2009.5.6宁波房地产市场发展研究-递交中央银行总行确定稿(2008-2009).doc

前言作为中国经济晴雨表的房地产行业，伴随着中国经济改革开放30年的高速发展，以前所未有的速度实现了跨越式发展；但随着2008年全球金融危机影响的扩大和深入，中国宏观经济的发展受到了前所未有的挑战，中国房地产行业应市低迷，楼市观望情况日甚，商品房成交量持续下滑，楼市见熊的局面逐渐显现。当拉动中国经济增长的三驾马车之一的对外经济出现疲软的时候 ，国家通过宏观政策刺激经济的发展，中央4万亿投资经济方案的实施，民生工程的基础性投资，在一定程度上拉动了社会消费，通过消费手段带动投资，拉升经济。09年初，在沉寂了半年之久的房地产市场，终于迎来了可喜的“小阳春”，北京、上海、广州等一线城市商品房价格、成交量出现了良好的反弹。那么，作为东部沿海发达城市的宁波，2009年的市场走势将如何？能否实现彻底的“回暖”走向新一轮的发展阶段？ .房地产行业概况一、房地产行业定义1. 房地产概念:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益；房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2. 行业特征: 每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。3. 行业类别: 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （一）根据土地的用途分类： 根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 （二）根据房屋的用途分类： 按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇）4. 行业范围: 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，房地产业主要包括以下一些内容：（一）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; （二）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； （三）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 （四）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。5. 交易形式: 房产的交易形式有：（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。（2）房屋租赁。（3）房产互换。（4）房产抵押地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。二、国家确立房地产行业支柱性产业的地位1.支柱地位的确立根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到5%时就成长为支柱产业。2003年，我国房地产增加值占GDP的比重为6.5%。因此2003年的“国18号文”首次明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。” “十五”期间,我国房地产业税收完成5190.98亿元,年均增长41.4%,增幅在各行业中居于首位；十五初年,房地产业税收占全部税收比重为3.0%,至十五末年提高到5.9%,上升2.9个百分点；占第三产业税收的比重同期从7.0%提高到14.6%,翻了一番,是三大产业中比重上升最快的行业。房地产业对国民经济增长作出了重要贡献。2.产业链结构房地产产业关联度高、带动系数大。一般把产业的关联性分为后向影响、前向影响、侧向影响三种情况：后向影响：即对那些为本产业供应生产资料的产业的影响，房地产的后向关联产业包括电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械等，；前向影响：即对因本产业的发展而产生需求、获得发展动力的产业的影响，房地产的前向关联产业有纺织、装饰、厨房设备、卫生设备和金融保险等；侧向影响：即对因本产业的发展而间接受到刺激，获得发展动力的产业的影响。房地产侧向关联产业包括汽车、家电、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育等。我国建筑工程每年消耗的主要原材料占总量的比重分别是：钢材的25%、木材的40%、水泥的70%、玻璃的70%、塑料制品的25%、；同时，运输量的80%是为建筑工程服务的。据有关部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2，房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1：1.4。