亿元)数据来源：国家统计局在各大省会城市中，2010年前三季度南宁固定投资额为947.85亿元，武汉2106.98亿元，重庆5877.24亿元，南京3012.41亿元，成都3843.8亿元，长沙3055.37亿元，西安2528.81亿元，厦门705.46亿元.南宁是固定投资处于上表二线城市中下位置。4.1.3 南宁市人均可支配收入2008-2010年11月南宁人均可支配收入（元)数据来源：南宁统计局2010年1-11月南宁市城市人均可支配收入为16560元，相比2009年全年城市人均可支配收入16254元处于平稳增长。与其他二线城市对比：2010年前三季度月各城市人均可支配收入(元)数据来源：国家统计局2010年前三季度南宁人均可支配收入为16560元，武汉16147元，重庆17220元，南京32929元，成都15655元，长沙16951元，西安14026元，厦门22178。4.1.4 南宁社会消费水平数据来源：南宁市统计局2008-2010年11月南宁社会消费品零售总额（亿元)2010年前三季度南宁市社会消费品零售总额呈平稳增长趋势，同比上涨18.5%。为了恢复国内经济发展，扩大内需，近两年，政府出台了多种刺激消费的措施，如：加快建设保障性住房、加快铁路、公路和机场建设、家电补贴等，这些措施有效地拉动了内需的增长，但是同时也应该看到，内需的发展潜力仍然巨大。4.1.5 城市发展格局1）. 五象新区规划五象新区规划总面积175平方公里，其中面积23平方公里的五象新区核心区是新区最重要的组成部分，是将来新的南宁市中心所在地。通过对23平方公里的核心区进行控制性规划和概念性城市设计，力争用10年左右的时间，使之成为一个环境优美、舒适宜人以及具有时代气息和民族风格的城市新区。为了使五象新区与中国东盟博览会的举办地相适应、与城市向南发展的战略相适应、与泛北部湾经济合作区核心城市的地位相适应、与区域性国际城市的要求相适应、与建设成为现代化宜居城市相适应。南宁市将五象新区规划功能定位为：中国东盟自由贸易区的区域性贸易中心；泛北部湾的总部基地；区域性的物流、高新产业和加工业基地；南宁市行政、信息、文体、商业商务中心。2010年，五象新区开发建设高潮迭起，开发建设的“大工地”场面已经形成，并取得初步成效：三横三纵”（“三横”为堤园路、五象大道、玉洞大道；“三纵”为银海大道、平乐大道、龙岗大道）路网格局基本形成；12月29日，广西城市规划建设展示馆主体工程实现全面封顶，自治区重大公益项目“三馆”建设取得阶段性进展；南宁保税物流中心运营渐上轨道，二期建设如期推进；五象新区总部基地加快推进，多家企业和单位纷纷进驻。2011年，五象新区将继续全力打好五象新区开发攻坚战，以拓展新区功能和基础为重点，推进路网和重大项目建设，加快建设总部基地，发展房地产业、高端服务业和总部经济，努力推动新区开发建设实现新突破。2）.南宁:建设宜居生态环境 展现水城魅力南宁水城建设让18条内河连成一片，水面率为12.5%，将带动了河道整治、加快沿岸绿化景观建设以及相关产业的发展。按照南宁市城市总体规划（20102020），目前18条内河的整治已经铺开，南湖竹排冲核心环，心圩江与可利江连通两个重点工程正在全力推进中，2010年2015年，要加快老口水利枢纽和邕宁梯级枢纽前期和建设工作，完成石灵河和石埠河连通渠；凤凰江和马巢连通渠，良庆河和楞塘冲连通渠，形成水系互通，2016年2020年，要让老口水利枢纽和邕宁梯级枢纽建成使用，发挥防洪、生态、景观、旅游等综合效益；南北引水贯城渠（内河水系补水工程），而内河连通后，内河水系沿线生态景观、滨水文化和旅游景观明显提高。3）.