20房屋及维修养护方案.docx

第章 房屋建筑的维修和养护一、房屋本体管理与维修措施大纲分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。 非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。在管理期内管理处将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。二、 房屋日常维修和养护的标准和实施效果管理处将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果：1.维修养护的总效果1)保证房屋的使用功能和安全；2)维护房屋外观完好；3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值；4)房屋及配套设施完好率99%以上5)房屋零修、急修及时率为100%6)中大修工程质量合格率为100%7)重大维修工程回访率为100%。2.房屋本体日常维修的标准1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷；2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹；3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全；4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落；5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上；6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一；8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹；9)排水口：无杂物堵塞，护网完好；10)排污井：无堵塞，排放良好。11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象；12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象；13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象；14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡；15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。三、 房屋建筑日常定期维护的实施细则根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。1.玻璃幕墙的修缮与养护由于本项目玻璃幕墙多、分布广，易受大风，暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。2.砌体结构的修缮与养护2.1砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。2.2砌体结构的加固砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。2.3砌体结构的养护为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。3.钢筋混凝土结构的修缮与养护管理处将依据本物业的特点，制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护，并提醒用户不得随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。4.房屋防水工程的修缮与养护在日常维护工作中，管理处将坚持防排结合，以防为主的原则，选用环保、新型、高效、高质的维修养护材料，对屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程进行及时的修缮与养护，同时对防水工程建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。5.房屋装饰工程的修缮与养护管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。6.门窗的修缮与养护管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后加强对门窗的检查，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆；加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。7.公用设施的维修和养护管理处将加强公共设施的日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患。四、 房屋建筑管理的特点1、房屋建筑管理的重点房屋建筑在多种装饰材料的使用上，决定了今后我们在物业管理工作中，针对不同的装饰材料需要采取多样化的维护管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；大理石、花岗岩等石质材料的防腐蚀、防染色；玻璃幕墙的防变形防脱落等，都是今后装饰工程维护的重要内容。2、房屋建筑养护目标我们对大楼房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。3、房屋建筑养护范围根据招标文件的要求，在充分分析物业的建筑特点及功能结构的基础上，我们确立了房屋本体维修养护范围：承重结构部位（包括基础、梁、屋顶、柱等）、房屋的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面等部位的维修和养护。（电梯、消防设施、本体上下水管道等设备设施的维修养护详见机电设备管理内容。）五、 房屋建筑管理的计划对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的修缮养护计划。在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改，物业物业服务中心配合物业管理部门进行检查和监督落实。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，物业服务中心负责维修养护，大、中修或更新改造由物业服务中心制订修缮计划。房屋本体及公用设施维修养护计划如下：房屋本体维修养护计划表序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年一1.检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。2.检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季一1走访客户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁，发现蚁害，及时报进行防治。每年一1检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。2承重结构梁每季一1检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。板每季一1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。柱每季一1检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。承重墙每季一1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3非承重墙每月一1检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年一2检查墙体结构性能是否完好。4屋面每周一1.清扫、冲洗屋面。2.检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。3.检查屋面有无积水。4.检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复。5.检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。 6.发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。7.检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。每月1对不锈钢避雷网上不锈钢油。每季一1油漆圆钢避雷网。每年一1.全面修补隔热层板，重新勾缝。2.检修屋面防水层。3.检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。4屋面(续)备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。5楼地面每季一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。4对花岗石进行抛光、晶面、打蜡处理。每年一1检查楼地面面结构功能的完好性。6楼梯每半年一1.检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2.补换损坏的花岗石地板。3.修复空鼓的花岗石地板。每年一1.油漆扶手。2.对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。7公共通道每周一1.检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。2.公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年一1.检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2.补换损坏的花岗石地板。3.修复空鼓的花岗石地板。每年一1.油漆扶手。2.对空鼓、开裂、损坏的花岗石地板予以修复或换。8内墙面涂料、石土质块材每月一1修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。2处理内墙面变色现象。3.处理内墙面局部渗漏。4.更换破损的石土质块材。每季一1处理内墙面大面积渗漏。每年一1雨季对客户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。备注内墙面每3年翻新一次。9吊顶每周一1检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月一2加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。10门窗每月一1检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年一1更换门窗的易磨损部件。公用建筑维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1停车场（库）每日一1.检查路面有无积水。2.检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3.检查车道灯有无损坏。4.检查行车指示标志是否正常。5.发现异常即时处理或修复。每月一1.检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2.限速牌、指示牌是否齐全、完整。3.检查挡车器是否正常。2沟渠池井每周一1检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2.检查雨水篦有无异常。每季一1.检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2.检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。3.检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。4.井盖及雨水篦刷漆。5.检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。3雕塑、建筑小品每周一1.全面清洁。2.检查有无破损，如有异常及时修复。3.检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。4公共标识标牌等设施每周一1.保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2.检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年一1检查完好程度，加固。5垃圾中转站每周一1.检查有无损坏，发现问题及时处理。6管网每日一1.检查管线接头有无渗漏现象。2.检查管线固定支架的松紧情况。每周一1检查管道保温层有无损坏。2管网支架完好。每半年一1管道刷漆。2检查或更换管网。3发现异常及时修复。定期养护计划表类别周期序号检 查 内 容房屋 本体共用设施维修养护二年1瓷砖外墙面，清洗一次2室外墙体喷涂、全面喷涂一次二年大理石条砖、瓷面砖墙体、墙面清洗一次三年1室内楼道、楼梯墙面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补、刷漆一次4雨污水管四年油漆一次二年1天面铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2木门、窗油漆一次3木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗4信报箱每年刷漆一次（不锈钢材料例外）5房屋标识（栋号、单元号、楼层号）重喷写一次（不锈钢材料例外）备注1、基础设施在三年内正常情况下不做计划大维修，加强例行巡查，发现意外情况及时处理2、保养情况填入维修与服务联系单。六、 房屋建筑管理的实施物业物业服务中心根据日常巡视检查的结果，制订房屋建筑的修缮养护计划。其中，日常维修养护由物业服务中心按时安排组织实施，资金编制维修预算，上报罗湖物业经营管理公司，获得批准后，由物业服务中心或聘请专业公司组织实施。1、维修养护实施细则根据日常巡视检查的结果，由工程部组织专业人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定，据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇台风、暴雨等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查