1.14大梁路-郑延君.doc

房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：大梁路9号楼东单元6层西户房地产抵押估价报告委托方：郑延君估价方：河南方迪土地房地产估价有限公司估价人员： 高 伟 王 炬 陈 莹估价作业日期：2010年1月13日2010年1月14日估价报告编号：汴方迪房2010估字第037w号目 录一、 致委托方函 3二、估价师声明 4三、 估价的假设和限制条件 6四、 估价结果报告 8五、 附件 14致 委 托 方 函郑延君同志：受您委托，我公司对您位于大梁路9号楼东单元6层西户的房地产进行抵押价值评估。评估目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2010年1月13日估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照房地产估价规范，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点且在价值定义设定条件下的的房地产抵押价值为（根据估价人员了解，估价对象在估价时点无法定优先受偿款）：经估价测算，确定待估对象2010年1月13日的抵押价值为：建筑面积：157.07平方米， 土地面积：26.20平方米房地产总价：25.80万元， 单价：1642.55元/m2总价大写：人民币贰拾伍万捌仟元整其中：土地总价：4.02万元 总价大写：人民币肆万零贰佰元整此致法定代表人签章:河南方迪土地房地产估价有限公司2010年1月14日估 价 师 声 明我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性、合法性、完整性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，对估价对象的实地勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。 本评估报告未经估价机构同意不得向委托方和报告审查部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。 本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得用作其他用途，当用于其他目的时，本报告无效。本估价报告书必须完整使用，对仅使用其中部分内容所导致的可能的损失，我们不承担责任。 估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。注册房地产估价师：估价的假设和限制条件本报告评估估价对象价格是在设定条件下，产权合法，土地用途为住宅，评估期日为实地查勘之日2010年1月13日，待估房地产包含房屋配套设施，且该房地产无法定优先受偿款和无他项权利限制条件下的抵押价格。如上述条件发生变化，则评估结果应进行调整或重新评估。委托方提供资料属实，估价对象为全部产权且无他项权利限制。 3. 估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象在以后能够正常合理的使用和转让。4. 本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。 本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，或评估的前提条件、估价依据发生变化，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。 本报告评估价格为2010年1月13日的房地产抵押价格，而不是买卖成交价。 估价对象在估价时点不存在法定优先受偿款。 估价对象的房屋建筑面积及产权情况、土地面积、土地用途和土地使用权性质、法定优先受权款情况等依据委托方提供的有关资料和数据确定，委托方对该资料和数据的真实性负责，如该面积有变化，或土地用途和土地使用权性质、法定优先受权款情况发生变化，则估价结果也应相应改变或重新评估。 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 本估价报告的有效期限为半年。如超过有效期,或估价时点之后、估价报告有效期之内估价对象状况如质量及价格标准等发生变化或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等房地产市场状况发生变化，对估价结果产生明显影响时，不能直接使用本估价结论，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。 为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。房地产估价结果报告一、委托方委托方：郑延君联系电话、估价方河南方迪土地房地产估价有限公司估价方法人代表：花友红估价方联系电话价机构资质等级：房地产估价资质为二级估价机构资质证书号：41020032三、估价对象概况估价对象系位于大梁路9号楼东单元6层西户的房地产，根据汴房地权证字第(3177130)号所载内容，产权人为郑延君，土地使用权性质为国有，土地使用权类型为出让，土地用途城镇单一住宅，权属来源买受，产别私产，房屋用途住宅。估价对象系大梁路9号楼东单元6层西户房地产，估价对象所在楼房共计六层，估价对象位于第六层，砖混一级结构。建筑面积为157.07平方米，土地使用权面积为26.20平方米。建于2001年，9成新；该房屋配套设施包括通电、上下水、通讯、通路、通气等。该房屋室内简装修：室内地板砖、厨卫内贴瓷片、内墙面涂料等。估价对象所在的大梁路9号楼位于开封市西区，距离大梁门约500米，现属开封市住宅二级地区，无物业管理。由于该区域以住宅为主，且因目前房地产价格逐渐上涨的趋势，该区域住房在未来有一定上涨空间。该区域交通以大梁路、西环路为主，交通较为便利。该区域基础设施齐全，保证率较高。区域内小学以及幼儿园等教育机构齐全，分布合理。与住宅相关配套设施齐全，环境质量一般。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点二一年一月十三日六、价值定义估价对象在估价时点状态下房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；3.中华人民共和国物权法；4.中华人民共和国担保法；5建设部令第98号城市房地产抵押管理办法6中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范；7建住房20068号房地产抵押估价指导意见；8汴国土发2006第30号开封市房屋重置价格；9汴政201074号开封市人民政府关于重新公布开封市城区基准地价的通知；10委托方提供的有关资料；11估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。 独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。 合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。 谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。 估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。九、估价方法根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，由于有类似交易案例可供参考，可采用市场比较法估价。又由于估价对象用途为住宅，有同区域的类似房地产的租赁收益可供参考，宜采用收益法估价。市场比较法：即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：即求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，确定待估对象2010年1月13日的抵押价值为：建筑面积：157.07平方米， 土地面积：26.20平方米房地产总价：25.80万元， 单价：1642.55元/m2总价大写：人民币贰拾伍万捌仟元整其中：土地总价：4.02万元 总价大写：人民币肆万零贰佰元整十一、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象的合法用途为住宅，由于估价对象为住宅套房设计，因此不宜分割转让。估价对象所在的区域位置及环境均优，是目前开封市民置业的优先选择之地之一，且与居住生活相关的基础设施相对齐全，周边教育机构分布合理，能满足居住生活及子女教育要求。由于该楼房附近配套较为齐全，房型在市场上较受欢迎，所以市场需求较大。但因面积较大，所以变现度一般。 假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响、购买者的额外支出等都影响抵押房地产转换为现金的可能性，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在70%左右。 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。该房地产属于非普通住宅房地产，假定在估价时点拍卖或者变卖时除拍卖佣金外其转让的费用、税金的数额约在11-15之间。根据开封市目前政策，转让时不需缴纳土地收益金。 在处置房地产时，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权人债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。十二、房地产抵押估价报告使用提示 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。 对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。 估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