我国房地产价格差异影响因素的实证研究.doc

我国房地产价格差异影响因素的实证研究【摘要】房地产行业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济增长的过程是伴随着以房地产业的高速发展为前提和主要内容的，同时经济的高速增长也推动了房地产行业的高速发展。影响房价因素很多，本文把影响房地产的主要因素归纳为宏观和微观两部分。宏观因素指经济、政治、行政政策和社会因素等市场因素,决定房地产价格的平均水平；而微观因素则主要指房地产本身特征状况和环境因素等，对房价高低造成的影响。【关键字】房地产经济市场一、宏观因素、政治因素一般来说，政治的变动会对住宅价格产生重大的影响。当一个国家或一个地区在政局动荡、社会治安混乱的时候，因人们的生命财产得不到有效的保证，人们必然无心生产和发展经济，更不要说购买住房了，此时住宅价格必然会下跌。另外重大新政策的出台也会对国民经济的发展造成深远影响，同时在一段时间内对人们的消费心理预期造成很大的影响，从而影响到住宅市场的供求，如最近国家出台的房地产调控政策细化，居民对房地产价格下降的预期增加，部分城市地区价格下降。相反当社会处于一个稳定发展的状态，人们安居乐业，会增加购买住房或进行投资，这样就会促使住宅价格上涨。2、经济因素（1）经济增长，居民收入及就业水平提高，人们的可支配收入也会相应提高，人们的购买力增强，对住宅的需求加大，从而促使住宅价格升高；反之则会抑制住宅价格的上涨，甚至导致住宅价格下降。这从发达国家和发展中国家的比较以及国内不同地区、不同城市的比较可以看出。经济增长较快的国家和地区，住宅价格上涨较快房价也较高。（2）物价及物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格。由于房地产具有保值增值性，一般物价上涨时住宅价格上扬幅度更大。（3）利率及金融环境会对住宅价格产生直接影响。较高的银行利率会增加住宅开发和投资的财务负担和提高居民的购买成本（在我国表现明显，大多数居民的住房消费都采用住房按揭贷款的方式）以致住宅交易行为受到抑制，从而导致住宅价格下跌；而较低的银行利率则会鼓励住宅投资者，从而有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。3、人口因素房地产的真正需求者是人，所以人的各种因素也会影响住宅价格。诸如区域的人口密度、人均居住面积、人口增长率、人口素质、家庭结构以及当地居民的文化等。（1）人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。特别在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求的加大，从而促进房地产价格的上涨而且人口高密度的地区，一般而言，房地产供不应求，因而价格趋高。（2）人口素质人们的生活质量、文明程度和文化教育水平，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施也日益完善和普遍，居民对自己的居住环境也力求宽敞舒适，因此都会增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。4、行政因素（1）房地产制度房地产制度对房地产价格的影响也许是最直接的。例如，在传统土地使用制度下，政府严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。而我国在进行土地使用制度和住房制度改革以后，促使住宅商品化、社会化，房地产价格显现出来。政府通常通过土地出让计划控制进入市场的土地数量，从而控制土地成本和房地产开发规模，进而影响住宅市场的供应数量和价格。（2）住房价格政策住房价格政策是指政府对住宅价格高低的态度以及采取的调控措施等。我国房价上涨过快，部分城市和地区房价过高，2003年以后政府多次对房地产进行调控，抑制房价。如果政策制定合理，会对市场交易产生很大作用，影响交易量，进而影响交易价格。（3）税收政策税收政策是房地产开发成本的一部分，如果税收种类多，税率高会提高成本，影响供给数量，房地产价格也就越高。房地产税包括、房产税、土地增值税等。（4）城市规划随着经济发展和人口增长，城市规划会对城市布局、未来城市用地的发展方向作出局部或通盘调整，另外城市规划确定的土地用途、容积率、绿化率、建筑物高度等指标也会对住宅价格造成直接影响。5、不可抗力因素还有一些其它长期不可测因素，诸如台风、地震、海啸等不可抗力因素会对区域的经济发展、社会稳定性带来重大影响，从而影响住宅价格。二、微观因素影响住宅价格的微观因素主要是指住宅本身的物理特征，商品住宅的特征一般分为建筑特征、区位特征和邻里特征三大类。建筑特征一般包括住宅小区规模、建筑设计水平、房屋面积、建筑外观、装修程度、房间数目、建造年份等；区位特征则是从整个城市范围的角度进行评价，包括到城市经济中心或主要风景旅游点的距离和交通便利程度等；邻里特征包括市政设施和公共配套设施完善程度、小区环境、周边的商业配套、教育配套等。这三大特征的具体情况会通过影响住宅小区的需求量，进而影响住宅价格。如果拥有较好的特征，房价高。三、政策建议1、完善土地供应制度土地不仅对房地产开发具有重要的影响，也是引导房地产开发投资方向、促进房地产供求平衡的基础性因素，所以土地开发的规模在靠市场需求来拉动的同时，也要靠政策来约束引导。市场深化的推进不能靠单一制度进行突破，应当是系列制度改革配套同步进行。应对涉及民生的普通住宅用地或中小套型、中低价位住宅用地,只能采取招标或竞标方式,而不能简单地采用拍卖或轮番竞价方式。2、规范金融机构信贷投放金融机构(其中主要是银行)在房地产业的发展过程当中起着相当重要的作用。政府在对金融机构的信贷规模实施政策调节以达到对抑制房价非理性上涨的目标时一定要把握好。避免剧烈调整引起整个行业的资金链断裂，给经济带来巨大的冲击和连锁效应，这才能确保整个市场供求可持续、均衡发展。3、完善房地产供应体系目前房地产市场在一定程度上存在结构性矛盾，适合高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋比例不够合理，低价位房供应不足，中高价位房供应过量，供需结构有矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。4、加强房地产二级市场建设二手房交易市场目前是一个分散、信息不对称、非标准化的市场。因此部分中低收入群体，由于考虑更换住房的成本太高，不得不透支购买力选择购买一手房，无形中助长了中高档一手房住宅的非理性需求。因此各级政府应该明确规定有关二手房住房交易的程序、交易机构和手续，提供信息共享平台。四、总结本文立足于房地产价格影响因素,从宏观和微观因素两个角度分析了不同地区住宅价格的差异。宏观方面，如经济、政治、人口、行政等因素决定了一地区房地产价格的总体水平，当然从供给角度考虑，成本、税费、和开发商利润等是房地产价格的组成部分，而这几部分的取值也是受到宏观状况的影响的。比如成本组成，是受当地经济发展情况决定的，再受供求等经济因素的影响。税费多少是由政府的政策决定的。开发商在房地产开发、建设、销售过程中的自发性和定价较高这与我现阶段房地产市场供不应求的情况也是密不可分的。从微观方面看，在同一地区的不同城市宏观指标大体相同，但房价差异较大，这就取决于住宅本身的情况，建设特征、邻里特征，区位特征等细节因素的影响。如同在北京，朝阳区和海滨区的房价不同，同在西部，西安和重庆的房价也有一定的差异。参考文献1 况伟大.