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城市综合体 1 关于城市综合体的定义 狭义上的城市综合体是特指于20世纪60年兴起于美国的一种对于城市土地综合开发的模式 它是基于现代经济 技术 文化 政治和生活方式等大的社会背景而形成的 广义上的城市综合体是指在城市中统治阶级或普通市民 对于城市中某几种特定的功能 以建筑单体或建筑群落的方式 进行具有内在联系的混合使用或相邻布置的城市功能组织形式 2 地产界 大约十多年前 西方城市建设中出现的HOPSCA被很多人用作商业综合体的代名词 其实这是一个简明有效却又比较狭义的综合体定义 HOPSCA即由HOTEL才 酒店 OFFICE 办公 PUBLIC 公共空间 SHOPPINGMALL 购物中心 CONVENTION 会展 APARTMENT 公寓住宅 共同形成的商业生态系统 3 学术界 近几年 学术界把城市综合体理解为 在城市中的居住 办公 商务 出行 购物 文化娱乐 社交 游憩等各类功能复合 相互作用 互为价值链的高度集约的街区建筑群体 这是一个比较广义的概念 它强调了 高密度 多功能 相互联系 等特征 4 真正意义上的综合体要满足五个方面的限定 高可达性 综合体一般具有三种以上的交通方式到达 且每种方式的终端节点应与综合体紧密相连 步行 公交 地铁 私家车等 高密度 一般来说 综合体项目的土地容积率大于等于3 0 总面积200000平方米存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能不同功能之间存在紧密的空间联系与渗透关系 强调水平联系按照一个有条理的开发计划进行的统一开发的一组建筑 在形态上呈现较强的标志性和完整性 5 城市的起源及古代城市综合体发展脉络 城市起源 人类社会经过第一次及第二次社会大分工 出现了以交换为目的的生产 此后逐渐产生只从事产品交换的商人 导致社会产生第三次社会大分工 从而于公元4000至公元前3000年历史上第一批城市诞生了 6 古代西亚与波斯的乌尔城 随着城市的产生和发展 其内部的功能逐渐丰富 于公元前2100至公元前2000年的古代西亚与波斯地区出现了功能结构较为成熟的城市 乌尔城 7 古埃及的阿玛纳城 该城建于公元前1370年左右 有着明显的城市中心区 中心区内由皇宫 阿顿神庙和许多国家行政 文化建筑共同组成 这一建筑群落成了为帝皇统治服务的城市综合体 8 古希腊的迈锡尼卫城 至公元前2000年后半叶 古希腊文明中的迈锡尼地区成为爱琴世界的中心 城市建筑的核心是卫城 这时期的卫城是古希腊的政治 军事和宗教中心 是圣神地段 这种群落式的城市综合体反映着当时的贵族文化 9 希腊古风时期的圣地 古希腊城市发展到公元前7至公元前6世纪的古风时期时 发展出民间自然神的圣地 它不同于以防御作用为主的卫城 这里定期举行节庆 它是公众聚会和活动中心 是一种反映着贫民文化的城市综合体形式 10 希腊古典时期的城市广场 古典时期的古希腊城市又发生变化 卫城和庙宇不再是城市的中心 而城市广场成为新的城市中心 城市广场是群众聚集的场所 成为具有司法 行政 商业 工业 文娱交往等社会功能的城市综合体 11 古罗马时代的浴场 古罗马时代产生了与希腊和远古时期的城邦不同的城市综合体形式 他们不再依靠以多个不同功能的建筑单体来共同组成城市综合体 而是通过建设一些尺度巨大的建筑物 并在这些单独的建筑体量内综合多种城市功能来实现单一体量的城市综合体 12 中古时代的城市综合体发展脉络 中世纪的修道院 在11世纪商业大规模复兴之前一段时期内 修道院对于城市的发展期先锋的作用 他们领导了这时期内几乎全部城市发展 向难民提供圣所 为落魄者提供庇护 修建桥梁 开办市场等 修道院成为推动城市发展的重要综合体 13 中世纪的手工业者的住宅 由于中世纪手工业的萧条 这时期的经济中自带有自产自销的特点 这样就使这些手工业者的住宅也兼有作坊 商业和账房功能 这也是一种适应时代特征的城市综合体 14 文艺复兴及巴洛克时期的城市建设 在15 18世纪的文艺复兴及巴洛克时期 由于不同于中世纪的商业资本主义的经济形式 