棚户区改造项目可行性研究报告

XX棚户区改造项目可行性研究报告 目录第一章 总 论41.1项目概况41.2 项目编制的依据61.3编制内容61.4结论7第二章 项目业主情况82.1项目业主单位82.2业主概况8第三章 项目建设背景及必要性93.1 项目建设的背景93.2 项目建设的必要性113.3结论12第四章 项目投资环境134.1棚户区改造相关政策分析134.2XX经济环境174.3X。规划174.4商业用房价格分析及走势预测204.5本项目竞争优势分析214.6 项目产品定位224.7 户型规划234.8项目经营策略234.9 建议与对策24第五章 建设内容及规模255.1建设内容255.2建设规模25第六章 项目拆迁方案266.1拆迁基本原则266.2拆迁安置方案266.3拆迁范围及进度266.4待拆迁棚户区现状276.5拆迁实施方案27第七章 项目选址及建设条件317.1 项目选址原则317.2 项目建设地址317.3建设条件327.4建议33第八章 工程技术方案348.1设计原则348.2工程概况348.3建筑设计368.4结构设计388.5 给水排水398.6电气设计418.7暖通设计448.8 燃气458.9 配套工程468.11 结论49第九章 环境保护509.1执行依据509.2设计原则509.3场址环境条件509.4施工期污染源分析及环保措施519.5使用期对环境的影响及环保措施539.6环境影响评价54第十章 消防设计5610.1设计依据5610.2总体规划消防5610.3建筑消防5610.4给排水消防5710.5电气消防5810.6暖通消防5910.7结论59第十一章 建筑节能节水6011.1设计的主要依据6011.2节能措施6011.3节水62第十二章 施工劳动安全措施6412.1影响劳动安全的因素分析6412.2防护和监控措施6412.3施工安全措施6412.4劳动卫生措施6612.5预期效果及评价66第十三章 项目招投标及项目进度计划6713.1编制依据6713.2项目招投标6713.3 项目进度计划68第十四章 项目建设及经营的组织实施计划114.1 有关工程计划说明114.2项目管理方案1第十五章 投资估算及资金筹措615.1 投资估算编制依据及范围615.2项目具体投资估算815.3还款来源1第十六章 财务评价216.1财务评价的依据和范围216.2基础数据与参数选取216.3财务效益与费用估算216.5综合总成本估算4第十七章 社会效益评价1第十八章 社会稳定性风险评价218.1项目对社会影响分析218.2项目与所在地互适性分析218.3社会效益分析218.4项目风险分析318.5社会评价结论4第十九章 项目风险分析519.1政策风险分析519.2市场风险分析519.3 财务风险分析619.4自然环境风险分析6第二十章 结论与建议820.1结论820.2 建议8第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称 XX棚户区改造项目1.1.2项目建设地点XXXXXX镇水电路1.1.3项目业主XXXXXX工程建设公司1.1.4项目简介XX棚户区改造拆迁安置建设项目地-XXXX镇水电路，位于XXXX镇繁华地段,多数房屋系70、80年代建筑，年久失修，符合国家和省对危旧房棚户区性质认定的政策要求。项目建成后将成为XX城区西翼宝昭组团重要的商贸居住区，符合城市统一规划和发展。项目拆迁范围：东至兴隆南街，南至XX。住宅区，西至水电路，北至XX东路，拆迁土地61319（合计91.98亩），拆迁户数589户(其中：住宅户585户，商业4户)，拆迁总面积61319，其中住宅51862，商业9457。房屋征收部门提供产权调换的住房为高层，鉴于公摊面积增大，按照被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积1:1.2的比例还房;被征收房屋为经营性用房的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房。被征收人实际选择的还房面积超过部分市场价进行货币补偿。1.1.5项目建设内容XX棚户区改造拆迁安置建设项目主要建设规模及内容：项目规划用地面积约为29285平方米（合43.93亩），建筑总面积117140平方米。其中安置住宅建筑面积87255平方米，安置商业房建筑面积23428平方米，物管用房建筑面积600平方米，地下车库5857平方米。