精装修的户型优化设计(主讲：陈现培).doc

精装修的户型优化设计(主讲：陈现培)精装修的户型优化设计(主讲：陈现培).txt男人的话就像老太太的牙齿，有多少是真的？！问：你喜欢我哪一点？答：我喜欢你离我远一点！执子之手，方知子丑，泪流满面，子不走我走。诸葛亮出山前，也没带过兵！凭啥我就要工作经验？ 本文由dichandalao贡献 ppt文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 精装修的户型优化设计 主讲人 陈 现培 SPEECHMAKER | XIANPEI CHEN 清尚博尼精装设计总工程师 目 录 第一部分： 房地产精装的市场定位与原则 第一部分： 一、市场、项目定位 （一）：精装修的市场定位提升对精装价值的认知能力 （二）：精装修的项目定位分析提升市场研究的能力 （三）、户型优化设计的原则提升把握客户需求的能力 第二部分 住宅精装项目的设计与管理 （一）：户型优化设计的操作技巧提升精准产品定位的能力 （二）：分类设计案例分析 （三）：精装设计项目程序化管理提升精装设计管理的能力 （四）、户型优化设计的成本关系提升精装成本控制管理的能力 （五）：总结与回顾 第一部分 精装住宅优化设计的市场定位与原则 房地 一、市场、项目定位 市场、 ）：精装住宅优化设计的市场定位 精装住宅优化设计的市场定位提升对精装价值的认知能力 （一）：精装住宅优化设计的市场定位 提升对精装价值的认知能力 （1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论 1、住宅的发展演变 行业现状 房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危 机,2009年的房价暴涨，2010年的政府新12条调控政策的来临，正在影响 着我国房地产市场的发展走向。 使整个行业在短短的几年过去， ，市房地产市场一波三折由于中国特殊的 经济政策，房地产市场在短时间内，又将是一场新的变革。 中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非 常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。 以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，房地产市场 的繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线，对室内空间各个方面的精 细化设计缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设 备）。 目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地 产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不 足0.5%。精装市场的发展将在近两年呈现出井喷状态，住宅行业的竞争， 促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计 的技术革新，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。 随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开 发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例的 精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污 染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使 房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。 住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计形成一个 完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住 宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。 住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势 目前，正处在于一个转型调整期，由以往的半成品毛坯交房转化 为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的 来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术 的升级迫在眉睫。 1； 建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时 的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合 住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张 床”。 没有装修的阶段 2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅 建设发展缓慢。 文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家 庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已 成为各户使用的基本要求。 