宁波市中心城区住房规划.doc

宁波市中心城住房建设计划（2011年）发布时间:2010-7-9 来源: 宁波市规划局综合处 为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发(2006)37号)、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房(2006)165号)、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)、坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（浙政发201023号）、关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保 201062号）、廉租住房保障办法（建设部令第162号）、关于加强经济适用住房管理有关问题的通知建保201059号、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）、关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）、关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知（建保200991号）、关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（建保201059号）、关于下达2010年度住房用地供应计划的通知（甬土资发2010）62号）、关于进一步加强城乡住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见（甬政发201014号）、宁波市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房产市场平稳健康发展的实施意见等文件精神，进一步加强对我市住房建设的统筹和指导，特制定本计划。一、总则 (一)本计划以宁波市城市总体规划(20042020)、宁波市中心城住房建设规划（2008-2012）、宁波市市区住房保障规划（20102012）等为主要依据，按照国家、省市房地产调控的相关政策，结合本市实际进行编制。 (二)本计划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对本年度城市住房建设进行控制和指导的重要依据，与宁波市中心城住房建设规划（2008-2012）共同承担对城市住房建设的综合调控作用。 (三)本计划范围为宁波市城市总体规划(20042020)所确定的宁波市中心城区，包括海曙区、江东区、江北区（不包括慈城镇）、鄞州区、镇海区、北仑区、国家高新区、东部新城。期限为2011年1月2011年12月。 (四)2011年度凡在宁波中心城范围内进行的各项住房建设活动，应符合本计划要求。 (五)本计划以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。 (六)本计划包括文本及附图。二、住房计划实施反馈 住房市场的发展，受到国家住宅政策、住房贷款条件、住宅价格、物价水平、城市人口与数量、家庭结构、家庭收入等多方面因素的影响，而在短期内城市人口与数量、家庭结构、家庭收入变化相对较小，因此主要受到国家住宅政策、经济发展环境、住房贷款条件、住宅价格、物价水平等因素的影响。本计划以“国家住宅政策、经济发展环境”为主线，分析宁波住房实施情况，同时，回顾2008年以来政府保障性住房建设情况。 （一）住房实施情况 根据宁波市中心城住房建设工程规划许可证核发情况统计如下表：宁波中心城区2008年、2009年、2010年住房建设工程规划许可情况一览表宁波各区2008年2009年2010年2008计划2008实施2009年计划2009年实施2010年计划2010年实施项目库建设量（万平方米）项目库地块面积（公顷）建设量（万平方米）地块面积（公顷）项目库建设量（万平方米）项目库地块面积（公顷）建设量（万平方米）地块面积（公顷）项目库建设量（万平方米）项目库地块面积（公顷）建设量（万平方米）地块面积（公顷）江北区78.3559.9939.622.3122.4318.3451.7145.4637.725.9634.626.26鄞州区94.2544.6739.6119.8112.660.1836.0420.0759.0848.0263.2444.5北仑区42.0727.635233.6216.039.298.386.6280.2349.8250.4825.48镇海区48.0942.19104.5888.9627.0423.743.6730.83101.6494.7830.6416.25江东区9.485.4341.0521.428.234.690027.99.797.044.12国家高新区41.9621.4652.4330.956.1524.9538.4718.980030.9816.6东部新城47.322.418.79.4778.149.023.12.2388.153.1237.821海曙区33.6530.2215.4815.437.5420.7765.0336.740000合计395.15253.99363.45241.88358.12210.94246.4160.93394.65281.49254.78154.21住房计划总量395.66256.25358.12214.5394.65238.43 备注：上述数据来源于各规划分局与相关处室提供的数据资料。实施用地和建设量以2008、2009、2010年当年核发建工程规划设许可证为基准进行统计，2010年统计截止时间为5月底。住房计划总量为2008、2009、2010年住房建设计划中确定的住宅建设量及住宅用地面积。项目库为2008、2009、2010年住房建设计划中项目库列表统计。