1.1.6项目主要经济指标主要经济技术指标表序号项目数值备注1总建筑面积117140 m22住宅面积87255m23商业面积23428m24物管用房面积6005地下车库58576套数545套6.1其中住宅1170套6.2商业35套7道路80008绿化87859总投资35904.93万元10资金来源银行贷款及自筹10.1其中企业自筹12904.93万元10.2中长期贷款23000万元10.3过桥贷款0万元11建设期24个月2015年1月-2016年12月1.1.7项目总投资、资金来源项目总投资：35904.93万元；其中拆迁补偿费6062.48万元；新建工程费用23285.61万元；工程建设其他费用3440.20万元；预备费1336.29万元；建设期银行贷款利息1780.35万元。资金来源：申请国家开发银行XX省分行贷款23000万元，企业自筹12904.93万元。1.1.8项目还款来源本项目的还款来源为地方财政还款和房产销售利润，由政府着力开发商业用房，房产销售利润作为本项目的主要还款来源。1.2 项目编制的依据 1、中华人民共和国土地管理法； 2、中华人民共和国城乡规划法；3、国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水、暖通等各专业设计规程、规范和标准；4、国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策； 5、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）;6、投资项目可行性研究指南； 7、XX城市总体规划（2010-2020）； 8、项目业主提供的有关项目资料。1.3编制内容 1、根据片区功能定位及相关规定，分析说明项目建设的必要性、项目建设规模； 2、确定项目选址地、并分析选址地的建设条件； 3、根据工程规模、功能定位，研究项目的工程建设方案； 4、拟定可行性的招投标方案和项目建设进度计划； 5、编制项目投资估算、资金筹措方式和资金使用计划； 6、经济效益；7、项目社会效益分析。总之，可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门、金融机构提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。1.4结论 项目建设条件具备，投资估算合理，资金筹措可行，还款来源有保障，工程方案合理，环境影响与节能可行，项目组织与管理到位，风险可控，社会效益良好。本项目前期在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及当地的房地产项目开发规定。项目是区域发展、人民生活改善的必然要求，具备实施经济可行性；同时项目实施的社会风险可控，项目将带来的极为显著的社会效益。总之，本项目的实施既是必要的，也是可行的。 第二章 项目业主情况2.1项目业主单位单位名称:XXXXXX工程建设公司单位性质:有限责任公司(国有独资)单位地址:XXX。东路雪峰富康花园2.2业主概况XXXXXX工程建设公司是根据XXXX委区府为加快城市基础设施建设、打造城建融投资平台的决定，由XX国有资产监督管理委员会作为出资人，并经其批准组建的集国有资产经营和投资为一体的国有独资有限公司，注册资本金10106万元，2012年公司总资产169369万元。公司严格按照公司法及公司章程的有关规定，选举产生了董事会、监事会，实行董事会领导下的总经理负责制，依法自主经营，自负盈亏，具有独立企业法人资格。公司内设综合部、项目融资部、资产经营部、工程管理部、造价合同部、质量安全部、计划财务部、人力资源部8个职能部门。面向未来，公司将进一步学习实践科学发展观，贯彻落实区委、区府关于创新政府投融资体制的意见，整合重组相关单位资产，做实做大做强城建投融资平台，为X。的城市建设和经济社会全面发展作出更大贡献。第三章 项目建设背景及必要性3.1 项目建设的背景3.1.1我国棚户区改造现状初步统计，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。2012年，全国还将改造各类棚户区超过300万户。棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，现在已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。