开始进入粗装修的阶段 Boloni Integrated Soft Decoration 3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有 效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面 积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活 需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分 离”。 全面进入粗装修的阶段 4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改 观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人 一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。 进入毛坯房时代 5；2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，户型设计呈现多样 化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情 住宅”、“另类住宅”到“第二居”。营销策划开始走向市场，住宅 设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。 2003年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始 增加，市场上追崇着大户型和豪宅，部分住宅开始出现精装修，以广 州星河湾，北京现代城，UHN国际村，万方阿波罗计划为代表的住宅项 目，拉开了精装修的序幕。 北京、上海等国内主要城市率先精装修房， 北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向 市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销售； 市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销售； 香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、 香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安 等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主； 等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这 几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。 几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。 开始进入精装修的阶段 6；2008年，政府全面支持的城市住宅工业化精装修产品交付政策，更加 注重住宅的产品化发展，全面实现城市住宅的提包入住的整体精装修，强 调宜居人文关怀，注重生活品质、提倡低碳环保、创新生活方式的产品型 工业化住宅（未来方向） （政府行为） 2010年的房地产新政，必将快速推动住宅精装修的发展进程 全面进入精装修的产品时代 国际市场的趋势与潮流 日本 法国 韩国 精装修 美国 德国 日本60年发展， 标准化指标，人性化动作 特点： 1、所有在售房都是全装修房。 2、对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。 3、日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购 房者亲自体验所有建材的优点。 4、局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。 韩国住宅建筑、装修一体化 特点： 1、所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置。 2、项目整体考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修一条线考虑。水 、电、煤等各种管道都是浇筑混凝土前预备好。 3、工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。 美国法制健全，没有为个体服务的装修企业。 特点： 1、法制健全，没有为个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服 务。 2、基本实现产业化，一般不准买毛坯房，出售的全部是全装修房。 3、避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量 通病。 法国轻装修、重装饰 特点： 1、高层和多层集合式住宅为完全满足使用要求的成品房。 2、对于节能有欧洲标准要求。 3、全装修房比较简单装修，除厨卫全装修外，墙面为乳胶 漆，基本不吊顶，保证基础照明。但后期购房者自行进 行装饰。 德国领先于住宅节能！ 特点： 1、大部分为精装修，仍有少量毛坯房出售。 2、为防止装修过程的偷工减料，材料供应商与装修企业协会及相 关专家就安装质量和事故责任签订合同，如有公司违反则取消 会员资格。 3、住宅节能处于世界领先水平，所有房屋的墙体和所有设备等方 面节能措施确保到位。 室内空间设计是建筑的灵魂 环境规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅设计的主题，而 室内空间的精细化设计，以及生活方式的人文关怀设计则是住宅空间本体的 灵魂。创新功能合理的人性化空间设计，是开发商与建筑师，室内设计师共 同的社会责任。 精装修住宅项目的流程设计，要求室内空间优化设计在建筑概念及初步规划 设计阶段就要介入，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富 经验的精装设计和技术专家提供精装设计支持。 