重庆工业地价调节措施论文.doc

重庆工业用地价格调节方案研究内容摘要：价格机制是土地使用权市场机制体系的核心，是市场机制中最敏感、最有效的调节机制。文章从研究分析影响工业用地供给、需求和价格的因素着手，对重庆土地自然资源禀赋、工业项目投资地域选择的影响因素、土地招商引资的优势与劣势、工业用地投入产出效益等进行了实证研究，并提出了进一步完善重庆工业地价的市场形成机制和工业地价调节方案的政策建议。关键词：重庆 工业用地 价格调控 机制一、重庆工业用地概况 1999年末，重庆市主城区建设用地建成区面积为242.82平方公里，其中居住用地88.48平方公里，占建成区面积的36.4%；工业用地62.12平方公里，占建成区面积的25.6%；城市道路、广场和对外交通用地31.99平方公里，占建成区面积13.2%；市政公用和公共设施用地30.13平方公里，占建成区面积12.4%；绿化用地10.36平方公里，占建成区面积4.3%；仓储用地8.04平方公里，占建成区面积3.3%；其他特殊用地11.7平方公里，占建成区面积4.8%。2003年末，都市区工业用地面积为66.48平方公里，其中的99的工业用地集中在主城区，内环以内更是占了65。不少工业企业混杂在居住区。因此，工业用地优化势在必行。据重庆市经委制定的重庆市工业生产力布局调整规划，到2007年，主城区388户老工业企业，将按照新型工业发展要求，逐步退出主城区，主城区即都市发达圈将新增工业用地40平方公里。以上数据表明重庆新增工业用地基本能满足工业经济中长期增长的需求，采取适当的工业地价调控措施将有助于实现重庆经济的健康、稳定与可持续发展。二、对重庆工业用地总体价格水平的分析重庆工业用地基准地价及土地出让金标准基本上反映了重庆市主城区目前的地价水平和各区域地价水平的差异,是一套适合主城区的比较成熟的地价体系。1、基准地价重庆工业用地基准地价普遍低于西安、高于昆明、贵阳、武汉、长沙；与成都相比，重庆1、2级工业用地基准地价比成都略高，从3级开始就比成都低。总体看来，重庆工业用地基准地价在中西部同类城市中处于中等偏上水平。一是地形条件和城市规划布局是影响基准地价的决定因素。重庆为山城，受地形条件的限制，城市布局呈多中心组团式布局。而其他几个城市布局由中心向外放射状发展，土地级别随着远离中心城市而递减，且多中心城市布局产生较多的副中心，这些副中心的土地利用价值也较高，从而影响整个城市土地的价格。再加上重庆系山城，基础设施费及配套费用远比平原高，相应的土地基准地价自然也会有所增加。二是合理的土地需求是影响基准地价高低的重要因素。城市规模和经济发展程度对土地的需求不一样。重庆作为中央直辖市，西部其他城市为省辖市，城市地位不一样，随着西部大开发的展开，重庆作为东、中、西的过渡城市，在全国的经济地位将进一步提升。按逻辑推理，重庆的基准地价水平高于成都、昆明、武汉、长沙也是合情合理的。三是基准地价是宏观调控城市发展方向的主要手段之一。根据重庆市总体规划中确定的“多中心组团式”的城市布局，目前我市南岸经开区、石桥铺高新技术开发区是主要控制区域。重庆的1、2级工业用地主要分布在这两区范围内，且土地已基本供应完毕。而目前重庆市招商引资的重点主要集中在除1、2级以外的其他区域，如北部新区、南岸茶园新区等。所以重庆高级别的基准地价高于成都，对我市工业企业招商引资工作不会造成太大的负面影响。而且，我市在制定基准地价时特意限制工业在高级别区域发展，即渝中区不宜布置工业，因此，商服中心区域1、2级工业用地价格较高，可促使企业“退二进三”的实现，提高土地利用效率。从表面上看重庆市工业基准地价偏高似乎不利于对外招商引资，其实不然。因为城市基准地价只是政府宏观调控土地市场的指导价格，并不是具体的收费标准，与用地单位直接从一级、二级土地市场取得的土地实际价格有较悬殊的差距。事实上，目前各城市工业用地出让更多是在经济产业政策和土地实际发生成本基础上进行考虑，基准地价高低对吸引外资并没有直接的影响。西安的基准地价在所比城市中是最高的，但是通过实行优惠的吸引投资政策，西安的实际土地出让价格已降到中等水平。