房地产业带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务，本身具备了支柱产业的地位和作用。三、中国房地产行业发展趋势联合国统计，1976年以来，各国房屋建设的投资占GDP的比重大多为6%12%。目前，美国房地产业的增加值占GDP比重仍然在10%以上，加拿大占15.7%，挪威、韩国、法国、日本等发达国家房地产业增加值占GDP的比重都在7%与11%之间。印度、菲律宾、泰国等发展中国家房地产业增加值占GDP的比重也都在5%左右。从国际比较看，我国房地产在经济中地位和作用会日益加大，并保持长期的稳定快速发展。1.城市化进程快速推进的必然要求。世界各国的经验表明，当一个国家城市化水平达到30%时，整个城市化将面临一个起飞阶段；而从30%到70%时，将进入一个高速发展的阶段。直到城市化率达到70%左右逐步稳定下来。城市化进程的加速，必然要发展作为城市基本功能要素及市民居住必需的房地产业。改革开放以前，由于我们认为割断城乡人口的交流，我国城市化明显滞后。19501980年，世界城市人口平均增长率为3.15%，发展中国家平均为4.39%，而我国只有2.16%。改革开放以来，我国城市人口的增长进入一个较快的增长阶段。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2005年中国城市化率达到42.99%，大约平均每年增加1%。如果今后我国每年城市化率提高一个百分点，城镇人口将增加1200万，需配套增加住宅1.44亿平方米，以及大量商业用房、办公用房及工业用房。2. 经济发展和居民收入增长的必然要求房地产业是一切产业部门不可或缺的空间物质条件，是生产经营活动开展的必要条件和依托。几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素。没有道路、厂房、商业大厦、宾馆和写字楼，工商业活动就难以进行。世界银行研究发现，当人均GDP在3001000美元时，住宅建设与消费进入快速增长阶段，并持续增长到人均GDP8000美元左右。因为随着收入的提高，居民的消费结构逐步从吃穿用向住行为主过渡。2006年我国GDP达到26847.05亿美元，人均GDP超过2000美元。但是，离人均8000美元的还有很大距离。这说明我国房地产业的发展还有很大的空间，作为国民经济的支柱产业地位还将在很长时间内继续保持。房地产业成长为支柱产业具有客观必然性。中国房地产业的支柱产业地位，是由我国目前的社会和经济发展现状、以及产业发展规律与房地产发展的内在趋势所决定的。因此，房地产支柱产业的地位还将长期持续保持下去。.宁波房地产价格历年发展状况一、2007-2008年宁波房地产行业发展趋势1.商品房总体供需2008年宁波市四区新推住宅供应量为256万平方米，加上07年底市四区市场可售存量为44.06万平方米，故08年宁波市四区总供应量为300万平方米。2008年宁波市四区住宅总销售量为130万平方米，总销售率为41，与2007年同期相比，销售量减少51。2008年1月11月宁波市六区共成交商品住宅10607套，与2007年同期相比（2007前11月份年共成交商品住宅24663套），成交套数下降602.商品房销售情况2007年底在国家宏观调控政策的重磅打压下，宁波楼市进入萧条期，交易冷淡的局面一直延续到2008年初。2008年第二季度，春季家博会前后，宁波楼市出现一拨反弹，商品住宅成交开始活跃，刚性需求支撑楼市成交量。2008年中以后，受国外金融危机的冲击与与国内一二线城市房市“量降价跌”的负面消息影响，宁波购房者普遍看跌楼市，观望气氛浓厚。尽管国家出台“降息”及众多利好政策，房地产市场价格也明显下滑，但是成交量依然严重缩水。3. 商品房销售价格2007年，宁波市乃至全国一些大中城市的房地产市场均呈现出需求旺盛、供不应求的火爆场面，房屋销售价格持续快速上升。为防止房地产泡沫的产生，政府加快了政策调控步伐，不断打出“土地控制、金融杠杆”的组合拳，控制房价过快上涨。随着各项宏观调控政策的相继落实，2008年宁波商品住宅市场成交量不如以往火爆，消费者观望气氛浓厚，成交量下降，使得开发商回款缓慢，资金紧张。第三季度，部分楼盘纷纷下调价格，宁波市整体房价快速下滑，房价势头得到抑制，房地产市场逐步回归理性发展。4.市区各板块成交状况海曙区2008年，海曙区住宅市场新增供应量为3.3万平方米，加上2007年底存量为2.2万平方米，因此整个区域总供应量为5.5万平方米。据统计，2008年共销售1.1万平方米，海曙区总销售率约为20。海曙区为老城区，地段稀缺，近年住宅土地推量极少，其住宅供应量逐年下降，在07年该区域无任何住宅项目推出的情况下，08年上半年新推了住宅项目南都花城五期，售价不低，成交则极为平淡。