上海抵押物尽调报告.doc

一、上海奉贤项目情况第一部分 项目总体情况介绍一、 项目概况项目名称与说明上海市奉贤区奉城镇29-08、29-10、29-11地块。该地块于2012年10月25日完成土地出让。开发单位上海定源房地产有限公司建设地点上海市奉贤区奉城镇，29-08、29-10和29-11地块东至曙宏路，南至建设用地（在建经济适用房），西至邮电路，北至兰博路。建设性质新建建设内容及规模1、 用地性质：综合用地2、 开发类型：高品质住宅、商业3、 规划总用地面积：规划总用地面积：51亩；总开发用地面积：51亩；总建筑面积：78404平方米（其中地上53405平方米、地下25000平方米）。建设期限建设期限： 项目建成两年半项目总进度安排：2012年11月至2015年5月总投资项目总投资估算：4.2亿元；二、 项目周边环境情况地理位置项目处在上海市奉贤区奉城镇内，项目北边为主干道川南奉公路。奉城镇的交通极为便利，公路四通八达，对外交通联系极为方便。距浦东国际机场35km，距虹桥机场50km，距海港新城20km，距卢浦大桥40km，距奉贤区政府所占地南桥镇17km。镇城境内地形平坦，土地资源丰富，河道纵横，水网完整。优越的地理位置和得天独厚的区位优势，为奉城镇的建设发展，提供了足够的发展空间和人口，土地的社会经济资源。交通条件项目处于上海市奉贤区奉城镇，紧靠G1501绕城高速公路，距川南奉公路1公里，距瓦洪公路4公里，距浦东铁路6公里，距沪芦高速10公里，距两港大道30公里。同时项目周边地铁5号线在建中，地铁18号线规划中。配套设施及周边情况l 教育配套：曙光中学（市重点中学）、奉贤区奉城高级中学（九年一贯制）、奉城小学、七彩桥幼儿园、东门小学和金蔷薇幼儿园（毗邻29-10地块）；l 市政配套：奉城镇行政中心（规划）、奉城镇体育中心（规划）、奉城派出所、奉城人民法庭、奉城镇人民政府、停车场（位于29-08及29-10地块中间）等；l 生活配套：县属奉城医院和乡卫生院；l 公交配套：奉燎线、石南线、南闵线、四五线、江五线、江平专线、奉卫线、龙平芦线、莘团线、莘邵专线、奉城1线、奉城2线等。第二部分 项目周边分析一、市场分析宏观市场分析1、 奉贤区社会经济发展状况奉贤区位于上海市南部，东与浦东新区接壤,西与金山区和松江区毗邻，南临杭州湾，北与闵行区相隔黄浦江。距上海市中心人民广场42千米，距浦东国际机场30千米，有13.7千米长的江岸线和31.6千米的海岸线，是一个风光秀丽的海滨城市。全区土地面积720.44平方公里,区属耕地面积21486公顷。境内水陆交通便捷,浦南运河横亘东西,金汇港纵贯全境；公路铺展成网，总长1193.99千米，形成十纵六横公路网络；跨越黄浦江交通，有奉浦大桥、闵浦二桥和西渡、邬桥轮渡口，正在建设中的虹梅南路金海路越江隧道和轨道交通5 号线奉贤段等工程将畅通奉贤与市区的连接通道。至2014年年末,全区户籍总户数20.09万户，户籍总人口为52.69万人，比上年增加1617人。其中，非农业人口35.71万人，占总户籍人口的67.8%，比上年增加3734人。截至2014年底，全区实有人口115.78万人，比上年底减少1.3万人，其中外来人口62.23人，比上年底减少1.2万人。奉贤区2014年全年实现增加值668.4亿元，可比增长3.3%，三次产业结构逐步优化。分产业看，第一产业增加值17.3亿元，可比下降5.3%；第二产业增加值397.5亿元，可比增长1.4%，对增加值的贡献率为9.6%；第三产业增加值253.6亿元，可比增长7.2%，对增加值的贡献率为95.0%。2014年全区财政总收入为234.18亿元，比上年增长11.8%。2014年完成全社会固定资产投资总额290.9亿元，比上年下降0.3%。全区2014年社会消费品零售总额421.0亿元，比上年增长12.0%。其中，吃的商品零售额142.4亿元，同比增长11.3%；穿的商品零售额73.4亿元，同比增长17.7%；用的商品零售额144.1亿元，同比增长10.5%；烧的商品零售额17.4亿元，同比增长14.1%。2014全年批发和零售业实现增加值68.1亿元,可比增长13.6%。全年实现商品销售总额1242.7亿元，比上年增长13.1%。2014全年新批准外商直接投资合同项目219项，与上年持平；吸引合同外资金额6.1亿美元，比上年增长38.8%，实际到位金额3.6亿美元，比上年增长11.8%。2014年重大基础设施建设加快推进。虹梅路越江工程双向隧道实现贯通。环城北路、奉浦大道道路工程完工，新林公路基本建成。停车保养场建成使用。轨道交通5号线奉贤段全面开工建设，环城东路等4个地下站点建设有序推进。快速公交BRT项目部分路段完成施工招标。区公共交通规划、公共自行车规划、南桥新城静态交通规划、南桥新城有轨电车规划顺利完成专家评审。