住宅设计的核心与灵魂 住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内 部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是住宅 设计的核心，也是一个值得特别关注的重要问题。 建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空间精细化设计则是 住宅设计本体的灵魂。 住宅设计逻辑的理性思考 提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专 业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。 追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化 设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间 的舒适性。 整体精装修住宅开发最重要的一个衔接点建筑设计、 室内设计、部品设计、项目管理与系统施工的一体化 。 同时，住宅精装修产业政策法规的不完善，精装技术标 准缺位，缺少施工规范和验收标准。目前的现状，主要 依靠开发商“摸着石头过河”。整个行业缺乏一个共同 认定的行业标准，这也是精装修急待解决的重点问题。 推广精装修住宅存在的问题： 1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。 2、企业的不成熟 开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色？ 3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否 提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。 4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行业协会、媒体导向 5、业主维权意识不成熟 推广精装修住宅存在的问题： 传统装修的社会反映 多数人的装修经历疲劳症 人力物力的资源浪费 材料成本不透明，装修预算成本无法控制 工业化程度不高，工艺技术没有统一标准 ，质量无法保证 部品工艺不规范，效率底 品质感较差 施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。施工现场环境污 染严重 ，长期噪音扰民现象的困扰 环保质量难以控制 时间成本的不可控 推广精装修住宅存在的问题： 1、担心装修风格雷同、没有个性，而且在实用性上也只有自己装 修才最清楚，70%不 接受客户都谈到了这点。 2、受访不接受客户中多为女士，她们认为家还是要自己装更有味 道。 3、部分客户认为有很多时间，以前房子也是可以自己装 好的。 4、部分超高端客户客户认为，开发商装修的标准达不到自己的要 求。 5、担心开发商信誉和装修品质，认为买精装房不放心，这部分客 户大多对龙湖不是很了解。 6、曾经买过精装房，以前的精装房交房的就没有跟宣传是一样的， 以次充好，大骗小骗总会受骗。 7、买这样的房子，一辈子也没几次，还是自己装修比较好。认为 自住就自己装，投资可以考虑。 8、担心施工方的大面积施工质量没有把握。 做精装修的理由： 做精装修的理由： 1、精装是未来的潮流和趋势，早主动适应比晚被动接受好。 2、未来的竞争是产品的竞争，精装是产品竞争优势的体现 3、成本的优化和税收的调整 不做精装的理由： 不做精装的理由： 1、全装修住宅开发的难度高。由于缺乏统一的精装修标准及各环节管理标准， 造成操作难度、管理成本扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱； 2、 个性化装修难操作，风格过于统一，整体装修不能满足个性化要求，拒绝了 部分客户。 结论： 结论： 精装房，楼市发展的必然趋势！精装房，楼市发展的必然趋势！ A 、 国家政策导向 B 、 顾客需求 C 、 开发商自身竞争优势导向未来核心竞争力的体现。 开发商自身竞争优势导向未来核心竞争力的体现。 成熟的供应商。 D 、 精装修需要专业化的管理及 成熟的供应商。 模式的优缺点分析与探讨. 模式一 菜单概念精装修： 由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设 计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是 可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为 购房者挑选精装修的示范。 在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部 等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细 标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。 模式二 集成概念精装修： 全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化 施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标 的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本 优势。 自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控， 既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。 