酒店管理会所 酒吧项目报告.pdf

2011 9 301 概括为三个问题 五大部分 三个问题 第一是市场调查和预测 说明它的 必要性 第二是方案和建设条件 说明它的 可行性 第三是财务评价 说明它在 经济上的 合理性 五大部分 市场分析 投资条件与项目选址 项目实施进度安排 投资估算 财务分析 2011 9 302 市场分析可通过市场调查和需求预测来分析 市场调查 市场需求 产品 销售渠道 推销与广告手段 价格 竞争对手 需求预测 2011 9 303 1 市场调查 酒吧概述 酒吧现行状况 酒吧的经营模式 酒吧酒水价格 国外酒吧市场 2 2 市场需求预测 市场需求预测 消费对象 消费条件 酒吧更新周期特点 可能出现的替代产品 酒吧的新用途 3 3 酒吧方案和项目规模 酒吧方案和项目规模 酒吧方案 规格标准 项目拟建规模 2011 9 304 4 4 市场销售策略 市场销售策略 市场定位 促销价格 推销方式与措施 5 5 产品销售收入预测 产品销售收入预测 酒吧销售成本费用预测 销售收入预测 2011 9 305 简介 现代酒吧定义可以简单的概括为 随着都市生活中人们消费水平不断提 高 以及酒的独特魅力及酿酒业的发 展 逐渐形成一个专门销售酒水 供 人休闲的地方 它可以附属经营 也 可以独立经营 若从现代的酒吧企业经营的角度 来看 酒吧的概念应为 提供酒品及 服务 以利润为目的 做有计划经营 的一种经济实体 2011 9 306 2010年 酒吧 KTV行业自身定位明晰 发展各得其所 2009年酒吧行业在恢复中积极 探索出路的同时 静吧类酒吧在数量上已经明显增加且发展速度之快 它将在生意上与高 档酒吧平分秋色 随着中国大的经济环境的稳定发展 作为长线投资 休闲酒吧和外资酒 吧在2010年还会在中国内地继续发展 专家表示 2009年上半年受到金融危机的影响 娱乐服务项目价位曾一度下调 自 十一 之后 生意回升 价位也有较大幅度的提高 这表明市场上整体经济活动都有所 回升 同时酒吧业也在逐渐恢复 2010年酒吧行业会借着上海世博会的东风 在收益上打 翻身仗 高档酒吧经历了2009年的低谷后 也在积极地寻找出路 拓展销售渠道 特色的服务 活动越来越显示其重要性 特色业务占到总业务20 30 的份额 2010年酒吧业的特色 营销会更加活跃 价格也会有很大的诱惑力 现在一些高档酒吧不止局限于劲歌热舞娱乐 而且不断的推出一些节日活动来提升人气 拓展业务量 2010年金融危机的影响还会存在 节假日做特色服务是高档酒吧提升人气的选择 而 KTV 休闲类酒吧所提供的多是集中在娱乐上 把特色服务 环境 装饰功能大大压缩简 化 2011 9 307 经营特点 酒吧与餐厅并重 日间提供 简餐的餐厅 晚间开放酒吧所特有的音乐与灯 光设备 并辅以乐队表演 在产品上 饮品与 食品并重 2011 9 308 经营特点 酒吧的服务主要 为了满足寻求高强度娱乐体验的 客人 此类酒吧一般会设有乐队 舞池 卡拉OK 热舞 劲歌 表 演等 给顾客创造一种刺激豪放 的娱乐体验氛围 2011 9 309 经营特点 以某一风情 爱好或文化特征为其卖点 在 经营过程中突出社会与文化的 层次 独树一帜 一个聚合自 己同类的空间 洋溢着幽静 舒适 温暖的文化气息 此类 酒吧的经营十分稳定 不受潮 流影响 虽然不是酒吧界的主 流 但是长期维持泊来的酒吧 文化 并为国际人士所推崇 2011 9 3010 经营特点 蒙有一丝神 秘色彩 设置一定的门槛 以固定 消费群体 突显私密空间 体现俱 乐部文化 以适应具有相同兴趣 爱好 职业背景 社会背景等人群 组成在偏好的音乐 环境与氛围中 交流 放松 2011 9 3011 价格反映产品价值的原则 酒单上饮品是观其价值为主要依据制定的 其价格可以根据酒吧档次和地理区位进行调整 经市场调查和分析 酒吧酒水价格定价一般采用毛利率法 具体方式如下 毛利率法 销售价格 成本 1 毛利率 也就是说你酒吧酒水的销售价格减去酒水的进价成本 毛利率是根据经验或经营要求决定的 故也称计划毛利率 例 1盎司的威士忌成本为10 元 如计划毛利率为65 则其销售价为 10 1 65 30元 2011 9 3012 国外的酒吧有很清新明了的定位 CLUB是俱乐部的意思 BAR是酒吧的意思 CLUB 里有表演 有舞池 国内CLUB还是比较多的 