收房的程序和注意事项.doc

收房的程序和注意事项本文由yq3203cn贡献 收房的程序和注意事项 一、最佳收房流程 1、核验业主材料 2、业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明，竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。 3、业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书 4、业主做综合验收 5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 6、开发商与业主协商并达成书面协议 7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议 8、业主签署入住交接单 二、收房注意事项 、收房中经常出现收房流程严重不合理 开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。 在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。 无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提 收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。 其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。 、购房签约时细化条款 在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。） 、收房时必须仔细查看的文件 律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件： 第一是房产开发商必须已经取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制要求的。 第二是我们常说的两书质量保证书和使用说明书，这是建设部商品房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。 第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 毛坯房验房 一、相关文件 住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收备案表、住户验房交接表、楼宇验收记录表、商品房预售合同 二、门 1. 门框：是否稳固、周正，安装牢固； 2. 门扇：是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致； 3. 门锁：是否牢固，操作轻便，均匀锁紧； 4. 门把：是否牢固，操作灵活； 5. 门轴：是否平整牢固，转动平稳； 6. 猫眼：是否完好，视野清晰； 7. 门铃：是否按钮完好，加电有声。 三、窗户 1. 窗框：是否稳固、周正，表面平整； 2. 窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密； 3. 玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）； 4. 把手：是否完好、牢固、灵活； 5. 密封：是否窗缝严密、窗框严密； 6. 窗台：是否完好、无裂缝、浸水； 7. 窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。 四、房屋主体 1. 套内空间：外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高； 2. 顶棚：是否平整、无空鼓、开裂、脱落； 3. 墙面：是否平整、洁净、颜色均匀，无开裂、爆点； 4. 地面：是否平整、无开裂； 5. 阳台：是否平整、无开裂。 五、安装 1. 电源总闸：是否完好、有效； 2. 电表：是否完好，底数； 3. 电开关：是否牢固、完好、灵活（个数）； 4. 电插座：是否牢固、完好、有电（个数）； 5. 灯座：是否牢固、完好、有电（个数）； 6. 灯开关：是否牢固、完好、有效（个数）； 7. 电话插座：是否牢固、完整（个数）； 8. 信息插座：是否牢固、完整（个数）； 9. 有线插座：是否完好、稳固（个数）； 10. 水表：是否完好、底数； 11. 阀门：是否闸完好； 12. 上水管：是否水管完整，无明显磕碰； 13. 下水管：是否封口完整，下水通畅； 14. 空调洞：是否位置合理，附件齐全。 国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。 “三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，是开发商交楼的必要条件。“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书，“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，“一表”是指竣工验收备案表。（没有不行） 下面是验房师丁渤验房（我同事的房子）后所提出的“房屋质量现存问题”（验房师还是找出了不少问题的，大家参考参考）： 一、裂缝、渗水 1、房屋墙面有很多处有温度缝。（开发商用涂料涂抹，仍很多有地方可以看到。这是由于开发商未按国家标准做节能和外墙保温。） 2、过梁和其下面的砖墙面连接处有很多温度缝，每个房间墙面都有呈横竖状的裂纹。 3、上下主卧之间的楼板，在其西面拐角处有一处裂缝。 4、每扇飘窗的窗台两侧有呈八字的裂缝，下雨时，雨水会顺裂缝进入。如贴瓷砖，产生的气体会将瓷砖炸开。（开发商用涂料涂抹，楼上南面小房间的一处裂缝已有气泡产生。） 5、上下卫生间窗户渗水严重。 6、上下卫生间之间的楼板，在其西拐角处有裂缝，漏水。 7、楼上北面房间的房顶漏水。（维修几次，仍未修好。） 8、阳台窗户的左下方与地面连接处渗水。 二、空鼓 1、卫生间座便器一侧的墙体全部空鼓。 2、上下北面房间的右手墙面空鼓。 3、阳台门头左侧墙面空鼓。 4、两个卫生间地面全部空鼓，需要重新做防水。 三、地面落差 1、在有地板的地面上量地面平整、高低，落差有2cm。 2、卫生间窗台的宽度尺寸差距大。 四、房间中所有地板拿掉后，需检查： 1、地面是否开裂、空鼓。 2、地面拐角、断头处是否开裂。 3、地面是否平整、高低落差严重。 五、电子防盗门、可视对讲是坏的，无法使用 六、防盗门质量差。 七、所以玻璃均是单片玻璃。根据国家标准节能标准，房间的玻璃应是中空的。 八、室外空调管封闭会导致管内的负压，造成空调水无法向下流，而向上跑，对顶层住户不利。 九、楼上的主卧窗户开关不灵。 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这样的遭遇：如期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶到新居现场，却发现，现场已经是非常热闹，人来人往。也许你早上8点多钟就来现场了，却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况，你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作人员发起脾气，甚至在验房的时候“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”的心态，和开发商、物业公司配合好，要知道，从此，这就是你的新家园。 我们建议，大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到），请及时联系各楼栋的牵头人，尽量分批集中统一前往，人多力量大嘛！ 如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应属延误了交房时间，大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的，要向开发商提出。验房时，一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。 前往验收房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定。 切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如果开发商不同意，有问题找组织临时业主委员会，联合起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题及时发布，提醒大家随时关注。 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。 2、 稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。 3、 卷尺：用来检查房屋净高等。 4、 验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。 5、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机（带闪光灯），律师建议最好用光学相机用于房屋有问题时留影取证。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去。有条件的可请专业人员帮你验房。 三、验收过程和具体步骤 要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“”，未通过的注上说明，最后汇总，请开发商代表签字确认。各位邻居有认为需要添加的其他验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相互帮助！ 第一项：查验文件 业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件， 如验房记录表等相关文件中写明“未