到CBD 距离、交通可达性与上海住宅价格的地理空间差异.pdf

1 到 CBD 距离 交通可达性与上海住宅价格的地理空间差异1 郝前进 陈杰 复旦大学中国经济研究中心 复旦大学管理学院 摘要摘要 众所周知 区位可达性是影响住宅价格的主要因素 但其重要程度还没有在国内 文献中被很好量化和测度 本文在城市单中心假设条件下 运用特征价格法 hedonic price analysis method 分别测量了 到 CBD 距离 轨道交通可达性 和 公共交通可达性 对 上海住宅价格的影响 实证研究发现 随着到 CBD 距离的增加 上海住宅价格呈下降的趋势 但下降幅度逐步减缓 轨道交通建成 情况对上海住宅价格有显著的影响 而且越靠近外 环区域 轨道交通建成对住宅价格的贡献度越大 而 公共交通方便 对上海住宅价格的影 响主要集中在外环内区域 外环线以外区域并不显著 本文提出 地段位置离市中心的远近 原始地理条件的不同和政府公共物品投资的空间差异是形成上海住宅价格地理空间差异的 主要原因 上海城市空间形态是同心圆模式和轴向模式的结合体 关键词关键词 住宅价格 特征法 空间差异 交通可达性 1 1 引言 引言 普遍认为 住宅价格与其所处的区位息息相关 住宅的区位价值首先被Von Th nen 1826 予以说明 他假设环形农场区域只在中心有一个交易市场 所有的农产品都必须在这个市场 进行交易 农产品在农场地和交易市场之间运输需要花费交通费用 交通费用与农场地和交 易市场间的距离直接相关 交通费用的差别使农场地租金随着到交易市场距离的增加而依次 降低 这种思想由Alonso 1964 进行了模型化处理 并提出投标租金曲线 bid rent curve 对企 业和城市居民的居住地选择行为进行了分析 相对Von Th nen对农场地市场的论述 Alonso1964年的论述强调了单中心假设下城市住 宅价格或租金的空间分布 假设城市存在一个中心商务区 CBD 所有的工作和其他经济 活动都集中于此 每个家庭至少有一人需要在家庭和CBD之间往返 每个家庭的效用函数 被看作是住宅占用土地面积 即住宅空间 和其他非土地投入品的函数 Alonso定义投标租 金曲线为基于不变效用水平家庭对距离CBD远近不同的住宅所愿意出的最高价格 模型表 明 住宅离市中心距离越近 从家庭到CBD所需要花费的交通费用就越少 家庭所愿意支 付的住宅价格就越高 投标租金曲线是距离的负函数 单城市中心假设下的Alonso模型其后 得到了一系列学者在理论和实证上的扩展 如Muth 1969 Mills 1972 和Atack and Margo 1998 从此以后 大量的学者开始研究城市的空间形态分布 Alonso模型的核心在于 到CBD距离越近 一方面花费在交通上的金钱费用越少 另一 方面浪费在路程上的时间越短 这种因靠近CBD较近而产生的价值被定义为 可达性 关 于 可达性 accessibility 的涵义 总的来说 是指一种在适当时间到达指定地点并依靠 交通设施的能力 Geertman and Ritsema van Eck 1995 越靠近CBD地区 金钱费用越少 和路程时间越短 可达性越强 可达性的高低取决于人的移动性 即人的移动能力和由于移 动而到达目的地的机会 而人的移动能力和到达目的地的机会排除人们自身因素外 如身体 健康程度 贫富状况等 直接与采用的交通方式 道路通行能力 交通基础设施的质量 1 郝前进 复旦大学中国经济研究中心城市经济研究所 通讯地址 上海市武川路 78 弄 119 号 701 邮编 200433 电子信箱 haoqianjin 陈杰 复旦大学管理学院产业经济学系 瑞典乌普萨拉大学房 地产和城市研究所 通讯地址 上海国顺路 670 号南楼 214 邮编 200433 电子信箱 jiech 感谢教育部重点研究基地重大课题 05JJD790003 和国家自然科学基金 NSF70601007 的资助 2 交通网络的完善程度相关 罗鹏飞等 2004 可达性是空间经济结构再组织的 发生器 Mackiewiez and Ratajczak 1996 是产生区 域经济发展空间差异 并且使各区域在新的空间经济格局中进行角色调整 重新组织的重要 原因 在进行可达性的定量评价与研究时 除了考虑直线的距离变量 还必须考虑所使用的 交通系统 如汽车 火车 轮船等 和实际的交通距离 通行时间和运输费用等 本文采用 到 CBD 的距离 