模式三 全成品住宅工厂化精装修： 全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部 品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不 同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精 装修就是“毛坯装修”。 以万科为例： “万科全面家居解决方案”从项目定位、设 计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。 精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内 精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。 模式四 管理型精装修： 以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统 一的技术标准。 由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品 研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个 环节形成精装住宅产业的共生体系。 运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。 比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙 伴关系。 由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、 土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。 模式五 资本运营管理型精装修： 1、精装修工程的房地产资本运作概念 、 指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款， 而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵 冲工程款。 中国房地产商精装管理模式对比 万科模式 集团 批 选择 全国采购战略（多家） 产品规划标准 精装设计标准 绿城模式 各项目公司报总部审 设计方案，供应商 区域 /项目 确定项目设计方案 确定项目供应商 工程实施 确定项目设计方案 确定项目供应商 工程实施 中国房地产商精装管理模式发展三阶段 早期 品牌堆砌期 中期 品质管理期 成熟期 集成管理期 多层别供应商 指定几大供应商 整体精装供应商 标准化 户型标准化 设计标准化 产品标准化 绿城模式 星河湾模式 万科模式 国内精装修市场优势与风险分析 优势： 优势 展现设计师对建筑的整体理解，体现建筑的美感； 精装修提高项目档次，易成为地区标杆性项目； 增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出； 提高销售收入、销售回款和项目利润率； 小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。 风险： 风险 统一装修标准一样与客户个性化化差异； 交房结果与装修房宣传的效果图或样板房不一致； 装修质量差，不能满足客户的需求； 精装修资金压力大，存在资金风险。 （2）、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价 （3）、行业发展与住宅产品的对应： 1、城市化进程的经济环境； 一线 二线 三线 高端 中端 普通 发达 发展中 2、细分区域市场环境判断； 地域 文化 经济 历史 3、住宅精装产品高效低碳节能 基于全面家居解决方案的品质体系 风俗 有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研 究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而 是全面地提供整套家居解决方案。 全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设 计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统 等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简 单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。 关于精装修住宅产品的设计定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准 要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标 准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。 为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二三个装修方案供客户 选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。 对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作 为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜 一刀切的全部做到精装修标准。 ）：精装修的项目定位分析提升市场研究的能力 精装修的项目定位分析（二）：精装修的项目定位分析提升市场研究的能力 （1）、客户细分原则、方法及基本结论 1、项目基本定位 多纬度纵横比较 2、环境对比定位 区域位置 交通人文 3、客户群体定位 分层调研 定量定型 4、市场价值定位 品质卖点 竞争项目比较 案例： 万科广州样板房业主深度调查分析 5、户型类别定位 户型与客群 户型与面积 例：青年群体全装修工业化产品企划书 6、建筑形态定位 风格、品味、档次 景观 7、空间组合定位 功能空间 公共空间 私密空间 收纳空间 人文空间 例:两房+多功能房-压缩版 8、成本控制定位 风格与预算 9、风格趋向定位 2009-2010年-十种风格设计思路 售价与 项目设计策划的定位设计 楼盘项目的区域设计定位 消费群体的市场分析定位 设计风格及生活方式协调统筹设计 楼盘销售的引导分析 卖场设计的行为空间细化分析 年龄层段：40岁左右 1、客户背景 、 职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作 教育背景（关键词描述）：大专以上学历 生活形态（关键词描述）：属于二次置业 2、 2、客户居住需求 居住理念（关键词描述）：改善需求 来源类别 区域 客户类型 新塘、中新、广州经济技术开发区(包括东区、 个体经营者、私营企业主、公务 员、白领. 主要客户来源（周边客户）西区、永和开发区、科学城) 客户来源二（外围客户） 荔城、石滩、广州黄埔区 个体经营者、私营企业主、公务 员、白领. 客户来源三（远距客户） 广州、及周边城市深圳、香港、东莞等 周边有生意、商务往来的外籍 (以港台为主)客商 客户来源四 新塘 周围竞争楼盘的再次置业的业主 其它 偏重天河、黄埔、东山区高,接受郊区置业, 以渡假、商务等需求 高端客户 精装修项目的市场环境和专业设计方向定位 1. 区域环境比较 （交通，品质，景观，空间） 2. 消费群体调研分析 （客户研究指标） 3. 青年群体公寓产品需求研究报告 4. 精装空间品质分析（空间行为功能的精细化设计） 5. 光大-学院派 项目环境调研分析. 交通环境 项目竞争 教育程度 教育环境 地理位置 品质可比性 环境定位 商业环境 整体配套 背景结构 消费习惯 审美趋向 组织结构 生活方式 群体结构 年龄阶段 家庭成员 市场环境 户型对比 个性化 部品精细化 收纳空间品质 风格化 消费环境调研分析. 交通流线 项目竞争 教育环境 地理位置 品质可比性 环境定位 商业环境 整体配套 群体空间 教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向 组织结构 生活方式 年龄阶段 家庭成员 人文环境 户型对比 个性化 部品精细化 收纳空间品质 风格化 设计需求调研分析. 交通流线 项目竞争 教育程度 教育环境 地理位置 品质可比性 环境定位 商业环境 整体配套 背景结构 消费习惯 审美趋向 组织结构 生活方式 精细化 空间 年龄阶段 家庭成员 成本设计 户型对比 个性化 部品精细化 收纳空间品质 风格化 （2）、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价 长沙精装市场调研演示文稿 （3）、客户与精装产品的对应： 1、细分客户判断； 2、识别竞争环境； 3、精装产品初步方案成本测算 客户细分 人口学社会学特 征 年龄 性别 学历 教育程度 职业 收入 家庭结构 自主 客户一 客户二 客户三 客户四 客户五 客 户 属 性 购房目的 投资 SOHO 衣 食 住 行 娱 游 交 价值观生活方 式 客户细分 万科案例:通过三个纬度将客户分为5大类11小类 万科案例:通过三个纬度将客户分为5大类11小类 11 （三）、户型优化设计的原则 提升把握客户需求的能力 ）、户型优化设计的原则提升把握客户需求的能力 户型优化设计的原则 设计范围的界定： 住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实 际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、 部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。 精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固 定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒 柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点 提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼 标准的内容。 精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指 引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可 通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。 与住宅部品制造商共同完善产品设计 与室内装修设计紧密相关的住宅部品： 1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具 2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜 等。 3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。 4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响 等。 5、室内家具（完善合理布置）。 6、室内门窗及配件。 7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。 8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。 （三）、户型优化设计的原则 提升把握客户需求的能力 ）、户型优化设计的原则提升把握客户需求的能力 户型优化设计的原则 精装住宅产品九大系统 （1）、空间细分原则、方法及基本结论 1、公共空间系统 2、玄关空间系统 例：玄关柜模块设计演示文稿 3、卫浴空间系统 4、收纳系统 例：三房户型户型测试研究报告 5、家政空间系统 6、厅房空间系统 7、厨房空间系统 例： 120平米三房ppt方案 8、家居智能化系统 9 9、人文空间系统 例：两房+多功能房-压缩版 经验提示（一） 户型方案阶段要考虑的内容： 1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）； 2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位 等）； 3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置； 4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）； 5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）； 6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）； 核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！ 检验提示（二） 装修细化设计阶段需要注意的问题： 1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一； 2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、 机电设备预留洞口等）； 3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外 门套的装修）； 4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）； 5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。 经验提示（三） 如何选择工业化的专业施工&精装工程的项目管理： 基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理 如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图 纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地 让普通的装修施工单位来施工、制作了。 这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼 盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能 就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任 务，并达到设计要求。 可由专业制造商完成的施工内容： 橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安 装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。 谁来协调？ 谁来协调？ 经验提示（四） 精装修住宅中新技术及设备的选择： 1、新风系统 2、太阳能热水系统 3、直饮水系统 4、下排油烟系统 5、中央吸尘系统 6、小型中央空调系统 7、同层后排水系统 8、智能化管理系统 精装住宅产品九大系统 1、公共空间系统 拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，入户大堂开敞式空间区域，设计中充分考虑住户归 家的动线和沿线放松心情，体验到“回家即是享受的开始”。 2、 玄关空间系统 体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物 品又有充分的收纳空间使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同类的鞋都能安放。 3、卫浴空间系统 细节着眼，点滴关心，如厕所、冲凉和洗漱分离，使用率高。毛巾、衣物不会轻易被水打 湿；科学排水系统，室内更干燥。特制防滑地面；密闭淋浴屏；洗面盆及台面设计足够大， 并无缝结合，便于卫生，不会出现死角。 4、收纳系统 除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理 位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重 物品，局部有储藏室。 精装住宅产品九大系统 5、家政空间系统 日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。机洗区、手洗区、放置区、专设吊 柜、储物 柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变得轻松高效。 6、厅房空间系统 设计充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络 的布线的细节。餐厅专设插座，轻松用电火锅。 7、厨房空间系统 操作动线布局合理的厨房，不但满足洗、切炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油 烟、污渍容易清洗，灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖。设计专用厨盆，满足各式 烹调器具的需求。 8、家居智能化系统 主卧间24小时报警按钮、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化 系统，科技让业主的居住更放心。 9、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文 关怀。 