而且，基准地价、较高有利于增强土地使用者融资的能力，因为土地使用者在依法取得土地使用权后，后续资金需靠向金融机构设定抵押权贷款。土地抵押评估时，其技术标准就是在基准地价基础之上进行相关因素的修正。2、土地出让金重庆市工业用地土地出让金标准普遍高于成都、昆明、武汉、长沙、贵阳，低于西安。总体看来在西部同类城市中略高，但结合重庆目前整体经济运行情况及未来产业政策来看，重庆的工业用地出让金标准是与城市地位、经济建设需要和产业总体布局相一致的，处于一个合理的水平。3、重庆市工业用地开发费、土地取得后期费用以及建安成本总体水平在同类城市中较高重庆的土地开发费较高的原因在于：重庆为山城，受地形条件的限制，城市布局呈多中心组团式布局，地形起伏大，坡度陡，给场地平整及管网架设工作造成很大障碍，基础设施费及配套费用远比平原高。同时，由于重庆受地质结构的制约，很多施工项目都要开挖隧道或铺设高架桥，相应的土地开发费总体水平也高。作为老工业基地，重庆的土地取得后期费用以及建安成本在同类城市中相对较高，有其特殊的历史原因。根据目前重庆市的实际情况，主城区工业用地的投资密度原则上应不低于80万元/亩，产出密度原则上应不低于400万元/亩、容积率原则上应不低于0.8；渝西经济走廊工业用地的投资密度原则上应不低于60万元/亩，产出密度原则上应不低于200万元/亩、容积率原则上应不低于0.5；三峡库区工业用地的投资密度原则上应不低于30万元/亩，产出密度原则上应不低于100万元/亩、容积率原则上应不低于0.3。同时应以产业集群为方向，进一步做好特色工业园区的产业布局。改变随机式引进项目、被动接受产业形成的状态，主动出击、有规划地培育和引导优势产业的形成；不宜仅依靠大企业的龙头作用自发形成产业集群，而应根据产业发展规划有步骤地培养和完善配套环境，构筑产业新高地。积极推动汽车与电子两大产业联袂发展，充分发挥重大项目的带动作用，以产业链的拓展延伸为重点，引导上下游企业向园区集聚，形成更大的聚集优势。三、重庆工业用地现行价格政策及其对投资影响分析1、根据对重庆市工业用地单位和开发园区的调查统计，重庆市开发区内工业用地出让价格水平为12-15万元/亩，开发区外工业用地供应价格为20-40万元/亩。两者间主要的差距在于：开发区充分利用了直辖市和西部大开发的政策优势，工业用地实行优惠地价，以此吸引海内外投资者来此建设。2、重庆市各开发区出让工业用地时，根据入驻项目技术含量、投资规模、建设周期、科技含量及预期上缴利税等具体情况，对地价、土地出让金、建设规费等都有不同程度的优惠，执行灵活优惠的土地出让和房屋租赁政策。尤其是重点支持的高新技术企业、外商投资企业和出口加工型企业，工业用地皆实行优惠地价。需要租用厂房从事科技开发的企业、科研机构、高等院校，还可向开发区主管部门申请享受房租补贴。3、开发区内非农业建设征用北部新区的耕地，耕地开垦费按照市政府令第54号下限的70%（即14元/平方米）收取。对开发区的建设用地计划指标也实行倾斜政策，根据发展需要确保建设用地。4、重庆市在实际招商引资中对出让金也有一定程度的灵活处理。如为了鼓励需要搬迁改造的工业企业进入工业园区，原以出让方式取得土地的增值部分，可按企业在园区投资规模大小给予部分或全额返还。 5、国有企业改制的土地资产处置收入优先用于企业职工安置和增资减债。对特色工业园区内的工业用地和主城区内工业用地的土地出让金返还55%，主城区外返还45%，对省级政府科技主管部门认定的高新技术项目，土地出让金可按公示地价标准的50%70%计算，并可以挂帐。土地成本上升是城市发展过程中不可逆转的趋势，人为地降低土地出让金价格，是对市场原则的一种扭曲，也是一种资源浪费。重庆作为发展中的大都市，土地成本较高是必然趋势。与周边地区比较，重庆各方面的综合优势是较明显的，对真正的高新企业和有实力的投资者而言，相对于土地成本，企业更关注的是市场前景、机会成本、政府效率、法制环境和企业成长环境等综合环境和成本。营造优质发展环境与降低土地成本相比，前者始终是第一位的。只要营造出一个优质、高效的投资环境，就可以吸引更多优质投资，就有理由也有实力将一味追求低廉土地成本的劣质投资拒之于门外。