轨道交通和公共交通来综合衡量区位可达性 2 2 文献综述 文献综述 到到 CBD 的距离对土地租金 住宅价格的重要性是的距离对土地租金 住宅价格的重要性是 Alonso 模型重点论述的内容 实证 方面也有很多的研究 模型重点论述的内容 实证 方面也有很多的研究 如 Mok Chan and Cho 1995 用特征价格法 Box Cox 转换函数形式 发现香港住宅价格对到 CBD 的距离具有明显的负价格梯度 distance gradient Dunse and Jones 1998 对 Glasgow 办公楼租金的研究也得到了相同的结论 相对二维距离 到 CBD 的 距离 变量 Cheshire and Sheppard 1995 使用三维价格等高线 允许不同方向具有不同的 价格梯度 发现距离对住宅价格有显著的影响 但在不同方向上影响程度并不完全一致 轨道交通由于其准时性 快速性 在众多购房影响因素调查中都排在前几位 对购房者 尤其是上班族 区位选择具有非常重要的影响 被广泛认为可以明显提升沿线 主要是地 铁出入口附近 的土地和住宅价值 Cervero 2001 应用特征价格模型 对加州圣达克拉 拉郡轻轨站点周边的商业地价进行研究 结果表明 位于市中心商业区轻轨站点周边 400m 半径范围内的商业地价提升了 120 其他轻轨站点周边的商业地价提升 23 Weinstein and Clower 2002 研究了德克萨斯州 Texas 东北部的达拉斯市轻轨系统对居住房地产价值的影 响 研究结果表明 从 1997 2001 年 市区轻轨车站周围的住宅增值了 32 1 而非轻轨 车站影响区只增值 19 5 轻轨车站影响区的住宅价格多增长 12 6 Bowes and Ihlanfeldt 2001 用1997 1998年期间加拿大多伦多地区城市轨道交通系统附 近的 235 个居住用地交易数据 研究了城市轨道交通系统对居住用地价格的影响 基本结论 有 1 交通因素可以提高城市土地价格 2 交通因素对城市土地价格的作用可以分为两 部分 一方面 接近城市轨道交通系统 提高了居民到城市 CBD 的可达性和到城市其他地 区就业的机会 提高城市土地价格 另一方面 由于城市轨道交通系统产生了交通噪声 犯 罪率高等负面作用 城市轨道交通系统提高居住用地价格的幅度并不如想象中的那么大 进 一步研究还发现 到城市轨道交通系统站点实际步行距离在 500 米以内的居住用地价格要比 其他地方的居住用地价格每公顷高 4300 美元 而且在这 500 米范围内 居住用地价格有一 个 微弱的 负的价格梯度 这是交通噪声 犯罪率高等负面作用对居住用地价格影响的 结果 Haider and Miller 2000 用美国辛辛那提市的交易数据 研究发现 到城市中心的距离 和交通因素对居住用地价格水平有显著影响 但邻里因素对土地价格有决定性的作用 其 他因素不变的情况下 居住用地价格随着到 CBD 距离的增加而减少 其他因素不变的情 况下 位于地铁线附近的居住用地价格与其他区域的居住用地价格相比明显高得多 接近 快速道路 非站点 居住用地会资本化为较低价格 接近区域购物中心 居住用地会资本 化为较高价格 但接近区域购物中心的居住用地价格增长并不是与距离呈线性关系 当其过 于接近购物中心时资本化为较低价格 工厂对城市土地价格的影响是混合的 随着离工厂 距离的增加 环境质量提高 因而居住用地价格较高 但如果这些工厂雇佣当地的居民 则 随着离工厂距离的增加 由于交通成本的增加 反而会降低居住用地价格 Pior 2001 运用 GIS 技术 结合特征价格模型和线性支出系统模型 研究了东京 Joban 新干线对周边土地价值的影响 Joban 新干线建于 20 世纪 90 年代 总投资约 7 万亿日元 3 但给周边 69332 80 公顷土地带来的增值达到了 17 77 24 59 万亿日元 土地增值大大超过 轨道交通的投资 我国学者何宁 1998 叶霞飞和蔡蔚 2002 研究了上海轨道交通 1 号线对沿线住宅 价格显著的增值效应 叶霞飞和蔡蔚 2002 发现 1991 2000 年间上海轨道交通 1 号线对 三个楼盘的贡献度就达到 0 87 亿元 郑捷奋 2004 用深圳地铁的数据 发现地铁建设对 周边住宅房地产价值的影响范围主要为距离地铁站点 400m 600m 半径的区域 600m 半径区 域内平均增值幅度为 16 95 400m 半径区域内增值幅度明显 平均增幅为 23 