南上海综合交通枢纽规划完成中期成果。S4互通式立交项目完成专项规划并启动建设。奉城镇隶属于上海市奉贤区，由奉城、洪庙、塘外三个城镇型社区组成。镇域范围东西约11.5公里，南北约8.5公里，总面积72.63平方公里。截至2014年，奉城镇有常住人口22万，有一个中心城区，2个产业园区和5个社区，有59个村。奉城镇是是奉贤东部地区经济、文化和居住中心。二、项目投资估算基本数据、总占地面积：34000.8平方米、建筑密度：40%、总容积率：住宅：1.57；商业：1.57、绿地率:15%、总建筑面积：78404平方米地上建筑面积：53405平方米 其中商业14946平方米，住宅28079平方米物业建筑面积:380平方米地下建筑面积：25000平方米地下停车位：714个、项目总投资估算：41786万元。总投资估算及构成奉城镇29-08、29-10和29-11地块项目总投资测算成本分类估算成本成本指标（元）建筑面积（）小计（元）成本（万元）1土地费用117502三通一平20784041,568,080 1573勘察设计费60784044,704,240 4704工程咨询费23784041,803,292 1805招标费7.578404588,030 596配套费4305340522,964,150 22967建安成本商业、住788,500 9079地下25002500062,500,000 62508电梯费用109380794,150,611 4159智能化40534052,136,200 21410消防工程42.8784043,355,691 33611燃气工程21.3534051,137,527 11412供水19.1534051,020,036 10213供电150534058,010,750 80114有线电视20534051,068,100 10715通信工程费20534051,068,100 10716维修基金39534052,082,795 20817公共空间精装8001494611,956,800 119618精装修房10001153811,538,000115419景观费用（含管网）40051002,040,000 20420管理费用60534053,204,300 32021营销策划费用50534052,670,250 26722财务费用6000合计41786抵押物明细：此批商铺总共可分成54张产证，目前办理了2张大产证，产证编号为“沪房地奉字（2015）第010933号”和“沪房地奉字（2015）第010935号”.世联地产评估值为2.34亿序号幢号楼号室号实测面积（平方米）19幢3115号1_2层135.7329幢3117号1_2层119.6439幢3119_3121号3层423.3149幢3123号1_2层217.0159幢3139号1层771.8269幢3139号2层922.1479幢3139号3层895.6189幢3139号4层895.6199幢3139号5层895.611010幢3071号1层48.491110幢3073号2层101.491210幢3073号3层506.961310幢3075号1_2层88.21410幢3077号1_2层85.961510幢3079号1_2层88.21610幢3081号1_2层88.21710幢3083号1_2层77.021810幢3085号1_2层88.21910幢3087号1_2层88.22010幢3091号1_2层137.372110幢3093号1_2层92.672210幢3095号1_2层81.492310幢3097号1_2层92.672410幢3099号1_2层92.672510幢3101号1_2层81.492610幢3103号1_2层97.142710幢3105号1层69.872810幢3107号2层124.52910幢3109号3层548.183011幢3035号2层174.923111幢3037号3层839.973211幢3041号1_2层122.743311幢3045号1_2层97.353411幢3047号1_2层86.153511幢3049号1_2层88.613611幢3051号1_2层88.613711幢3053号1_2层77.43811幢3055号1_2层88.613911幢3057号1_2层88.614011幢3059号1层89.244111幢3063号2层197.634211幢3065号1层48.634312幢3021号1_2层107.224412幢3023号3层366.544512幢3025号1_2层97.024612幢3027号1_2层97.024712幢3029号1_2层159.964815幢330号1_2层153.614915幢332号1_2层189.775015幢3001号1_2层453.715115幢3013号1_2层152.655