南宁凤岭儿童公园将完成一期建设 主干道已贯通总投资25446万元的南宁市凤岭儿童公园，经过一年多的建设，12月20日前将完成公园一期基本建设。截至11月30日，凤岭儿童公园累计完成年度投资9479.24万元，完成年度计划的94.79%。2011年公园将建成。下一步将加快推进公园建筑单体方案设计、公园（二期工程）初步设计、水电报装等前期工作的进度，为2011年公园二期工程建设打下良好基础。4）.南宁第三批旧城改造计划出炉 20片区将旧房变新楼近日，南宁市第三批重点旧城改造项目计划出炉，3年内将陆续开工对石巷口片区在内的20个旧城区片区进行改造，南宁的城区面貌将发生一次巨变，人们的居住环境将得到进一步改善。此次旧城改造的20个项目，分散于南宁市6大城区，其中位于西乡塘的改造项目最多，主要原因是西乡塘区属于老工业区，如南宁市味精厂、南钢、南宁木材厂片区等都是老的工业企业区。除了工业企业区之外，也有一些老居民区，如人民路北二里旧改片区、中华路三华片区等。这些旧改项目的建设，将改变不少市民印象中西乡塘区住宅破旧、交通拥挤的印象。根据南宁市第三批重点旧城改造项目计划，这20个项目将在3年内陆续开工建设。4.1.6 小结2010年南宁进一步抓住作为中国-东盟自由贸易区门户的机遇，政府部门大力发展经济，各项经济指标平稳快速增长。2011年，南宁将建设宜居生态环境以及水城建设，同时五象新区也加大力度建设公共设施，以及建设自治区政府新址、五象市级市民中心。经过一年多的建设，凤岭完成了儿童公园一期建设，主干道已基本贯通。南宁第三批旧城改造同时也在进行中，3年内将陆续开工对石巷口片区在内的20个旧城区片区进行改造。4.2房地产发展层面4.2.1 房地产投资额2007-2010年11月南宁房地产开发投资额与固定资产投资总额的比值2010年1-11月南宁固定投资额为1294.71亿元，房地产投资为280.42亿元，比值为4.6，该指标直接反映投资结构是否合理以及变化趋势的基础性指标。这两年南宁市房地产开发投资额与固定资产投资额比例较为稳定。当前政府大力投资基础建设，完善城市配套，特别是郊区设施配套的完善，这些措施将有利于当地房地产的发展。数据来源：国家统计局2010年前三季度月各城市房地产投资(亿元)与其他城市对比，南宁2010年前三季度固定投资为947.9亿元，其中房地产投资为217.18亿元，在其他城市中，武汉房地产投资为709.63亿元，重庆1267.93亿元，成都1141.59亿元，长沙624.31亿元，西安607.67亿元，厦门309.03亿元。4.2.2 房地产施工面积与销售面积额2007-2010年10月南宁施工面积与销售面积的比值数据来源：南宁统计局1-10月，全市商品房销售面积466.56万平方米，同比下降14.07%，自今年下半年起降幅逐月收窄，比1-9月缩小0.05个百分点，比上半年缩小10.08个百分点。 施工面积与销售面积的比值，反映了1-2年内的期房与现房的供应量，其比值的变化反映供求是否平衡发展，其指标的异常变化对下一年度的价格走势起到预示性的作用。南宁市近年施工面积与销售面积比值倍数较大，预计未来南宁市供应量较为充足。4.2.3 南宁房地产施竣工面积2007-2010年10月年南宁市商品房开竣工面积数据图示2010年施竣工面积比下降，该数据显示了未来1-2年内，新房的供应情况。预计，2011年新房供应量尚不会出现供应现过大的情况。4.2.4 小结2010年，南宁市固定资产投资增加，房地产方面的投资也稳步增长。由于2010年销售面积下降，施工面积与销售面积的比值有所上升。而另一方面，由于施竣工面积比值下降，因此，未来一年内，新房供应量将维持在一个较为稳定的水平。