03 其中增 值影响最大的是距离地铁站点 100m 200m 的住宅房地产 与距离地铁站点 700m 800m 的住 宅相比 房价高了 30 62 而且地铁建设对于不同档次住宅的价值的影响程度是不同 档 次越高 影响越小 因为档次高的住宅消费者 其家庭收入也相应较高 对地铁的依赖程度 就相应降低 对地铁变量的边际消费倾向就小 何剑华 2004 发现北京轨道交通 13 号线 对站点周围 1 千米半径内的住宅有显著的增值效应 距离站点 0 5 千米范围内和 0 5 1 千 米范围内的住宅比距离站点 1 2 千米范围内的住宅 总价分别提升了 12 和 4 良好的公共交通服务对住宅价格也有正方面的影响 良好的公共交通服务对住宅价格也有正方面的影响 So et al 1997 用特征价格法 通 过衡量住宅到最近的地铁 公共汽车 小型公共汽车站点的距离对香港地区交通可达性进行 了研究 发现香港地区对公共交通的依赖性很高 为了得到更好的到工作场所的可达性 消 费者愿意为住宅支付更高的价格 对于香港的中等收入家庭来说 交通可达性对香港住宅价 格具有很大的影响 小型公交被发现是对住宅价格影响最大的因素 因为它们提供了比公共 汽车 地铁更频繁的服务 有些线路甚至一天 24 小时不间断 地铁对房价也是正影响 但 巴士却是负影响的 其他因素 如公园 购物中心 运动设施 停车场 环境与景观等因素 也对住宅价格和购房者区位选择具有重要的影响 3 特征价格模型 3 特征价格模型 特征价格理论是分析住宅价格微观影响因素的主要方法 在国际政府部门 学术界得到 越来越广泛的应用 比如英国 德国 法国 挪威 瑞典 芬兰等官方统计局都采用特征价 格模型来构建同质房地产价格指数 并应用到不动产税的征收中 美国主要的住房按揭贷款 公司也采用特征价格法来构建住宅价格指数 特征价格模型在国外房地产业界已经是很成熟 很普遍的技术 并在不断发展之中 但在我国 理论介绍的还相对较少 进行实证应用的更 是罕见 特征价格理论认为 居民购买住宅本身并不能直接获得效用 而是通过享受住宅所具有 各方面特征所提供的服务 从而获得效用 效用的大小主要取决于所购买住宅所包含特征要 素的数量 购房者所愿意支付的住房价格是各个特征要素的函数 这就是 Lancaster 1966 的隐形商品效用理论 Rosen 1974 建立了特征价格模型的基本理论框架和技术路线 住宅特征主要分为 建筑结构特征 区位特征 邻里特征和环境特征 特征价格模型用 函数形式可表达为 111 imn Pf XX YYZZ u LLL 1 其中 i X为住宅具有的建筑结构特征 m Y为住宅的可达性特征 n Z为住宅的邻里环境 特征 1 u为影响住宅价格的其他特征 特征价格模型采用的具体函数形式充满了争论 很 多文章在这方面进行了论述 如 Cropper et al 1988 在半对数函数形式下 特征价格方程 可表述为 111111 01 iimmnn XYZXYZ Peeeeeeu L L L 2 4 4 数据说明及变量定义 4 1上海住宅价格的空间差异 数据说明 4 数据说明及变量定义 4 1上海住宅价格的空间差异 数据说明 上海住宅房地产市场的发展可划分为4个阶段 陈杰 郝前进 2005 20世纪80年代 末 1997年的低市场化阶段 1998 1999年住房全面市场化改革后的徘徊和调整阶段 2000 年 2005年5月房地产市场快速发展阶段 2005年5月以后的适度回调阶段 1998年7月 国 务院房改23号文件的公布 上海住宅市场正式走上市场化的路子 但初期发展缓慢 从2000 年起 上海住宅市场开始快速发展 住宅销售价格快速上涨 官方统计的销售均价由2000年 的3326元 平方米上涨到最高峰2005年5月的7054元 平方米 5年半内住房价格上涨了121 上海统计年鉴2005 上海统计公报2005 中房上海住宅月度价格指数也从2000年8月的660 点快速上扬至2005年5月的1456点 不到5年间的上涨幅度了120 6 2005年5月以后在一系 列政策调控下 住宅价格开始适度回调 从2004年7月1日开始 上海市所有商品房交易开始在网上进行备案 本文选取2004年7 月1日到2006年6月30日公寓住宅成交的月度数据进行分析 通过图1可以发现 这2年内住宅 市场总体稳定 可以用于分析 数据来源为上海网上房地产资讯网 图1 中房上海住宅指数 1995 2 2006 6 