收益还原法.docx

土地评估估价方法评估过程系列之二 收益还原法收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。基本原理公式：P（a/r）11/（1r）n式中：P土地收益价格a年土地纯收益r土地还原率（r0）n未来土地使用年期估价过程1.土地年总收益土地租金租金案例因素条件说明因素条件指数及修正土地年总收益2.土地年总费用土地使用税土地管理费相关税金3.土地年纯收益4.收益价格附：估价案例附：收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。基本原理公式：P（a/r）11/（1r）n式中：P土地收益价格a年土地纯收益r土地还原率（r0）n未来土地使用年期估价过程1.土地年总收益土地租金根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。确定方法如下：A、租金案例因素条件说明我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2因素条件说明表。表1-1 案例租金说明表案例位置使用权人土地用途土地面积(m2)出租时间年租金比较实例1#县#镇#镇粮库仓储用地23182015.123.4万元比较实例2#县#镇#镇水果站仓储用地24632015.123.6万元比较实例3#县#乡#乡居民工业用地19822015.123.0万元 表1-2 因素条件说明表因素条件#县1比较实例1比较实例2比较实例3年租金（元/）待估14.6714.6215.14交易时间2015.12.312015.12.312015.12.312015.12.31土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内交通状况距主干道500-1000米或距次干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米对外交通便捷度距#火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距#火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距#火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距#火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右基础设施完善度红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般规划限制无限制无限制无限制无限制宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地利用率容积率0.10.05，利用率较低容积率0.05，利用率低容积率0.05，利用率低容积率0.05，利用率低 B、因素条件指数确定及因素修正土地位置修正。按土地所处位置在城区内、在乡镇规划区内、在规划工矿区内、在规划区外四个等级，以估价对象条件指数为100，每相差一个等级指数相应增加或减少1。估价对象均位于乡镇规划区内，比较实例位于乡镇规划区内，二者一致，不需修正。土地用途修正。估价对象与三个比较实例均为工矿仓储用地，不需修正。土地面积修正。按土地面积的大小是否适合土地利用，分为土地面积适中适合土地利用、土地面积对土地利用不影响、土地面积偏大或偏小对土地利用造成限制三等，以估价对象条件指数为100，每相差一等指数相应增加或减少1。估价对象与比较实例均属于土地面积对土地利用不影响的情况，不需修正。交易时间修正。运用当地的地价指数进行期日修正。估价对象与比较实例期日一致，不需修正。交通状况修正。分为邻交通型主干道、邻交通型次干道或距主干道小于500米、距主干道500-1000米或距次干道小于500米、距主干道1000-2000米或距次干道小于1000米、其他情况五个等级，以待估宗地区域位置指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少2。估价对象与三个比较实例均属于距主干道500-1000米情况，交通状况大致相当，不需修正。对外交通便捷度：分为距最近火车站小于2000m，或有铁路专用线、距最近火车站2000-4000m或港口码头0-3000m、距最近火车站4000-6000m或港口码头3000-5000m、距最近火车站6000-8000m或距港口码头5000-8000m、其他情况五个等级，以待估宗地区域位置指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少1。估价对象与三个比较实例均属于距离对外交通火车站大于10公里状况，对外交通不便，情况类似，不需修正。基础设施完善度：以基础设施完善程度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗地区域位置指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少2。估价对象与三个比较实例的基础设施条件均为四通一平（红线外通路、通电、通讯、通上水及红线内场地平整），不需修正。产业集聚度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗地区域位置指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少3。估价对象与三个比较实例产业集聚度均不高，集聚度相当，不需修正。规划限制：分为无限制、基本无限制、有一定限制、限制、禁止五个等级，以待估宗地区域位置指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少2。估价对象与三个比较实例的规划限制均不严，基本无限制，不需修正。个别因素修正：A.宗地地势：分为平地地形，土地平坦、平地地形，有所起伏、山坡地形，坡度平缓、山坡地形，坡度较大、山地地形，坡度很大五个等级，以待估宗地地势指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每相差一个等级，指数相应相应增加或减少1。