中央集权或寡头统治的政治结构以及由机械物理派生出的新的观念形态的共同作用 使得城市生活的形式与内容发生彻底的改变 但此时期的城市建设活动更多的是对于中世纪建筑群落的增建和改建 因此并未产生本质上有别于前时期的城市综合体 15 绝对君权时期到近代的城市综合体发展脉络 中古时代之后的城市结构变革 17世纪后 中世纪留下的体制和机构从内部开始腐朽 动摇 导致了宗教 商业与政治的分裂 而国家的政策中重商的态度逐渐地突显出来 真正决定了欧洲从封建制度转向资本主义制度的是1640年在英国和1789年在法国所进行的资产阶级革命 英国的资产阶级革命使得生产力飞跃发展 而法国的资产阶级革命标志着欧洲的这种制度转向基本完成 随着机械工业时代的到来和城市几乎失去控制的扩张 原有的封建城市以家庭经济为中心的城市结构产生了根本性的变化 出现了一个接一个的新兴工业城市 而城市又出现了大片的工业区 交通运输区 仓库码头及工人居住区 16 奥斯曼式住宅 这种高速的扩张使得许多老的城市中的工作和居住关系变得紧张 不得不在工作场所上叠加住宅 这就形成了19世纪流行于欧洲的 类似于前面所提到的中世纪 手工业者的住宅 的城市综合体形式 巴黎式公寓 也可称为 奥斯曼式住宅 17 法兰斯泰尔 这样的城市扩张带来的恶劣的居住环境和拥挤的城市交通等副作用 在这背景下 一些空想社会主义者和建筑师试图找到一种缓解这种城市矛盾的方式 其中由傅立叶于1829年提出的 法郎吉 理论中 设想了一种巨大的综合体建筑 法兰斯泰尔 其中有客房 私人公寓 高架交通系统 集会厅及屋顶行人桥等功能 之后戈定于1871年于盖斯的 千家村 建设实现了傅立叶的设想 但最终因不适合19世纪社会的发展而宣告失败 18 从20世纪初期到当代城市综合体发展脉络 第一次世界大战之后的城市发展及理论 1 在一战后 欧洲大部分城市忙于战后重建 在这背景下一些建筑师对于新建筑进行探索 也不乏对现代城市的思考 最完整的当勒 柯布西耶提出的 光明城市 理论 其中提出了建筑与社区的融合 功能上的延续等问题并设想了大型的行政中心 商业中心 集合住宅等城市发展模式 这些观点在其后的昌迪加尔规划和马赛公寓中都实现于现实案例中 19 在一战后 美国的城市发展不同于欧洲 在这场战争中它获得巨大的经济利益 战后经济发展迅速 各种摩天大楼相继出现 著名的大型的城市综合体洛克菲勒中心便是于20世纪30年代建成的 20 20世纪60年代之后 在二战结束后 20世纪60年代美国迎来一个城市综合体开发的黄金时代 21 横滨MM21 日本 22 横滨是日本著名的工业港市 是神奈川县首府 人口仅次于东京 大阪 是日本第三大城 横滨位于本州岛东南部的关东地区 在首都东京以北约20公里 它东濒东京湾 南面是横须贺港 西面是日本著名的富士山和游览胜地箱根 横滨港区是最能够认识横滨的地方 在这里 有大楼林立的 未来港口21 建筑群 简称MM21 MM21是在1989年层举办横滨博览会的旧址上兴起的一座近未来都市 摩天楼群 酒店 会议中心 购物中心 游乐园 帆船 日本丸 等周围各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比 是代表横滨的新开发区 在此欣赏横滨COSMO乐园的大型观览车和幢幢高楼大厦以及横滨跨海大桥交相辉映的美丽迷人景色 令人难忘 在各种独特造型建筑大楼中 最引人注目 便是横滨地标塔大厦 YokohamaLandmarkTower 地标塔大厦地上70层 地下3层 高296米 是代表横滨的象征性建筑 也是日本第二高摩天大楼 陆标塔大厦内开设有购物区 集中了近百家著名时装店和餐厅等商业设施 与其相邻接的还有宾馆酒店 办公区和位于大厦69层的空中花园展望平台 SkyGarden 由此可眺望横滨360度全景 无限风光 尽览无遗 太平洋横滨会馆是个临海的综合国际会议中心 它由国立国际会议场 会议中心 展示大厅以及大饭店所构成 有象征着海浪 船帆及贝壳等的建筑设计型式 横滨湾岸大桥 全长860米 每小时20分和50分变化颜色 是欣赏横演夜景的绝佳地点 桥下的 SkyWork 可以尽赏海上美景 可以将房总半岛 