以前我们叫迪吧 后来叫慢摇吧 现在叫演绎 吧都司于CLUB 而酒吧比较单调 只能喝喝酒打打牌 看看跳钢管舞的 在BAR你可以随着 音乐舞动 只是跳的人很少 没有CLUB这么疯狂 国外和我们成反比 BAR多CLUB少 国外酒吧门口会有几个女人 穿的比较西部牛仔 发传单拉客 而且国外的酒吧具有很多的创新元素例如海星酒吧 骨架酒吧 冰酒吧等一系 列新的元素不断扩充新的酒吧理念 并逐渐取代后工业时代的装修风格的酒吧 2011 9 3013 消费是社会再生产过程中的一个重要环节 也是最终环节 它是指利用社会产品来满足 人们各种需要的过程 消费又分为生产消费和个人消费 前者指物质资料生产过程中的生产 资料和劳动的使用和消耗 后者是指人们把生产出来的物质资料和精神产品用于满足个人生 活需要的行为和过程 是 生产过程以外执行生活职能 它是恢复人们劳动力和劳动力再 生产必不可少的条件 酒吧类消费作为快速食品消费的一种 其消费的人群具有广泛性 不同的酒吧将满足不 同消费者的需求 酒吧可大致分为低 中 高三个档次 其分别在于区域 环境 装修 品 味 性质不同的酒吧 人群的定位也不同 从年轻人 灰领 白领 金领 演艺界人士 外 地旅游者到外籍友人都是酒吧的主要消费人群 拟经营酒吧档次为高档 娱乐酒吧 消费对象大致为白领 金领 演艺界人士 外地旅 游者到外籍友人 2011 9 3014 现以相关资料为基础 以20天时间为期限 对郑州市 海口市经营中的各类酒吧的 消费条件进行分析 作为本次需求预测数据依据 郑州苏荷酒吧每日客流量500人左右 卡座数量为70个 散台50个 卡座最低消费为 1000元 散台最低消费为400元 日均营业额将近18万元 郑州半岛NO 88BAR每日客流量达400人左右 卡座50个 散台80个 卡座最低消费 800元 散台最低消费为350元 日均营业额15万元 考虑到海口和三亚地区与郑州地区常驻人口相比较少的缘故 海口苏荷酒吧每日 客流量360人左右 卡座数量为50个 散台60个左右 卡座最低消费为800元左右 散台 消费为300元左右 日均营业额将近12万元 三亚NO 88酒吧每日客流量300人左右 卡座数量30个 散台70个左右 卡座最低消 费为800元 散台消费为300元 日均营业额将近10万元左右 2011 9 3015 综观国内酒吧发展 特别是苏荷集团和88集团等其他类型酒吧 可以窥见一条由 清吧 DISCO酒吧 慢摇酒吧 纯音乐酒吧 转向模式 下面将苏荷与88进行对比 1 1 装修设计方面 经常泡吧以及经营酒吧的人应该有所了解 严格说起来 88 模式就是 老苏荷 模式的升级版 复古的装修感觉 以古朴的木式装修结合青铜色的装饰 造型 这就主要构成了 88 苏荷 装修的主要基调 如果 苏荷 给人以贫民化的感觉 那么随着各地经济发展的趋势 88 略显景致的装修就会给人以 文艺复兴时期古希腊或 罗马教廷贵族晚会 的感觉 从而将最终取代 苏荷 成为此类风格酒吧的主体和生力军 当然 88 要比 苏荷 投资更大 除了木式结构的主要材料没什么变化之外 传统 苏 荷 四周木制装修被 88 的电视宽屏 LED所取代 此点借鉴了传统慢摇吧的特点 而装 修的木料和造型比以前更精致 更考究 另外 苏荷 模式中 散台为主 半卡为辅 卡座次之 的平面设计理念 在 88 模式中继续得到继承和发扬 2 2 装饰物方面 88 要比 苏荷 投资更大在装饰方面有明显体现 例如 大量 的布满天花吊顶的大型吊灯 排水管 火车头式的青铜色场内造型 领舞台 含歌手表演 造型装饰的选用 营业面积的增大 场内柱体的实木装修等等 以上都明显说明一个问题 88 要比 苏荷 更上档次 投资更高 3 3 DJ台和领舞台功能和设计的变化 88 继续继承了 苏荷 的DJ台和鸡尾酒吧 合一的运作思路 但区别于传统的慢摇吧 而领舞台 含歌手表演 的设计比以前有所进步 2011 9 3016 随着中国经济全球化的进一步发展 咖啡酒吧产业在中国得到迅猛发展 目前 国内 几乎所有涉外旅游指定的星级宾馆 饭店都设有咖啡的专营场所 很多大中城市都相继开启 咖啡酒吧一条街 大多数高级写字楼 大型商场等都专为咖啡开辟场地 国内许多大中城市 都设有咖啡酒吧休闲服务场所 据国家有关统计数据表明 中国的咖啡馆 酒吧数量每年以 20 左右的速度在增长 目前 咖啡酒吧业全年的消费额为231 