B.宗地形状：分为长方形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级，以待估宗地形状为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少0.5。C.临路道路状况：分为临省道以上等级道路、临县道、临乡村道路、临简易道路四个等级。以待估宗地交通条件指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少1。D.宗地面积：分为有利、较有利、无不利影响、有一定影响、影响较大五个等级，以待估宗地面积指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少0.5。估价对象与三个比较实例的宗地面积均对土地利用无不利影响，不需修正。E.土地利用率：分为容积率1，利用率高、容积率10.5，利用率较高、容积率0.50.1，利用率一般、容积率0.10.05，利用率较低、容积率0.05，利用率低五个等级，以待估宗地形状为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少0.5。根据以上对土地租赁租金影响因素的分析，编制因素条件指数表，对影响价格的因素进行修正，具体见下表。表5-3 因素条件指数表因素条件#县1比较实例1比较实例2比较实例3年租金（元/）待估14.6714.6215.14交易时间100100100100土地用途100100100100土地面积100100100100土地位置100100100100交通状况100102102102对外交通便捷度100100100100基础设施完善度100100100100产业集聚度100979797规划限制100100100100宗地地势100101101100宗地形状100100100100临路状况100101101101土地面积100100100100土地利用率10099.599.599.5 根据以上待估宗地与比较实例因素条件指数，以待估宗地条件指数为100，对比较实例进行修正，计算各宗地年租金。具体如下：表5-4 因素修正系数表比较因素比较实例1比较实例2比较实例3年租金（元/）14.6714.6215.14交易时间100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地面积100/100100/100100/100土地位置100/100100/100100/100交通状况100/102100/102100/102对外交通便捷度100/100100/100100/100基础设施完善度100/100100/100100/100产业集聚度100/97100/97100/97规划限制100/100100/100100/100宗地地势100/101100/101100/100宗地形状100/100100/100100/100临路状况100/101100/101100/101土地面积100/100100/100100/100土地利用率100/99.5100/99.5100/99.5合计0.99580.99581.0057比准价格（元/）14.6114.5615.23评估价格（元/）14.80 土地年总收益经过以上测算，得到待估宗地的土地年租金。一般来说土地出租按实际证载土地面积出租，场地有效出租面积比率为100%，可出租率为100%。即：土地年总收益=年租金出租率有效出租面积比率=见表5-5表5-5 土地年总收益表宗地编号年租金出租率有效出租比率年纯收益（元/）土地面积(m2)年总收益（万元）#县-114.80100%100%14.8032149.4247.58 2.土地年总费用土地年总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。包括土地使用税、土地管理费和相关税金。土地使用税待估宗地为工业用地。根据#市城镇土地使用税征收管理办法，估价对象属于“各县（市）城区以外的建制镇、工矿区税额标准为3.6元/平方米”。即：土地使用税=3.6（元/平方米）土地管理费土地管理费指对出租场地进行的必要管理所需的费用。按土地年总收益的2%4%计算，本项目取3%。即：土地管理费=土地年总收益3%14.83%0.44（元/平方米）相关税金相关税金，主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。依据关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）的规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，纳税人由缴纳营业税改为缴纳增值税。依据通知附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定的规定，“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。”因此，按通知第三节规定的“简易计税方法”计算出租不动产增值税应纳税额。即：应纳税额=销售额征收率含税销售额（1征收率）征收率依据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发198519号）的规定，城市维护建设税以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为7%。依据国务院关于修改的决定（中华人民共和国国务院令第448号）的规定，教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。依据关于修改的通知(#政发201124号)的规定，“在本#行政区域内所有缴纳增值税、营业税、消费税（以下简称“三税”）的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），都应当按照实际缴纳“三税”税额的2缴纳地方教育附加。”综上：相关税金=土地年总收益（1+5%）5%(1+