广州信和广场项目资金回报分析.doc

信和广场项目参考分析一、周边商业物业租金个案1、万国广场位置：海珠区基立村基本状况：占地面积14000m2，经营面积80000 m2，2000年初开始筹建开发，2002年1月落成正式开业。一层：均价200元/夹层：均价100元/，主要经营服饰、皮鞋，出租情况近70 （进驻品牌有佐丹奴）二、三层：家乐福超市四层：均价100元/另加物业管理费：38元/2、保华商城位置：昌岗中（和信广场斜对面）基本情况：大型烂尾工程，商厦裙楼部分开始营业，写字楼部分没做外立面，KFC、北京世纪联华超市已进场一层：约200元/（包含物业管理费），出租率约为70二、三层：北京世纪联华超市四、五层：准备引进餐饮业3、基立村至江南大道中临街商铺位置面积（）租金（元/）租金单价（元/）经营种类基立村203000150地产中介江南大道中395100000260原中国移动营业厅保华商城对面204000200地产中介小结：临街商铺租价走势从基立村向江南大道一路走高二、和信广场基本情况 负一层：好又多量贩 一三层：广州百货大楼、顺电家电商场 四层：怡景西餐厅、游戏机中心各约占一半面积三、租金判断 根据以上数据分析，信和广场现时三层租金约为100元/，四层租金约为60元/四、标的（信和广场租金）回收成本分析1、根据广东金正拍卖行有限公司标的简介内容可以作以下租金保底回报判断：（表1）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价成交）拍卖底价面积（）单价（元/）月租（8年）月租（10年）月租（12年）月租（15年）三层263900002314.6311401.39118.7695.0279.1863.34四层146600002314.636333.6365.9852.7843.9835.19年回报率12.5108.336.67依据以上租金判断，a.若标的以底价成交，三层按照10年回报率，回收成本租价(92.02元/)市场价格（100元/），即10年即可回收成本。b. 若标的以底价成交，四层按照10年回报率，回收成本租价(52.78元/)市场价格（60元/），即9年即可回收成本。（表2）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升5成交）拍卖价面积（）单价（元/）月租（8年）月租（10年）月租（12年）月租（15年）三层277095002314.6311971.46124.7099.7683.1466.51四层153930002314.636650.3169.2755.4246.1836.95年回报率12.5108.336.67依据以上租金判断a.若标的以底价上升5成交，三层按照10年回报率，回收成本租价(99.76元/)市场价格（100元/），少于10年即可回收成本。b. 若标的以底价上升5成交，四层按照10年回报率，回收成本租价(55.42元/)市场价格（60元/），即约9年即可回收成本。（表3）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升10成交）拍卖价面积（）单价（元/）月租（8年）月租（10年）月租（12年）月租（15年）三层290290002314.6312541.53130.64104.5187.0969.68四层161260002314.636966.9972.5758.0648.3838.71年回报率12.5108.336.67依据以上租金判断a.若标的以底价上升10成交，三层按照8.33年回报率，回收成本租价(87.09元/)市场价格（100元/），即约11年即可回收成本。b. 若标的以底价上升10成交，四层按照10年回报率，回收成本租价(58.06元/)市场价格（60元/），即少于10年即可回收成本。（表4）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升15成交）拍卖价面积（）单价（元/）月租（8年）月租（10年）月租（12年）月租（15年）三层303485002314.6313111.6136.58109.2691.0572.84四层168590002314.637283.6775.8760.6950.5840.46年回报率12.5108.336.67依据以上租金判断a.若标的以底价上升15成交，三层按照8.33年回报率，回收成本租价(91.05元/)市场价格（100元/），即约11年即可回收成本。b. 若标的以底价上升15成交，四层按照10年回报率，回收成本租价(60.69元/)市场价格（60元/），即约10年即可回收成本。（表5）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升20成交）拍卖价面积（）单价（元/）月租（8年）月租（10年）月租（12年）月租（15年）三层316680002314.6313681.67142.51114.0195.0176.01四层175920002314.637600.3579.1763.3452.7842.22年回报率12.5108.336.67依据以上租金判断a.若标的以底价上升20成交，三层按照8.33年回报率，回收成本租价(95.01元/)市场价格（100元/），小于12年即可回收成本。b. 若标的以底价上升20成交，四层按照8.33年回报率，回收成本租价(52.78元/)市场价格（60元/），约11年即可回收成本。五、结论：若以10年回收成本，建议在标的价格底价上浮10即三层拍得价为29029000元，四层16126000元，以下拍得较为理想；若以12年回收成本，建议在标的价格底价上浮20即三层拍得价31668000元，四层17592000元，以下拍得尚算可行。附：资金收益率1）假设信和广场现时三层租金约为100元/，四层租金约为60元/三层资金收益率(%) 回报年限成交价格8年10年12年15年底价成交-15.7975.2426.2957.878底价上升5成交-19.8080.2420.2850.35底价上升10成交-23.454-43.1814.8243.52底价上升15成交-26.782-8.489.8337.28底价上升20成交-29.833-12.295.2531.56四层资金收益率（） 回报年限成交价格8年10年12年15年底价成交-09.0613.6836.4370.50底价上升5成交-13.388.2629.9362.38底价上升10成交-17.323.3424.0155.02底价上升15成交-20.92-1.1518.6248.28底价上升20成交-24.21-5.2713.6842.102）假设信和广场现时三层租金约为100元/，四层租金约为60元/ 的基础上上升5四层资金收益率8年10年12年15年底价成交-0.045170.1936339520.43246930.790281底价上升5成交-0.090520.1367737280.36422690.705007底价上升10成交-0.131910.0851172890.30214090.627676底价上升15成交-0.169650.0379382920.2455260.556908底价上升20成交-0.20425-0.0053091230.19362920.4920362）假设信和广场现时三层租金约为100元/，四层租金约为60元/ 的基础上下跌5四层资金收益率8年10年12年15年底价成交-0.13610.0799545280.29604370.619778底价上升5成交-0.177130.0285095630.23430060.542625底价上升10成交-0.21458-0.0182272150.17812750.472659底价上升15成交-0.24873-0.0609129740.12690450.408631底价上升20成交-0.28003-0.1000415880.07995020.3499383）假设信和广场现时三层租金约为100元/，四层租金约为60元/ 的基础上下跌10四层资金收益率8年10年12年15年底价成交-0.181570.0231148160.22783080.534527底价上升