不过，各类棚户区改造任务依然艰巨。据调查，截至目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。此外，各地还有不少“城中村”、城镇危旧房。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。帮助这些居民较快地解决住房困难，是党和政府义不容辞的责任。对这一群体的住房给予保障或支持，也是很多国家和地区的通行做法。3.1.2国家棚户区改造政策对于棚户区改造，中央政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。2007年至2011年间，中央政府共安排补助资金730亿元，其中，超过90%的补助资金投向了中西部财政困难地区。棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造，既使得原棚户区居民能享受到更好的公共服务，还可以缓解政府筹资压力，提高改造效率。3.1.3X。棚户区人居环境差存在安全隐患急需改造2010年以来X。在启动城区12个片区控制性详细规划编制时，就将棚户区改造作为规划编制的重点，确定了棚户区改造点30个，并对棚户区范围改造红线、内部道路、管网、绿化等基础设施进行了科学规划，并按照控规划的要求对其中的17个棚户区改造项目进行了规划设计，为首批启动作好了充分准备。XX规划的棚户区改造点总用地面积约1万余亩，拆迁总建筑面积近230万平方米，拆迁总户数2.2万户、总人数近7万人，规划总建筑面积870万平方米，总投资超过100亿元。XXXX镇规划有5个棚户区改造项目，分别是XX花园、云峰、新街、水电路等社区的棚户区改造。3.1.4XXXX镇水电路棚户区是典型的城中村急需改善项目拆迁范围：XX镇水电路全部。XX中学与车站交叉路口下面区域属于规划中的水电路棚户区改造范围。该区域是农转非居民的传统居住区，人口稠密，基础设施不全，居住环境差。待拆迁棚户区的房屋大多数是上世纪的建筑，建筑物老旧、基础设落后，居民生活环境差。是典型的“城中村”、城镇危旧房，房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患与周边城区建筑极不协调。影响了XX镇的整体形象，不利于城市人居环境的改善，不利于招商引资，影响城市发展。3.1.5X。经济发展迅速土地日趋紧张近几年X。的城市得到了快速的发展，在快速的发展中土地逐渐体现出其有限性和紧张性。通过对棚户区的改造，可以充分利用土地资源，有效提升土地的利用价值，以及有计划的开发土地资源对X。的可持续发展具有重要意义。3.2 项目建设的必要性3.2.1项目建设是构建和谐社会的需要我国正处于快速城镇化和工业化的过程中，此阶段建设用地需求量大，城市规模的外延扩展，必然带来城市周边集体用地转为城市建设用地。而构建社会主义和谐社会是党的十七大提出的经济社会发展的重要目标，就要求政府必须解决好因征地被拆迁人员的住房安置问题。被拆迁人员的妥善安置，改善其居住条件，逐步提高其居住水平，使其能XX乐业，是经济社会协调发展，体现社会公平以及构建和谐社会的需要。3.2.2是X。营造良好的发展环境促进经济稳定、快速发展的需要XX委、区政府确立抢抓新一轮西部大开发战略机遇，牢牢把握科学发展主题和加快转变经济发展方式主线，坚持加快发展、科学发展、又好又快发展的总体取向，坚持统筹城乡发展的总体方略，加快新型城镇化进程。加强城市基础设施建设，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，建设和塑造特色鲜明、品味较高、竞争力强的现代化城市的要求。3.2.3是XX集约利用土地实现经济社会可持续发展的需要在西部大开发的背景下，近几年XX的城镇得到了快速的发展，在快速的发展中土地逐渐体现出其有限性和紧张性。这对于集中建设，具有规模优势，在提高居住环境质量的同时，充分利用土地资源，有效提升土地的利用价值，以及有计划的开发土地资源对XX的可持续发展具有重要意义。3.2.4项目建设是提升城市形象的需要XX规划的棚户区改造点，棚户区内人居环境差，配套设施不健全，严重影响城市和经济的发展。为改善城市人居环境，完善城市功能配套，提升城市整体形象，急需解决XX棚户区内住房困难群众居住问题，目前，XX已全面启动市城区棚户区改造工作。