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 199502 199711 200008 200011 200102 200105 200108 200111 200202 200205 200208 200211 200302 200305 200308 200311 200402 200405 200408 200411 200502 200505 200508 200511 200602 200605 200606 中房上海住宅指数 整个上海市行政区在空间上划分遵循 四环五区 原则 按照内环线 中环线 外环线 和郊环线 将上海市整个区域分为内环内 中内环 中外环 外郊环和郊环以外 5 个区域 用 上海楼市 杂志提供的板块划分图样 结合上海市交通地图 2006 版 将上海市住宅市 场划分为 106 个板块 外环线以内板块分布如图 2 所示 板块划分原则为 将住宅基本特 征 主要指区位特征和邻里特征 相似的区域划分为一个板块 住宅基本特征差别比较大的 区县 板块划分的较细 板块数量较多 而差别较小的区县 板块数量较少 每个板块所占 面积较大 要注明的是 存在一个板块同时跨两个环线区域的板块 当所处更靠近市中心区 域的面积达到整个板块面积的 1 3 以上时 就定义该板块为更靠近市中心所处的区域 如杨 浦的东外滩板块 同时跨越内环内区域和中内环区域 就定义东外滩板块处于 内环内 区 域 上海市外环内区域板块分布如图 2 所示 表 1 上海市 106 板块环线分布 区域 内环内中内环中外环外郊环郊环外 板块个数 23 20 19 27 17 5 上海市住宅价格 1的地理空间分布与 Alonso 模型预测的基本一致 价格的空间差异相当 明显 并呈从内向外逐层递减的基本态势 图 3 图 4 以 2006 年 1 月为例 图 3 内环 线内大部分区域住宅均价在 15000 元 以上 内中环之间住宅均价约在 10000 15000 元 之间 而中外环住宅均价普遍在 10000 元 以下 具体到微观板块 2005 年上半年位于 城市内环区域的陆家嘴板块住宅均价为 28236 元 北卢湾板块住宅均价为 47639 元 位于中内环之间的杨浦五角场板块住宅均价为 12037 元 虹口曲阳板块住宅均价为 11160 元 而位于中外环的虹口凉城板块住宅均价为 7095 元 外环以外的剬桥板块为 5861 元 马桥板块为 4289 元 住宅均价随着离市中心距离的增加而依次下降 即使相处 同等区位的板块 如同处于内环区域的板块 住宅价格也有很大的差异 如南静安板块住 宅均价为 22125 元 曹家渡板块为 15965 元 图4 上海公寓成交价格的空间差异 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 010203040506070 2004下半年2005上半年2005下半年2006上半年 表 2 环线间住宅价格的差异 系数 标准差 t P 内环内 13357 1 307 776443 4 0 000 中内环 6324 793319 089719 820 000 中外环 3393 719320 590410 590 000 外郊环 1002 643297 87273 37 0 001 常数项 即郊环外 3809 402234 734316 230 000 1住宅成交价格 采用当月板块内的公寓成交金额与成交面积之比获得 住宅可分为公寓 花园住宅和联列 住宅 不做特殊说明情况下 本文住宅即指公寓 不包括花园住宅 联列住宅 6 对板块价格所属环线区域设置虚拟变量 不使用其他变量 简单回归结果如表 2 所示 郊环外住宅均价为 3809 元 m2 外郊环住宅价格为 4812 元 m2 3809 1003 中外环住宅均 价为 7203 元 m2 中内环住宅均价为 10134 元 m2 内环内住宅均价为 17167 元 m2 各个环 线之间住宅价格有非常显著的差别 并严格服从中心到外围逐步递减的规律 4 2 变量定义及描述 4 2 变量定义及描述 1 到 CBD 的距离 上海市人民广场被广泛地认为是上海的 CBD 地区 本文采用搜 狗地图网 GIS 地图系统 以上海市人民政府所在地 代表 CBD 区域 测量各个板块中心区域到 CBD 的直径距离 需注明的是 在上海市外郊 环线区域 许多板块是以镇区命名的 如南汇航头板块 浦江镇板块 九亭镇板块等 在测 