因此，增强重庆的投资吸引力，不应当简单地与周边地区比拼土地成本，更不能在本市各工业园区内恶性竞争，自相残杀，一味地强调“地价便宜，税费减免”，更重要的是进一步改进和完善投资软环境。如精简土地和规划等各项审批手续，缩短办事周期，减少企业时间成本和商务成本，多允许企业分期交纳土地出让金，减少企业一次性付款压力；鼓励开发区及周边地区产业集聚，形成产业配套和产业链，降低企业的生产成本；对符合产业政策、高新技术企业及土地投入、产出较高的企业给予税收优惠等。四、充分发挥基准地价作用，建立地价动态监测体系 1、基准地价是由政府公告的城市内部一定区域的平均地价，随着社会经济的发展，应当适时变更并由政府公告。基准地价公告对于改善和完善投资环境的作用是十分明显的。 对于基准地价的作用应该有一个正确的认识，既要重视基准地价在土地市场管理中的基础性作用，也不应该片面夸大基准地价的功能。基准地价的核心功能是公告作用，为投资决策提供参考依据。基准地价不是最低地价，也不是出让底价，更不是宗地地价评估的主要依据。宗地地价评估的主要依据是与宗地条件类似的市场交易和收益资料，出让底价更多地应该依据所评估的宗地地价。应当建立土地出让最低地价的评估制度，各地定期公布各类出让土地的最低地价。出让土地的最低价与基准地价有着密切的联系，出让土地最低价格标准应该是动态的，要适时更新。协议出让土地和招拍挂出让土地都不得低于公布的最低出让价标准。2、地价是政府宏观调控土地市场的有效工具，地价动态监测系统可以为投资者及时提供有效的信息服务，为政府宏观决策提供真实的参考依据，并且可以对社会经济的可持续发展提供预警功能。 获得稳定的、真实的、反映地产市场现实情况的地价信息是建立健全地价监测系统的基础性工作。全方面、多渠道地采集地价信息是解决当前城市地价监测系统信息来源的根本出路。城市地价监测系统应该有一个日常的地价数据库支撑，这个地价数据库的信息采集渠道包括政府部门、土地交易所、土地估价机构、土地估价师和有关调查研究机构等。五、工业地价调节方案1、地价与投资密度挂钩制定不同区域应该达到的投资密度（企业投资总额与所需土地面积之比）标准。如果企业投资密度比该区域投资密度标准高几个百分点，地价就按基准价同比下降几个百分点；相反，投资密度低若干个百分点，地价就按基准价同比上升若干个百分点。根据企业拟投资区域和投资密度，按以下计算公式计算其工业用地地价：P=E(1,2,3,4)+E0-（E0/r（1,2,3,4）rE(1,2,3,4)：表示不同区域的基准地价E0=180元/m2 (经验常数), E1=180元/m2，E2=270元/m2，E3=360元/m2，E4=450元/m2r（1,2,3,4）：表示不同区域可获基准地价的投资密度标准r1=900元/m2，r 2=1200元/ m2，r3=1500元/ m2，r4=1800元/ m2；r：表示企业的投资密度（投资总额/用地面积）。代入参数后，不同区域工业地价的具体计算公式为：（1）三峡库区生态经济区：P=360 - 0.2r（2）渝西经济走廊：P=450 - 0.15r（3）都市发达经济圈其他区域：P=540 - 0.12r（4）北部新区和国家级开发区：P=630 - 0.1r上述公式中，P为企业所应获得的地价（单位为元/平方米）；r为企业的投资密度（r = 投资总额/用地面积，单位为元/平方米）。2、投资额的计算和确认 投资额指每亩项目投资额。投资额包括征地成本、建筑费用等在内的所有固定资产和流动资产投入。项目投资额的认定由吸纳方根据投资方计划书和项目投资协议中的项目投资明细额进行认真审查后，对投资额符合准入条件的，由吸纳方对固定资产投入（征地成本、厂房建设、机器设备等）作市场评估、确认，每亩固定资产投入评估价达到投资定额标准的80%以上，才可列为准入项目。 3、建立工业用地地价成本补贴机制对符合工业布局规划要求、进入工业集中发展区的项目以及投入产出大的项目，进行土地价格补贴。建立工业用地地价成本补贴机制，实现多样化的供地方式，降低企业工业用地成本。建议由市各级政府每年从经营性用地项目土地出让金收入中，按不少于5的比例提取工业用地成本调节资金，设立专户管理，专项用于调节降低工业项目用地的地价成本，不足部分，