5亿元 占全国餐饮服务业消费额5000亿元的 4 63 发展速度比同业高出3 63个百分点 按这个速度 在未来的五年内 中国的咖啡酒 吧服务业市场份额将达到500亿元 咖啡酒吧产业市场将呈现出巨大的发展潜力 全球各界的有识之士均看到了中国咖啡酒吧产业市场呈现出的巨大潜力 一些国际知名 的咖啡连锁店纷纷落户中国 美国星巴克公司连锁店已开遍中国的大中城市 其规模还在不 断扩大 美国的另一家咖啡专营连锁店Beanery也看好我国迅速增长的市场 计划未来五年 内在中国开800家分店 星巴克国际连锁 法国爵士岛连锁等跨国公司在中国咖啡业中已扮 演着举足轻重的角色 随着国外咖啡 酒类企业的进驻 抢滩中国市场的同时 也将为中国 引进咖啡酒吧先进的科技设备和现代经营理念 希望中国的咖啡 酒吧产业抓住机遇 迎接 挑战 为中国的咖啡酒吧发展迎来灿烂辉煌的明天 2011 9 3017 酒吧发展永远是第一个跟随都市 的变化 它会在城市不同时期展现出 不同的形态 但是它的目的性没有改 变 那就是利润 不断涌现的聊吧 清吧等一系列的衍生酒吧 都是都市 压力的产生物 现在更是有酒吧做为 酒吧自己的网页游戏 如 酒吧世 界 等 没有激烈的砍杀 但是轻松 有趣 尤其适合交友聊天 能够认识 不少新的朋友 2011 9 3018 经长期调查和分析 拟建酒吧项目需达到以下标准 1 纵观酒吧更新周期等一系列特点 我们酒吧经营方式可为高档娱乐型酒 吧 2 装修尽量为天蓝风格 天蓝效果创新和新颖 能达到更好的氛围效果 2011 9 3019 首先根据海口当地消费水平及消费人群 确定拟建规模大小为卡座70个 散台50个 容客量在400人左右的高档娱乐酒吧 项目选址在考虑容客量为400人的同时要考虑到消防安全 建议选择商铺层高达 到5 1米左右 由容客量可知项目面积在1200 到1500 之间 其次考虑商铺周边的业态 和商业氛围 相邻最近的酒吧有多远 酒吧品位和类型 有无停车位等一系列因素 经以上的因素考虑 拟建项目地块 位于海口市国贸中心附近一商铺 该商铺具 有潜在的价值 它位于苏荷酒吧对面二楼 一楼为光大银行 有固定车位40个 非固定 车位30个 地理位置好 人流大 消费水平居全市最高 将海口作为酒吧投资地 海口交通 常驻人口 人均消费水平 丰富的业态 多 元化经济等优势 未来名企不断加入等 将会给酒吧带来大量的潜在客户 2011 9 3020 1 市场定位与装修风格 用料有关 酒吧的装修风格 用料与它的市场定位关系十分密切 同时 酒吧所在的酒吧市场的路 线也决定你的装修风格 进而决定你的客流量 2 市场定位与制定酒水牌 餐牌有关 酒水牌 餐牌的制定要根据装修的品味 决定里面有什么品种 什么产品制作 酒类的 档次不同 酒水牌的不同 会吸引不同层次的客人消费 3 市场定位与员工培训有关 每一个酒吧的培训内容都会有酒水牌 餐牌这一课题 同时根据酒水牌 餐牌的内容设 计一套操作程序 并让这一操作程序配合市场的需要制作出完善的服务规范去培训员工 使 员工能按照出品要求做好每一个出品 更能向每一位客人介绍酒吧的出品 这对促销工作非 常有帮助 对酒吧成功与否有着非常重要的关系 2011 9 3021 酒吧能否被公认为知名 高端酒吧 不但是自己的服务质量和品牌优秀级别 另一部分 是顾客偏好的因素 在酒吧界吸引顾客最好的的方式是广告和优惠活动以及特色表演 酒吧 行业的广告要想突出 需考虑酒吧的经营理念 成本运营以及客户群体特征等因素 酒吧的 广告多数是通过电台传播 电台的传播方式虽然比较落后 但是据统计酒吧客户了解酒吧的 渠道通过电台的占36 进而再通过人力效应达到一传十 十传百的效果 如果传媒能达到 理想效果 再加上我们拥有自己的高质量服务和优秀品牌 最终我们的收益率会超越行业标 准40 酒吧行业的优惠活动一般情况下是酒水打折或者买酒水送酒水等 此系列优惠方式是一 个新酒吧应该学知的方式 另外作为新开业的酒吧应该不断的送出惊喜 送出回馈 还可根 据不同节日 在不同的客流量做出相应的折扣及活动 至此收益率提高 将不是很大的困难 2011 9 3022 优惠活动优惠活动 开业前广告投入 试营业优惠活动 正常营业优惠活动 DM单页 广播 报纸 网络单页 广播 报纸 网络 折扣 会员 赠品折扣 会员 赠品 表演 晚会 表演 晚会 party 2011 9 3023 