横滨尽收眼底 23 东京六本木 24 东京六本木 17年磨一剑东京六本木新城是日本东京继银座 新宿等著名商业中心后 又一个新崛起的新型综合商业体 该项目总建筑面积为76万平方米 总投资达到2700亿日元 其建筑要素中集住宅 办公 酒店 商业设施 文化设施等功能于一体 同时由于其在规划和开发过程中 考虑到工作 居住和生活的多重功能 在建设中融入了文化 生活以及休闲等建筑元素 因此六本木新城在一定程度上也是日本东京的一个具有文化品位的城中城 而事实上也正是其能够在规划建设中合理地考虑并加入了其他建筑功能和元素 使得该项目从2004年4月开业 不到2年的时间内 成长为日本东京著名的购物中心和旅游中心 同时也成为目前日本新都市主义居住空间的范本 17年磨一剑六本木新城是日本森大厦株式会社一个马拉松项目 目前为日本国内都市再开发计划中规模最大 历时最长的项目 其开发 规划及建设周期长达17年 其中施工只用了3年时间 而对该项目的前期开发 规划 设计以及与拆迁户的沟通花了14年 都市绿色文化中心开发完成后的六本木新城集办公 住宅 商业设施 文化设施 宾馆 豪华影院和广播中心等为一体 具有居住 工作 游玩 休憩 学习和创造等多项功能 以营造绿色文化都市中心为主题 保留现存的水系和绿化 整合周边的公园和广场 规划中一半以上区域作为开放式空间 加强了项目与城市之间的融合与协调 成为多种机能相融合的都市文化中心 六本木新城分为北方大厦 地铁明冠 好莱坞世界 西侧步行区 庭院步行区和六本木榉木坂大道五个区域 主要建筑有 建筑名称建筑概况好莱坞美容美发世界地上12层 地下3层 建筑面积24 800平方米 六本木新城森大厦地上54层 地下6层 建筑面积379 500平方米 东京君悦大酒店地上21层 地下2层 建筑面积69 000平方米 榉木坂六本木综合楼地上7层 地下3层 建筑面积23 700平方米 朝日电视台地上8层 地下3层 建筑面积73 700平方米 榉树坂天台大厦地上6层 地下1层 建筑面积6 900平方米 六本木新城入口大厦地上15层 地下2层 建筑面积30 800平方米 A B C D 4栋住宅楼A栋地上6层 B C栋地上43层 D栋地上18层 各栋地下为2层 总建筑面积149 800平方米 837个住户 停车位2762个 25 东京MidTown 东京六本木的新名所 东京中城 midtown 是与地铁六本木站直接连结的 拥有130家店铺和餐馆 6万8900平方米的广阔的空间里排列了6幢摩天大厦 是一个兼购物 办公 宾馆等的新型复合型城市 但是 东京中城 却拥有仿佛远离都心的葱葱郁郁 开发之前的桧町公园的4公顷草地 栽植了1000种以上的树木 又将旧防卫厅办公大楼周围的樱花和樟木等140种重新种植 大楼屋顶也被绿化 溢满城市新奇的绿 建筑物多采用开放的构造 例如拱廊街 GALLERIA 4层竖井式结构的大空间里 镶满玻璃的墙 从哪一层也能一望外边的芳草地 从镶着玻璃的顶棚 室内洒满阳光 26 东京中城的重要课题是 艺术 设计 以旅居意大利的雕刻家安田侃先生主要作品为主 配置了形形色色的雕刻和绘画 三得利美术馆 FUJIFILMSQUARE 富士胶片广场 以及 TokyoMidtownDesignHub 东京中城设计中心 等等名点 绘画和照片 再加上美术印刷和产品设计等 可接触到艺术的各个领域 这也是东京中城的最大魅力由于 三得利美术馆 迁入东京中城 今年一月开放的 国立新美术馆 和六本木之丘的 森美术馆 形成了 六本木艺术三角洲 变身为艺术之街 27 中国大陆 20世纪90年代中国大陆地区开始出现当代城市综合体 而到21世纪我国逐渐成为世界上当代城市综合体开发数量最多和速度最快的国家之一 28 模式研究 综合体设计实例分析 以商业为核心的开发模式成为综合体的 第一模式 早期的城市综合体也常以 商业综合体 代称 这是郊区大型购物集群 mall 在城市中心地带的回归 29 第二模式 以办公位核心的开发模式是综合体的 第二模式 这一模式与当代中国大城市的CBD建设紧密结合 规划和建筑形态大多规则有序 而表皮的手法则层出不穷 30 第三模式 综合体的 第三模式 