08年销售的楼盘除了南都花城五期地块之外，还有柳逸花苑、东方威尼斯二期、水岸心境等楼盘的剩余房源（集中备案）。海曙区域在住宅项目稀缺的情况下，区域购房者外流现象较为频繁。江东区（江东传统居住区、东部新城）2008年，江东区新增供应量29.36万平方米，2007年底该区域的存量为0.81万平方米，因此整个区域总供应量为30.17万平方米，据统计，08年销售量为6.42万平方米，江东区销售率约为21。江东传统居住区近年用地放量逐渐减少，住宅用地供应非常稀缺，由于老小区的成片坐落，接近市中心一带几乎无地可推。而东部新城的规划发展，土地供应集中供应，未来东部住宅项目将逐渐东移。从整个区域的住宅需求来看，传统居住区的众多老社区兴建已久，各方面的配套设施相对落后，因此这一区域的换房需求量较大。东部新城的规划蓝图辐射力覆盖整个宁波市区，将会吸引其它区域的购房客户。江北区（江北老城区、江北北区）2008年，江北区新增供应量为41.13万平方米，2007年底该区域的存量为7.17万平方米，因此整个区域的总供应量为48.3万平方米。据统计，整年去化18.83万平方米，江北区销售率约为38。江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段，为杭州湾大通道进入市区的北大门。由于江北北区楼市发展与江北老城区相比较缓慢，区域本身又处城市远郊区域，各类配套较不完善，商品房市场发展起步较晚。但从这两年的住宅项目开发速度来看，开发进程还是显得比较快，且区域内多数属于小面积低总价房源，属于高性价比的区域。另外除了商品房项目外，该片区为宁波经济适用房最为集中的片区，大规模的经济适用房的建设，片区的整体楼市形象的提升有一定影响。区域内潜在土地购置量较少，已知仅个别项目上市，除板块内部竞争外，同时面临来自城西、北高教园区等周边板块的竞争。但结合区域规划以及杭州湾大桥通车对区域的提升效应来看，未来有可能呈现供不应求态势，房价仍有一定的升值空间。高新区2008年高新区新增供应量为30.41万平方米，2007年底存量为2.3万平方米，因此整个区域的总供应量为32.71万平方米。整年销售了20.25万平方米，高新区销售率约为62。宁波国家高新技术产业开发区（简称宁波国家高新区）前身是宁波市科技园区，始建于1999年7月。2007年1月，经国务院批准，升级为国家高新技术产业开发区。高新区是宁波建设创新型城市的重要载体和长江三角洲南翼的科技创新基地，区域内已引进多家科技研发机构与企业，因此区域内楼宇经济逐步成长带来的客群在增长。但是从购房者的心理接受程度来看，该区域目前认为近郊概念，主要吸引江东片的外扩购房需求，以及北仑、镇海等想进入宁波的相对高端的客群，区内原住民较少，内部换房需求不多。2008年区域内供销量均多于2007年，皇冠花园与江南一品等两个大盘的热销提升了板块价格预期，从长远来看，价格成长空间较大。鄞州区2008年鄞州区新增供应量为130万平方米，2007年底该区域的存量为28.38万平方米，因此整个区域的总供应量约为159万平方米。据统计，鄞州区整年销售了71万平方米，整个区域销售率约为44。与07年同期相比，今年需求量严重受到抑制。与历年的供销对比来看，2008年中心区的供应量下降，开发商放缓开发进程，住宅需求量严重缩水，仅为07年的近三分之一。2007年鄞州中心区价格飞涨，伴随而来的也是该区域较高的成交量。2008年，在市场状况不明朗的情形之下，鄞州区则遭遇了高房价、低成交量的尴尬局面，这个现象尤其集中在上半年。而随着年中金色水岸领衔调价之后，其他楼盘纷纷跟随，中心区房价开始回归。凡是价格回调后的楼盘销售均显较好，区域市场信心有所提升，下半年新盘或续推楼盘陆续推出，成交量虽然有所回升，但是难以回复2007年的热销场面。鄞州中心区的“城市副中心”地位如今日渐凸现，万达商圈作为中心区的标杆其商业价值逐渐拉升。目前中心区的开发步伐已扩张至下应、鄞南等区域。从近两年的区域住宅土地的集中供应，未来，中心区还是宁波市四区住宅项目的主角。城西板块2008年城西片区新增供应量为33.31万平方米，2007年底存量为7.9万平方米，因此城西总供应量为41.21万平方米。整年去化25.65万平方米，城西片区销售率约为63。城西片区2008年的供应量同比2007年相对持平，而需求量有小幅度下降。从该片区上半年的商品住宅成交来看，相对活跃，不亚于07年的火热。而下半年自中心区的众多项目纷纷下调房价，部分楼盘价格接近城西片区的售价，因此在中心区自身强大的辐射力影响下与下调后的房价的吸引下，使得购房者转移了对城西片区的关注。因此下半年城西住宅项目的成交极为冷淡。城西板块自身的住宅市场发展相对于其他区域而言显得非常薄弱，区域内市政建设、配套设施均还不够完善，加上市政规划近期还是集中在东部与中心区，因此城西对其他区域购房者的辐射力还不大。但是从远期来看，首先板块属于目前宁波楼市为数不多的“价格洼地”之一，且轨道交通1号线的动工开建乃至2014年建成通车的这一市政规划对城西板块的价值拉升即使目前还没有完全体现但也是在不久的将来也会实现。