五 土地市场5.1历年土地推售分析5.1.1 历年供应总量分析数据来源：南宁国土局历年土地推出两图示(亩) （以上数据仅包括住宅、批发零售、商业及部分商服性质用地数据） 2010年土地供应约3412亩，环比上涨39%。 在城市建设以及宏观调控的要求下，2011年土地推出量有所增加。5.1.2 历年成交总量分析数据来源：南宁房产局历年土地成交量图示(亩)（以上数据仅包括住宅、批发零售、商业及部分商服性质用地数据） 2010年土地成交共约2320亩，环比上涨约23%； 经过2009年热销，较多开发商资金充裕，2010年加快了土地储备量； 预计2011年市场走稳，土地成交量不会有太大的变动； 政策调控对开发商拿地提出更高要求，集团化开发及大片开发将是以后土地开发的趋势。5.2 历年土地成交价格分析数据来源：南宁房产局历年土地成交价格图示（万元/亩）（以上数据仅包括住宅、批发零售、商业及部分商服性质用地数据） 2010年南宁市土地出让均价约为658万/亩，环比上涨48%； 大部分开发商经过2009年与2010年的销售，可开发存地不多；虽2010年政策调控房地产市场，但开发商对于南宁前景看好，拿地积极性总体较高。5.3历年土地总建筑面积走势分析历年土地成交总建筑面积图示（万）（以上数据仅包括住宅、批发零售、商业及部分商服性质用地数据） 2010年南宁市土地成交总建筑面积为690万，环比上涨35.8%； 从2008年以来，土地成交总建筑面积稳步提升，这与土地成交量增加相关。历年土地成交楼面地价图示(元/)（以上数据仅包括住宅、批发零售、商业及部分商服性质用地数据） 2010年土地成交楼面地价约为2212元/，同比上涨34%。5.4 2010年南宁各城区土地成交及供应分析2010年成交宗数成交量：亩成交总价：万元成交均价：万/亩青秀区11710684361964西乡塘区6 272191351703兴宁区6 395 136171345江南区6467151323324良庆区14 373 355005952 邕宁区1 103 8227 80 合计44 2320 1526438 658 （以上数据仅包括住宅、批发零售、商业及部分商服性质用地数据）历年各片区土地成交宗数走势图（以上数据仅包括住宅、批发零售、商业及部分商服性质用地数据） 2010年青秀区共成交土地11宗，其成交量达到710亩，成交价格在964万元/亩，成交价格与成交量均位居六大片区首位。作为南宁市最具价值的区域，青秀区历年土地成交数量均位居榜首，这与政府对该区重点投资相关，随着片区土地存量的减少，预测未来该区域成交量所有降低，但由于其片区的区域价值特征，成交价格还将维持较高水平。 西乡塘区2010年成交地块6宗，成交量较低，由于地块的地段优势使得成交价格较高。该片区开发一直较为平稳，短期内土地市场不会有较大浮动。 兴宁区2010年成交地块有6宗，成交量也在较高水平，但成交均价较低，这与成交地块位置离市中心较远，周边配套较不完善相关，这些因素削弱了地块的价值。但随着规划交通路网及配套的完善，该片区土地成交价格将会上升。 江南区2010年成交6宗地块，成交价格324万/亩，成交价格较低。该片区发展较慢，土地价值没有得到很好的挖掘；部分地块凭借江景资源提升自身价值，成交价格处于较高水平，大部分地块价格不高，片区土地存量也较多，未来土地供应及价格走势比较平稳。 良庆区2010年成交14宗地块，成交量达373亩，成交单价952万/亩；成交量在2010年骤然攀升，这与今年政府重点规划发展五象新区相关，估计未来良庆区土地出让量与成交价格将有所提升，迎合片区