当前房地产价格的影响因素分析.doc

当前房地产价格的影响因素分析。当前房地产价格的因素很多，主要有以下几条：1 人们的需求旺盛，供给相对偏紧是房价上涨的重要原因。从需求方面看，首先我国正处在城市化进程加速发展的时期，平均每年有大量人口从农村转移到城市。在这些人口中，除县改市（区）、村改居的现有居民已有住房外，相当多的家庭需要并且有能力在市区内购房置业。其次，部分城市居民需要改善居住条件，特别早期房屋结构不合理的居民需要提高住房质量、面积标准，也有一些家庭子女结婚、父子分户需要购置住房。在我国经济长期持续发展的状况下，这些家庭收入相对稳定，能够买得起或者通过按揭贷款买得起的住房。再有，因城市建设、房屋拆迁产生大量需要动迁安置的居民，在一些城市占有相当高的比例。这部分居民大多数必须购房，且享有高额房屋拆迁补偿费能够买得起住房。最后，除上述消费需求外，还存在很多投资购房需求。当前民间存款较多，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货市场等又处于低迷状态，房地产成了重要投资对象。以上这几方面现实有效或潜在的需求相当旺盛，并将长期存在。从供给方面分析，虽然竣工面积、土地开发面积、新开工面积、房地产开发投资分类指数同比增幅呈下降趋势，但绝对量同比仍是增长的。既然新建房屋供给的绝对量仍在增加，加上二手房的上市交易量，正常情况下，不应该出现房源紧张、房价大幅上涨的现象。那么原因何在呢？实际上，存在一个建设周期和预期消费的问题。房屋从开工建设到竣工，再到销售（预售）有一定的时间差，即同一时段上的开工建设面积不等于竣工面积，也不等于进入市场销售的面积。开发公司一般将可销售的房屋分期分批投放市场，经常性地保持供不应求的状态。据调查，开发公司借用国家进行宏观调控、清理整顿土地市场秩序的机遇和卖方市场优势，极力营造土地供应不足、房源减少的氛围，利用各种营销策略，充分调动消费者的预期消费欲望，调减房屋入市量，调高销售价格，是造成房屋供给偏紧、房价上涨的重要原因。2 高额期望利润是房价上涨的决定因素。商业经营的本质就是追求利润最大化。作为高投资、高风险的房地产业也不例外。有关资料显示，2003年我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。开发公司获取高利润不仅通过降低成本，更多地是通过提高商品住房的售价获得。据有关部门分析，目前房地产开发利润率在30%以上，一些楼盘甚至更高。前几年，采用协议出让方式取得土地的开发公司，在一路走高的房价面前，不会因成本地价较低而放弃追逐高额利润，同样会把房价定位在可达到的最高值。以招标拍卖挂牌方式取得土地的开发商，也不会降低利润标准，甚至采取变相提高容积率、部分改变用途等措施摊薄成本，借招拍挂出让土地产权完整等名义拉升房价，期望获得更高的利润。根据定量分析，在构成房价的土地成本、建筑成本、税费和利润等因素中，与房价相关系数最高的是利润，反映其影响程度的相关系数超过了其他因素的总合。可以说，开发公司远远高于社会平均水平的期望利润是导致房价增长的决定因素。3 土地成本不是房价上涨的主导因素。房价的成本构成主要包括土地成本、建筑开发成本和有关税费。如同其他行业一样，成本增加必然会引起房价一定上升。近几年，在国民经济快速发展的大环境下，不仅地价上涨，构成房价成本价格的因素都有不同程度增长，如钢铁、水泥等建材的价格大幅上涨，住宅品质、小区环境造价也有了很大提高。4 投机是房价变动的不稳定因素。房地产业既然属于资金密集型、高风险、高回报率的行业，那么在一定条件下，投资行为转化为投机就在所难免。有些开发公司专门炒作土地，前几年通过协议方式取得土地或与土地使用者鉴定协议后，自己不进行房地产开发，而是首先通过抵押贷款回收资金，将风险转嫁给金融部门，然后再伺机高价转让。在招拍挂出让过程中，有的开发公司并不真正想竞买土地，而是通过串标、陪标渔利。从房屋购买者方面看，有相当比例是投资型购房，目的不是居住，而是倒卖获利。有些城市已经出现了房产中介公司购买整栋楼房或小区，然后加价分期出售的大规模炒房现象。前一段时间议论纷纷的“温州购房团”也属于投资型购房。这种行为对当时房价的直接影响可能不大，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视，房价上涨之后反而有更多人跟风，进一步形成房地产投