东钱湖2008年东钱湖新增供应量为21.03万平方米，2007年底存量为3.2万平方米，因此整个区域的总供应量为24.23万平方米。整年去化12.2万平方米，东钱湖区域销售率约为50。东钱湖旅游度假区是宁波都市文化旅游商贸区中最大的一个板块，未来将成为国家级旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心、宁波都市区的“后花园”。其优越的自然环境、不可复制的景观资源，是东钱湖打造豪宅区域的最关键因素。而别墅市场从政策面来看，未来将成为稀缺产品。自2003年国土资源部对别墅用地叫停以来，2005年中国政府出台一系列政策限制别墅开发，2006年底别墅类项目被列为禁止用地，“十一五”期间，国家对于别墅供地的限制政策将会持续。因此高端置业者普遍对于别墅保持了乐观的市场预期。在如今投资渠道不畅，股市连续下跌的现实情况下，作为稀缺产品的别墅受到了普遍的青睐。二、宁波市经济适用房、安置房情况1.中央有关建设保障性住房的决策国务院2008年11月12日常务会议提出四项措施扩大内需促进经济平稳较快发展的决策，通过三年时间，将增加200多万套廉租住房、400多万套经济适用房，另外还有220多万的棚区改造，这样总的投资可能达到9000亿元。 2.宁波有关建设保障性住房的情况宁波已完成8个经济适用房项目，2008年1至10月份，共推出经济适用房（包括拆迁安置房）用地总计达121公顷，2009年新增经济适用房、租赁房用地将占政府保障性住房用地总量的47。2009年新增可供应商品住宅用地约179.38公顷。其中，约116.31公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。3. 宁波有关建设保障性住房具体实施情况经适房、租赁房用地占政府保障性住房用地总量的47，已完成8个经济适用房项目。自2002年6月宁波市政府决定建设经济适用房以来，到目前为止已完成8个经济适用房项目，分别为关爱小区、广厦怡庭、陆嘉家园三个项目和江北谢家的三和嘉园、宁馨苑、春晖嘉园三个限价房项目，以及海曙徐家漕的阳光天地、阳光嘉园两个限价房项目，总建筑面积达到了102.3万平方米，其中住宅87.8万平方米，共计11747套。与此同时，大量经济适用房项目正在建设之中。洪塘经济适用房项目总用地面积约92.9公顷，总建筑面积约108万平方米，住宅面积约83万平方米。记者了解到，目前在建的洪塘经济适用房1#、3#、6#、8#地块，总建筑面积约57万平方米，其中住宅就有4935套，2501套限价商品房已于去年年底推出。眼下，除8#地块部分住宅尚未完工之外，其余1#、3#、6#地块主体工程已经完成，配套市政和景观绿化尚处施工阶段，2009年6月前就可交付使用。宁波市国土资源局提供的最新消息也显示，2008年1至10月，宁波市共推出经济适用房（包括拆迁安置房）用地，总计达121公顷，这些用地分布在宁波各县（市、区），未来也可以提供大量的经济适用住房。据建委统计数据显示，2008年110月份，宁波全市新增廉租住房租金补贴户811户，实物配租85户，共计896户。从历年来的累计数据显示，全市累计解决家庭户数5715户，其中市区4684户。政府保障性住房用地总量的近一半用于经适房2009年宁波中心城住房建设计划已出台，经济适用住房、廉租住房、经济租赁房（含人才公寓）、外来务工人员公寓中套型建筑面积小于90平方米的占100%。经济适用住房套型坚持以中小户型为主，建筑面积一般控制在60平方米左右，新建廉租住房以小户型为主，套型建筑面积控制在50平方米以内。政府部门还将严格控制新建经济租赁住房（含人才公寓）、外来务工人员公寓的建设标准，以小套型为主，套型建筑面积控制在30平方米以内。用地结构上，其中，商品住房用地上，2009年新增可供应商品住宅用地约179.38公顷。其中，约116.31公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。政府保障性住房用地上，2009年新供应政府保障性住房用地总量约31.56公顷。其中，经济适用住房、经济租赁房用地约14.76公顷，占了政府保障性住房用地总量的47；人才公寓和外来务工人员公寓建设用地约16.8公顷。另外，中低价位、中小套型普通商品住房建设用地和政府保障性住房用地合计约147.87公顷，约占2009年中心城住房用地供应总量的70.1%。.宁波商品房价格波动因素研判一、国家对房地产行业的政策规范及影响1.土地政策2008年9月16日，市国土资源局发布消息，宁波市人民政府关于切实推进节约集约利用土地的实施意见正式出台并实施。土地供应加速，“毛地”出让被禁实施意见，明确要求各地应做好集体土地征收、产权处理、经济补偿、建筑物拆迁等工作，及时办理项目用地或地块公开出让方案的审批，努力提高供地率，使全市和各县（市）区各年度的已批土地供地率在3年内逐年达到50、80和90。 