第二章 土地管理的理论基础.ppt

1 第二章土地管理的理论基础 第一节区位理论第二节地租理论第三节房地产产权理论第四节地价理论 2 第一节区位理论 一 区位论的概述二 古典区位论三 近代区位论四 现代区位论 3 一 区位论的概述 1 概念区位 社会 经济等活动在空间上的位置 区位论 LocationTheory 人类选择空间活动区位的理论 是关于人类活动的空间分布及空间之间相互关系的学说 4 2 区位理的发展阶段 古典区位论近代区位论现代区位论 单一的企业或中心 成本和运费最低 微观理论性质 一定的地区或城市 市场的扩大和优化 微观和宏观理论性质相结合 整体国民经济 地域经济活动的最优组织 微观理论性质 5 二 古典区位论 杜能农业区位论德国农业经济学家杜能1826年 孤立国对于农业及国民经济之关系 孤立国 韦伯工业区位论德国经济学家韦伯1909年 工业区位理论 论工业区位 1914年 工业区位理论 区位的一般即资本主义的理论 6 1 杜能农业区位论 中心思想 农业土地利用类型和农业土地经营集约程度 不仅取决于土地的自然特性 而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平 其中尤其是农业生产用地到农产品消费地 市场 的距离 7 理论假设 孤立国中唯一的巨大城市位于沃野平原的中央 周围为其农业腹地 平原被未能开垦的荒野所包围并于外界完全隔绝 城市是其腹地或多余产品的唯一市场 并且不从其他区域获得产品供应 交通手段 马车 腹地均质性 土壤肥力 气候地理环境相同 农业经营者的能力和技术条件相同 腹地经营者是追求最大利润 并且有能力按市场要求调整其农业经营类型的农民 运费与距离成正比 并且有产品生产者 农民负担 8 推理 P V E T P 利润V 农产品的市场价格E 农业生产成本T 运费 P T V E K 把运费支出压缩到最小 才能将利润增加到最大 9 产品价格 费用 利润 10 结论 农业围绕城市中心形成一些列同心圆 杜能圈 第一带 自由农作带第二带 林业带第三带 轮作农业带第四带 谷草农作带第五带 三圃农作带第六带 畜牧带六带以外 荒地 狩猎 11 2 韦伯工业区位论 假设前提孤立国家和地区 只讨论工业区位的经济因素 其他条件都相同 原料地 燃料地 消费区和劳动力来源已知 其他矿藏条件 产品需要量 劳动力供应状况和工资等不变 这里有广布性原料 遍在原料 也有限制性原料 非遍在原料 运输方式 铁路运费是重量和距离的函数 12 中心思想 最低生产成本费用吸引工业布局 区位选择影响因素 运费 工资 集聚 运费 起决定性作用 工资 可以引起运费定向区位产生第一次 偏离 集聚作用 可以使运费 工资定位产生第二次 偏离 13 推理 运费影响 假设一个市场一种原料原材料系数 限制性原料总重 制成品总重1限制性的粗原料原料地 1限制性的纯原料市场与原料地之间任意点 广布性限制性 粗原料纯原料 14 工资影响 劳动成本 劳动系数 劳动成本指数 地域重量劳动成本指数 制造一单位产品所支付的平均劳动工资 地域重量 每生产一单位产品所需运输的重量 所需运输的材料和成品的总重量越大 越不容易被工资低廉的区所吸引 劳动成本指数越大 则该产品的生产就容易被工资低廉地区吸引 劳动系数越大 工业区位越容易被工资低廉的区吸引 15 集聚因子 促使工业向一定地区集中的因素 集聚经济效益两种方式 A生产或技术集聚 纯集聚 工厂企业规模的扩大 统一工业部门中企业间的协作B社会集聚 偶然集聚 工业集中 企业位置相邻 等费线 临界等费线 16 三 近代区位论 克里斯泰勒中心地理论德国地理学家克里斯泰勒1933年 南德的中心地 廖什市场区位论德国经济学家廖什1943年 经济区位论 17 1 克里斯泰勒中心地理论 1 理论假设 中心地分布的区域为自然条件和资源相同而且均质分布的平原 人口均匀分布 人们的收入 对物资和服务的需求 以及消费方式相同 有统一的交通系统 同一规模的所有城市交通便利程度一直 运费和距离成正比 所有消费者都利用最近设施 减少运费 任何中心地提供的物资和服务价格相等 消费者购入的物资和服务的实际价格等于售价加运费 18 2 推理 城市 等级规模 学说 区域内城市等级与规模关系呈六边形模型 19 B B B B B B A A A A A K K K K K K A 20 3 问题 假设条件下的理论与现实世界有差距 消费者行为是复杂的 不可能完全利用就近设施 城市等级系统受自然条件 社会条件多方面影响 