重庆房地产企业纳税筹划探究.doc

重庆房地产企业纳税筹划探究摘要：纳税筹划是纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。对重庆房地产商的营业税、城建税、土地增值税、企业所得税等方面的筹划以实现房地产利润的最大化。关键词：房地产 纳税 筹划纳税筹划作为纳税人的一项基本权利，是纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，所取得的收益应属合法收益。税务筹划，从税法的角度上讲是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。由于全国各地各行各业的具体税收规章制度有所不同，所以笔者就重庆房地产企业应缴纳的主要税种进行简略的探讨。一、 重庆房地产企业发展优势及纳税筹划必要性重庆是中国四个直辖市之一，地处西南。长江上游经济中心和金融中心，现代制造业基地，长江上游航运中心。经济综合实力在西部领先，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。按重庆直辖市的经济总量按省计算，在西部十二个省级地区列第五位，按城市总额计算为中西部第一位。同时重庆是一个大城市与大农村的结合体，全市城市化道路还有很长的路要走。目前，重庆城市化水平尚处于准备阶段(城市化在30以前的发展阶段)。按城市化发展的“逻辑斯蒂”曲线来判断，特别是城市化水平达到30以后，将进入3070的国际公认的加速发展期。逐步开放城市生活基础设施的服务价格，充分发挥市场在城市化进程中的基础性调节作用，促进城市化按市场规律健康快速地发展是重庆城市化道路必经之路。随着大批农民工成为了城市居民，必将导致重庆房地产行业的大力发展。房地产企业只是注重市场对价格的导向作用忽略房地产企业自身成本控制，必将输在起跑线上。要想在大环境中做大做强房地产企业必须要实现管理模式的“粗放型”向“集约型”转变，通过管理方式的转变减低成本并提高经济效应，最关键的是实施有效的成本控制措施，而要想合理的进行成本控制。首先必须得有一个合理的税务筹划，因为依据我国税法目前对房地产企业的税收管理规定，所涉及的税收所占企业的成本一般都在40%左右。如此大的比例说明了一个成功的房地产企业是否有一套健全的税务筹划方案非常重要，同时房地产企业实施税务筹划还可以提高企业管理效率，增强企业竞争力，由此可见一个完善的税务筹划方案能使企业在成本控制以及今后的竞争中取得先机。二、 重庆房地产企业税务筹划根据调查，重庆房地产企业需要缴纳的主要税款有营业税为收入的5%；城建税为营业税的7%；土地增值税按收入1.5%预征，工程完工清算；企业所得税为利润的25%；具体的筹划方法将由上述税目展开。（一） 营业税筹划重庆房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产, 我认为可以从以下方面对营业税进行筹划:营业税的计税依据是营业额。营业额=营业收入+价外费用，而价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。根据税法规定“金融经纪业务和其他金融业务（中间业务）营业额为手续费（佣金）类的全部收入。”属于“金融业”税目中的“代理”业务, 只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。据了解重庆的房地产企业在销售房屋的同时, 往往要代收水电初装费、水、电、燃( 煤) 气费、等各种配套设施费。对房地产企业来说, 这些配套设施费属于代收应付款项, 不作为房屋的销售收入, 而应作 其他应付款 处理, 但在计算缴纳营业税时, 仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是, 如果房地产开发企业将这部分价外费用的收取转由银行等其他金融中介机构收取, 这样, 其代收款项就不属于税法规定的 价外费用 , 也就不用征收营业税。例如, 某房地产公司去年营业收入为2亿元, 其中代收款项为5000 万元, 则其营业税应交纳25000*5%= 1250万元。如果将代收款项由银行收取, 则房地产公司应交纳营业税20000*5%= 1000 万元。节约税金250 万元。（二） 城建税筹划城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。城建税以纳税人实际缴纳的“三税”税额为计税依据，随“三税”同时征收。同时城建税根据地区的不同把税率分为三个档次，纳税人所在地为市区的。税率为7%；所在地为县城、建制镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或者建制镇的，税率为1%。