出于加快土地供应的考虑，实施意见还明确，今后全市建设用地使用权一律实行“净地”出让，禁止未经拆迁安置补偿、未经国有建设用地使用权收回而直接进行“毛地”供应。经营性用地必须通过招、拍、挂方式公开出让在土地出让方面，实施意见明确，今后我市工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，物流、仓储用地，非政府投资的科研设计用地和外来人口集中居住用地，营利性的公用设施、医疗卫生、文化教育、体育设施用地等，均须全面实行招标、拍卖、挂牌方式公开出让；实施意见特别强调，对闲置土地尤其是闲置房地产用地，要征缴增值地价。四类城市建设用地这样管理 实施意见在节约集约用地的前提下，分别确定了城市基础设施用地、商服用地、城镇住宅用地和工业用地这四类用地的管理重点。 交通、能源、水利和城市公用设施等基础设施项目用地，应避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设。严禁建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。 在商服用地管理方面，明确宁波中心城区和各县（市）区政府所在地的相关区块，要重点发展商业、金融、服务外包、研发等现代服务业。 在城镇住宅用地管理方面，明确将保障廉租房、经济适用房、拆迁安置房的土地需求，同时规定城镇规划区内的住宅用地应向多层、高层发展。 在工业用地管理方面，明确将严格执行国家产业政策，优先供应高新技术和优势产业用地，促进产业结构的优化升级。同时，鼓励现有工业用地的挖潜改造在符合城市规划、不改变土地用途的前提下，经批准利用现有工业用地重建、改建增加的建筑面积，不再增收土地价款，并免收城市市政基础设施配套费，允许房产变更登记。地下空间今后可有偿出让 实施意见提出要充分利用地下空间资源。广场、绿地、公园以及地上承载力较低的地下空间，要优先规划、优先开发。地下空间使用权可以与地面建设用地使用权一并设置，也可以单独设置，根据规划确定的用途依法供应。目前，我市地下空间开发基本上是无偿的。 重申城镇居民不得购买集体土地性质的农村宅基地 实施意见重申，城镇居民不得购买集体土地性质的农村宅基地；单位和个人不得以租代征占用集体所有土地，搞房地产开发。 实施意见鼓励农村村民退出宅基地。对自愿退出宅基地，或符合建房申请条件但自愿放弃而购买城镇商品住宅的村民，有关部门可根据具体情况，给予相应补贴或提高基本养老保障标准。 此外，在农村建设用地挖潜方面，实施意见提出要逐步撤并零星分散的自然村，消除“空心村”；乡镇所在地、城乡接合部旧村改造，将积极推行多层、高层住宅安置；集镇、村庄建设要充分利用村内原有宅基地、空闲地以及低丘缓坡中的非耕地，坚持“建新拆旧”，严格执行“一户一宅”政策。2.税收政策针对房地产开发企业的税收：营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税(一)营业税 应纳营业税=销售收入税率（5%）(二),企业所得税 应纳企业所得税=计税利润税率(33%)(三)个人所得税个人所得税税额=(所得额-2000元-税法规定准予扣除的项目)适用税率-速算扣除数 税率:适用5%至45%九级超额累进税率.(四)土地增值税从2007年2月1日起，对土地增值税不再采用预征的方式，而是改为正式向企业征收3060累进制土地增值税。 具体计算时，土地增值税实行4级超率累进税率，即： 1、增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30； 2、增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40； 3、增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50； 4、增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。3.金融政策二、宁波经济增长态势与房地产行业的发展宁波市房地产业起始于1984年，真正形成市场规模源于住房制度改革。1998年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，结束了长期以来的住房福利分配制度，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，社会对住房的需求也因此得以集中释放。市政府相继出台了很多政策，如加强公积金管理，开展住房抵押贷款，购房减免契税、综合税等等，为宁波市房改和住房商品化打开了方便之门。至2000年9月份，老三区共办理按揭2038起，建筑面积18.1万平方米，抵押贷款金额2.4亿元，房地产市场潜在需求历史性地向有效需求转化，购房置业也成为市民的热门话题。2001年，宁波市房地产市场交易活跃，交易总量大幅增长，交易总量达57187起，建筑面积728.65万平方米，成交金额155.07亿元。