设计评判标准 人文设计 空间设计 设计调研 专业化设 计研究 设备设计 设计质量控制 流程设计 设 计 统 筹 材料设计 成本设计 需重点关注的内容及细节 户型优化 部品精 细化 风格设计 设备设计 成本设计 部品设计 施工图设计 根据建筑 概念设计 要求和市 场调研， 确定进行 户型优化 设计的必 要性。 根据消费 群体和人 文设计理 念，确定 精装部品 精细化设 计工业体 系的技术 标准。 根据市场 调研和客 户群体的 调研报告， 确认整体 精装修设 计的风格 表现。 根据优化 设计，部 品精细化 设计，风 格定位。 进行精装 设备专业 的合理化 协调设计。 根据精装 根据精装 成本设计 空间的优 要求，确 化设计要 认部品工 求，确认 业化选材 部品尺寸， 设计，规 比例，工 格，模式， 艺接点的 造型，技 创新设计。 术应用。 根据精装 项目的总 体设计规 划，确认 设计图纸 的交接。 、布局设计 收纳提案时， 收纳提案时，必须事先详细了 解客户现有的行李量、衣物量、 解客户现有的行李量、衣物量、 书籍量、鞋及伞等的数量， 书籍量、鞋及伞等的数量，再在 这基础上提出本公司的多样化收 纳方式， 纳方式，呈上最适合客户的收纳 提案。 提案。 玄关处的大收纳柜，无论什么 时候都能使玄关保持整洁。 利用墙体收纳，使书柜内的 书籍也能同样整齐的收纳。 更衣间也能把平时必要的衣物收 储藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西。 纳在方便拿取的位置。 、布局设计 、布局设计 卫浴提案时， 卫浴提案时，运用特殊 施工方法能提高台面， 施工方法能提高台面，更重 要的是还可以改变排水位置。 要的是还可以改变排水位置。 从这里能看到新生活提案的 产生。 产生。 实现干湿分离 一般情况下浴缸、洗面台和便器是放 在一个房间里，而我们可以将它们隔离 开，分别设计成独立私密的空间，更整 洁易打扫。 、布局设计 AV设备的方案中 设备的方案中， AV设备的方案中，在布局设 计阶段时, 计阶段时,设计使用一系列的智 能化产品。 能化产品。既能把各种配线都事 先埋在墙壁中, 先埋在墙壁中,也能把各种影音 设备或扬声器等都设置在最佳的 位置。 位置。 在整个卧室设计方 案中,也可以把DVD播 放器设置在床头边, 使客户随手就能操控 DVD。当然，各种配 线都隐藏在床边或墙 壁中，保持卧室的整 洁。 、风格设计 不同的客户钟 情于不同的设计 风格。松下电工 涵盖了丰富多彩 的设计风格：包 括流行的中国古 典式设计风格或 传统的欧洲古典 主义设计风格等， 軽快 为客户提供高品 质、高品位的多 元化设计风格。 温馨性重視舒适追求派 温馨性重視舒适追求派 性重視舒适 自然風 正当性重視高貴追求派 欧洲古 典 现代 重厚 新古典 中国古典 简洁 高科技 知性 先进性重視现代追求派 先进性重視现代追求派 重視现代 前 卫 装修风格的关注点 风格 其他要求： 其他要求： 1、100%不接受装修成统一的标准。 、 不接受装修成统一的标准。 不接受装修成统一的标准 2、简约和实用是客户最关心的两点。 、简约和实用是客户最关心的两点。 3、希望风格纯正，且能和整个户型 、希望风格纯正， 和建筑相吻合。 和建筑相吻合。 4、多考虑到生活必需的细节方面。 、多考虑到生活必需的细节方面。 5、希望多几种菜单式风格可选择。 、希望多几种菜单式风格可选择。 关注数量 4 6 2 2 1 4 6 4 0 比例共20批 比例共20批 20 20.00% 30.00% 10.00% 10.00% 5.00% 20.00% 30.00% 20.00% 现代 时尚 中式 田园 古典 欧式 实用 简约 奢侈 （2）、功能空间与人文交流的呼应：空间属性评价 （3）、客户与产品的对应： 1、空间优化判断； 功能的满足 流线的合理 人文关怀 传统户型 户 型： 三房两厅两卫 建筑面积： 建筑面积 134.99 套内面积： 套内面积： 115.44 得房率： 得房率： 85.51 工作阳台 3.36m2 厨房 7.34m 2 北卧室 2 10.17m 2 次卫 3.55m2 洗衣区 2.75m2 餐厅 7.26m2 主卫 4.87m2 衣帽间 3.65m2 走道 10.31m 2 储藏间 1.6m2 次卧室 10.66m 2 客厅 18.55m 2 主卧室 14.71m 2 南阳台 4.76m2 优化户型 次卫 3.4m2 洗衣区 4.4+3.4 m2 玄关 6m2 户 型： 三房两厅两卫 建筑面积： 建筑面积 137.84 套内面积： 套内面积： 122.05 得房率： 得房率： 88.54 北卧室 10.4m2 厨房 7.6m2 水炉间 主卫 4.5m2 衣帽间 4.2m2 餐厅 14.8m2 走道 2.2m2 主卧室 14.5m2 客厅 17.4m2 次卧室 10.5m2 阳台 8.6m2 对比分析 面积对比 部位 玄关 公共 区域 客厅 餐厅 厨房 次卫 功能 空间 主卫 洗衣区 走入式衣帽间 储藏室 主卧室 独立 空间 灰 空 间 次卧室 北卧室 走道 工作阳台 南阳台 传统户型（ 传统户型（m2） 18.55 7.26 7.34 3.55 4.87 2.75 3.65 1.6 14.71 10.17 10.66 10.31 3.36 4.76 优化户型（ 优化户型（m2） 6 17.4 14.8 7.6 3.4 4.5 4.4 4.2 14.5 10.5 10.4 2.3 3.4 8.6 对比分析 1.玄关系统 玄关系统 储藏，鞋帽 2.9m 收纳组合 室内外过渡 空间，有效 1.4m 衣物更换及 保持室内空 储藏 间的清洁 直接进入客餐厅， 直接进入客餐厅，无过渡空间 未设置一些必要功能设施 不便维持室内的清洁 分类细致， 分类细致，多功能组合的收纳系统 独立的内外过渡空间 舒适的尺度 对比分析 2.客餐厅 客餐厅 走道过长，空间共 享性略差 4.2 m 3.2 m 4.5m 餐厅空间略小 走道空间未充分利用 客餐厅空间共享性略差 餐厅空间尺度舒适 走道空间融入客餐厅， 走道空间融入客餐厅， 空间利用充分 客餐厅共享性好 对比分析 3.