房地产估价作业答案.docx

一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为55%，投资利润率为10，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。答案：(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法(2)土地取得费及税费1010000666.67=150(元/平方米)(3)土地开发费810000666.67=120(元/平方米)(4)利息(按单利计算)1505.5%1+12011/25.5%=11.55(元/平方米)(5)利润(150+120)10%=27(元/平方米)(6)土地成本价格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)(7)49年期的土地成本价格308.551-1/(1+6%)49=290.79(元/平方米)(8)49年期的土地出让金301-1/(1+6%)49/?1-1/(1+6%)50=29.90(元/平方米)(9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米)(10)计算总地价总地价=320.693000=96.21(万元)二、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)。答案：(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600*40*(1+6)1.5+60*(1+6)1.5=632.56(万元)管理费用：632.56*3=18.98(万元)销售税费：90万元开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=632.56+18.98+90+120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：14053=84万元设备部分的折旧额：100103=30万元长寿命项目的折旧额：(861.548140100)383=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54170.44=1082.04(万元)答:该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2.估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例交易价格（元/m2）交易情况交易日期房地产状况A2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2006年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.31.31土价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为 10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5，房地产报酬率为7（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。（12分）2.（1）求取土地价格：1）市场法求取土地单价：2）成本法求取土地单价：城市边缘地价的求取：征地补偿和安置等费用=573200/66667=859.80元/m250年城市边缘地价=859.80+150+120=1129.80元/m2积算价格=1129.802.0（1+5%/1+5%）=1770.46元/m23）土地单价=（1805.37+1770.46）/2=1789.92元/m2（2）求取建筑物价格。1）重新构建价格=18004500/10000=810万元2）门窗损坏的折旧额=10万元装修的折旧额=1402/5=56万元设备的折旧额=1002/10=20万元长寿命项目的折旧额=（810-10-140-100）2/47=23.83总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元3）缺少电梯的功能性折旧=4500（4085%-3880%）12（1-35%）/7%1-1/(1+7%)45/1000-(60+40)=71.92万元能源消耗功能性折旧=1/7%1-1/(1+7%)45=13.61万元功能折旧=71.92+13.61=85.53万元4）经济折旧=20万元5）折旧总额=109.83+85.53+20=215.36万元6）建筑物价值=810-215.36=594.64万元（