受土地价格、建筑成本、供求关系等多方面因素的影响，房价稳步走高，2001年宁波市商品房平均价格为每平方米2867元，比上年高出300元，上涨幅度达11.7%，初步显现房价爬升的迹象。 为防止房地产信贷出现危机和房产市场的过热现象，2003年人民银行和国务院相继出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知、关于促进房地产市场健康发展的通知，宁波市在二手房交易中开征20%的个人所得税。这些宏观调控措施及规范房地产市场相关政策的出台，让楼市趋于平静，土地政策促使开发商加快对囤积土地的开发，金融政策降低了投资者的购买力，迫使开发商加快资金回笼，2004年上半年全市商品房施工面积1906万平方米，增长35%，新开工面积467万平方米，增长8%，增幅比上年同期明显回落。商品房销售降温，出现短期性供过于求，2004年上半年批准预售商品房面积121平方米，实际预售面积仅92万平方米。商品房的价格涨势也得到有效遏制。这些宏观调控政策把持续高位运行的宁波楼市推入理性消费轨道。2004年，宁波市六区住宅均价为5067.2元/平方米，比上年度增长14.3%，同时，宁波房地产市场体现出如下特点：一级房产市场竞争趋于平和；银根紧缩导致开发商寻求合作项目增多；存量房市场房源明显增多，成交速度放慢和成交量下降；价格基本稳定；商品房结构发生变化，高层小高层及单身公寓较多。 2005年，国务院七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见（国八条），开始执行房产税收新政；人民银行也出招提高首付比例到30%，并取消住房贷款优惠利率，目的是抑制上涨过快的房价。受上述政策的影响，房产市场观望情绪日增，开发商推迟开盘，部分实际需求转为潜在需求。 2006年，国务院九部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国六条），重点在于调整住宅供应结构，简称为90/70政策；为了防止投机行为，稳定房价，国家税务总局也发布通知，对住房转让开征所得税。这些政策措施的出台目的是为了进一步挤压房产投资需求，使市场需求基础更加扎实，房价更为平稳和合理。 从2003年到2006年，尽管国家出台了一系列调控房地产的政策，但从实际调控效果看，只有阶段性成效，就是说刚出台政策短时间内，房地产过热过火的势头得到遏制，但一年半载，房产市场又重现火热，而且出现房价“越调越高”的怪现象，这是令政策制订者们所万万没有想到的。宁波房价从2004年初的4000多元/平方米，到2006年底已升至6300元，直至2007年的楼市火爆，到处充斥万元开盘，一些稀有江景豪宅更是直逼京沪。2007年宁波市四区（海曙、江东、江北、鄞州）住宅的供应量为311.3万平方米，总去化量约为266.1万平方米，总销售率为85.5%。 2007年，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。从2007年1月15日起到2008年6月25日，14次上调存款准备金率，从9%调到17.5%；11次贷款上调贷款利息，使得个人一年期贷款基准利率高达近8%。2007年9月27日，人民银行和银监委联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，二套房首付比例提高到40%，12月份又确定二套房以家庭为单位的认定标准，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套房。这一轮房地产调控措施目前看来起到了标本兼治的作用，给疯狂的楼市一个很大的打击。从2007年10月份起，一线城市如深圳、广州、上海等地，相继传出房价大幅下跌、打折等消息。宁波楼市经过一轮迅速飚升，也在2008年初悄然停滞，出现浓重的观望态势，买卖双方战略相持，等待出手。2008年9月初，以万科为首的开发商，终于在市场目前选择了跳水，破解了近一年的迷局；奥克斯疾步跟进，骇人低价高调开盘，更加确信动荡的楼市可能出现“夺路狂奔”的景象。宁波楼市到了极为重要的转折关头。三、房地产行业相关成本的构成及变化趋势土地开发成本：房屋开发成本：配套设施开发成本：代建工程开发成本：广告；管理费构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。依现在国际金融风暴及原油价回稳，并观察现阶段总体经济形势，预估09年原物料价格将维持一定的平稳，开发商在成本控制上将比之前更能合理的掌握投资利润比。以下就房产开发大致的行业成本的构成列表提供评估参考：序号项目名称预算分配比序号项目名称预算分配比1土建工程6812配套建筑（会所、幼托）72安装工程13垃圾转运站3填土方工程及运土费14雨污水泵站4地下车库15配电所5绿化及景观1216建设单位管理费36给水管道517环评费7污水管道18勘察设计费8雨水管道19招标代理费9燃气管道20审图费10电信光缆21竣工图编制费11电力排管22工程监理费23不可预计费5%四、宁波楼市供求关系的变化及市民消费观念（一）楼市价格走低，会持续相当时间。 