3.2.5该项目建设是房地产市场平稳健康发展的需要加快棚户区建设，是科学发展观的具体实践，是拉动内需促进经济增长的重要措施。为了应对房地产市场平稳健康发展的，保持我国经济平稳较快发展。在当前形式下，加快棚户区建设，既能极大的解决多年的住房困难，促进民生改善，又能有效刺激居民消费，强力带动建筑、建材家具、交通运输等相关行业发展，对拉动内需促进经济平稳较快发展具有重大意义。3.3结论综上所述，在构建和谐社会、集约用地、保障社会稳定、促进X。和谐快速发展等方面，本项目的建设是必要和迫切的。第四章 项目投资环境4.1棚户区改造相关政策分析4.1.1 国家政策 2012年12月12日中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国财政部 中华人民共和国农业部 国家林业局 国务院侨务办公室 中华全国总工会下发了关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知其主要内容如下： 一、总体要求 深入贯彻落实科学发展观，适应工业化、城镇化发展的需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，把棚户区（危旧房）改造作为城镇保障性XX工程的重要内容，加快推进集中成片棚户区（危旧房）改造，积极推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造，着力推进资源型城市及独立工矿区棚户区改造。到“十二五”期末，全国成片棚户区（危旧房）力争基本完成改造，住房使用功能得到改善，基础设施得到完善，居住质量得到提高。二、全面推进城市棚户区（危旧房）改造。城市棚户区（危旧房），指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。“十二五”期间，各地要按照国家基本公共服务体系“十二五”规划要求，加快推进非成片棚户区（危旧房）改造、城中村改造和城镇旧住宅区综合整治。城市棚户区（危旧房）改造具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定。城市棚户区（危旧房）改造要因地制宜，采取拆除新建、改建（扩建、翻建）、综合整治等多种方式。注重旧住宅区有机更新、旧住宅性能充分利用和历史文化街区保护。居民安置采取实物安置和货币补偿相结合；安置住房采取原地重建和异地建设相结合，能就近安置的，尽可能就近安置。在改造中可配套建设一定数量的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房，统筹用于符合条件的保障家庭。各地要按照关于开展旧住宅区整治改造的指导意见（建住房2007109号）规定，加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施，提高建筑节能水平。要加大投入力度，完善配套基础设施和公共服务设施。对城市规划区内的城中村，要按照城镇规划稳步实施改造。要合理利用城镇土地，调整用地结构，完善城镇功能，增强综合承载能力。对城市建成区内，已无农村户口和集体用地、撤消了乡村行政建制、实施街道办事处居委会城镇管理的区域，要优先安排改造。对城市规划区范围内，土地已被全部或部分征用，原农村居民已全部或部分转变为城镇户口，已被建成区包围或半包围的自然村，要稳步实施改造。对城市规划区范围内其他自然村，要结合当地城镇化发展和城市基础设施建设等实际情况，区分轻重缓急，有序实施改造。“十二五”期间，城市棚户区（危旧房）改造范围内的居民安置住房筹建（新建、购买、货币补偿等）工程和原居民住房改建（扩建、翻建）工程，统一纳入国家城镇保障性XX工程规划计划，其他工程不纳入规划计划。三、加快推进国有工矿棚户区改造。国有工矿棚户区位于城市规划区内的，要统一纳入城市棚户区改造范围；位于城市规划区外的，要统一纳入国有工矿棚户区改造范围。铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，要按照属地原则纳入各地棚户区改造规划计划组织实施。已纳入中央下放地方煤矿棚户区改造范围的煤矿棚户区，2013年年底前要基本建成，其他煤矿棚户区统一纳入国有工矿棚户区改造范围。国有工矿（煤矿）各级行业主管部门和工会组织，要加强对棚户区改造工作的监督指导，做好督促检查工作。