商品用材林资产评估案例(人工林).doc

【案例2】 省县在红山、渔阳等九个乡（镇）营造的46685亩人工林林木资产及林地使用权资产评估报告书 林资评字200 号一、绪言中国林业资产评估有限公司接受省县林业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对省县1989年1995年在红山、渔阳等九个乡（镇）营造的46,685.00亩人工林的林木资产及未来50年林地使用权进行了评估工作，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在二零零年四月六日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方及资产占有方1、委托方：省县林业局2、资产占有方：省县林业局3、资产占有方概况：县位于盆地西缘，山东麓，江上游，公路（国道）横贯全境。县东西海拔悬殊，气候差异大，具有垂直变化的山地气候特征，其大气环流受季风控制，形成了以亚热带季风气候为基带的山地气候，年平均气温15.10C，降水量由东向西随高度递增，年平均降雨量达1660毫米，雨季长达半年，该地区森林资源丰富，群落结构复杂。林业用地面积占幅员面积80.6%。本次评估经林业局调查规划设计院调查核实，纳入评估范围的林地实测面积为46,685.00亩。4、委估资产概况(略)三、评估目的本次评估目的是为委托方对其所有的林木资产及未来50年林地使用权依法进行拍卖、转让提供价值参考依据。四、评估范围及对象纳入本次资产评估范围的评估对象如下：（一）、省县1989年1994年在红山、渔阳等九个乡（镇）营造的46,685.00亩的人工林林木资产，其中：柳杉面积43,424.5亩，杉木面积2,760.5亩，蓝桉面积500亩；（二）、以上面积林木所在林地自评估基准日起未来50年林地使用权资产。五、评估价值类型及定义参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价值。市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。六、评估基准日本项目资产评估基准日为二零零年四月六日。七、评估原则我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：（一）遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则；（二）遵循了预期收益原则，根据对待估资产的未来获利能力预期来确定待估资产的价值；（三）遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值；（四）遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值；（五）遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值；（六）评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。八、评估依据（一）行为依据1、资产评估业务约定书； 2、市人民政府政复20026号市人民政府关于对各县区国有商品林林地林木有偿流转的批复。（二）法律依据1、1991年11月16日国务院发布的国有资产评估管理办法(91号令)； 2、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号国有资产评估管理办法实施细则；3、国资办发199623号国家国有资产管理局资产评估操作规范意见（试行）的通知；4、2004年2月25日财政部印发，财企200420号资产评估准则基本准则；5、财政部、国家林业局2006年12月25日财企2006529号关于印发森林资源资产评估管理暂行规定的通知；6、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部森林资源资产评估技术规范(试行) 的通知；7、中国资产评估协会2007年11月28日中评协2007189号关于印发资产评估准则评估报告等7项资产评估准则的通知；8、中华人民共和国森林法； 9、其他有关规定。（三）产权、林木数量、质量核查及取价依据1、委托方出具的林权证复印件；2、县国有人工林资源资产清单；3、调查规划设计院200年7月30日出具的县拟流转国有商品用材林森林资源核查报告；4、省森林调查常用数表；5、评估人员收集的有关询价、参数资料记录。 九、评估方法本次评估目的为人工林的林木资产及未来50年林地使用权依法进行拍卖、转让提供价值参考依据，考虑评估对象现有的具体情况，本次评估林木采用收获现值法、市场价倒算法，林地采用了现行市价法：、对中龄林、近熟林采用收获现值法；、对成、过熟林采用市场价倒算法；、林地采用现行市价法；(详见评估说明)十、评估过程（一）接受委托及确定方案阶段（二）现场核查阶段（三）评定估算及提交报告阶段十一、评估假设和限定条件在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：（一）一般性假设和限制条件1、交易假设：交易假设是假定所有评估资产处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假设。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方与卖方的竞争性市场，在这个市场下，买方与卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。