清远商业概况.docx

六、商业物业市场分析6.1 清远市区商业市场分析6.1.1 市区商业发展概况清远市零售商业市场正处于更新换代时期，表现在现有商业业态落后、业态结构不均衡以及外地品牌计划陆续进驻等方面，但受旧有消费传统的影响，现代零售业在清远面临消费习惯的培养。清远市商业整体处于升级换代时期，由商业街和小规模集中商业为主，且商业集中分布在旧城区，目前已有外地品牌进入清远市场，未来清远将逐渐发展现代化综合商业业态。代表城市市民口碑最高层次的益华百货及华润万家实际表现为中档场所，进一步说明清远商业消费市场尚属初级阶段，商业升级较为缓慢。集中商业发展较慢，商业物业仍以销售为主，旧城区商业旺区主流街铺租金200-300 元/月/，旧城中心城市广场区域街铺及新城赢之城一楼街铺售单价超过3 万，一般社区临街商铺单价1-2 万元。旧城区商圈日均人流量约20 万人次，人气较旺，新城区商圈仅有6-8 万人次，略显人气不足，但随着城市发展重心逐渐向新城转移，未来商业发展的重点也将转向新城区。6.1.2 市区主要商业网点清远市市区商业网点主要分布在以城市广场为中心的旧城商圈和以赢之城为中心的新城商圈，但商业网点分布很不均匀，其中旧城商圈分布网点超过80%。从业态上来看，清远市区商业业态涵盖购物中心、百货、超市和商业街，其中购物中心也含有百货和超市，但集中式商业网点总共只有14 万。清远总体上缺乏现代化大型超市，但旧城区超市分布又相当密集，旧城区在不到一平方公里范围内分布有益华乐家超市、新一佳超市和百和超市，规模均在5000 以上。清远市区主要商业网点情况汇总表商业类型项目名称位置营业面积开业时间购物中心城市广场先锋中路与北门街交汇处71000 2003-12-31赢之城连江路与人民二路交汇处52000 2004-07-16百货益华百货先锋中路与北门街交汇处8000 2003-12-31超市益华乐家超市先锋中路与北门街交汇处5000 2003-12-31华润万家连江路与人民二路交汇处3500 2004-07-16新一佳超市环城一路名都国际商业中心12000 2003-08-15百和超市西门街朝阳花苑80002001-09-23商业街北门街长600 米先锋中路长500 米南门街长400 米6.1.3 市区商业市场总结缺乏商业规划指导，商业网点布局不合理清远商业网点规划亟需完善，没有合理的商业规划，导致局部商业布局过于密集，例如先锋路、北门街与环城路区域内，分布着百和超市、新一佳、益华等三家大型超市，经营面积均在5000 以上，其业态功能、规模档次雷同，易导致恶性竞争。交通是旧城商业发展瓶颈旧城商圈是目前清远市商业核心区，商业分布密集、人流量较大，由于缺少停车位、道路拥堵，使得旧城难以在商业规模档次上有所突破，只适合改造成商业步行街。外来连锁品牌的进驻推动了清远商业发展华润万家、新一佳等国内知名连锁品牌进入清远市场后，其经营模式和业态特点对当地商业起到示范作用，推动了清远的商业发展。但清远城区没有新的大体量商业项目开发，致使沃尔玛等品牌卖场找不到合适网点入驻清远市场。大型住宅项目商业配套同质化严重清远商住项目所配套商业一般规模都很小，而且都是临街商铺，全部销售，一方面空置严重，经营较差，另一方面又无法满足社区及周边居民的日常消费需求。6.1.4 市区商业发展规划根据清远市总体规划（2004-2020），清远市将打造四级商业中心，其中市级商业中心一个，副市级商业中心两个。另外还规划多个组团级商业中心和居住区级商业中心，主要分布在北江以南区域。清新县不纳入清远市区商业规划，但是商业规划为相当于清远副市级商业中心。清远市商业中心规划类别说明商业中心级别说明市级作为清远市商务中心配套商业，辐射全市副市级包括旧城商圈和龙塘商贸中心组团级包括江北组团、中心组团和龙塘组团居住区级以经营居民日常生活必需品为主，形成功能齐全的社会化商贸服务区，方便居民日常生活清远市商业中心规划汇总表规划级别名称区域商业规划特征市级清远市商务中心康乐花园和体育中心以东，以城市中轴线两边二环北路、文兴路、人民路和清远大道围合构成带状商务发展带安排大型综合商场、大型连锁品牌超市副市级清远市商贸中心广清大道以东，清凤西路两边发展以汽车、摩托车、机械等工业产品为主的会展中心组团级清远市商业副中心北门街、南门街区域商业步行街的格局已形成，商业气氛较浓，改造过程中充分利用原有商业氛围，完善交通系统、改善购物环境，发展成为更成熟的商业步行街区锦绣清城商业中心先锋中路东门塘在原商业基础上集中形成以品牌为主的服装商业街，以旅游、休闲购物为主的综合性商业中心赢之城商业中心连江路（鹿鸣路至人民路段）综合性的现代化购物中心东城商业中心金碧路沿线以旅游、休闲购物为特色的商业横荷商业中心国泰路的人民路至冽江路路段发展饮食、生活用品为主的组团级商业服务中心洲心商业中心洲心清远大道（清风路至静观路）沿线逐步培育成组团级商业中心百嘉商业中心富强路和彩霞西路交汇处为中心的区域逐步培育成组团级商业中心站前商业中心站东路（火车站）沿线以展销型商贸业为主龙塘商业中心民强北路（清凤大道至岐山路路段）以东区域为中心的周边区域逐步培育成组团级商业中心6.1.5 市区商业案例分析城市广场（旧城代表性商业）位置清远市先锋中路开发商清远市嘉顺房地产有限公司占地面积22000 总建筑面积71000 绿化率46.3%（中心园林、架空层园林、平台花园以及空中花园）开业时间2003 年12 月31 日主力店益华百货、益华乐家超市、益华四海电器、京华美食街、万豪酒店等租售状况租售状况1F 租金200-300 元/（开盘时销售2-3 万/，目前无二手放盘 ）项目特点分析地理位置优越，日均人流量7-10 万人次，汇集多种商业业态，是目前清远市的标志性商业项目。仅一楼名店街全部销售，其他部分为发展商持有统一运营，租金水平较高，经营状况较好未来发展：前庭广场将开发5 层约20000 商业，其中1-2F 为精品专卖店，持有经营赢之城（新城代表性商业）位置小市人民路，市政府西侧开发商精都国际集团、浙江金龙集团、卫国谋略国际控股集团、广岳地产占地面积25000 总建筑面积50000 开业时间2004 年07 月10 日主力店华润万家、日美家电、大圆围美食街等（广州摩登百货已退出）租售状况租金水平较低， 1F 租金50 元/，2-3F 租金20