地方各级政府和工矿（煤矿）企业要加大对棚户区改造的投入力度，保质保量完成改造任务。四、大力推进国有林区棚户区和国有林场危旧房改造。任务较少的省（区、市）要争取在2013年年底前完成改造，其他省（区、市）要力争在2015年年底前基本完成。对林区（场）没有经济来源的特殊困难家庭，要探索通过多种方式妥善安置。要尽快研究房屋产权证明办理问题，健全具有林业特色的住房管理办法，维护职工群众的合法权益。其他林业基层单位符合条件住房困难职工，纳入当地城镇住房保障体系统筹解决。五、积极推进国有垦区危房改造。加快剩余国有垦区危房改造，力争在2015年年底前全面完成，有条件的地区要争取在2014年年底基本完成。要注重规划先行，优化垦区危房改造布局，方便生产生活，促进垦区产业发展和小城镇建设。要探索通过多种方式妥善安置，切实解决好特困职工XX问题。将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围，加快实施改造。六、进一步做好各类棚户区（危旧房）调查摸底。各地要按照属地原则，对辖区内截至2012年底尚未实施改造、在改造的各类棚户区（危旧房），逐个调查摸底，登记造册。市县住房城乡建设（住房保障）、发展改革、财政、农业、林业、侨务等部门，要协商制定调查方案，明确职责分工，建立健全部门协调配合、齐抓共管的工作机制，注意发挥好工会、行业、社区等各类组织的作用，认真组织做好调查摸底工作。省级住房城乡（住房保障）、发展改革、财政、农业、林业、侨务等部门要加强对市、县调查工作的指导，确保调查范围内的棚户区（危旧房）不遗不漏，调查数据真实、准确、完整；要做好上报数据的汇总、审核和分析工作，保证调查质量。各地要认真做好调查总结，将调查情况连同附表，于2013年1月底前报送住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、农业部和国家林业局。 按照关于对国有工矿棚户区情况进行调查的通知（建保2011199号）要求，已完成国有工矿棚户区调查摸底和上报工作的地区，要进一步核实情况，并纳入本次调查一并上报。 七、切实抓好各类棚户区（危旧房）改造的组织实施。各地要在调查摸底的基础上，按照统筹规划、分步推进、量力而行、尽力而为的原则，合理安排改造时序，有序推进各类棚户区（危旧房）改造。要充分尊重居民群众的意愿，扩大群众参与，切实维护群众合法权益。要落实好土地、财税、信贷等各项优惠政策。要拓宽融资渠道，加大投入力度，加快基础设施配套，着力完善小区居住功能。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，确保工程质量安全。要加强改造后的住房管理，完善社区公共服务，确保居民XX乐业。4.1.2、XX省政策2014年3月14日，XX省人民政府办公厅下发XX省人民政府关于加快推进危旧房棚户区改造工作的实施意见（川府发201415号） 4.2XX经济环境2013年，XX人民在区委、区政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕科学发展主题和转变经济发展方式主线，牢牢把握“高位求进、加快发展”主基调，强力实施资源转化战略，狠抓投资拉动、产业支撑、“两化”互动、民生改善，经济发展又好又快，社会事业全面进步。国民经济快速发展。经XX省统计局审定，2013年全市实现地区生产总值（GDP）178.34亿元，比上年增长10.9。其中，第一产业增加值9.11亿元，增长3.4；第二产业增加值100.90亿元，增长12.9；第三产业增加值68.33亿元，增长9.2。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.69%、65.05%、33.26%，分别拉动经济增长0.18、7.11、3.63个百分点。 4.3X。规划4.3.1城市区位 从地域上看，X。是川、陕、甘结合部中心城市，连接成渝经济带、兰州经济区、关中经济带的桥梁。4.3.2城市性质连接我国西北、西南地区的综合交通枢纽，川、陕、甘结合部的区域性中心城市，以发展工业、物流和旅游为主的生态园林城市和历史文化名城。1、城市性质简析：（1）X。区位特点 XX处于成都平原经济区的边缘，位于川、陕、甘三省结合部，周边六地市客货中转与集散中心、省内外物资进出川的北大门。 （2）X。优势产业 X。