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xx公寓物业管理方案 导读：XX 公寓物业管理方案第一章 物业管理要点 项目简介： xx 公寓坐落于 xxx，小区总面积 23510 平方米，共有 1 幢高楼、 3 幢多层住宅，总户数 217 户，现已入住 210 户（面积 22728 平方米）。 停房地产物业管理 2008年xx管理处物业管理方案XX 公寓物业管理方案第一章 物业管理要点 项目简介： xx 公寓坐落于 xxx，小区总面积 23510 平方米，共有 1 幢高楼、 3 幢多层住宅，总户数 217 户，现已入住 210 户（面积 22728 平方米）。 停车位除了一定比例的地面停车外，集中安排了地下停车场。 小区现有管理处主任一名，管理员一名，秩序维护员五名，清洁 工两名，水电工一名，绿化工一名。 二、日常管理工作 一、秩序管理服务 因小区共有 3 个出入口，1 幢 1 单元旁为小区主进出口设有保安 岗亭有保安 24 小时值班，2 好楼财税大厅及 3 好楼旁为小区次出入 口于早上 6 点开，晚上 6 点关闭。因小区进出口多管理难度大如要进 行车辆管理就必须增加秩序维护人员。 1.秩序管理服务内容 1.1 小区基本实行封闭式管理； 1.2 实行 24 小时值班及巡逻制度； 1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时 协助记录维修事项，如：照明、漏水等； 1.4 结合小区特点，制订安全防范措施； 1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人 通行； 1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐； 1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场 地整洁；1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物 业管理部门并做好记录； 1.10 检查小区设施是否完好； 1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工 具装卸区的车辆、人员管理； 1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责 人员登记工作； 1.13 监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修 工具物料的出入登记。 2. 门岗服务 2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行 24 小时立 岗秩序管理服务； 2.2 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗； 2.3 立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与 他人闲聊。 2.4 外来人员进出管理 2.4.1 装修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带 施工人员出入证，方可进入管理区域，离开管理区域应交回施 工人员出入证； 2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午 5：00 核对一次，保 证人、卡数量相符； 2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带 临时出入证，方可进入管理区域。 2.5 物品进出管理 2.5.1 非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名 称、数量准确无误后，方可放行；2.5.2 进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。 2.6 机动车辆进出、停放管理 2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费 制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管 理区域。 2.6.2 外来车辆谢绝进入管理区域。 2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏 油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。 2.7 地下车库管理 2.7.1 车辆凭管理处所发停车证进出车库； 2.7.2 无停车证车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不 得占用业户车位； 2.7.3 督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习 驾驶和洗车； 2.7.4 保持车库及车库出入口清洁、通畅； 2.7.5 经常到车库内巡视，发现问题应作好记录并向小区管理处 主任报告； 2.7.6 车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。 2.7.7 便民服务遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在 指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务； 3.巡岗服务 3.1 管理区内实行全年 365 天 24 小时全天候秩序管理巡视服务， 确保每 2 小时巡遍全部公共区域。 3.2 区内巡视 3.2.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并 随身携带装小件垃圾的塑料袋； 3.2.2 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等； 3.2.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。 3.2.4 客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理； 3.2.5 发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视； 3.2.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理； 3.2.7 遇紧急情况，按应急预案执行； 3.2.8 巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复； 3.2.9 巡视结束后，交接巡视器材； 3.3 夜间巡视 3.3.1 夜间巡视的路线应经常变化； 3.3.2 巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内； 3.3.3 若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理； 3.4 突发事件的处理 为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。 3.5 发生火警 3.5.1 立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话 119； 3.5.2 通知火灾周围业户撤离危险区； 3.5.3 做好现场安全保卫工作，听候指挥。 3.6 发生刑案3.6.1 立即向管理处报告或报公安部门 110 并保护现场，并救护 伤员；3.6.2 向发现人和周围业户了解情况并记录。 3.6.3 向公安人员提供情况，协助破案。 3.7 发生盗、抢事件 3.7.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人； 3.7.2 对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公 安部门 110； 3.7.3 保护现场，协助破案。 3.8 发现触电事故 3.8.1 切断电源，使触电者脱离电源； 3.8.2 报告管理处主任和监控中心，同时尽快施行人工急救，并 拨打医务急救电话 120，请求医务急救中心派医生来现场； 3.8.3 引导救护车抵达现场； 3.8.4 无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。 3.9 发现电梯困人 3.9.1 立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理； 3.9.2 安慰被困人员； 3.9.3 协助设备人员抢险，安全接应被困人员。 3.10 发现人员、车辆堵塞，立即用对讲机报告，增派秩序管理 员及时疏导。 4.监控岗服务 4.1 日常工作 4.1.1 监控系统 24 小时开通运行，监控人员 24 小时监控值班， 录像资料保存 1 个星期。 4.1.2 监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟 踪监视，做好记录并及时报告管理处主任。4.1.3 接到周界报警系统报警时，立即向管理处主任报告，并跟 踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。4.1.4 负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。 4.2 监控设备系统的管理 4.2.1 对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修， 并做好记录。 4.2.2 任何人（包括秩序管理人员）未经管理处主任同意，不准 查看监控录像保存内容。 4.2.3 监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等 设备清洁。 4.3 中央监控室的出入管理 4.3.1 与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。 4.3.2 因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处主任 批准；外来人员进入，应经管理处主任签证认可，由秩序管理人员陪 同进入。 4.3.3 凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。 5 秩序管理各岗位之间的轮换 5.1 秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值 人员每隔 60 分钟循环换岗； 5.2 换岗程序:巡视岗门岗监控巡视岗; 5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮 换。 6 秩序管理岗位设置 6.1 秩序管理岗位每岗设置 2 人，由管理处主任确定巡视点和巡 视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。 6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康； 具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。 7 秩序管理服务检查制度 7.1 自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录； 7.2 秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于 4 次，做好记录； 7.3 管理处主任抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。 二、 保洁服务管理 1. 外环境的保洁 清扫地面垃圾、树叶等 无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂； 路牌、标志、指示牌 干净、无尘灰、无污渍 擦拭一次 ； 拣拾花圃内外垃圾 目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物； 行人路/车路面之清扫 无明显泥沙、污垢，每 100 平方米内烟头、纸屑均不超过 2 个，无一厘米以上石子； 清洁照明设施、标牌 无积尘、无污迹，透明度好； 各进出口台阶清洁 无尘、无污渍、光亮，一次冲洗 ； 地下车库 无异味、泥土、垃圾和堆放物； 外围立柱之清洁 无积尘、无污垢、光亮；垃圾箱、垃圾桶 箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无 异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过 1/2 桶或发现有异味及 时处理一次清洗 ；2.检查手段： 2.1 视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适； 2.2 手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹； 2.3 嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新； 3.质量监督保证 严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现； 三、 绿化服务管理 1.