二次分房的理解.doc

二次房改到底良方还是隔靴搔痒？2010-03-24来源：西安搜房网综合整理 深化“二次房改”、加快住房保障法立法议案，已被列入今年全国人大会议正式议案。 其根本目的是解决夹心阶层住房问题。 北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，“二次房改”列入人大议案并不等于已进入立法计划和程序中，住房第二次改革更是一个几乎不可能实现的目标。有网友说，如果进行“二次房改”，很可能要否定现有住房制度，重新设计房改路径。“二次房改”还存在财政问题，对于地方政府是很大压力。“二次房改”核心是为中等收入家庭解决住房问题，但现在廉租房、经济适用房供应量连低收入者需求都不能满足。这些现实难题，使“二次房改”更多带有理想主义色彩。 对“二次房改”有不同意见很正常，但“二次房改”议案依旧可赞。因为它真实反映了身处住房政策“夹心层”的人们，渴求解决住房问题的迫切心情，满含着人们对“生活得更加幸福、更有尊严”的憧憬。从这个角度讲，“二次房改”议案更是对解决百姓住房问题的强烈呼吁。换句话说，不管有没有“二次房改”，我们眼下都应下更大决心和更大力气解决百姓住房问题，至少不能让大多数人感觉安居越来越像是个“传说”，为了实现安居理想不得不以下半生幸福为赌注。 实际上，从媒体所披露楼市各种问题中我们已不难看出，解决百姓住房问题很大程度上还是在拷问官员“心在哪里安放”。比如，已有诸多文章直指：遏制高房价关键在地方摒弃“土地财政”。大量事实告诉我们，地方政府正是高房价受益者和主要推手。有报道称，现阶段涉及房地产的税种有12项之多，收费多达50项，这些税费占到房地产价格30%40%。还有个问题是，一些地方每每到了要增加民生投入时就喊“缺钱”，却不妨碍办公楼越建越豪华以及公款招待、公车消费、公费出国消费居高不下。这都启示我们，官员如果真能把百姓利益置于个人荣辱升迁之上，变“与民争利”为“与民分利”，就算没有“二次房改”，也能拿出办法使百姓住房难问题得到缓解。 我相信，如果能借助政绩考核等制度设计，确保各级官员视“人民生活得更加幸福、更有尊严”为执政出发点和落脚点，“把房价管好”就不会沦为口号。本报评论员 刘根生 二次房改 前途艰难但值得期待 本报特约评论员 范时鸣 在地王频现、房价高挺的市场背景下，传来二次房改列入人大议案的消息，没法不让人们高度关注。这当中住房是准公共产品的定位，针对低收入人群的保障性住房、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房、针对高收入家庭的商品住房等制度设计，以及相应的三类供地方式和三支队伍参建等建设模式，不仅富有创意，也不乏现实可行性，对于广大中低收入阶层实现“住有所居”确是一大利好消息。 然而，二次房改的指向，是加大政府对准公共住房产品的保障投资力度。要通过政府有形的手改变当前商品房几乎一手遮天的房市状况，必然阻力重重。 最大阻力当然来自于既得利益集团，以及期待从房地产市场获利的群体阶层，比如开发商、投资客。他们在现今房市模式下几乎一统天下，为数不多的经适房、廉租房无法解决大量的蜗居问题，也就无法捍动他们的“商品房刚性需求”判断以及房价趋高的决心，于是国家在宏观上越调控，房价却越高企。如今要“三分天下”，让商品房的市场空间大大缩水，他们焉能坐视不管，必然千方百计到决策层寻找代言人，在媒体上大造舆论，甚至可能直接出面干扰保障房、公共住房建设。各地政府的价值取向也决定着二次房改的进展命运。高地价、高房价后面有着地方政府的高收益，有的地方甚至占到政府收入的半壁江山 (论坛 新闻)；实行二次房改，要把这块收入削去三分之二，阻力必将难以避免。 预测二次房改的困难并非泼冷水，而是要冷静应对，坚定信心。毕竟这次全国两会上的有关议案、提案已陆续进入办理阶段。与此同时，社会也可有所作为，比如积极敦促、支持政府新建、改建廉租房、经适房，以恰当的方式合理表达自己对房产家居的诉求，帮助或参与媒体形成二次房改正确舆论导向等等。 网友评说“二次房改” 期待派 臧否只有廉租屋占比很大的时候, 房价才具备稳定的必要条件。 与我俱进这是此次人大最有价值的议案，必将对我国改变经济增长方式带来深远影响。要感谢提出此议案的人大代表和政协委员。 