2008、2009、2010年住宅用地计划量与实施量对比图2008、2009、2010年住宅建设计划量与实施量对比图 从上图可以看出，每年住宅用地及住宅建设实施量较每年的计划少，造成这一原因主要是由于土地出让受土地市场的影响较大，在实施过程中有些用地遇到土地拆迁、退地、变更、开发建设程序周期等因素的变动，影响土地实施建设进程。从计划的合理性角度分析，计划量较实际实施量大是合理的。 从整体对比来看，住房用地的年实施量维持在150250公顷范围内，所以住房用地年计划量宜控制在200公顷左右。 根据建委对2008、2009、2010年住房每年实施竣工量和每年住宅实际空置量的统计数据，分析住房市场状况。宁波中心城区六区2008年、2009年、2010年住房建设情况一览表2008年2009年2010年（1-5月份）住宅施工面积146713341137住宅新开工面积344269196住宅竣工面积405367-住宅空置面积3425-单位：万平方米 上述数据显示，2008年住宅竣工面积就达到405万平方米，住宅空置面积为34万平方米，市场预售面积约371万平方米住宅量。2009年住宅竣工面积约367万平方米，住宅空置面积为25万平方米，市场预售面积约342万平方米住宅量，较2008年下降了29万平方米。其主要原因为： （1）由于房价的飞涨，国家在07年9月底出台了新的宏观调控政策，该政策实施以后，连续10个月宁波楼市成交量震荡下行，一直依靠个案拉动成交量，成交相对低迷。但由于内外部环境的变化，自2008年9月份以后央行多次下调贷款利率，2008年10月份国务院下调购房首付比例，2008年12月份国务院办公厅出台了关于促进房地产市场发展的若干意见，同月，宁波市出台“二十六条”住房新政等等，受这些利好政策的导向，压抑已久的刚性需求和改善型需求大规模释放。 （2）2009年初，随着楼市的继续回暖，房地产市场需求旺盛，成交量大幅上涨，开发商资金回笼加快。资金充足，导致土地市场成交活跃，“新地王”不断产生，住房价格不断走高。受高地价、高房价的市场影响，2009年住房成交总量较2008年少。 （3）随着中国经济回升态势逐渐巩固，面对高房价，中央近期对房地产市场开始进行调控，目的是支持刚性购房需求，打击投机。2009年12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，为此轮楼市调控拉开序幕。2010年1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）。受这一系列调控政策的影响，2010年宁波市楼市或将出现盘整，房价将保持稳定。 从2008、2009年市场需求量来看，中心城内住房建设面积基本维持在每年360万平方米左右。 （二）保障性住房建设情况 2008年以来，宁波市实行了住房保障“属地负责，市区联动”的管理体制和推进机制，市六区政府积极落实保障房源的建设。 2008年以来，在海曙区范围内新开工了徐家漕庙洪家地块，总建筑面积8.09万平方米。在江东区范围内新开工建设陆家地块，总建筑面积6.6万平方米。在江北区范围内新开工建设应家地块，总住宅建筑面积9.36万平方米；新开工建设洪塘2#、4#地块，总建筑面积约20.63万平方米。2010年在鄞州区范围内新开工建设联升地块（经济租赁房），总建筑面积约3.1万平方米；拟开工建设陈婆渡地块，总建筑面积7.84万平方米；拟开工建设高桥蒲家地块，总建筑面积约9万平方米。 据建委统计数据，2008年、2009年累计提供廉租房5928户。 根据宁波市政府关于进一步加强城乡住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见（甬政发201014号）的要求，2011年将进一步加大住房保障力度，加强和改善房地产市场调控和监管，促进房地产业平稳健康发展，改善人民群众居住条件；同时考虑将2008、2009、2010年实施的保障性住房纳入本年度计划。 从对2008年以来宁波市中心城区六区住房建设情况的回顾及分析基础上，确定本规划的主要思路：（1）积极消化余量，适度新增供地，确保规模与结构控制；（2）着手建立项目库，跟进实际形势，实施动态调整。三、住房建设的目标和方针 （一）住房建设的指导思想 按照坚持科学发展观和建设和谐社会的要求，全面落实建住房(2006)165号、国发(2007)24号和浙政发(2007)57号、国发201010号、浙政发201023号、甬政发201014号等文件精神。结合宁波市住房建设实际，以建设资源节约型和环境友好型城市为基础，进一步完善以市场为导向，加强宏观调控，调整住房结构，增加保障性住房和普通商品住房有效供给、推进保障性安居工程建设。提出科学合理的土地布局规划和供应计划，引导符合国情的住房建设模式和消费模式，促进宁波市经济社会与住房建设的持续、平稳、有序、健康发展。 （二）住房建设的总体目标 不断满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，初步建立起由政府保障性住房（包括经济适用房、经济租赁房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房）、商品房、其他住房等组成的满足不同层次居民居住需求的住房供应与保障体系。 保障性住房建设的总体目标：增加保障性住房的有效供给、推进保障性安居工程建设。健全面向城镇低收入住房困难家庭，以经济适用房、经济租赁房为重点，以人才公寓、廉租住房、限价商品住房为辅助的多层次城镇住房保障体系，努力解决人民群众住房难问题。 （三）住房建设年度目标 保障性住房建设年度目标：经济适用住房建筑面积约15万平方米，约0.25万套；经济租赁房（人才公寓）10万平米，约0.25万套；廉租住房1.8万平米，约0.036万套；限价商品住房5万平米，约0.1万套。 普通商品房建设目标：普通商品房约4万套，住宅建筑面积344.6万平方米。其中，中低价位、中小户型商品房约3万套，住宅建筑面积约235.9万平方米。 