绿化服务内容及标准 1.1 整形造形：6 次/年 1.2 施肥：春秋各一遍 1.3 浇水：因时因地制宜浇水，浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜。 1.4 除杂草：中耕 1 遍/季，平时 1 遍/天，下雨天除外。 1.5 补缺：视缺苗情况及时补缺。 1.6 杀虫：1 遍/周，发现害虫立即消灭。 四、设备维修服务 实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。制定运行管理规 程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程， 规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内 容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对 设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。设备管理内容 物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时 就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备 进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。 物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命， 这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。 1.供配电设备 1.1 每日按照设备、设施巡视内容与程序巡视配电机房设备，并记录配电房巡视记录表； 1.2 配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。 1.3 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并 将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；1.4 供配电设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表 内；1.5 供配电设备发生异常和故障及时报告管理处主任，记录设 备故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。1.6 每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、 保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；1.7 管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写 供配电系统检查表。2.供气设备 与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随 时进行报修。 3.电梯设备 3.1 每周按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行 定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； 3.2 设备发生异常和故障及时报告经理，记录于设备故障记录 表上,并及时处理。 3.3 定期巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及 时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养； 3.4 每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表； 3.5 管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。对每次周期检查保养记录、 维修记录、故障记录进行检查验证；4.给排水设备 4.1 每日一次巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表； 4.2 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。周交替更换一次； 4.3 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行周期 检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表 内； 4.4 给排水设备发生异常和故障及时报告管理处主任，记录设 备故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。 4.5 每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、 保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表； 4.6 管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写给 排水系统检查表。 5.消防系统 5.1 日常巡视 秩序管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防设施 巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。 5.2 定期检查 5.2.1 每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录 设备定期启动记录表； 5.2.2 由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作 每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功能 以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表。 5.3 维修保养5.3.1 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消 防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并 将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；5.3.2 消防设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表 内。5.3.3 每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、 保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；5.3.4 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写 消防及报警系统检查表。对每次周期检查保养记录、维修记录、 故障记录进行检查验证；6.设备检查标准 6.1 供配电设备 电力变压器 检查电力变压器是否符合要求。 分接开关档位是否与电源相符。 外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。 各接线端子紧固是否良好。 低压开关柜 耐压试验是否符合规范规定。 二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清 晰齐全。 接地线连接应紧密牢固。 操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。照明设备 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头 无触电危险。 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合 规定。 6.2 电梯设备 曳引机 主机运行正常，速度平稳可靠。 冷却风机正常、有效。 减速和润滑良好，油位正常。 制动器完好、可靠。 轿厢 内部按钮齐全完好，信号登记有效。 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。 手动、自动操作运行正常。 超载报警正确可靠。 轿门开闭平稳，时间适中。 安全系统 限速开关可靠，动作灵敏。 各安全开关齐全、性能可靠、有效。 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。 急停开关完好，性能可靠有效。 检修及运行状态正常。 导轨导靴 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。 各导轨表面无重大锈蚀。 6.3 摄像监控系统 控制台 各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。 操作键盘灵活、可靠。 电源锁开关完好。 交流稳压电源工作正常、稳定。 各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。 高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。 二路电源切换正常、可靠。 设备接地保护、防护等安全、可靠。 摄像机 各摄像机工作正常，配置数量齐全。 带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。 各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。 各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。 6.4 安保防盗系统 对讲装置 户内对讲装置能与大门通话。 主机联系情况良好。 6.5 消防系统 消火栓泵 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀 门启闭灵活。 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。 管道设备等无锈蚀、无渗漏。 增压泵 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 消火栓及配套设施 各层消火栓箱及附件齐全完好。 启动报警按钮完好、性能可靠。 各层消火栓出水压力符合要求。 消防接合器齐全、有效，无泄漏。 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 喷淋泵 喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。 电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。 管道设备等无锈蚀，无渗漏。7 设备管理安全制度 7.1 电工安全守则 7.1.1 任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核 合格持有操作证的电工担任。 7.1.2 任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为 有电。 7.1.3 在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验 完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。7.1.4 严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的 照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全 方可进行。 7.1.5 在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄 上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。 7.1.6 电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何 人不得移动。 7.1.7 自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复， 必要时允许试送电一次。 7.1.8 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。 7.2 监控中心安全管理制度 7.2.1 监控中心 24 小时监控，操作人员经培训后方可上机操作。 7.2.2 无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准， 由设备人员陪同进入。 7.2.3 监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先 办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。 7.2.4 监控中心消防设施完备，并定期检查。 7.2.5 常备应急手