量时直接采用了镇中心到 上海市人民政府所在地 的直径距离进行赋值 2 轨道交通可达性 根据上海市轨道交通规划 2006 2012 结合具体轨道交通线 路的建设进度 我们知道 上海市轨道交通 1 5 号线为已建成线路 在建的有 6 7 8 9 号线 10 11 号线已开始部分路段的工程招标 12 13 号线正在进行环境影响公众调查评 价 具体的通车时间及进度如附表所示 在本文中 将当月地铁已经通过的板块定义为 轨 道交通建成板块 轨 道交通建成板块 这里的 轨道交通建成 指的是地铁在板块内设置有地铁出口 且对整 个板块住宅市场有较大影响 如果地铁在板块内未设置地铁出口 或设置有地铁出口但对板 块影响不足 1 3 的 仍不能记入 轨道交通建成板块 主要例子有 4 号线通过的杨浦东外 滩板块对整个板块影响较小 将当月地铁处于建设中的板块定义为 轨道交通在建板块轨道交通在建板块 主要指 1 号线延伸 2005 年 1 月后转为建成 2 号线延伸在建 3 号线延伸在建 4 号线 部 分 2006 年 1 月后转为建成 6 号线 7 号线 8 号线和 9 号线通过的板块 将其它板块定 义为 轨道交通较差板块 将其它板块定 义为 轨道交通较差板块 包括 10 线 11 号线等远期规划线路通过的板块和未规划轨道 的板块 如果一个板块同时有几个轨道交通线路经过 则取轨道交通建设最好的线路作为整 个板块轨道交通状况 如世纪公园板块有 2 号线和 7 号线通过 根据 2 号线定义该板块为 轨 道交通建成板块 东城板块有 4 号线在建和 7 号线通过 根据 4 号线定义该板块为 轨道 交通在建板块 剩下的依此类推 3 公共交通可达性 根据板块内直接到达 CBD 地区的公共交通的数量进行定义 将没有直达 CBD 区域公交的板块定义为 公共交通较差 板块 将板块内有 2 条以上基本 不重合的直接到达 CBD 的公交线路 且这些线路基本不重合的板块定义为 公共交通方便 板块 其它为 公共交通一般 板块 在将公共交通可达性添加到板块的特征属性时 本文 7 把 2004 7 2006 6 分为四个阶段 每半年做一次评价 2004 年下半年 34 板块交通方便 57 个板块交通较差 15 个板块交通一般 表 3 106 板块公共交通可达性分布 时间 交通方便板块交通一般板块交通较差板块 2004 下半年 34 15 57 2005 上半年 34 15 57 2005 下半年 34 16 56 2006 上半年 34 19 54 4 自然景观变量 上海市主要的自然景观包括 外滩 北外滩 东外滩 南外滩 世 博会园区 上海动物园 世纪公园 上海植物园 共青森林公园 新江湾湿地 市区惟一 一块湿地 奉贤沙滩 佘山风景区 汤臣高尔夫球场 传统意义上的苏州河 只是对楼盘 内单栋房屋有较大影响 对整个板块的整体价格影响程度有限 由于共青森林公园周围在售 楼盘很少 对板块整体均价影响很小 这里没有考虑 所有自变量及定义情况如表 4 所示 表 4 变量归类 变量 变量定义 到 CBD 的距离 板块中心区域到上海市人民政府所在地的直径距离 轨道交通可达性 轨道交通建成 轨道交通在建 轨道交通较差 公共交通可达性 公共交通方便 公共交通一般 公共交通较差 自然景观 有 虚拟变量为 1 无 虚拟变量为 0 4 3 主要变量的统计性描述主要变量的统计性描述 2004 年 7 月至 2006 年 6 月之间 上海市住宅房地产价格在空间上差异明显 板块住宅 均价最小值为 崇明其他板块 2005 年 2 月份的 978 元 自然对数值为 6 8858 最大值 为 北卢湾板块 2006 年 2 月的 58574 元 自然对数值为 10 9781 相差将近 60 倍 即 使是同一板块不同月份住宅价格也有较大的差异 以杨浦区五角场板块为例 最低时住宅均 价为 4659 元 最高时则为 12657 86 元 板块到 CBD 区域的距离变量均值为 16 86 公里 距离 CBD 最近的板块为 CBD 所在的北 黄浦板块 距离为 1 17 公里 最远的是金山石化卫镇板块 距离为 57 89 公里 标准差 为 13 1856 其余指标如轨道交通建成 轨道交通在建 公共交通方便 公共交通较差的统 计特征如表 5 所示 表 5 主要变量的统计描述 变量 均值 标准差最小值最大值最大值 Ln 住宅成交均价 8 8670 0 6363 6 885810 9781 到 CBD 的距离 16 