楼市的松动不仅打破开发商“只升不降”信念，反过来也坚定了购房者“楼价还会大幅下降”的信念，买涨不买跌的心理，使得人人都怕高价接盘。因此，持币观望还会占实际购房者的多数，开发商和消费者仍在就购买力与楼价水平进行殊死博弈：开发商认为自己的资金链尚未接近绷断，还可以一抗；消费者认为恐慌性抛售尚未到来，仍在监视开发商的最后一跌。这个时间还会持续多久，根据欧美国家房产调整周期的资料看，多数为3-5年，我国房产市场的发育时间较短，城市化进程的加快，市场的很多刚性需求尚未得到满足，因此，会比这个周期稍短一点，估计在2-3年。从今年宁波市房产销量来分析比较，本轮的调整从2007年底开始，预计持续到2009年底甚至2010年中。 （二）不同住房产品结构在销路走势上会有较大差异。 （1）高总价的中高档楼盘销售会下降。 以中高档为主的楼盘，因推出量少，一贯是宁波房市中的宠儿，今年下半年，这一市场格局可能出现变化。这类改善型的住宅，价格多在15000-25000元/平米，单套房价总价少则几百万元，多则上千万元。往日购买人群多以外贸企业为主，而今年外贸的不景气，加上住房银行按揭政策的变化，高总价房需求会呈现下降态势。 （2）总价偏高的120平方米左右的楼盘，去化速度可能困难。 90/70政策的实施，及一年多以来房价的飚升，影响最大的是120平方米左右的楼盘。这类面积的住宅在以前是属于楼市的抢手货，今年却成销售难点。主要原因为：一是90/70政策的实施，2008年单套面积在90平方米的房源大量推出，市场的供应量大幅增加；二是因为房价涨幅过快，导致总价过高，对于收入水平较低的初次置业者而言，大多无法承受120万元以上的房子；而对于改善型的购房者来说，原本就住着这样面积的房子，没有必要在市场走低的情况下，购买相似的。 （3）低总价房子的销售，将会是房产市场的主力军。 事实上，宁波住房的刚性需求增长很快，低总价住房，将会受80后年轻人、新宁波人等首次置业者欢迎。有些楼盘尽管地段位置较偏，但因总价低而走俏。 （4）配套较差的投资型单身公寓，会严重过剩。 单身公寓，曾经因量少价低，被投资者看好。但从去年下半年以来，销售形势一直不好。尤其是地段偏远、配套不完善的，销售将更为困难。原因主要是90/70政策实施后，许多开发商在规划时，因单身公寓面积小数量多，以此去套国家的政策，从而导致单身公寓推出量的急剧增加，市场供过于求，面前市场存量加上新增量近5000套。 （三）土地决定房价，土地成为影响房地产未来命运的关键问题。 住房作为一个产品，土地是主要成本之一。毫无疑问，地价决定房价。宁波市从2006年底开始“地王”频现，房地产市场出现“面粉比面包贵”，继2006年12月28日雅戈尔置业经过76轮角逐，以楼面价6490元/平米，夺得华辰北8号地块，首次出现地价高出周围房价以来，2007年土地市场疯狂不断，光大置业“滨江庆丰1号”，楼面价为12200元/平米，成为第一个“万元户”，荣安房产又以12590元/平米竞得“甬港饭店北”地块，雅戈尔成为目前为止最后一个宁波“地王”，以13100元/平米竞得“北郊路以西”地块。土地是有限资源，随着今后资源的日渐稀缺，房产商不惜一切去赌预期，无形中抬高了地价，成为近几年抬高房价的直接原因之一。羊毛出在羊身上，谁来承担这部分成本？当然是消费者。因此，宁波市的房地产市场潜伏着远期危机，一旦本轮调整经过23年后回升，2007年高价土地的房产从2009年末可以开始推案，将会又一次陷入更加疯狂的房价，前期调整前功尽弃。 结束语：自年初房价拐点形成以来，宁波房地产市场下跌日前正式得到确认。在目前房地产数据不完全、统计体系不一的困局中，我们只能参照不全面的数据，主要基于经验理性，对宁波楼市的走势来做出一个判断，我们认为在这种情况下，经验理性是值得依赖和信赖的。在政府部门的正确调控下，未来宁波楼市应该会朝着理性化的方向发展，这个理性回归的速度由多快，也取决于宏观经济的总体走势。房产业一旦萎缩，也将严重影响几十个关联行业的繁荣和就业，带来深重的经济灾难。同时，适者生存的市场法则要求房地产商更加注重市场需求的变化，提高产品品质以及综合品质，有意识的挤出楼市多年累积的价格泡沫，防止出现崩盘和烂尾楼现象，保持健康可持续发展，才是宁波房地产市场应有的常态。世界上没有永恒不变的事物，面对不可避免的变化，我们能做的就是积极应对，在变化中立于不败之地。五、土地放量与需求关系的变化1. 2008年宁波市六区土地出让2008年宁波市六区共出让土地（不含工业用地）达314.06万平方米，与07年同期相比增加12%。其中，住宅用地（包含商住用地）出让了137.9万平方米，商业/商服用地出让了102.96万平方米，综合及其它性质用地出让了73.2万平方米。