2011年度住房建设套数共约4.7万套，总建筑面积376.4万平方米；其中，套型建筑面积小于90平方米的住房建筑面积约占到住宅总建筑面积的71.1%。 （四）住房建设结构总体要求 （1）总体要求。宁波市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房、经济租赁房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房）面积所占比重，必须符合国办发(2006)37号文件的要求。 （2）经济适用房、经济租赁房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房中套型建筑面积比。 经济适用房、经济租赁房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房中套型建筑面积小于90平方米的占100%。 经济适用房套型坚持以中小户型为主，建筑面积一般控制在60平方米左右。 新建廉租住房以小户型为主，单套建筑面积控制在50平方米以内。 严格控制新建经济租赁房、外来务工人员公寓的建设标准，以小套型为主，套型建筑面积控制在30-60平方米。 （3）商品住房中套型建筑面积比。由于对不同城市区段的住房需求不同，在满足住房套型建筑面积比总体要求的前提下，以区域平衡、阶段平衡及分类指导的原则，统筹安排住宅建筑项目套型结构比例。一般地段商品住房中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重为30%50%，坚持节约集约用地原则，鼓励发展适合各层次需求的住房，限制超大户型住宅建设。 按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应符合以下要求： （1）落实科学发展观和建设和谐社会的要求，住宅建设结合近期城市基础设施建设，考虑交通便利、出行方便、可达性好等因素，合理安排居住用地，同步建设各种配套设施。 （2）确保经济适用房、经济租赁房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房等政府保障性住房建设用地。为减轻政府保障性住房供应压力，本年度应在交通和生活便利地区，重点选址建设一批以满足低收入家庭基本住房需求的中低价位、中小套型为主的经济适用住房、廉租住房，以及建设一批满足中低收入家庭自住需求的中低价位、中小套型普通商品房为主的限价商品房。 （3）根据住房需求及市场需求控制土地供应总量，确定商品房和政府保障性住房开发建设的合适比例，中低价位、中小套型普通商品房建设用地和政府保障性住房用地总和不低于住房供应总量的70%。四、住房用地供应计划 （一）住房用地供应指导思想 1、统筹考虑、合理布局在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，统筹考虑住宅建设用地布局，加强与城市空间结构调整及演进方向相协调，加强分区指导，引导住房建设在区域内合理布局，统筹中心城住房建设的协调发展。 2、分重点、确定落实住房结构比例 重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政府保障性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；合理确定和落实新建住房结构比例。根据项目库“库存”，依据宁波经济社会发展和住房供需情况的动态监测，按照年度总量和项目相结合的原则，动态“蓄、放”，分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求，促进房地产市场健康发展。 3、多途径、有“定力”确保保障房房源和供地 一是突破行政束缚，实现跨区“保障”。宁波市各县市区空间资源丰裕度差异显著，如海曙区、江东区几乎没有空地。为完成住房保障目标，市政府应统筹规划全盘考虑，突破行政束缚，创新性地实现跨区“保障”，向土地余量相对较多的鄞州区购置土地，如海曙区选址在鄞州区的高桥地块和江东区选址在鄞州区的陈婆渡地块，以确保总体目标的达成。目前高桥、陈婆渡地块的建设前期工作都在有序推进中。二是回购部分村级留用地，实现政府村集体双赢互动的局面。随着城市化进程加快，城中村改造、老小区整治的不断推进，纳入城镇社会保障住房的范围必然不断扩大；为可持续解决村民的生计问题，政府确定部分土地作为村级发展留用地，同时应为民着想，考虑到村发展资金有限，进行宏观指导、政策帮扶，回购部分村级留用地作为保障性住房建设用地。在缓解保障性住房供地紧张状况的同时为村集体解决建设资金短缺的难题，实现了政府村集体在城市更新改造中双赢互动的良性局面。三是“屏蔽”地块由“生”变“熟”的市场诱惑，坚持规划“保障”为重。四是提倡阶层混居模式，防止社会隔离。以“小规模分散布局+地块适度配建”为主，建设经济适用房和廉租房。鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。 （二）住房用地供应总量 2011年中心城住房用地供应总量约227.5公顷。 （三）住房用地供应结构指引 1、商品住房用地。2011年新增可供应商品住房用地约208.9公顷。其中，约140.7公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。 2、政府保障性住房用地。2011年新供应政府保障性住房用地总量约18.6公顷。其中，经济适用住房用地约8.3公顷；人才公寓、外来务工人员公寓和经济租赁房可结合商品房开发进行适度配建建设，建设用地约5.6公顷；廉租房、限价房可结合商品房开发进行适度配建建设，建设用地约4.7公顷。 3、中低价位、中小套型普通商品住房建设用地和政府保障性住房用地合计约159.3公顷，占2011年中心城住房用地供应总量的70%。五、政策与措施 (一)积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。 