862413 18561 17 57 89 轨道交通建成 0 2335 0 4231 0 1 轨道交通在建 0 3420 0 4745 0 1 公共交通方便 0 3208 0 4669 0 1 公共交通较差 0 5259 0 4994 0 1 自然景观 0 1415 0 3486 0 1 5 回归方程 5 回归方程 本文用 板块成交均价 代表消费者对该块区域住房品质的一个评价 暗含如下假设 8 条件 住宅内部建筑特征变量 如楼层 朝向 房型 小区绿化 地下车库等 在各个板块 之间是随机分布的 当住宅内部建筑特征变量独立于板块层次的变量 如到市中心的距离 轨道交通 公共交通 学校 公园等 时 忽略住宅建筑特征并不会带来回归估计的有偏性 特征价格函数变为 2 Pf D Rok Rbuild Tgood Tbad S u 3 其中 D 为板块到 CBD 的距离 Rok和 Rbuild代表板块的 轨道交通建成 和 轨 道交通在建 特征 Tgood Tbad为板块的 公共交通方便 和 公共交通较差 特征 S 代表板块具有的自然景观特征 2 u为影响住宅价格的其他特征 采用半对数的函数形式 特征价格函数表达式如下 2 012345672 ln PDDRokRbuildTgoodTbadSu 4 6 基本回归结果 6 基本回归结果 本文虽然同时考虑了面板 随机模型和 GLS Generalized Least Square 模型的结果 但最终只使用 GLS 而未使用面板 随机效应模型 主要基于如下考虑 1 面板模型的最 主要优势在于利用个体之间在不同时间点上的变化 over time within group variance 但在 本文里 因为最主要解释变量 到 CBD 距离 在不同时间内变化为零 就连其他主要变 量 轨道交通可达性变量和公共交通可达性变量 在被观测的 24 个月度之间变化也很小 所以使用面板模型就失去最主要的意义 2 使用面板 随机效应模型得到的拟合优度 R2 为 0 7288 而使用 GLS 得到的调整后的拟合优度 R2为 0 7440 面板 随机效应模型并没有 显著改进回归结果 反而不如 GLS 能更好控制异方差效应 最后本文使用了可以控制异方 差的面板广义最小二乘法 xtgls panels he in Stata 统计软件包 另外 由于变量 Tbad与变量 Tgood相关性高达 0 7351 在考虑变量 Tgood的 情况下 变量 Tbad并不显著 这里重点考虑 Tgood对住宅价格的影响 回归的多重 组合中 变量 Rbuild始终不显著 不同的消费者可能具有不同的需求结构以及地域特征偏好信息 在应用特征价格模型进 行住宅房地产研究时 需要考虑细分市场的影响 Straszheim 1975 对每个细分市场分别 估计各自的特征价格函数 从而分析不同消费者的购房偏好结构 在进行市场细分时主要使 用地理位置 如区位或行政区 和人口统计学 如人种 收入等 的特征 本文采用地理位 置特征 把上海市住宅市场以外环线为界 分为 外环内 和 外环外 两个细分市场 连 同上海市整体住宅市场进行回归分析 最终结果如表 6 所示 表 6 距离 交通可达性与住宅价格的空间差异 自变量 上海全市 外环内 外环外 D 0 0528 32 23 0 0937 14 64 0 0174 26 00 D2 0 0005 19 95 0 0020 6 19 0 00003 0 63 9 R ok 0 2245 22 05 0 2092 15 78 0 2416 11 56 T good 0 1951 14 69 0 139 8 75 0 0480 1 34 S 0 2942 22 84 0 2441 16 37 0 6810 7 14 Constant 9 3377 420 59 9 6018 250 34 8 8111 172 25 Wald chi2 4 13232 05 2904 78 1118 12 Prob chi2 0 0000 0 0000 0 0000 Log likelihood 122 9966 64 2404 30 8103 Sample Size 2412 1412 1000 Number of groups 106 62 44 实证研究的基本结论如下 1 可达性对住宅价格和购房者区位选择具有决定性的影响 从本文定义的可达性指 标来看 到 CBD 的距离 轨道交通建成 公共交通方便都具有显著的影响 