与去年同期相比，住宅用地供应量减少了30，办公商务用地增加22。随着宁波城市化进程的加快，可开发住宅用地逐渐减少，而近几年宁波经济快速发展，城市对外影响力逐渐加大，吸引了大量的外来人口涌入，这也相对刺激了服务性行业快速发展，因此今年推出了大量的商务金融、酒店宾馆等商服用地,这也是今年土地出让量比去年略微增加的主要原因。2. 2008年宁波市六区土地成交2008年宁波市六区共成交土地247.96万平方米（不含工业用地），其中住宅用地成交90.93万平方米，商用土地成交87.61万平方米，综合及其它用地成交69.42万平方米，因各种因素导致土地流拍或未成交的面积达61.56万平方米。与2007年同期相比，住宅用地成交面积减少了34，商用土地成交面积减少12。由于上半年受银根紧缩，开发商资金紧张以及下半年金融危机袭来，影响着众多行业，房地产市场更是深受其害，商品房成交量下降和房屋销售价格下滑时刻影响着开发商的心理，开发商拿地热情逐渐减退。从近五年宁波住宅用地成交楼面价对比来看，2006年受郊区土地放量因素的影响，住宅用地楼面价有一定回落。而2007年在住宅商品房的销售价格直线上涨，开发商竞拍土地热情异常之高，因此07年住宅用地成交楼面价节节攀高；在经历过07年疯狂的一年后，08年土地市场明显给人感觉萎缩，不少地块都是以底价成交，住宅楼面价与07年相比明显回落。1-3季度，我市土地交易价格累计同比上涨65.2%，涨幅比上半年同期低了12.9个百分点；累计环比上涨1.8%，涨幅比上半年同期低0.4个百分点。随着“翘尾”因素影响的减弱，1-3季度我市土地交易价格同比涨幅逐步回落。其中:一季度同比上涨78.8%，二季度同比上涨77.4%，三季度同比价格上涨了39.4%。前三个季度环比分别上涨0.4%、0.9%、0.4%，土地交易价格总体保持平稳。3. 2008年宁波区域土地市场分析海曙区：供应土地均为旧城改造2008年海曙区出让土地20.3万平方米，成交土地3.95万平方米，因各种因素流拍土地达16.35万平方米。今年供应的土地量相比07年要显得多，但是成交土地较少，成交的土地多为三江口附近的商用地块以及塑料四厂住宅地块，规模均不大。由于海曙区向来是宁波的商业金融中心，人口密度与区域建设都已饱和，因此可开发利用的土地较少，目前供应的均为旧城改造的土地。江东区：供地集中在东部新城及高新区2008年江东区（江东老城区、东部新城、高新区）共出让土地20.2万平方米，住宅用地1.5万平方米，其余均为商用土地及综合土地，出让的土地全部成交。这些土地几乎均位于东部新城及高新区。江东传统居住区建筑密度低，近年来用地缺乏的程度与海曙区极为相似。预计江东区（江东老城区、东部新城、高新区）未来的土地供应均集中在东部新城和高新区。江北区：年初出现“地王”2008年江北区出让土地64.6万平方米，成交土地面积61.29万平方米，因各种因素导致土地流拍达3.31万平方米。成交面积中以商用土地为主，住宅用地成交16万平方米。住宅用地中“北郊路以西地块”在年初被雅戈尔以楼面价13100元/平方米竞得成为当时的“地王”。江北区作为宁波市最大的中心城区，目前供地多数集中在江北北区，比如市场园区的市场批发用地以及区域内经济适用房和廉租房土地供应。鄞州区：住宅用地集中区域2008年鄞州区出让土地（不含工业用地）89.52万平方米，成交土地80.55万平方米，因各种因素流拍的土地达8.97万平方米。其中住宅用地成交了57.84万平方米，商用土地成交18.84万平方米，综合用地成交3.87万平方米。鄞州区的住宅用地开发是未来宁波市的主要集中区域，目前鄞州中心区经过前期大量开发建设,实际可开发利用的土地逐渐开始减少，但是像鄞州东部、鄞南商务区以及城西可开发利用的土地相对还是多。镇海区、北仑区：土地放量缓慢2008年镇海区出让土地（不含工业用地）26.22万平方米，成交21.68万平方米，流拍4.54万平方米；北仑区出让土地52.41万平方米，全部成交。镇海北仑两个区域成交的土地多数为综合用地。区政府对土地出让控制较为严格，土地放量较为缓慢。. 未来宁波房价走势的预测宁波房呈现U型调整 刚性需求支撑回顾中国房地产市场的发展，大致经历了起步、高速发展、调控回落、复苏升温发展、调控稳步发展几个阶段，但市场在每一次的调整当中依然不改一直向上的大趋势，其根本原因在于受益于持续向好的宏观经济，因此每次调整的幅度与持续时间都很有限。受全球金融危机的影响，中国经济特别是对外贸易经济受到了较大的冲击，在全球经济受的危害的同时，中国政府还是采取了4万亿资金的经济刺激计划，虽然不能全面避免经济下滑的势头，但年增长8%的经济指标，还是显示出中国经济强大的后劲实力。影响宁波房价走势几项因素观察：从土地价格涨跌预测：国土资源部发布的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示,全国35个重点城市地价环比同比均出现下降,总体水平为3189元/平方米,环比下降1.53%,同比下降2.25%