次卫系统 次卫系统 坐便器+ 坐便器+淋浴 晾衣 3.55m2 坐便器+淋浴 坐便器 淋浴 +洗手盆 洗手盆 3.4m2 晾衣 洗衣 洗衣机+洗手盆 洗衣机 洗手盆 2.75m2 空间关系复杂 ，多重干扰 洗衣池+洗衣机 洗衣池 洗衣机+ 洗衣机 烫衣板+衣柜 衣柜+工 烫衣板 衣柜 工 作阳台 空间零距离 与其他空间 相对独立 4.4+3.4m2 洗衣 干身区功能单一 次卫空间利用率低 与其他空间关系干扰多 独立洗衣间， 独立洗衣间，组合功能设置 次卫布局合理， 次卫布局合理，空间利用充分 与其他空间关系简单， 与其他空间关系简单，无干扰 对比分析 4.其他 其他 2.9m 3.3m 6m 1.7m ，行为更加 设有观景阳台 便捷，生活 分类清晰 3.8m 设置梳妆台 3.25m 6m 1.7m 阳台实际可用率低 次卧走道面积大， 次卧走道面积大，空间狭小 北卧面宽窄， 北卧面宽窄，空间狭小 走入式衣帽间功能单一 阳台更加舒适宽敞 次卧空间更加宽敞， 次卧空间更加宽敞，不可利用空间少 北卧面宽加大，空间舒适， 北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台 走入式衣帽间增加梳妆台功能 2、空间精细化协调对比； 细节优化 部品协调 工程衔接 例： 90平米三房方案 远洋-万和城精细化 3、优劣评价指标测算（表） 优（80分以上） 良（70-80分） 中（65-70分） 差（65分以下） 例：山西康居苑优化设计 杭州-东方郡案例分析 空间优化设计介绍 餐厅与客厅相邻同处一个大空 间内，既相互独立完整，又空 间共享非常开敞、明亮 厨房调整为L 型并将厨房门 开向餐厅，以 缩短通往餐厅 的距离。也使 客厅餐厅更完 整舒适 玄关的设置避免了一开门视线就 对卫生间门的尴尬，起到了由室 外到室内的过度.空间完整美观 此处设置端景 台有客厅、卧 室看去是一个 美丽的景观 卧室宽敞明亮 ，衣柜、电视 柜、写字台一 应俱全，中央 岛型衣柜的设 计可充分将光 线引入客厅 客厅是整个空间最关键的区域是整个家庭生 活活动的中心，开放宽敞的布局、良好的通 风、有效的采光，使客厅简练大气舒适灵活 卫生间布局紧 凑合理，空间 利用率高，洗 手池、坐厕、 淋浴使用流程 ，视觉感受都 非常好 空间优化设计介绍 综合分析 玻璃门、 窗设计， 可以将阳 光最大限 度的引入 客厅 两侧玻璃的设计 使空间更宽敞 岛型的衣柜设计可以增 加室内空气的循环 空间优化设计介绍 流线 静区 动区 空间动静区分合理顺畅 厨房与餐厅布局方便顺畅 卧室是整个空间 最私密安静的区 域，所以将卧室 设计在最里侧， 生活休闲互不影 响 客厅与餐厅空间互增空间， 由客厅去各区域顺畅 空间优化设计介绍 综合分析 功能强大的收纳系统 巨大的容量和细致的功能设计，拥有购置家具无可比拟的先天优势。 标准模数的板式家具可以根据居住者需求轻松进行功能调节。 餐厅收纳 厨房收纳 玄关收纳 书写收纳 临时收纳 衣柜收纳 卫浴收纳 视听收纳 空间优化设计介绍 综合分析 整面采光玻璃可整体移 动不但可采光亦能通风 岛型电视主墙的设计是 客厅的中心.两侧的透光 玻璃是客厅视觉宽敞明 亮 卧室门 厨房门 客厅立面示意 第二部分 住宅精装项目的设计与管理 （一）：户型优化设计的操作技巧提升精准产品定位的能力 （1）、空间优化原则、方法及基本结论 1、空间组合分析 2、交通流线分析 访客流线 家务流线 生活流线 起居流线 3、传统空间分析 起居室 客厅 主卧室 次卧室 公共卫生间 主卧卫生间 书房 厨房 4、功能空间模块分析 楼梯间 门厅玄关 过道 餐厅 生活阳台 露台 洗衣间 凉衣间 工人房 储 藏空间 5、部品设计模块分析 玄关柜 鞋帽柜 储藏柜 橱柜 浴室柜 书柜 杂物柜 电视柜 餐边柜 如何实现住宅精装修工业化 模块化设计？ 精装工业化模块化设计 厨房模块 材料部品 设备部品 卫浴模块 收纳模块 功能模块 模块综合 根据建筑 概念设计 要求和市 场调研， 确定进行 户型优化 设计的必 要性。 根据消费 群体和人 文设计理 念，确定 精装部品 精细化设 计工业体 系的技术 标准。 根据市场 调研和客 户群体的 调研报告， 确认整体 橱柜的功 能化设计 的风格表 现。 根据优化 设计，进 行精装卫 浴设备专 业的合理 化协调设 计。 根据精装 成本设计 要求，确 认部品固 定家具收 纳模块及 技术实现 与应用。 根据精装 空间的优 化设计要 求，制定 门厅,生 活阳台, 佣人房, 洗衣间等 空间。 根据精装 项目的总 体设计规 划，确认 设计图纸 的交接。 6、设备设计分析 上下水 强弱电 空调 地暖 水处理 智能化 报警系统 7、人文设计分析 光环境 无障碍 安全保护 色彩 环境与室内宜居的无障碍设计 对应精装的部品 在所有的房间使用工业化精装部品， 在所有的房间使用工业化精装部品，向您呈上令人满意的 居住空间设计提案。 居住空间设计提案。 客厅 卧室 内装商品 空调设备 卫生间 热交气调系统 整体厨房 照明灯具开关插座 电视机 卫浴商品 热水器 根据平面图进行照明设计，在测算亮度后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。 根据平面图进行照明设计，在测算亮度后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。 亮度后再出三维效果图 花灯 吸顶灯 照明设计方案 筒灯 测算亮度后出具的 三维效果图 吊灯 壁灯 镜前灯 4个不同场景的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现 个不同场景的详细记忆功能， 的详细记忆功能 由多台灯具组合而成的各种照明场景，通过简单的按键操作即可记忆多达4种 场景。通过场景的切换就能在各个场景间切换。 客人来访 全部点灯的场景 家人聊天 团圆的场景 白炽灯1个回路500W，亮度 可自由调节。 （合计120