现以相关资料为基础 以20天时间为期限 对海口市及郑州市某经营中的酒吧的实际 收入和开支进行分析 作为本次成本收益分析的数据依据 对于新开业的酒吧用试算收益 来进行成本收益分析 试算收益反映的是对未来某一时期财务状况的预测 包括一定时期 内的收入 支出 利润或亏损 现开始对每个月 平均27天 收益进行分析 得出年收益率 试算收益表是按每日满 座销售收入来计算 每日销售额度为8 1万元左右 因项目所在海口市区域位置不能保证 每日客流量超过300人 而且酒吧经营会受外界天气等因素影响 因此项目试算按每月27 天计算 试算收益表计算方法为 把它看成销售收入的一定比例 通过对其他同类酒吧的销售 收入和成本的分析 确定在本次计算中销售成本占饮品销售收入的比例为35 由试算收益表 收益表1 1 可大致得知酒吧的销售费用 84万 月 及销售收入费 用 240万 月 2011 9 3024 项目项目演算依据及过程演算依据及过程金额 万元金额 万元 月 月 所占营业额百分比所占营业额百分比 酒水 饮料 食品 酒水 饮料 食品 水果水果 每月有效营业天数为27天 每日销售额 度8 1万元 则收入为8 1万 27 天 219万 21991 25 其他娱乐项目其他娱乐项目 即酒吧公关服务费 即酒吧公关服务费 提成 提成 根据郑州苏荷酒吧调查 并结合海口实 际情况可知 月收入金额为21万 218 75 销售收入总计销售收入总计销售收入的总额为酒水 饮料 食品 水果与其他娱乐项目之和 即219 21 240万 240100 00 销售成本销售成本销售成本实际占销售收入的35 这是以 相关资料和郑州市苏荷酒吧的实际收入 和开支作为进行成本收益分析得数据依 据 由销售收入和销售成本占销售的百 分比可知销售成本为240 35 84万 8435 毛利毛利销售总额为240万 销售成本为84万 可 得毛利为240 84 156万 15615665 65 收益表收益表1 1 2011 9 3025 销售额 0 投入期 成长期 成熟期 衰退期 酒吧市场生命周期及目前所处的阶段 0 5年0 5 2年 2 8年 8 10年 2011 9 3026 自然 设施条件及动力供应 人力资源条件 能耗费用估算 土地费用 各备选方案比较 2011 9 3027 海口市位于中国的最南端 独特的气候条件以及地理位置 造就了旅游 度假的先天 优势 2009年国务院下达了将海南打造成为超级旅游城市的概念后 各类业态及地产应 运而生 同时各类的高消费人群不断的涌入投资和消费 不仅是因为海南的特殊政策 还因为这里是一个新的解压天堂 正是秉着更好的为消费者多元化服务的理念 我们将 根据海口独特的自然条件建设一个高端的娱乐酒吧 酒吧的安全运营需要场地 动力 人员 技术支持等硬条件 其中 由于酒吧拟 建在海口市 场地和动力不用做考虑 主要考虑人员以及技术需具备的条件 人员配备 可用图表表示 具体安排见人员配备图 2011 9 3028 董事长 总经理 副总经理 服务部 演艺部 营销部 财务部 综合部 2011 9 3029 楼面经理 吧台主管 服务部主管 吧仔 吧女 服务员 迎宾 咨客 2011 9 3030 综合部经理 保安队长 厨师长 出品吧主管出品吧员 场内外保安 保洁 厨师 质检员 仓库管理员 2011 9 3031 直属董事会 收银员 会计员 出纳员 2011 9 3032 演艺部总监 灯光音响师 DJ MC等 场务 2011 9 3033 营销总监客户经理 2011 9 3034 1 能耗费用估算 燃料和动力费用统称为能耗费用 如果需要计算酒吧的能耗费用 首先需要了解 当地的商业电力价格为0 78元 度以及水的价格为3元 吨 其次 要确定酒吧的大约营 业时间为18 00 次日凌晨03 00 根据以上条件可以大致计算出能源消耗的费用为 7 2万元 月 由每月平均水 电能源费7 2万 可得7 2 12 86 4万元 因此酒吧的正常运营 下 酒吧的年能耗费用为86 4万元 2 土地费用估算 由土地的所在位置可知土地上商铺租金 有租金的额度可计算土地费用的多少 现已知项目地块位置位于海口市国贸中心附近一商铺 其面积为1500 经评估 该 商铺价值为30万 月 经调查 该商铺半年起租 押金为一年房租 注 由于缺乏实地项目的考察 其他因素分析 暂不作考虑 注 由于缺乏实地项目的考察 