澳洲房地产 投资的基本知识.doc

澳洲房地产 投资的基本知识房产所有权：澳大利亚是一个资本主义国家，私有制是经济基础。法律规定业主拥有永久土地所有权（永久产权），而不是使用权。成熟的法律体系：澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统。澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架，且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者 法律的密集监管，保证购买者受到法律全面的保护。您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法律制度决定的。租金收入：最近，由于空置率低达1%， 出租市场强劲，澳大利亚房产变成一项有吸引力的投资选项。在如此之低的空置率的情况下，投资者会收到5-8%的相当大的租金收益。这些收益是对房产投资者的一笔巨额收益，也最大程度降低了现金支出。只要选择了投资价值高的房产，前两三年租金会与贷款利息+物业费+水电费等基本持平。随着租金增长3-4年后会逐渐超过利息物业费等成为一笔收入。灵活运用资产：在澳大利亚，通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。您可以按许多种方式来使用这项权益，如再投资房产、用来度假或购买股票。 事实上，利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的投资策略，且使房产投产者能更有效的积累财富。 在其他国家中，很难获得这一认可，限制了您的选择并实质上限制了您的投资组合。对这一条的另一种描述是：可以把房产增值部分的百分之八十套现。海外人士买房：海外人士在澳洲买房可以与本国公民一项享受一系列的优惠政策，首先： 海外人士在澳洲也可以贷款买房，并且贷款额度可以达到80%，并且没有套数限制，其次：新南威尔士政府还有针对于楼花项目的全免或部分减免印花税政 策，能够帮投资者节省大量金钱。房款首付：购买澳洲房产的业主在交换合同是需要支付10%的首期，这笔费用相当于国内的首付，但不交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。所以澳洲不存在开发商卷款欺诈现象。之后落户时再交10%即可，落户前（无论是几年）不用交本金或者利息，在落户后可以永久性只付利息。 澳大利亚地产市场透明度被评为世界第一类“高度透明”的澳洲房地产市场目前有一个显著的现象：房价基本完全透明 受控，利润率有明确的法定范围，有大量的可操作性具体经验值得国内借鉴。与成熟的澳洲房地产市场相比，中国目前的房地产市场还是婴儿期，澳洲房地产市场也 曾经经历过同样的阶段，其中主要的经验是建立合理的利益制衡机制，保证房地产价格和利润的各个环节透明。澳洲房地产市场形成的一些操作制度，主要涉及到八 个方面。1、首先是澳洲房产开发商利益独立，避免形成利益统一体2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模3、多方参与澳洲房价制定，确保澳洲房产价格公平合理4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度6、澳洲房产交易强制通过中介交易7、充分的澳洲房产所在社区信息告知8、严格澳洲房地产行业信用自律1、首先是澳洲房产开发商利益独立，避免形成利益统一体银行利益真正独立,独立承担市场 风险，保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；澳洲房产施工单位完全脱 离澳洲房产开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；土地 交易价格市场化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合 同，接受公共监督。澳洲房产施工过程受建筑法制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模 悉尼的一家澳洲房地产发展商，一年大约开发了200套澳洲房产，但这样的开发规模已经是 澳大利亚的巨型房产开发商，尽管澳洲土地广阔，新移民使得需求旺盛，房价每七年翻一翻，一般中型房产开发商每年只开发70-80套房，不允许投机圈地。澳 洲大型房产开发商数量非常少，政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，在业主收房之前，开发商是无法真正拿到购房款的，使得一般企业难以进入 这个行业，而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。3、多方参与澳洲房价制定，确保澳洲房产价格公平合理澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供最高7580%的按揭，其中只需要业主提供四项简单的证件：身份证、护照、驾照、国际信用卡，原 因在于银行对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款。每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，类似国 内物价局和消协的政府单位参与房产定价，开发商的利润在一定的范围内，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取。整个房价和 利润基本是完全透明的，澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理 据介绍，购买澳洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期，这笔费用相当于国内的首付，但不交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度 在购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。6、澳洲房产交易强制通过中介交易（澳洲房产中介） 澳洲房产中二手交易占主流，交易信息通过联网实现共享，由于房价透明，政府规定租房的利 润只能在当时价值5-6%的利润来收取房租，尽管投资者众多，但也只能通过长线投资才能获利。澳洲二手房价中介能够说了算，定价需出具银行的最新权威评估 和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估，但由于评估独立保证了科学性，多数结果相差无几。7、充分的澳洲房产所在社区信息告知 据介绍，在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中，其内容不限于单个业主套内，而是针对整 个社区来签约，只是将业主自己的房子特别标示出来，这与国内有显著区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个户型的实际情况都必须 提供，小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法，所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料 一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。8、严格