而且方程拟合 优度在 72 以上 充分证明了可达性在住宅价格中的重要性 可以解释大部分购房者的区 位选择行为 2 到 CBD 的距离对于住宅价格具有显著的影响 验证了经典 Alonso 模型在上海的 实际应用 从表 6 可以看出 从全市来看 到 CBD 距离每增加 1 公里 住宅价格将减少约 5 28 从细分市场来看 外环内购房者对距离的敏感程度明显高于全市水平 这种敏感程 度在外环外急剧下降 体现了住房支付意愿中的边际递减规律 另外 CBD 地区由于企业 人口密集 往往是噪音 污染甚至犯罪率较高的地方 随着 离 CBD 距离的适当增加 由于噪音 污染程度的降低 距离对住宅价格也会存在一个正向的 效应 这点可以从变量 D 2看出来 从全市看 变量 D2每增加一个单位 住宅价格增加约 0 05 细分市场上外环内区域则为 2 外环线以外区域这种效应则不明显 根据外环内数据 当到 CBD 距离增加到 46 85 公里时 距离对住宅价格的两种效应相互抵消 但是外环线内到 CBD 的直径距离最远的板块仅为 15 06 公里 也就是说这个点已经不在外环线的范围内了 用上海市的数据也可得出同样的结论 3 轨道交通建成 通车 对住宅价格有显著的影响 而且越远离 CBD 轨道交通对 住房价格的影响越明显 从表 6 回归结果可以看出 从上海全市的角度 在其他条件不变的 情况下 轨道交通建成 相对没有轨道交通其他状况 在建或较差 可以使住宅价格增加 22 45 但是不同细分市场下人们对轨道交通的依赖程度 对应的影子价格 有所差异 在外环内区域 由于上班路上时间相对较短 且上海公共交通网络相对完善 轨道交通和公 共交通之间具有一定的替代性 轨道交通建成 可以使住宅价格增加约 20 92 略低于全 市数据下的贡献度 而在外环外区域 由于到 CBD 地区上班时间较长 公共交通网络也不 发达 堵车现象的存在使交通时间很难控制 此时轨道交通的优势得到充分体现 有轨道交 通相对无轨道交通可以增加住宅价格约 24 16 不能确定 轨道交通在建 对购房者支付意愿带来的影响 这可能因为在 2004 年 7 月 到 2006 6 两年的时间内 轨道交通处于 在建 向 建成 转化的板块并不多 4 外环线内公共交通可达性对购房者支付意愿有显著的影响 在外环线以外区域 公共交通可达性对住宅价格的影响并不显著 从全市住宅数据而言 公共交通可达性对住宅 价格有显著的影响 在其他条件不变情况下 公共交通从 一般 或 较差 变为 方便 10 可以使住宅销售价格增加约 19 51 从细分市场看 在外环线内区域 由于公共交通不具备准时 快速的特点 堵车现象时 有发生 公共交通方便 仅能使住宅价格增加约 13 9 比 轨道交通建成 低 7 个百分 点 而在外环线以外区域 由于离 CBD 相对较远 上班路上时间长 交通费用高 且堵车 现象的存在使上班时间难以控制 迟到或早到现象就会经常存在 导致外环线以外区域的购 房者较少依靠公共交通上班 公共交通对住宅价格的影响并不显著 5 在考虑到 CBD 距离 轨道交通可达性和公共交通可达性的情况下 自然景观特征 比 轨道交通建成 和 公共交通方便 特征对住宅价格具有更大的影响 从全市来看 其 他条件不变情况下 板块有自然景观 相对无自然景观 可以使住宅价格增加约 29 42 明显高于 轨道交通建成 和 公共交通方便 的贡献值 从细分市场分析 具有自然景观的板块主要集中在外环内区域 自然景观对住宅价格的 贡献度在全市和外环内区域基本相同 但在外环外区域 由于自然景观的稀缺性 仅有佘山 风景区和奉贤沙滩 自然景观可以使住宅均价增加约 68 10 增加幅度之大使居住在自然 景观周围成为真正意义上的奢侈品 由此引申的问题为 一般情况下 外环线外自然景观特 征使低收入群体甚至中等收入者难以承担如此大的价格增加幅度 不能享受自然景观带来的 福利效应 而高收入者或者依靠私家车上班的中高收入群体则成为这些板块真正的居住者 6 从 轨道交通建成 对住宅销售价值的绝对贡献度和相对贡献度来看 首先估计 出每个板块月度的住宅成交均价 P 用全市数据的回归结果 对 轨道交通建成 板块 运用 3 exp PP 算出 轨道交通建成 对板块均价贡献的绝对值 然后乘上当月板块的 住宅成交面积 汇总求出 2004 7 2006 6 月间 轨道交通建成 对住宅销售市场的贡献值约 为 232 1 亿元 约占两年内住宅市场销售额的 7 43 7 到 CBD 