其他因素分析 暂不作考虑 2011 9 3035 位置一 三亚 面积1500 位于大东海 位置适中 无停车场 租金20万 月 优惠 幅度10元 左右 半年起租 押金为一年租金 酒吧位置 选择 酒吧位置 选择 备注 备注 酒吧的具体位置选择还应酒吧的具体位置选择还应 处理好酒吧与主要服务对象 与酒吧处理好酒吧与主要服务对象 与酒吧 经营形式 与当地政府政策等的关系经营形式 与当地政府政策等的关系 位置二 海口 面积1500 位于海口市 国贸中心 苏荷酒吧苏荷酒吧对面二 楼 一楼为光大银行 有固 定车位40个 非固定车位30 个 地理位置好 客流大 消费水平居全市最高 租金 30万 月 半年起租 押金 为一年租金 2011 9 3036 酒吧的项目实施进度 主要体现在酒吧的证件办理以及装修的进度安排 具体进 度安排如下图 注 具体装修时间要根据工程量详细计算核实 前期现场 考察 效果 图设计 资金及物料 全部到位 1500 毛 坯房装修 至可以 使用 竣工验收 1 3个月根据工程进度安排3 5个月10 30天 项目选址 确认 1 3个月 2011 9 3037 卫生局 批卫生 许可证 消防局 批消防 许可证 工商局 办理营业 执照 工商局 办理国税 公安局 批特殊行 业许可证 工商局 办理地税 及办理组 机构代码 注 1 异地办理卫生许可证 需带本人身份证及暂住证 2 上图所示时间是指在必要的人际关系支持下所产生 的时间 不代表正常的办证时间 7天7天14天2天2天1天 2011 9 3038 固定资产投资估算 固定资产投资估算 变动成本比例估算 变动成本比例估算 资金筹措 资金来源 项目筹资方案 2011 9 3039 部门月 万元 服务部约4 86 综合部约4 41 财务部约 0 78 演艺部约3 66 营销部约0 52 总计约14 23万元 员工工资表 固定部分 员工工资表 固定部分 4 1 固定资产投资是每年进行的必要投资 缺少固定资产投资 酒吧将无法正常运行 一个项目的酒吧固定资产估算 需要了解相关项目的大致运营状态 再根据拟建项目估 算可得固定资产投资 具体要求数据有员工薪金 固定部分 年折旧 能源费 广告 费 其它意外支出组成 详细数据来源及具体演算过程 见表4 1 4 3 2011 9 3040 费用支出费用支出演算依据及过程演算依据及过程金额 万元金额 万元 月 月 所占月营所占月营 业额百分业额百分 比 比 薪金薪金 员工薪金由员工工资分析表得出 即 服务部 4 86万 综合部 4 41万 财务部 0 78万 演艺部 3 66万 营销 0 52万 客户经理提成 25 流动人员 2万 25万 月 2510 42 员工餐费员工餐费 为员工提供晚餐和夜宵补助3元 人数由酒吧成本预算分析中的人员配 备可知 服务部 36人 综合部 29人 财务部 4人 演艺部 7人 营销部 2人 78人 可知餐补为78 3 30 0 702万元 月 0 70 29 瓷器 玻璃器皿 银器 瓷器 玻璃器皿 银器 餐巾 吸管 牙签餐巾 吸管 牙签 根据苏荷酒吧经营 以及相关资料搜索 得出酒吧瓷器 玻璃器皿 餐 巾等属于易耗品 每月必须备足量 储备量价值一般在0 5万 月元 0 50 2 清洁器具清洁器具 每月的清洁器具所用清洁剂 耗费人工等费用总计0 08万元 月 0 080 03 水 电 气能源水 电 气能源 水 电 气能源消耗根据郑州苏荷 88调查得知电为最大消耗能源 三 者总计为7 2万 月元 7 23 音乐 娱乐音乐 娱乐 结合苏荷酒吧调研 可得知 酒吧走场费用为200元起步 演出 表演 费用为1万起步 按每晚6个走场 平均一个月费用为9万 月左右 注 开业初期投入较大 93 75 鲜花及装饰鲜花及装饰 酒吧在举行特色表演和日常营业所需的鲜花及小装饰费用 参考苏荷数 据 可预算海口酒吧费用为0 5万元 0 50 2 费用支出表费用支出表4 2 2011 9 3041 费用支出费用支出演算依据及过程演算依据及过程金额 万元金额 万元 月 月 所占月营业额百所占月营业额百 分比 分比 行政和一般开行政和一般开 支支 行政和一般开支 按酒吧行业一般开支和郑州苏荷酒吧经营开支可得 行 政和一般开支为1万元 月 10 41 广告推销广告推销 广告推销为酒吧开业做的广播宣传和酒吧外墙广告 根据郑州苏荷的推销 和海口当地情况 