房屋的买卖、租赁及使用方面的法律常识.doc

房屋的买卖、租赁及使用方面的法律常识 1)投资房地产具有哪些好处 (1)可以供自己住。 (2)不但能保值，而且通过出租、转让、出售等还能够使房屋增值。 (3)可以通过保险而避免意外损失。 (4)可用来作抵押和担保，以此获得资金： (5)房地产是不动产，是不会灭失的，比金银首饰、贷币等更具安全性和可靠性。 2)购买商品住房时应办理什么手续 (1)办理商品住房购买登记手续。城镇商品住房的购买者，一般限于有城镇常住户口的居民，要购买商品住房的，应持本人身份证或户口簿和所在单位出具的住房情况证明(无工作单位的持户口所在地街道办事处的证明)，到当地房地产交易机构办理购房登记。 (2)签订商品住房买卖合同。房地产交易机构根据购房登记选定商品住房后，如果购买者同意购买，即可与售房单位签订商品住房买卖合同。 (3)签订其他有关合同。如果向银行申请贷款来分期支付购房款，购房人应与银行签订贷款合同。 (4)办理立契过户手续。付款后，商品住房购买者持房屋买卖合同，到当地房地产管理部门办理立契过户手续。领取房屋所有权证。 3)房屋买卖合同的条款内容 (1)买卖双方当事人的名称、姓名。 (2)购买或卖出房的地点、幢数或层次、单元数。 (3)购买或卖出房屋的建筑面积。 (4)房屋售出的价格和金额，并注明有无优惠价。 (5)房屋的建筑标准。写明房屋的结构、内外墙面材料，卫生间和厨房设施等。 (6)付款办法：付的是现金还是支票及付款日期。 (7)房屋交付使用时间。 (8)违约责任。 (9)其他事项，如签字盖章和公证后生效、成立买卖合同日期、房屋所有权发生纠纷时由卖方负责等内容。 如果房屋是预售房，买卖方签订的是预售合同，待房屋竣工交付后仍需签订销售合同。不论是预售房还是现房，都应该到公证处公证。 4)商品房出售面积仅指“自用”建筑面积吗 商品房出售面积包括“自用”建筑面积和该套住宅应合理分摊的“公用”建筑面积。自用建筑面积包括起居室、客厅、厨房、卫生间、储藏室、过道、阳台等面积，其计算方法除阳台按其类型进行不同计算外，般以该套住宅所占有的建筑外墙边缘、分户墙的中轴以及该套住宅与公用部位隔墙外边缘围合的水平面积计算。公用建筑面积包括公共使用的通道、门厅、楼梯、电梯井、垃圾管道等面积，计算方法如上。每套商品住宅承担的公用建筑面积，应以该套住宅自用建筑面积与该幢总的自用建筑面积的百分比进行分摊。 5)公有住宅出售和管理原则 (1)向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。 (2)职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 (3)职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场。 (4)职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即使用权，占有权和有限的收益权，处分权，可以继承，一般住用5年后可依法进入市场。 6)购买公有住宅的业主在使用房屋中应禁止下列行为 (1)擅自改动房屋主体承重结构； (2)擅自在天井、庭园内搭建； (3)擅自移装共用设备； (4)占用共用部位、共用设备； (5)侵占绿化地、损坏绿化或围护设施； (6)法律、法规和规章禁止的其他行为。 7)购买商品房时的注意事项 (1)购房时不能草率行事，应三思而行。 (2)须察看房屋所处地段、环境、房屋设计和交通线路等。 (3)比照合同条款的各项内容仔细核对、验收房屋。 (4)提供房屋的单位须是经政府批准、具有营业执照的房地产公司。 (5)交房前的预付款最多不能超过80，付款时一定要索取发票。 8)房屋所有权的登记 房屋所有人必须到房屋所在地房地产行政管理机关办理所有权登记手续，经查实后，领取房屋所有权证。 9)购买私房时应注意以下问题 (1)出卖的私房有无合法的产权证；出卖人是不是出售私房的所有人(即产权登记人)。 (2)私房产权是否共有，即房产权是否属于两个或两个以上的所有者。如是共有房屋，应有共有人同意出卖的证明书。 (3)私房产权有无不准出售的情况，如私房产权不清或有纠纷，该地段是否列入拆迁规划或户口已冻结，是否属于违章建筑，原产权人死亡，而继承人未办理过户手续或继承人之间对分割房产有异议等等。 (4)要出售的私房是否巳经出租。如出卖已出租的私房，产权所有人应提前3个月通知承租人停止租赁关系，并告诉出售价格，在同等条件下，承租人有优先购买权。只有在承租人明确表示放弃优先购买权，才能出售给其他人。否则承租人可请求法院宣告买卖无效。 (5)弄清楚当地买卖私房的有关规定。 10)买卖私房须征收的费用 (1)产权过户手续费。 (2)私房买卖超标准费。 11)国有房屋的租金标准 国有房屋的租金标准是根据房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税等五种因素的成本来计算的。但是这对于目前低工资的职工承受起来还有困难，因此目前通行的是低租金和国家补贴的办法。 12)国有房屋的出租原则 (1)充分利用，合理使用房屋。 (2)以租养房，即确定租金时，既要考虑做到靠租金收入来修建新房，同时又要考虑目前职工的负担能力。 13)私房出租时房屋的修缮问题 私房出租时房屋的修缮问题一般由出租人负担。如果出租人确实无力修缮，也可与承租人合修，承租人出的费用，可在租金中扣还；房屋应该修缮而出租人故意不修缮而造成承租人损失时，出租人应承担赔偿责任。 14)私房租赁合同中双方当事人的权利和义务 (1)出租方的义务： 及时将约定出租的房屋交付承租人使用。 随时注意房屋的检修，保证承租人安全正常地使用。 出租人在租赁合同有效期间需要出卖出租的房屋时，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按规定时间通知承租人即将房屋卖给第三者的。承租人有权请求法院宣告该项买卖无效。 (2)承租方的义务： 须按时交付约定的租金。 在承租期间，应合理使用、爱护房屋，并不得擅自转租、转让、转借、进行违法活动。 租赁期间，面对房屋进行改装或添建的，应征得出租方的同意。合同终止时，改装或添建部分可由承租人拆走并恢复房屋的原状，合同中另有约定的除外。 合同终止时，应将房屋完好地退还给出租人。 15)国有房屋租赁合同中双方当事人的权利和义务 (1)出租方的义务 按房屋分配证明及时将房屋交给承租人使用。 随时对房屋进行检查和维修，以保证承租人安全使用。否则，给承租方造成损害的，应承担赔偿责任。 (2)承租方