的距离反映的是住宅所处地段位置的区位差异 轨道交通可达性和公共 交通可达性体现政府公共物品投资的空间差异 还有购房偏好调查中经常论述的公园 学校 等都是政府公共物品 自然景观特征变量说明地段原始土地条件的差异 本文研究可以初 步说明 地段位置离市中心的远近 原始地理条件的不同和政府公共物品投资的空间差异是 形成上海住宅价格地理空间差异的主要原因 8 上海城市发展是同心圆模式和轴向发展模式的结合体 从 Burgess 1925 的同心 圆理论到Babcock 1932 的轴状 同心圆的城市地域结构模式 一般城市都体现了 中心 式 和 轴线式 发展的结合 轴线式发展是交通运输 基础设施发展的结果 从中心沿运 输线路扩展 中心式发展在遵循轴线发展的同时试图消除轴线发展痕迹 并产生新的轴线发 展计划 根据本文的研究 到 CBD 的距离对住宅价格的影响体现为同心圆模式 而轨道交 通和公共交通的显著性则体现了轴向发展模式的思路 说明上海城市发展是同心圆模式和轴 向发展模式的结合体 7 结论 7 结论 在城市单中心假设条件下 本文把上海市住宅市场分为外环内区域和外环外区域两个 细分市场 计量分析了到 CBD 的距离 轨道交通可达性和公共交通可达性与上海住宅价格 空间差异的关系 发现可达性是影响上海市住宅价格的决定因素 具体来说 随着到 CBD 距离的增加 住宅价格依次降低 但下降的幅度逐步减缓 体现了边际递减的原则 验证了 经典 Alonso 模型在上海住宅房地产市场的实际应用 轨道交通由于其准时性和快速性 轨 道交通建成 通车 对住房价格有显著的影响 而且越远离 CBD 区域 轨道交通可达性对 11 住房价格的影响程度越大 公共交通可达性在外环线内对购房者支付意愿有显著的影响 而 在外环线以外区域 公共交通状况对住宅价格的影响并不显著 相对轨道交通可达性和公共 交通可达性 自然景观类属性对购房者住宅价格支付意愿具有更大的影响 在本文的研究基 础上可以大略计算出 2 年内轨道交通建设使住宅价值增加了约 232 1 亿元 占 2 年内住宅 市场销售额的 7 43 坦白讲 本文研究结果是在一系列假设条件下得到的 但在现实中这些假设条件具有 一定的局限性 定义上海市人民广场为 CBD 地区和城市单中心的假设具有一定的局限性 陆家嘴地区 徐家汇地区通常也被认为是城市的中心或副中心区域 对购房者区位选择具有 一定的影响 不同方向上距离对住宅价格的影响程度可能并不一致 不同方向上土地条件 并非均质 上海市可分为浦东 浦西地区 浦东地区到 CBD 人民广场 必须通过隧道和 跨海大桥 与浦西同等距离的影响并不一致 即使同处浦西 传统意义上上海也有 上只角 下只角 的说法 但本文并未在方向上设置虚拟变量予以区分 具有一定局限性 影响购 房者区位选择和住宅价格支付意愿的因素还有很多 如学校 公园 医院等等 而本文仅考 虑了到 CBD 距离 交通可达性和自然景观特征对住宅价格的影响 这些都有待日后进一步 的研究来完成 参考文献参考文献 1 陈杰 郝前进 2006 上海住宅房地产 1993 2005 市场化发展与居民住房支付能力 中国留美经济学会 2006 年会提交论文 2 何剑华 2004 用 hedonic 模型研究北京地铁 13 号线对住宅价格的效应 清华大学硕 士论文 3 何宁 1998 城市快速轨道交通规划系统分析 上海 同济大学博士学位论文 4 罗鹏飞 徐逸伦 张楠楠 2004 高速铁路对区域可达性的影响研究 以沪宁地区 为例 经济地理 24 3 407 411 5 叶霞飞 蔡蔚 2002 城市轨道交通开发利益的计算方法 同济大学学报 30 4 431 436 6 郑捷奋 2004 城市轨道交通与周边房地产价值关系研究 北京 清华大学博士论文 7 Alonso W 1964 Location and Land Use Massachusetts Harvard University Press 8 Atack J Margo R A 1998 Location location location The price gradient for vacant urban land New York 1835 to 1900 Journal of Real Estate Finance and Economics 1998 2 151 72 9 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