张宇锋肯定要先降价再说；要迫使那些已经规划和卖出的建房用地必须马上就开工建设，否则就必须马上收回，因为这已经影响着城市规划目标的实现了。而套房贷停止，它对房地产健康发展和满足老百姓的住房要求没有价值和意义。 东北大连老虎期待二次房改更加贴近中低收入群，让更多的中低收入者享受的更多的实惠。 烽火狼烟启明支持此份议案。“由政府主导提供房屋住房服务”要比“由开发商主导”强的多。规则促进人去行动，相信经历了“开发商主导”时代的人们都会认识到改变规则的重要性和紧迫性。 reds6只要没有住房和住房困难的人群，都应该纳入到公共住房的范围。公共住房面积控制在3090平方米，如果将来要进行买卖，也要在相应的信息平台上进行，人群仍然是针对无房户和住房困难户，并且由政府主导价格，防止有人利用公共房谋取利益。 随风飞翔 “三三制”的设想不错，关键是如何监控。要防止有人以此谋取利益，就必须从源头把好关，“严进严出”，保障性住房和公共住房要进行买卖，由政府主导价格也不能避免暗箱操作。最好在政府主导价格的基础上，由政府有关部门回收，再卖给后面的需求者（由于价格优势，需求是不会断的）。只要地方政府、企业、个人不是以盈利为目的，就能做好这件事，解决民生问题。 liweichunya是一个非常好的构想，但这些地的具体比列和分配还值得好好界定，涉及到一个科学合理的问题，也是政府要下功夫研究的具体问题。但愿能成为代表中国特色的房地产行业的好政策。 怀疑派 呆蜻蜓这种想法不是不可行，但是要有很长的路要走。在社会主义的初期阶段，这种想法可实施的可能性为零。 蒋学强美好的设想，50年后的理想。 fromhbei似乎是走回头路，有可能成为滋生腐败的温床。 独孤傲雪这种设想太过于理想化，要想控制应该非常困难，假如真的这样执行，又要弄出一批“巨富”来了。 猪咕哩这个房改方案蛮理想化的。 建人这样操作的结果会不会导致社会贫富阶级的进一步分化，不平等现象进一步加剧？ terra查了一下资料，房改是从1980年1月拉开序幕的，到1998年停止实物分配。现在再提房改，是不是倒退了？ 独断独二次房改的核心是解决夹心层的住房问题，根本还是要从供地方式上解决，土地的取得成本成为高房价的根本原因。两会刚刚结束，北京就又爆出央企拿地王的消息，望京的楼面底价高达2.75万。可见二次房改任重道远，如果地方政府和中央的精神貌合神离，那么这次改革将困难重重。本报记者 侯锦阳整理 “三三制”不如“房价听证制” 本报特约评论员 崔武 作为律师，我觉得二次房改采取“三三制”，操作起来难度很大。 首先，地方政府要走出土地财政需要很长的过程；其次，公共住房涉及到规划、财政、金融、土地、建设、法律等部门的协调运作，政府目前的行政效能能否保证决策、执行的高效运转很难说；再次，公共住房建设无疑让政府的权力又扩大了，权力寻租又将是一个头疼的问题。特别是怎样区分低收入、中等收入、高收入人群，操作起来难度很大。因此，千万不能有法治浪漫主义，以为“三三制”就能包治百病。 中国楼市问题的核心，其实是房价虚高，当务之急应是稳房价。我觉得，目前治理房价的关键是要实行价格听证制，变开发商单方定价为开发商与消费者协商定价制度。二次房改的灵魂就是确立住房是准公共产品，既然是准公共产品，那就要实行价格的公共决策机制。如果排斥公众参与定价，二次房改方案中的“三三制”很可能成为“皇帝的新衣”，即使是经济实用房恐怕也不经济。 我以为，房改立法，首先是要制定一部商品房价格听证办法，形成开发商、政府、消费者共同决策准公共产品价格的机制。这个听证制度应该向“公众利益作为听证核心”转变。这个听证制度不能为垄断行业利益设计，无论是价格听证会的提起还是听证代表的构成，甚至是听证材料的准备，消费者代表不应该成为陪衬的边缘人。商品房价格听证制度必须实现“消费者权利本位”。这个听证制度，更多的应是开发商与消费者之间的利益博弈，政府不宜介入太多，对房产行业的利润率进行限制，做个客观的仲裁者就够了。 “二次房改”小资料 供地模式“四定两竞”：以“定地价、定建房标准、定税费率、定5利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地。 “三三制”指按居民收入分类供房：对占人口20的低收入家庭提供保障性住房，保障性住房由政府划拨供地，国有独资公司、非营利公益性机构和开发商共同开发；对占城镇人口60的