可预估海口费用大约为5万元 月 52 1 税金税金 根据郑州市苏荷缴纳税费情况 一般缴纳营业税5 20 根据海口市优惠 政策 这里税金按9 计算 营业额按219万计算 可得219 9 19 71万 19 718 2 维修 保养维修 保养 酒吧正常的营业都会存在一个维修和保养费用 根据郑州苏荷酒吧 和海 口酒吧的电话询问 得知平均每月维修费用在0 2万元左右 0 20 08 折旧折旧 酒吧的运营折旧 按一般物折旧及郑州酒吧行业调查可知 酒吧折旧平均 每月为2万元 20 83 其他其他 不可估计 可变动的支出 根据郑州市苏荷酒吧的意外支出 结合海口当 地情况 预算为1 5万元 月 1 50 63 费用总额费用总额 费用总额为费用支出项目的总和 25 0 7 0 5 0 08 7 2 9 0 5 1 5 19 71 0 2 2 1 5 72 39万元 月 费用 总额占营业额的百分比为66 34 240 27 64 72 3930 16 30 16 利润利润 已知 毛利为156万 月 费用总额为72 39万元 月 可知利润为156 72 39 83 61万元 月 由 营业额240万元 月 纯利润为83 61万元 月 可知其利润率为 83 61 240 34 84 83 6183 6134 84 34 84 费用支出表费用支出表4 3 2011 9 3042 酒水 饮料 食品成本酒水 饮料 食品成本35 人工成本 变动部分 人工成本 变动部分 4 6 其他其他1 合计合计40 6 为方便下步财务计算酒吧经营的保本销售额度 必须预计变动成本 流动资金 占营业收入百分比 由酒吧试算收益表可知酒水 饮料 食品成本占营业收入百分比 为35 由酒吧经营分析可以得知人工成本 变动部分 占营业收入百分比为4 6 其 他类占营业收入百分比为1 具体见下表 注 注 变动成本为那些成本的总发生额在相关范围内随着业务量的变动而呈线性变动变动成本为那些成本的总发生额在相关范围内随着业务量的变动而呈线性变动 的成本 以海口市某经营中的酒吧企业的数据依据可得知酒水 饮料 食品成本可变范围的成本 以海口市某经营中的酒吧企业的数据依据可得知酒水 饮料 食品成本可变范围 为为15 15 35 35 人工成本 可变部分 可变范围为 人工成本 可变部分 可变范围为3 3 10 10 其他类可变范围为 其他类可变范围为1 1 10 10 变动成本表变动成本表4 4 2011 9 3043 根据资产投资 固定部分 可变动部分 又由费用支出表4 2 4 3 可变动资产投 资项目 及所占比例40 6 可以得知固定投资项目 及所占比例 人工成本 固定部分 14 2万元 月 变动 11万元 月 人工变动成本占营业额 4 6 所以人工固定部分占营业额为5 9 资产投资固定部分 资产投资 72 39万元 月 人工变动成本 11万元 月 其 他支出 1 5万元 月 59 89万元 月 因此 资产投资固定部分所占营业额比例为24 95 金额为59 89万元 月 2011 9 3044 资金筹措 筹资的方式在资本市场中主要有 银行借款 发行股票 普通股股票 优先股股票 发行债券 融资租赁 BOT筹资方式 TOT筹资方式 BOT是英文Build Operate Transfer的缩写 通常直译为 建设 经营 转让 这种译法直截了当 但不能反映 BOT的实质 BOT实质上是基础设施投资 建设和经营的一种方式 以政府和私人机构之间达成协议为前提 由政府向私人机构 颁布特许 允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务 政府对该机构提供的 公共产品或服务的数量和价格可以有所限制 但保证私人资本具有获取利润的机会 整个过程中的风险由政府和私人机构分担 当特许期限结束时 私人机构按约定将该设施移交给政府部门 转由政府指定部门经营和管理 所以 BOT一词意译为 基础 设施特许权 更为合适 TOT是英文Transfer Operate Transfer的缩写 即移交 经营 移交 TOT是BOT融资方式的新发展 近 些年来 TOT是国际上较为流行的一种项目融资方式 它是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权 和经营权 有偿转让给投资人 由其进行运营管理 