可以被视为高档酒店为主导的物业开发模式 它在一定程度上对CBD夜晚时段缺失人气的一种补偿 31 第四模式 人居回归 综合体开发的新范式即以居住功能为核心开发要素的 第四模式 32 案例 案例 模式四 以商业为核心功能的发展模式 模式三 以酒店为核心功能的发展模式 模式二 以写字楼为核心功能的发展模式 模式一 均衡发展的模式 北京 华贸中心 上海 港汇广场 上海 上海商城 深圳 华润万象城 33 北京 华贸中心 区位 北京市CBD东侧占地 约39万M2 约585亩 投资商 北京国华置业有限公司总投资额 60亿元人民币总建筑面积 约100万M2功能 商业 办公 酒店 住宅 34 北京 华贸中心 商业 定位 全方位中高端定位业态 商业 展示汇集全球938个品牌建筑面积 地共约25万M2占总建筑面积比 24 5 华贸商城 含新光天地 华贸购物中心 华贸购物街 华贸广场 35 北京 华贸中心 酒店 华贸酒店 北京丽思卡尔顿 北京JW万豪 星级 两酒店均为五星级规模 丽思卡尔顿305间客房 北京JW万豪588间客房 总建筑面积 约6万M2占总面积比 约5 5 36 北京 华贸中心 办公 标准 国际标准5A甲级智能写字楼建筑面积 T1 T2 T3三栋塔楼 30万M2占总建筑面积比 32 华贸中心 37 北京 华贸中心 住宅 定位 商务型公寓及投资型住宅规模 35万M2占总建筑面积比 38 国际公寓 38 北京 华贸中心 办公 酒店 商业 公寓 各功能规模配比 39 北京 万达广场 区位 北京市CBD核心占地 10万M2 约150亩 投资商 大连万达集团总投资额 40亿元人民币总建筑面积 48 1万M2功能 商业 办公 酒店 公寓 40 北京 万达广场 酒店 商业 布局 酒店 商业整体设计酒店 北京万达索菲特大饭店 法国雅高集团 星级 白金级五星规模 客房总数417间 套 建筑面积 约4万M2占综合体面积比 8 4 商业 沃尔玛 时代华纳 大食代等业态综合体建筑面积 约18万M2占综合体面积比 37 4 41 北京 万达广场 办公 标准 国际标准5A甲级写字楼建筑面积 共两栋塔楼 4 4万M2占总建筑面积比 9 1 42 北京 万达广场 住宅 定位 小面积精装和大开间公寓规模 万达广场北区塔楼 共18 2万M2占总建筑面积比 37 8 43 福州 万达广场 功能 6星级酒店 高端5A写字楼 SOHO办公 时尚步行街 高档购物中心 大型娱乐中心 44 上海 港汇广场 区位 上海市徐家汇核心占地 5万M2 约75亩 投资商 香港恒隆集团总建筑面积 33万M2功能 商业 办公 公寓 商业 港汇花园 公寓 办公楼 45 上海 港汇广场 商业 定位 国际国内高端品牌业态 集购物 餐饮 娱乐 休闲 旅游 文化等全方位建筑面积 营业面积7万M2 地上六层地下一层占总建筑面积比 2 5 46 上海 港汇广场 办公 标准 国际顶级写字楼建筑面积 两栋高225米 51F 塔楼 共13 4万M2占总建筑面积比 39 4 47 上海 港汇广场 公寓 定位 外籍人士服务式公寓规模 包括港汇花园一座 二座及港汇服务式公寓 SA 三栋建筑 8 5万M2 拥有629套占总建筑面积比 25 48 上海 港汇广场 办公 商业 公寓 5 2 3 各功能规模配比 49 上海商城 区位 静安区中心紧临恒隆广场定位 上海顶级国际化综合体占地 4万M2 约60亩 投资商 上海展览中心与外资合建总建筑面积 18 5万M2功能 酒店 商业 办公 公寓 商业 办公 办公楼 公寓 50 上海商城 商业 定位 国际高端品牌业态 顶级品牌 剧院 七国美食建筑面积 一至四层裙楼2 5万M占总建筑面积比 13 5 51 上海商城 酒店 星级 五星级规模 店拥有564间客房 总建筑面积 约8万M2占总面积比 约43 2 波特曼丽嘉酒店 52 上海商城 公寓 定位 顶级豪华公寓规模 两栋辅楼 共472间豪华服务式公寓建筑面积 约5万M2占总建筑面积比 27 53 上海商城 办公 定位 顶级豪华写字楼外国使领馆接待处规模 建筑面积为3万M2 占总建筑面积比 16 54 上海商城 各功能规模配比 办公 酒店 商业 公寓 1 5 1 3 55