忽视了城市系统的发展与变化特征 没有估计运输手段的改革对中心地性质引起的本质变化 21 2 廖什市场区位论 1 涉及的内容 市场区 市场区网络 市场区形状 22 数量 价格 O P R F S Q T P F Q 市场区 23 市场区形状 六角形市场 市场区网络 市场区形状 市场区网络 24 2 问题 对费用的差别考虑不周全 对集聚的好处和企业规模的作用分析不够 某一商品与产量相适应的足够需求量所需的市场范围 城市比纯农村小得多 不能等同起来 不重视局部的地区性原料对市场的影响 没有分析资本主义垄断市场对市场区的影响 25 四 现代区位论 现代区位理论的发展表现 地域上的扩展手段上的求实时间上的延续 19世纪40年代 静态区位论 动态区位论 26 第二节地租理论 一 地租理论概述二 马克思主义地租理论 27 一 地租理论概述 地租 地租是资本家支付给土地所有者的 作为使用土地的报酬 是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分 是土地所有权在经济上的实现形式 也是社会生产关系的反映 本质 收益权 性质 由土地所有权的性质所决定 28 二 马克思主义地租理论 理论基础 劳动价值论 生产价格论 剩余价值论 地租和租金 按地租形成条件分类 级差地租绝对地租垄断地租 29 1 级差地租 1 级差地租 指等量资本投在不同自然条件下的相同面积的土地上 所产生的超额利润转化而形成的级差地租 反映土地肥沃程度和位置差异 侧重于自然基础 级差地租 级差地租 30 由于土地肥力不同造成的级差地租 31 由于土地位置不同造成的级差地租 32 2 级差地租 是由在同一块土地上连续追加资本的生产率不同而产生的超额利润转化而成的级差地租 由于追加投资形成的级差地租 33 2 绝对地租 租用任何土地都必须缴纳的地租 3 垄断地租 土地具有独一无二的自然条件 能够产生出非常稀缺又很名贵的产品 垄断地租来源于流通领域 34 第三节房地产产权理论 35 一 房地产产权的涵义 1 产权的定义关于产权 也有若干个定义 其中马克思的经济学论著中的 产权 概念 是指一种动态的 生产关系总和 含义上的经济所有权 有以下特点 产权不仅是指人对物的法定权属关系 还是特定的经济实现形式 从 产权 界定到实现 其间要经历生产 流通 分配 消费等一系列再生产环节 产权本身是伴随物质资料生产而 再生产 出来的 这一运动过程在市场经济中的综合表现为价格运动 动态发展的 产权 是一个随生产和资本社会化而不断丰富其内涵 扩展其外延的人与人的经济关系的体系 36 著名的产权经济学家A A 阿尔钦定义的产权 产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利 D C 诺斯定义的产权更为深刻 他认为 产权是个人对他们所拥有的劳动 物品和服务的占有权利 占有是法律规则 组织形式 实施及其行为规范的函数 制度框架的函数 37 2 房地产产权的定义 房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和 即权利束 BundleofRights 并由此形成了相互间密切关联的房地产产权结构 房地产产权包括房地产所有权和其它权利 作为一种不断发展的人与人之间的经济关系 房地产产权会随着市场经济和城市化的发展以及科学技术的进步等其它因素而增加 处于动态的状况 38 3 房地产产权制度 根据马克思关于产权理论的论述 房地产产权制度应该包括以下内容 房地产产权是房地产经济关系 特别是房地产所有制关系的法律表现 房地产产权是以房地产财产为客体的各种权利的总和 从产权权能结构角度看 是一种以复数形式出现的 权利束 包括所有权 占有权 使用权 处分权 收益权及 受损受益权 等 其中的要害核心是房地产的所有权 39 3 房地产产权制度 续 房地产产权可分割 分解 复合 重组 并会因技术进步 供需变化而不断设置新的产权产能 房地产产权可进入市场按商品化原则及价值规律进行交易 流通 房地产产权需以法律 法规形式加以界定规范 确认和保障 房地产产权要人格化 界定要清晰 40 二 房地产权能 1 所有权 是指所有人依法对所有物占有 使用收益与处分并排除他人干涉的权利 房地产所有权就其范围而言 包括土地所有权和建筑物所有权 土地所有权除法令限制外 在行使时及于土地上下 建筑物所有权及于构造物或工作物全部 需要说明的是 在中国 城市土地归国家所有 41 2 