投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的 回报 并在合约期满之后 再交回给政府部门或原单位的一种融资方式 TOT也是企业进行收购与兼并所采取的一种 特殊形式 2011 9 3045 资金筹措 筹资的方式在资本市场中主要有 股份制筹资方式 亦称 股份经济 以入股方式把分散的 属于不同人所有的生产要素集中起来 统一使用 合 伙经营 自负盈亏 按股分红的一种经济组织形式 股份制的基本特征是生产要素的所有权与使用权分 离 在保持所有权不变的前提下 把分散的使用权转化为集中的使用权 从而使企业运转加以流畅 进 一步实现了股东的最终利益 综上所述 酒吧项目比较适合的资金筹措方式是银行贷款及股份制筹资两种 综上所述 酒吧项目比较适合的资金筹措方式是银行贷款及股份制筹资两种 2011 9 3046 财务预测 投资估算 财务报表编制 投资计划与资金筹措表 财务效果评价 盈利能力评价 不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 投资回收期分析 盈利分析 2011 9 3047 项目演算依据及过程金额 万元 地块 面积1500 位于海口市国贸中心 苏荷酒吧对面二楼 一楼为光大 银行 有固定车位40个 非固定车位30个 地理位置好 客流大 消 费水平居全市最高 租金30万 月 半年起租 押金为一年租金 可知 每年租金为350万 按付租金一年半及押金 预算地块预算为 350 350 175 875万 875875 装修 装修风格为金属 豪华装修费用 灯光音响设备除外 450450 证件办理 证件费用0 24万 其他为联络费用不做准确数字 0 240 24 人员投资 人员筹备所需用的资金 5 55 5 人员配备 员工薪金由员工工资分析表得出 即 服务部 4 86万 综合部 4 41万 财务部 0 78万 演艺部 3 66万 营销 0 52万 客户经理提成 25 流动人员 2万 25万 月 2525 优惠活动 营业前期广告费用10万 试营业一个月7万 1717 营业物品购买及酒类储备 用以酒吧营业前物品准备 及酒吧运营中酒类储备 7575 总计总计 投资总额为875 75 450 0 24 5 5 25 17 1447 74万元 1447 741447 74 拟建项目的投资估算以项目达到营业标准 能正常营业并取得预算收益为标准 具体 项目投资安排见下表 通过表通过表4 1 4 2 4 3 4 4分析 可得酒吧运营所需资金为分析 可得酒吧运营所需资金为1447 74万元 万元 总投资表总投资表5 1 2011 9 3048 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表单位 万元 序号项目年份合计 12345 1投资总额1447 7400001447 74 1 1建设投资132500001325 1 2流动资金122 740000122 74 2资金筹措1447 7400001447 74 2 1自有资金1447 7400001447 74 2 2长期借款000000 2 3流动资金借款000000 2 4项目盈余资金000000 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表5 2 2011 9 3049 酒吧的盈利能力分析主要指标为酒吧的销售成本 销售额 固定资产为计算依据作出 的计算 由收益表1 1可知酒吧的销售额为240万 销售成本为84万 毛利润156万 毛利润 占营业额的65 由费用支出表4 2和4 3 可知费用支出的每项具体占营业额的百分比 同 时可计算出项目利润 已知 毛利为156万 月 收益表1 1 支出费用 费用支出表4 2和4 3 总额为72 39 万元 月 可知利润为156 72 39 83 61万元 月 由营业额240万元 纯利润为83 61万元 可知其利润率为83 61 240 34 84 由计算可知酒吧利润为34 84 在行业盈利范围 30 40 内 能为企业带来丰厚 的利润 2011 9 3050 酒吧的项目是否可行 主要考虑项目的盈亏平衡 项目的盈亏平衡可先有净现值 来反映项目的可行性再有保本销售来分析其盈亏平衡 净现值 净现值 NPV 各期现金流入量 