是XX重要的能源、有色金属、中药材以及畜牧业生产基地之一，也是国家三线建设的重要基地之一。机械电子、有色金属、建筑材料、食品饮料、水电、煤炭、纺织、制药等工业具有良好的发展基础。 2、城市环境 XX区为省级历史文化名城，具有国家级、省级文物保护单位和旅游景区多处。城市三山夹两水，自然环境优越。 3、城市文化特色 三国文化、红军文化、女皇文化 4.3.3 空间布局规划期内，XX中心城区将形成 “一心两翼”的“人”字形带状组团结构。“一心”：指中心组团，包括嘉陵、东坝、上西、下西（含回龙河、杨家岩）、南河、袁家坝、盘龙、来雁、万源、大石、工农十一个功能片区。“两翼”：指由元坝、荣山两镇区组成的东翼元坝组团和由XX、昭化两镇区组成的西翼宝昭组团，形成东进、西联的城市主要发展轴。 4.3.4城市规模1、人口规模： 2010年，中心城区城市人口规模控制在45万人左右。2015年，中心城区城市人口规模控制在54万人左右。2020年，中心城区城市人口规模控制在60万人左右。 2、建设用地规模：2010年城市建设用地规模为43.2平方公里，人均用地指标为96平方米；2015年城市建设用地规模为51.5平方公里，人均用地指标为99平方米；2020年城市建设用地规模为61.2平方公里，人均用地指标为102平方米。注：XX中心城区范围包括嘉陵办事处、东坝办事处、南河办事处、河西办事处、下西办事处、回龙河办事处、杨家岩办事处、袁家坝办事处、雪峰办事处、上西办事处、工农镇、大石镇、XX镇、盘龙镇、昭化镇、荣山镇、元坝镇。4.3.5XX规划 XXXXXX镇位于X。城区以西25公里，属X。西翼城区，也是川陕甘三省交界的重要交通枢纽和物流中心。XX的发展，得到国家、省、市、区的重视和支持，先后荣获“全国重点镇”、“国家小城镇建设示范镇”、“省级百安示范镇”、“XX卫生城镇”等荣誉称号。 根据XX镇十二五规划，结合乡村旅游开发与历史文化、红色文化挖掘，做大做强生态旅游和文化开发，全力打造“山水绿镇、文化名镇、交通兴镇、工业强镇”的城市整体框架体系。根据XX镇十二五规划，到规划期末，将建成人口达15万人的最宜人居生态园林城市和工业重镇。规划包括着力构建“一心两翼一流域”的“人”字形带状组团结构城市布局，东西联动，拓展城镇发展格局。规划新建4个公园，扩大绿地系统，实现人均公共绿地面积11平方米，结合乡村旅游开发与历史文化、红色文化挖掘，做大做强生态旅游和文化开发，全力打造“山水绿镇、文化名镇、交通兴镇、工业强镇”的城市整体框架体系。4.4商业用房价格分析及走势预测4.4.1XX商业用房价格走势 近年来，随着XX城市和商业发展，XX商业用房的需求量迅猛增加。2014年开盘的万达广场”商铺销售均价为30000元/平米。该项目开盘以来，以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。另一方面，随着XX城市建设和发展，中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升。XX商业用房价格走势将继续出现“热点地段价格居高不下，次级区域陆续跟进”的局面。4.4.2商业用房销售价格情况XX商业用房主要由住宅的底商和企事业单位物业一、二、三层的商业用房构成。经市场调研，目前项目周边区域进行销售的商业物业主要楼盘及销售情况如下： 项目周边区域部分商业用房销售价格情况物业名称项目地点经营品牌销售均价（元/平米）天顺.富丽东方XX镇清江大道零售12000宝裕江畔豪庭XX镇清江路零售13000万信.水岸逸都XX镇三江大道零售16000世雄.锦汇新城XX镇泗河子路零售15000目前X。商业地产的需求和销售价格整体呈上升趋势，商铺租金居高不下。就区域而言，老城和东坝区域的商铺的价格偏高，南河区域的商铺价格次之。XX镇作为政府着力开发打造的中心城区，发展潜力不可估量。4.5本项目竞争优势分析 4.5.1项目地区域优势XX镇位于XXXX西部。东临女皇故里，西接剑门雄关，南毗昭化古城，北连阴平蜀道，处于XX域重要交通干线宝成铁路上，108国道和212国道在此交汇，绵广高速公路（新108国道）从镇域北部通过。XX镇距X。中心城区10公里，距昭化镇7公里，距剑阁县69公里，是X。城区域X。西部各县乡镇交通往来的重要节点。本项目位于XX镇水电路，也处于楼盘开发的聚集地，城市建设的腹心地带。地理位置优越，交通便利。