包租公与包租婆的理财秘笈.doc

凤城“包租公”与“包租婆”的理财秘籍有一家人，原来一家三口每月只有1300元收入，因为拆迁得到一套50万元的房子（这房子在当地的租金为1200元/月）。理财专家给他们出了个“主意”，让他们把房子卖掉，买一个同等价值的小门面，每月可以收租金4000元，再用1200元在原来的住房隔壁，租了一套跟他原住房一模一样的房子住，使他在住房标准并没降低的前提下，收入增加了2800元/月。这个故事让人很受启发。理财专家建议不要过分关注“所有权”，而要更多地关注“使用权”和“收益权”。 前不久，中国社会科学院公布的2007年全国主要城市白领工资标准中，银川市的白领收入标准为每月1100元。如果此调查确实，那么“财产性收入”若能达到2800元/月，不是可以早日实现提前退休的宏愿吗？当个“包租公”或是“包租婆”显然比当“房奴”听起来更有“钱途”！精装小公寓 以房养贷 在某电厂工作的王先生夫妇，早在几年前民生城市花园精装小户型“塞尚公寓”开盘的时候，他们就预订了其中一间小公寓。当时精装修均价在3000多元，王先生夫妇一次性付款十七八万元作为投资，简单加了张床，两把椅子、一个茶几，很容易就租到了900元/月。王先生夫妇初尝甜头，又用公积金贷款买了第二间小公寓。这次，他们购置了全套的“红叶”家具，包括液晶彩电、一匹空调和微波炉等名牌家电，第一年租到1500元/月，第二年折旧为1400元/月，第三年折旧为1300元/月。尽管房子和家具家电有一定折旧，但购置家电家具的1万多元成本1年内就可以收回；房价也在逐年增长，现在每平米的房价应该在4000元以上了；两间小公寓每个月的租金在2500元到3000元之间，应付银行贷款外还绰绰有余，小日子过得相当滋润。 投资成本：一次性投入17万元18万元 （前几年的参考价格，今年应在20万元以上）；家具家电5000元10000元（到二手市场置办花不了这么多钱，但家具、装修的好赖与房租成正比） 月租金：500元1500元 （视房屋新旧、小区知名程度，房屋装修，配套的家具家电、物业管理、交通便利程度等情况而定） 收回成本时间：不出售的情况下，10年以上。 投资风险提示：现在不少新开发的楼盘中都有这种投资型小公寓，需要对投资价值认真评估；出租方应当与承租方签订规范的出租合同文本，明确责权利，避免因拖欠房租、损坏房屋、擅自转租、房屋漏水、干扰左邻右舍等问题引起纠纷。摊位使用权出租 已经是中级会计师的张先生，2002年6月因为国企改制买断工龄得到了3.3万元的现金和等额的商品。他当时想着下岗了弄个摊位做点小买卖，就用全部家底在温州商城买了3个摊位20年的使用权。摊位的具体位置是用抽签的方式决定的，张先生的两个摊位在一楼，每个摊位押金是4.2万元；二楼的一个摊位押金3.8万元。温州商城承诺10年后，按每年10%的方式退还押金，需要按季支付每平米100元/月的租金和物业管理费。张先生起先让自己家人去“练摊”，但生意做得不太好，就把摊位都转租给别人。位置比较好的摊位，转租一年就把押金都赚回来了，位置不好的摊位转租基本没收入，等于白给别人摆摊，好在有人交租金和物业费，也算不浪费地方。综合来看，现在张先生3个摊位转租就有十几万，反而比他的劳动报酬要高得多，工作倒成“副业”了。 投资成本：一次性投入12.2万元 （购买了3个摊位20年的使用权，几年前的价格） 年租金：0元10万元不等（视商城人气、商业氛围和位置好坏而定） 收回成本的时间：13年 投资风险提示：商城兴旺与否，与招商、管理、资金、炒作等多种因素有关。同一条繁华路段，相邻的两个商城也会有好有赖，即便同一商城的不同位置、不同楼层都分三六九等，通常繁华路段沿街和门口的位置被认为最具投资价值。注意使用权和产权的根本区别，购买时须根据投资偏好慎重考虑。投资小营业房 家住新市区同心路的何女士，最近每天早晨赶七八点钟就买个饼子在房地产公司门口等着开门，问各种各样的投资问题。何女士想买一间14平方米左右的临街小营业房做投资，何女士认为：“小营业房投资小、收的快，对于创业初期的个体户来说，同等房租的营业房，小的比大的铺货容易。一般10到15年收回成本就行了，15年后就是纯利润。此外，房子本身也在升值。”何女士投资小营业房的历史可以追溯到6年前，她在文化广场附近买了两个均价7万元左右的营业房，租金每年每间在5000元9800元之间。前不久，她还请房地产评估公司帮她评估了营业房现在的市值，一间就值12.9万元，已经涨了5.9万元！何女士现在担心的是她北京、深圳的朋友告诉她，那边的房价已经有所回落，她还真怕买房子买成了“房东”，房产价值也会“缩水”。不过，房地产商承诺按购房人购买金额8%的年租金反租，一方面房地产商可以让资金快速回笼，另一方面也可以降低营业房购买人的投资风险，但是租金就比较低了。 投资成本：12万元15万元（现在新市区同等面积的小营业房参考价格） 年租金：7000元12000元 收回成本的时间：1015年 投资风险提示：商城的整体运作情况直接关系到营业房出租情况的好坏，如果经营不善，会导致大量资金被套，位置不好的营业房也租不上好价钱。投资有风险，包括资金风险和政策风险，买营业房动用资金数额巨大，更须慎之又慎。开发商也想当“包租公”“一只羊是放，一群羊也是放”。相对中小投资者的 “小富即安”，一些眼光独到的南方商人也加入凤城“包租公”的行列，他们的作法是把经营不善的商城用先进的理念管理起来，注入资金进行包装和宣传，有针对性地大面积招商租赁，开发小商品批发市场或家具、灯具、建材之类的专业市场。一位在银川开发灯具市场的南方老板透露，他在第一年就扭亏为盈赚了100万元，之后才下决心在宁夏发展的。 另一位在新市区开发商城的老板表示，他将来要专门做一家“房产超市”，把其他房地产商手里的楼盘卖不掉的房子一一收集过来代售或出租，从中抽取佣金。房屋质量或位置比较好的，甚至可以考虑整栋楼用比较低的 “批发打包”的价格买过来，再卖出去或是包装成写字间用于出租，这些想法没有雄厚的资金垫底是很难实现的。 据了解，银川现在也有个别商城因为经营不善、宣传力度不够、资金周转困难等因素，造成人气不旺或承诺无法兑现导致 “瘫痪”状态。所以有商户半开玩笑说买商铺像“押宝”几家欢喜几家愁，并不是稳赚不赔的，想当“包租公”、“包租婆”要先看你有没有识货的“慧眼”了。房屋中介：代客出租业务红火 现在房屋中介代客出租、出售业务如火如荼，供需两旺，人口密度比较大的小区附近都有三五家房屋中介公司。据宁夏玛雅房屋置业有限公司民生店的刘占勇主任介绍，现在在银川租房的人1830多岁的年轻人居多，既有租房住的，也有租房办公的，还有商住两用的，其中50%以上是外地办事机构，公司、工厂从外地请来的工程技术人员的住处等，对小区质量要求比较高、要带家具家电、有热水供暖，设施齐全，档次比较高，布置得时尚温馨一点，通常价位在1000元到2