3、假设评估基准日后，资产占有方所处的政治、经济等宏观环境不发生影响资产占有方经营的重大变动，特别是林业行业政策不发生重大变动；4、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化；5、假设评估基准日后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等因素的变化不对资产收益期经营状况产生重大影响；6、假设评估基准日后不发生影响资产占有方经营的不可抗性、 偶然性事件。（二）特定假设与限制条件1、对本次纳入评估范围内的森林资源资产，委托方(即资产占有方)可以进行有效的管理，且不存在权属争议。2、由委托方提供的构成本次评定估算基础资料之一的森林资源资产清单，我公司依据森林资源资产评估技术规范(试行) 的要求，委托调查规划设计院依据森林资源规划设计调查主要技术规定进行了资源核查，并出具了相关核查报告。经核查，以上森林资源资产清单合格率在规定范围以上，故确认清单整体合格，可以作为资产评估的依据。3、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。4、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。5、本报告未考虑木材采伐指标对评估范围内资产价格的影响。评估人员根据资产评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立，当上述限定条件以及评估中遵循的评估假设等其它情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。十二、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在二零零年四月六日所表现的市场价值反映如下：资产评估结果：4,964.1万元 （详见评估明细表） 十三、特别事项说明1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之外部经济环境前提下的价值评估结论，仅为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其他用途负责。2、在评估过程中，委托方和资产占有方提供的产权依据、森林资源资产清单、森林调查常用数表等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，我公司评估人员对以上资料进行了必要的核查与验证，但委托方和资产占有方应对所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若委托方和资产占有方有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，委托方和资产占有方应承担由此产生的一切法律后果。3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但注册评估师不对评估对象的法律权属提供保证。4、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的价值，未考虑该资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。十四、评估报告使用限制说明1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。当前述条件以及评估中遵循的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。2、本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。3、本报告之评估结果，是对委估资产于资源资产清单对应的调查日之资产状况于评估基准日市场价值的客观公允反映，中国林业资产评估有限公司对资产清单对应调查日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。4、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，即从资产评估基准日二零零年四月六日起计算，至二零零年四月五日前有效。当评估目的在有效期内实现时，可以用评估结果作为拍卖、转让及出让价值或参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。5、本报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供和使用。委托方因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及所在评估机构无关。6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。十五、评估报告的提出日期本评估报告提出日期为二零零年四月二十日。谨此报告！ 