4.5.2项目地交通优势1、交通条件十分优越，公交23路南河汽车站-XX水厂，途径本项目建设点，双向车道道路设计，景观丽人，除公交车外，XX镇汽车站有发往成都、剑阁、青川等地的城际交通，交通便利。2、配套优势：项目周围配套成熟，商业街、医院、农贸市场、中心商业区等一应俱全。（1）基本生活类：路东远林超市、平康超市、便民菜市场（2）通信类：移动网点、联通网点、电信网点均有（3）便民类：XX二医院、XX镇医院、XX宾馆、XX汽车站（4）学习类：XX中心、XX初中、XX二小 3、项目将打造商业广场，也有相继的配套设施。例如：幼儿园、酒店、银行、茶楼、餐饮、娱乐等配套设施，为购物者和经营者提供优质的服务平台。4.5.3开发运作优势：规模大，政府支持本项目总占地面积43.93亩，总建筑面积约117140平方米，是棚户区拆迁安置项目，是2014年XX重点建设项目，借助城市的发展趋势和市政府政策支持，可以与政府一起共同努力打造区域的整体形象，从而带动项目的市场化；本项目可超越当前X。楼市的整合推广模式，必将把项目推向更高层面，为XX镇人民建立一个规范、高质量的商住中心。4.5.4房地产市场价格优势 凭借X。优越的区位优势，宏观调控政策影响相对有限，X。本地房地产刚性需求迹象明显，整体市场供求关系保持平衡。XX镇作为政府着力发展板块，行政企事业单位集中，社区配套生活设施齐全，环境优美，是楼市主力相应板块及价格上涨最快板块，已成为XX的主要发展方向目前，在XX房地产市场中具有一定影响力的在售楼盘是位于东坝组团的金域华府、御锦湾、天府.巴黎阳光、龙和锦尚、翡翠城、托斯卡纳和万达广场，住宅部分平均售价为4400-5800元/，商业部分平均售价已经超过了12000元/，销售状况良好，这些楼盘的开发经营和运作对项目整理地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。 4.6 项目产品定位 将其有城市基本功能的商业、住宅、商务办公、酒店、影院、百货店、连锁超市、KTV、健身中心、电玩娱乐广场等城市生活空间的功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的城市地标规划理念4.7 户型规划1 商家对产品的需求为：层高在4.5-5.5米之间、面宽在4.2-5米之间、进深在10-12米之间。2、 商铺面积在50-100平米之间，以40-60平米每个的铺位分割较为合理，商铺间应可自由组合，全面覆盖不同面积需求的客户。3、 住宅面积在80-120平方米之间，以满足安置房的建设要求。4.8项目经营策略本项目定价方面讲以周边楼盘作为参考对象，并考虑项目各自身因素和发展商预期值，前期商铺定价目标均价为11500元/，住宅定价均价为3625元/在价格浮动思路上采用实行低开高走政策，为能达到预期销售目标和后期项目的顺利开发。整个营销时间暂设定为4年销售周期。第1年销售进度为30%，第2年销售进度为余下部分的45%，第3年销售进度为前两年销售余下部分的60%，第4年全部销售完成。同时满足政府的区域带动需求。目前该定价体系为项目初步定价，均为保守估计的市场承受范围，在实际执行过程中，将根据市场反应及销售状况适当地应用价格策略，适当调高部分楼层、单位的销售价格，圆满完成销售任务；此外，项目价格调整取决于项目在招商方面的资金投入，项目招商投入提高，则价格也将顺势提升，以保障合理的项目销售利润。4.9 建议与对策1、 市场要营造好三个环境：（1） 消费者的购物环境舒适； （2）经销商的经营环境宽松； （3）工作、生活环境美好。2、本项目定位方案在后期推广和销售、招商过程中，可能存在以下不利因素：（1）销售价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，建议项目2、3楼采取整体或部分返租的形式销售。 （2）市民对项目地段的怀疑态度。项目发展需依托强大的广告宣传造势，通过以主力店为中心，将后期经营过程中的“价格、质量、服务”良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广。 （3）区域商业氛围不成熟，招商难度增大。首先启动主力店招商，以满足项目发展和实际推广执行工作的需要。化解市民对项目能否发展成功的疑虑。对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。