穗国房字[2003]592号文.doc

广州市国土资源和房屋管理局关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知穗国房字2003592号各物业管理公司、建设单位、业主委员会：根据国务院颁布的物业管理条例（以下简称条例）规定，就当前的物业管理规定与条例不相符合的方面进行理顺、清理和规范，具体规定如下：一、前期物业管理工作（一）自2003年9月1日起新建现售商品房、预售商品房和非出售的新建物业分别在现售物业30日、取得商品房预售许可证和交付物业使用90日之前，由建设单位组织招投标选聘物业管理公司，实施前期物业管理。招投标的评标专家在评标委员会的比例应当不少于评标成员总数的2/3，且这些专家应当从市国土房管局建立的物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定。建设单位应当自确定中标人之日起30日内，将建设单位与中标的物业管理公司签订的前期物业服务合同送物业项目所在地的区国土房管局备案。对未通过招投标方式选聘物业管理公司的建设单位，由区国土房管局责令其限期改正，逾期不改正的，处10万元以下的罚款。（二）建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定，建设单位应当向房屋买受人明示业主临时公约并予以说明，要求买受人书面承诺遵守业主临时公约。同时，买受人应当与建设单位选聘的物业管理公司签订前期物业服务协议。（三）建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积；移交物业管理时，向选聘的物业管理公司移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备和有关规划、设施设备、业主购房的资料，并由物业管理公司进行查验后，办理物业移交接管手续。二、物业管理区域的划分（一）按城市规划部门批准的项目红线图范围划定。其中分期开发建设的项目，共用设施设备可以区分开来的，可按城市规划部门批准的分期红线图范围划定。（二）已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定。（三）由物业的全体业主与物业管理企业协商确定。三、签订物业服务合同（一）未成立业主委员会之前，建设单位与选聘的物业管理公司签订前期物业服务合同。合同期限未满、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。（二）业主委员会成立后，由业主委员会代表业主与业主大会决定选聘的物业管理公司签订物业服务合同。（三）建设单位与物业管理公司签订的前期物业服务合同、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同，由物业管理公司送物业所在地区国土房管局备案。四、业主大会、业主委员会民主协商、自我管理机制（一）业主必须遵守业主临时公约、业主公约、业主大会议事规则，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（二）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有持1/2以上投票权的业主参加，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出选聘和解聘物业管理企业、制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会决定事项的投票资料及其决定的有关资料由业主委员会保管。（三）业主委员会自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单送物业所在地的区国土房管局备案。（四）业主委员会是业主大会的执行机构，负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金，以及监督物业管理公司履行物业服务合同。（五）业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用在业主大会议事规则中规定，经业主大会决定可以利用物业共用部位、共用设施设备经营的部分净收益。（六）业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督。五、物业管理企业实行资质管理制度（一）从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格。拟从事物业管理活动的企业在工商行政管理部门领取物业管理企业名称预先核准通知书后，到市国土房管局领取物业管理企业资质申请表，市国土房管局根据有关规定，核发物业管理企业资质证书。（二）对未取得资质证书从事物业管理活动的企业，由区国土房管局没收其违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（三）对与物业管理企业资质等级相关的物业示范小区（大厦）的考评，由物业管理公司到市物业协会办理。六、物业管理移交接管的办理（一）物业服务合同终止时，原物业管理公司应在收到业主委员会通知之日起15日内，将物业管理用房和有关资料移交给业主委员会。业主委员会再向选聘的物业管理公司移交物业管理用房和有关资料。（二）在业主委员会与原物业管理公司未办结物业管理用房和有关资料移交前，新选聘的物业管理公司不得进入，否则，造成的损失由新选聘的物业管理公司承担；影响社会稳定的，由市、区国土房管局对新选聘的物业管理公司作出处理，公安部门对违反治安管理规定的有关人员依法处置。（三）物业服务合同终止后，原物业管理公司逾期不移交物业管理用房和有关资料的，业主委员会可以报告区国土房管局，由区国土房管局责令其限期整改，逾期不改正的，作出行政处罚，处以1万元以上10万元以下的罚款；同时，业主委员会应当直接向人民法院起诉，经人民法院判决，申请人民法院强制执行。七、水电费缴交及其管线维修（一）物业管理区域内的业主应当直接向供水供电部门交纳水电费，同时，供水、供电部门应当直接向水电用户收取使用费；供水、供电部门与物业管理公司另有约定的，从其约定。（二）物业管理区域内相关的供水供电管线和设施设备发生损坏，业主应当报供水供电部门进行维修、养护。八、物业共用部位、共用设施设备的占用、收益（一）建设单位、物业管理公司、业主委员会不得擅自占用物业管理区域内共用部位和共用设施设备或改变其用途。擅自占用或改变用途的，由区国土房管局责令限期改正，给予警告，并对个人占用的，处1000元以上1万元以下的罚款；对单位占用的，处5万元以上20万元以下的罚款或者由城市管理综合执法队伍依法处理。（二）经业主大会同意使用物业共用部位、共用设施设备经营或改变其用途的净收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。九、物业服务费缴交责任（一）房屋买受人自向出卖人收楼成为享有房屋的业主之日起，按物价部门核准的物业服务费标准，依时交纳物业服务费。（二）建设单位未售出的物业按物价部门核准的物业区域内物业服务费标准，依时交纳物业服务费。（三）对逾期不交纳物业服务费的业主、建设单位，根据业主临时公约、业主公约和业主大会决定进行处理；同时，物业管理公司保留向人民法院起诉的权利。十、物业专项维修资金（一）“专项维修资金”是根据国务院颁布的物业管理条例将以往“物业维修基金”统一更改后的名称。广州市机关用房管理所负责专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。（二）专项维修资金的交纳。1、交纳界限及交纳标准（1）核发商品房预售许可证在1998年10月1日（广东省物业管理条例开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（国务院物业管理条例施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。（2）核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。2、交纳方式（1）建设单位交纳。建设单位在办理商品房交易过户（合同鉴证）手续前，按规定将专项维修资金存入国土房管局指定代管银行的指定帐户。（2）业主交纳。购房者按买卖双方签订的商品房买卖合同的约定，在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。（3）建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的，业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，予以公布，依法向人民法院起诉。（三）专项维修资金的使用。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。保修期内物业的维修，由建设单位承担；人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