法定代表人： 注册资产评估师： 中国北京 注册资产评估师：中国林业资产评估有限公司 森林资源资产评估专家：二零零年四月二十日 森林资源资产评估专家： 资产评估汇总表森林资源资产评估结果汇总表资产占有单位：省县红山、渔阳等九个乡（镇） 评估基准日：二零零年四月六日 序 号乡（镇）树种占地面积（亩）蓄积(m3)评估价值(万元)其中：备注林木价值(万元)林地价值(万元)1柳杉43424.54757564586.62979.91606.72杉木2760.538749349.6244.7104.93蓝桉500211327.911.416.5总 计466855166184964.132361728.1森林资源资产评估明细表(略) 资产评估报告备查文件一、委托方组织机构代码证复印件；二、国有山林权证；三、森林资源资产核查报告；四、委托方承诺函；五、评估机构承诺函；六、注册资产评估师资格证书复印件；七、森林资源资产评估专家资格证书复印件；八、评估机构资格证书复印件；九、评估机构营业执照复印件；省县在红山、渔阳等九个乡（镇）营造的46685亩人工林林木资产及林地使用权资产评估说明一、关于本次资产评估说明使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。中国林业资产评估有限公司二零零年四月二十日二、关于进行资产评估有关事项的说明（一）委托方与资产占有方概况1、委托方：(见评估报告正文第二项)；2、资产占有方：(见评估报告正文第二项)；3、委托方概况：(见评估报告正文第二项)； （二）关于评估目的的说明（见评估报告正文第三项）（三）关于评估范围的说明（见评估报告正文第四项）（四）关于评估基准日的说明（见评估报告正文第六项）（五）资产调查事项的说明（见本评估说明第三项）（六）可能影响评估工作的重大事项说明纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。（七）资料清单委托方、资产占有方已提供如下资料：1.相关经济行为的请示及上级批复；2.委估国有商品用材林资产清单（含小班因子表）；3.国有山林权证复印件；4.其他与评估有关的资料。委托方及资产占有方： 法定代表人（委托人）： 日期：二零零年四月六日三、森林资源资产核查情况说明（一）资产核查的组织情况及说明本评估公司在进行评估的过程中，由我公司评估人员和林业专家共12人，于200年4月6日至4月12日，对委估的46,685亩人工林对树种、数量、生长量、面积等情况进行了核实，并于200年4月15日提交了森林资源核查报告，以确认评估对象的客观存在及现状。（二）委估资产的分布情况及特点本次委估分布在红山、渔阳等九个乡（镇），共涉及森林资源资产面积46,685亩，全部为人工林，造林年份集中在1989-1995年，主要造林树种有柳杉、杉木、蓝桉三种。其中柳杉面积约占93%，杉木面积约占6%，蓝桉面积约占1%。（三）资产核查的过程和方法1、制定资源资产核查技术方案本次资源资产核查主要经历了三个阶段。第一阶段：摸底调查阶段。共调查样地17块。第二阶段：核查阶段。利用地形图、造林规划图、小班资料统计表等，对已确认为评估对象的小班进行现地调查，并对小班面积进一步核实。第三阶段：对调查的资料进行整理分析，编制森林资源资产实物量统计表和核查报告。2、制定核查方法，现场实地勘察、测量本次核查采用分层抽样方法，在比例尺1：50000的地形图上，通过系统布设角规样地。调查技术按森林资源规划设计调查主要技术规定的要求，采用全球定位系统（GPS）进行定位，通过角规绕测，在样地内实测各项调查因子，由此推算小班调查因子。3、出具森林资源核查报告（四）资产核查结论经现场实地勘查，本次评估范围红山、渔阳等九个乡（镇）营造的人工林 占地总面积46,685亩，其中：柳杉面积43,424.5亩，杉木面积2,760.5亩，蓝桉面积500亩。林木蓄积516,618m3，其中：柳杉蓄积475,756m3；杉木蓄积38,749m3；蓝桉蓄积2,113m3。以上核查结论，均得到了委估方(即资产占)有方的认可。四、评估依据的说明（一）行为依据(见评估报告正文第八项)（二）法律依据(见评估报告正文第八项)（三）产权、数量、质量核查及取价依据(见评估报告正文第八项)五、评估技术说明（一）评估过程（略）（二）评估方法根据森林资源资产评估技术规范(试行) 及本次评估的目的和评估对象的具体情况，本次林木资产评估分不同龄组，不同树种采用不同的方法进行评估。对中龄林采用收获现值法,对已到成熟期可采伐的树种采用市场价倒算法,对林地使用权评估采用现行市价法。1、林木资产评估(1)、对纳入评估范围内的中龄林和近熟林采用收获现值法，即即预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐前预计要进行各项经营措施成本的折现值，将其剩余部分作为被评估林木的评估值。公式原理如下：En评估值Au标准林分u年主伐时的纯收入Da 、Db标准林分a、b年间伐时的纯收入Ci到第i年的营林总成本n林分年龄P折现率(2)、对纳入本次评估范围内的成、过熟林，采用市场价倒算法，即将被评估森林资源资产皆伐后所得木材的总销售收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估值。公式原理如下：E = W C - FE评估值W销售总收入C木材经营成本F木材经营利润2、林地资产评估由于本次评估目的是为拍卖、转让提供价值参考，本次拟拍卖、转让的人工林林地使用权转让期限为50年，故使用林地现行市价法，计算公式如下：Bu= KGS Bu林地评估值； K林地质量综合调整系数；G参照物单位面积交易价格；S被评估林地面积；由于林地租金是在发生转让时一次付清，评估基准日与转让日期间隔相对比较短，故评估计算中不考虑以上公式中物价指数调整系数。（三）有关技术经济指标1、取价方法本次评估取价主要源于对当地市场的调查，属委估资产的产地价，各材种取价如下：（1）柳杉当地价格：直径10cm以下280元/m3，10cm20cm为300元/ m3，20cm以上320元/ m3。（2）杉木当地价格：直径6cm以下450元/ m3，7cm12cm为550元/ m3，12cm以上580元/ m3。（3）纸浆林-桉树的取价源自国内相类