（4）经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策、主力店的龙头效应向经营户发动集中的广告宣传攻势。（5）有潜在的竞争对手存在，针对可能出现的竞争对手，项目应大力进行广告投放。第五章 建设内容及规模5.1建设内容本项目主要建设内容包括：住宅、商业、物管用房、地下车库、小区道路、绿化、管网等。5.2建设规模根据本项目的建设内容，结合项目实际，拟定建设规模如下：1、 项目规划用地面积约为29285平方米（合43.93亩），建筑总面积117140平方米。2、 住宅建筑面积87255平方米；3、 商业房建筑面积23428平方米；4、 物管用房建筑面积600平方米；5、 地下车库5857平方米；6、 小区道路8000平方米；7、 绿化8785平方米8、 给排水管网、小区大门等配套实施。第六章 项目拆迁方案为加快XX城区棚户区房屋改造工作进程，维护被征收当事人合法权益，建设川陕甘结合部经济、文化、生态强市，加快XX片区棚户区的改造，尽快完成棚户区改造项目，需对XX镇水电路规划范围内建（构）筑物进行拆除。6.1拆迁基本原则坚持依法征收和公开、公平、公正的原则；坚持推进城市发展建设与保护被征收房屋居民切身利益相统一的原则；坚持征收政策相互衔接，保持政策统一性的原则；坚持保护弱势群体、居者有其屋的原则。6.2拆迁安置方案拆迁住宅面积，在安置时住宅安置房为多层按1:1的比例安置；安置房是7层以上的高层按1:1.2比例安置。调换比例按1:1的比例进行产权调换，具体安置方案详见附件XX镇棚户区改造房屋征收补偿安置方案。6.3拆迁范围及进度6.3.1拆迁范围项目拆迁范围：东至兴隆南街，南至XX。住宅区，西至水电路，北至XX东路。6.3.2拆迁进度安排2015年1月至2015年3月底，前期准备工作；2015年4月至2016年3月，拆迁项目安置房建设地的房屋拆迁。6.4待拆迁棚户区现状项目拆迁地主要地形特色是平地。拆迁土地91.98亩（61319平方米），拆迁户数548户，拆迁总面积61319，其中住宅51862，商业面积9457。该区域是农转非居民的传统居住区，人口稠密，基础设施不全，居住环境差。待拆迁棚户区的房屋大多数是上世纪的建筑，建筑物老旧、基础设落后，居民生活环境差。是典型的“城中村”、城镇危旧房，房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患与周边城区建筑极不协调。影响了整体城市形象，不利于城市人居环境的改善，不利于招商引资，影响城市发展。6.5拆迁实施方案6.5.1主要措施和办法1、整合力量，落实责任一是印发关于落实XX水电路棚户区征收目标任务的通知，将XX棚户区征收任务分为三个组团全力推进。二是整合现有工作力量，以社区工作人员为主要骨干，充实到三个工作小组，全力开展工作。三是为加强征收工作的组织领导，督促征收工作顺利开展，加强征收工作人员管理，确保目标任务按期完成。2、集思广益，破解难题为确保XX水电路棚户区改造建设工作顺利进行，实行工作例会制度，充分发挥联系会议和工作例会的作用，对在征收中暴露出来的问题广泛听取与会人员意见，充分发挥群众的聪明才智，形成行之有效的处置办法，为XX片区棚户区征收改造开局奠定良好的基础。3、以人为本，注重实效按照“以人为本、和谐推进”的要求，一是针对在征收工作中出现的具体问题，组织征收户中的党员干部召开专题动员会议，要求广大党员干部做好示范带头作用，并在群众忠做好宣传工作，二是针对个别领导和单位公职人员对征收工作存在抵触的情况，各工作组应制定切实可行、有针对性的开展“一对一”的动员解释工作。三是对征收范围内的老、弱、病、残人员，做到晓之以理，动之以情，让之切实感受到党的温暖和政府的关怀。4、争抢工期，全速推进一是在征收工作阶段的特殊时期，推进组全体工作人员可取消正常的节假日休息，全力投入征收改造，做到白加黑，五加二，人员、时间双落实。二是针对“中秋”、“国庆”、“元旦”假期较长和个别征收户在外地工作节日回家这一情况，可采取工作人员轮流加班“重点突破，多措并举”的办法，加班加点，争时间、抢速度，全力加快XX水电路棚户区被征收户的安置洽谈工作。5、攻坚克难，积极进取在征收工作的尾期，要统一思想，增强紧迫感，抓住重点，攻克难点；改进工作方法，讲究谈判技巧，既要严格按政策办事，又要做好耐心细致工作，实事求是，注重实效；要加强沟通协调，重大问题及时请示汇报，及时研究决定，各个击破，提高工作效率。6.5.2责任分工为保障改造区