占有权 指依法对房地产进行事实上的支配和控制的权利 房地产占有权由所有人行使 凡由非所有权人行使的房地产占有权 若属合法占有的 都受法律保护 所有人不得请求返还 对非法占有人 则要根据其是恶意还是善意确定是否应向所有人或合法占有人返还占有权和赔偿损失 42 3 使用权 指按照房地产的性能进行有效利用以获取经济利益的权利 房地产使用必须是 按照房地产本身的自然性能和经济性能进行利用 不改变也无损于房地产的本质 不损害公共利益和他人合法利益 房地产所有人对所有房地产有权加以利用 但是 非所有人在依法占有房地产的条件下 可以根据法律和合同的规定行使使用权 并且要按照指定用途使用 43 4 收益权 指房地产所有者或非所有者依法获取房地产所产生的利益和权利 这是房地产所有权在经济上的实现 5 处分权 指房地产所有者或非所有者依法处置房地产的权利 处置包括出售 出租 赠予 抵押等 处分权一般由所有人行使 也可由所有人依法授权 让使用者对房地产行使部分处分权 如土地使用权的转让 房产三证中的一证 房屋的分租转租等 44 6 地上权 指为建造建筑物 其它工作物或以植树为目的而使用他人土地的权利 地上权具有物权的性质和物权的一切法律特征 可以转让他人 也可以作为抵押的标的物 地上权是否需支付地租 则由当事人自行协定 45 7 地役权 是指土地所有者或非土地所有者 根据土地现场的自然情况 法律规定的义务或所有权人之间的契约 依法享有敷设 兴建 修筑为公共利益所必需的各种运输系统或设施而占有 使用 勘察他人土地的权利 其中 为他人提供便利的土地称为供役地 利用和享有便利的土地称为需役地 地役权双方当事人分别称为供地役人和需地役人 地役权因需役地而设 不得与需役地分离而转让 或成为其它权利的标的物 46 8 租赁权 指房地产所有人或非所有人依法作为房地产出租人 将房地产的使用权租赁给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的权利 租赁权包括土地使用权随同地上或地下建筑物 其它附着物的租赁 以及房产使用权的租赁 47 9 典权 指典权人支付典价取得占有出典人的房地产并加以使用和取得收益的权利 典权有如下特征 设定典权必须支付典价 作为典权人取得典权的代价 在典权期间 典权人不支付租金 回赎时 出典人也不支付利息 典权的标的物是土地 房屋等不动产 而不是动产 典权人占有典物 行使使用权和收益权 并享有物上请求权 还可以转典 原出租 设定担保和转让典权 出典人有回赎权 即以原典价赎回典物 赎回后典权即消失 48 10 抵押权 指债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保 而不转移占有债权人由此取得的担保物权 在我国 不动产抵押权包括土地抵押权和房产抵押权 土地抵押权特指土地使用权抵押 土地使用者以土地使用权和房产向银行抵押取得贷款的行为 土地使用权抵押时 其地上建筑物和其它附着物随之抵押 地上建筑物和其它附着物抵押时 其使用范围内的土地使用权也随之抵押 49 抵押权不同于典权 所有人仍能对财产继续行使占有 使用 收益与处分的权利 这样 对债权人而言 取得了对自己债权的担保 却无保管抵押物的责任 减少了风险 对社会而言 抵押人能够继续利用和改良抵押物 不影响社会财富的增加 而且还增加了商品交换的移动性 50 三 房地产产权的经济意义 产权在房地产经济中的作用主要表现在由于土地产权的经济特性 使得房 地 产 产权 三者融合为一体 形成房地产 51 房地产产权的经济行为表现 在房地产开发建设中 业主有权利用土地参与社会剩余价值的分配 以地租的形式通过房屋造价得到实现 利用土地区位差的垄断 形成房地产增溢互动机制 即利用优越的土地区位 带来房屋建筑的增溢 反过来房屋的精良设计建造 物业管理周到规范 小区组团布局合理 形成集聚效应 又会提升土地的区位优势 增加区位差收益 52 房地产产权的经济行为表现 续 土地永续利用和自然增值的权能特性 适应广大投资者保值增值的普遍心理要求 促使更多的投资者 也包括家庭投资者 投资房地产 房地产保值增值的权能特性 使房地产成为金融活动 特别是房地产金融活动中最理想的抵押物 从而会使房地产获得最有力的金融支持 53 四 地价理论 1 地价的定义 和利息 工资一样 地租是对于土地所有者提供的经济服务所支付的酬金 也称为租赁费 而地价则是提供土地服务的土地资产本身的价格 地价是地租的资本化 54 2 4地价理论 1 地