城建税的适用税率，应当按纳税人所在地的规定税率执行，但由受托方代扣代缴、代收代缴“三税”的单位和个人，其代扣代缴、代收代缴的城建税按受托方所在地使用税率执行；城建税不同的税率提示我们，作为一个房地产企业应该尽量选择代扣代缴地和代收代缴地措施，且在选择代扣代缴和代收代缴地时应该选择县城、建制镇或者县城建制镇以外的地区比较理想。例如：甲房地产企业所在地在重庆市区，适用税率7%，因缴纳的营业税为500万，应缴纳的城建税就为5007%=35万，如果甲房地产企业选择代扣代缴方式交税，其代扣代缴受托方是在重庆市某县城内，则甲企业因缴纳的城建税就为5005%=25万。由此可见不同的税务筹划带来的差异是35-25=10万，如果代扣代缴委托方既不在市区也不在县城或者建制镇适用1%的税率的话则带来的税务筹划差异更大。（三） 土地增值税筹划土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值税收人的单位和个人征收的一种税。土地增值税是四级超率累进税率。根据土地增值税的纳税特点及重庆市的相关税收法规，可采用以下纳税筹划措施：1、纳税资金时间价值上的筹划重庆关于土地增值税的处理是按税按收入1.5%预征，工程完工再清算，由于国税函19968号文件规定，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。这样企业可以利用这一点来获得资金的时间价值。 2、 免税或者不征税的筹划房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发, 开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言, 虽然取得了收入, 但没有发生房地产权属的转移, 其收入属于劳务收入性质, 故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式, 在开发之初确定最终用户, 实行定向开发, 以达到减轻税负的目的, 避免开发后销售缴纳土地增值税。另外根据土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅进行出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能使用这一免税规定。但具体应该分开核算或者不分开应该根据实际情况而定。（四） 企业所得税筹划企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的所得税。对房地产企业来说企业所得税普片适用税率为25%的比例税率。所得税的计税依据是应纳税所得，他以利润为主要依据，但不是直接意义上的会计利润，更不是收入总额，应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损。重庆房地产企业所得税可以进行的筹划有：1、企业类型选择的筹划由于我国税法对个人独资企业、合伙企业实行不纳税规定, 而公司制企业的净利润必须先缴纳企业所得税, 税后利润分配给股东时, 投资者还要交纳个人所得税,但是个独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税, 适用5%- 35%的超额累进税率的个人所得税。两者税负的不同为企业提供了税收筹划的空间, 例如: A企业为房地产开发企业, 年盈利20 万元（不考虑其他各项扣除的情况下）。如果A为个人独资企业, 应交所得税200000*35%- 6750= 63250 元, 税后利润为136750 元; 如果A企业为公司制企业, 则企业所得税为200000*25%= 50000 元, 个人所得税为( 200000- 50000 ) *35%- 6750= 45750元, 税后利润为104250元。所以当A企业选择个人独资企业的企业类型, 可节省所得税32500元。2、税收优惠政策的筹划新企业所得税实施条例第100 条规定：“企业购置并实际使用环境保护专用设备企业所得税优惠目录节能节水专用设备企业所得税优惠目录和安全生产专用设备企业所得税优惠目录规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后五个纳税年度结转抵免。”因此如果房地产企业在建设期对选用设备提前进行规划，选用优惠目录所列举的节能环保设备，既能节约能源、提升楼盘形象，又能享受设备投资10%抵免所得税应纳税额的优惠政策。三、总结以上讨论房地产企业纳税筹划方法有助于企业提高自身经营管理水平和财务管理水平，但税收各个税种之间并非独立，而是存在普片联系的。企业也只有注重提高核心竞争力，建立完善的纳税筹划体制，才能降低企业税务，进而使得企业利益最大化。参考文献1 代义国. 新编纳税筹划速成. 广东经济出版社