贴现系数 各期现金流出量 贴现系数 现金流入现值和 现金流出现值和 240 12 84 12 72 39 12 1003 32万元 NPV 0 项目可接受 2011 9 3051 由费用支出表4 2 4 3以及变动成本表4 4可知相关计算数据 具体计算如下 由以上数据可以得知 保本销售额 固定成本总额 100 变动成本在营业收入中所占百分比 59 89万元 月 100 40 6 100 82万元 月 即当月销售额为100 82万元时 一年销售额为1209 84万元 年 酒吧收入正好抵去支出 利润为零 利润为零 2011 9 3052 销售收入 总成本和产品质量 酒水档次 之间的关系 B C BEP 盈利 B PQ C Cf CvQ 亏损 0 Q Q 由左图可知酒吧的 经营盈亏在于BEP 盈亏 平衡点 而盈亏平衡 点正是保本销售额 由 计算可知BEP为1209 84 万元 2011 9 3053 为达到年投资收益率34 84 的要求 需加入年投资期望收益 年投资期望收益为 每月酒吧纯利润83 61 12 1003 32万元 因此可以得知 达到期望收益的年销售额 年固定成本总额 年投资期望收益 100 变动成本在营业收入中所占百 分比 718 68 1003 32 100 40 6 2898 99万元 年 如果对各种成本的估计是正确的 那么只要判断一下这个酒吧能否获得2898 99万 元以上的年销售额 如果能实现这个销售额 则建造这个酒吧就是有利可图的 即 1003 32万元 年 在上述计算中 100 变动成本在营业收入中所占百分比 称为 边际贡献 率 边际贡献率是营业收入扣除变动成本之后的剩余部分 这个部分是对抵补固定成 本和盈利所做出的贡献 2011 9 3054 投资回收期的计算是将年现金流量与项目成本相比 从而确定回收期 其计算公式 为 回收期 原始投资额 年现金流量 通过酒吧的经营成本 收益 保本销售分析可以得知以下数据 年利润为1003 32万 元 折旧费为24万元 原始投资额为1447 74万元 由以上数据可以得知 年现金流量 年利润 折旧费 1003 32 24 1027 32万元 回收期 原始投资额 年现金流量 1447 74 1027 32 1 4年 由以上可知在确保34 84 收益率的情况下 投资回收期为1 4年 2011 9 3055 收益风险 投资 目标 敏感性分析 分析不确定因素可能导致的后果 2011 9 3056 变动率 20 10 0 10 20 投资额1447 741447 741447 741447 741447 74 经营成本 万元 100 892 48475 667 2 啤酒酒水价格 元 1824303642 NVP 经营成本 酒水价格 投资额 变动率 变动率 10 10 0 2011 9 3057 资产风险权益 债务 经营风险财务风险 非系统风险系统风险内部风险外部风险 非系统风险指随机发生的意外事件有关的风险 系统风险与一般经营条件和管理状况有关的风险 内部风险指与项目清偿能力有关的风险 外部风险指与获取外部资金的能力有关的风险 2011 9 3058 介于我们进入的是一个完全陌生的领域和拓展一个全介于我们进入的是一个完全陌生的领域和拓展一个全 新的服务体系 其中从我们组建团队 寻找物业和宣传推新的服务体系 其中从我们组建团队 寻找物业和宣传推 广 到各方面的关系协调都面临着极大挑战 特别是在现广 到各方面的关系协调都面临着极大挑战 特别是在现 有酒吧行业竞争中我们处于被动的情况下 是否存在同行有酒吧行业竞争中我们处于被动的情况下 是否存在同行 业的干扰 政府职能部门的干扰等诸多方面的因素 都有业的干扰 政府职能部门的干扰等诸多方面的因素 都有 待慎重考虑 待慎重考虑 所以综上所述 酒吧可行性报告仅作为乐观分析所以综上所述 酒吧可行性报告仅作为乐观分析 供供 领导参考 领导参考 2011 9 3059 工作内容工作内容 投资者投资者科技特派员科技特派员实施方式实施方式 市场分析主要负责人协助找寻专业调查 机构 自己实施市场调查 分析 投资条件与 项目选址 协助科技特派员工作主要负责人由特派员进行分析 和聘请专家协助 技术方案协助科技特派员工作主要负责人由特派员进行分析 和聘请专家协助 企业组织和 劳动定员 主要负责人协助分析自己分析和设计 项目实施进 度安排 主要负