1、保障住房用地供应，调整住房供应结构。按照全市住房发展目标，优先保证中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房、经济租赁房、人才公寓、廉租住房、限价商品住房等政府保障性住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。进一步调整住房供应结构，适应新政策的要求。 2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，在符合各项规划(如历史文化遗产保护规划等)以及各项规划控制原则和规范的前提下，对新区适当提高住房建筑的容积率水平。 3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 (二)加强商品住房开发建设管理。 1、继续加大普通商品房建设。建立并完善土地供应制度，应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续推进中低价位、中小套型普通商品房用地的招标出让。 2、落实住房开发项目中套型结构比例的规定。新建或改建住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度和住宅建筑净密度两项强制性指标的规定，必须符合本计划中相关套型建筑面积结构比例的规定。 3、强化房地产市场调控，以满足自住型普通住房需求为重点，加大政策扶持，优化供应结构，加快普通商品住房建设，规范市场秩序，健全完善满足不同层次住房需求的商品住房体系。 (三)加强政策性住房的建设与管理，逐步扩大政府保障性住房的保障范围。 1、扩大保障性住房的覆盖面。推进廉租住房和经济适用房建设，以扩大保障覆盖面为重点，健全完善解决城镇居民人均可支配收入80%以下家庭基本住房的住房保障体系。 2、加快发展限价房和经济租赁房，以政策完善为重点，健全完善解决城镇中等偏下收入家庭和引进人才住房困难的住房支持体系。 3、加强廉租住房管理，确保廉租住房公平配租和有效使用。严格建设和准入管理，强化租赁管理和服务，切实落实监管责任。以监管、服务为重点，培育和规范住房租赁市场，健全完善住房困难群体和外来务工人员通过租赁方式解决居住问题的住房租赁体系。 4、加强政府保障性住房建设资金管理，建立和落实稳定的住房保障资金筹措渠道。全市年度土地出让净收益的一定比例用于政策性住房(含廉租住房)建设。各级财政要加大支持力度，加强资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。 5、继续完善经济适用住房管理，进一步完善经济适用住房建设和交易管理制度，严格执行国家和宁波市经济适用住房管理的各项政策。严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制，从而加大经济适用住房建设与交易过程的监管力度。 （四）实施城乡住房改造工程，以农村住房集中改建、城中村改造、老小区整治、危旧房改造为重点的安置房建设，健全完善提升旧住宅群众居住质量的住房更新体系。 (五)加大对闲置土地的处置力度。 市国土资源、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 (六)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 引导居民通过换购租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位的中小套型住房供应。 (七)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。 建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度，建立和完善市场监测分析工作机制。市统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。 (八)坚持正确的舆论导向。 加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。 (九)做到组织落实与制度落实。 在市政府领导下，明确城市各部门的岗位责任和相互配合的责任，共同抓好组织落实、制度落实。 (十)严肃查处违法违规行为。 根据有关法律法规的规定，市政府各有关部门要加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。 由于2011年住房建设项目多数为准备出让地块，本计划实施过程中具体住房建设项目可能有所调整变动，但必须符合国家和本市房地产调控的相关政策。表一：2011年宁波市中心城住房建设年度目标住宅类型套数（万套）住宅建筑面积（万平方米）用地面积（公顷）保障性住房经济适用住房0.25158.3经济租赁房（人才公寓）0.25105.6廉租房0.0361.84.7限价房0.15商品房中低价位、中小套型住房2.964235.9140.7其他住房1.1108.768.2合计4.7376.4227.5表二：2011年宁波市中心城住房建设项目储备库统计一览表序号地块名称用地面积（公顷）住宅总建筑面积（万平方米）住宅类型1鄞奉路启动区块居住6.0012.00商品房2机场路东侧前丰地块1.813.62商品房3莲桥街6#、7#1.904.00商品房4水上公园2期15.1030.00商品房（配限价房）5鄞奉片一期二批11#地块3.508.89商品房6戎家2#地块6.0012.00商品房7宁东工业区地块2.905.80商品房8永达路2#地块2.204.40商品房9宁丰蔬菜批发市场北侧地块8.7618.58商品房10江东核心区-1、2#、-2#1.136.80商品房11宁波大学成教学院地块2.905.80商品房12江北7#地块6.4012.80经济租赁房13原行政中心北侧地块2.425.81经济租赁房14