设施、设备管理中的以养保修.doc

设施、设备管理中的以养保修设施、设备管理中的以养保修 7-4 设备的使用寿命的长短是由设备生产、安装使用、维修保养来决定。作为设备的使用，维修保养的物业管理公司是想尽最大限量地延长设备的使用寿命，因为这样有利物业公司自身的成本控制，更有利于广大业主利益，同时是物业的保值，增值的基本前提。在当今的住宅小区大量以多层、高层建筑为主，更不用说商业物业中的高楼越来越高，这样这些高层建筑的正常使用就产生了物业的配套设施、设备，如电梯、二次供水加压设备、消防设备、供配电设备、中央空调设备等。一旦这些设备的损坏，或停机大、中修时，势必造成业主和住户的利益受损，正常的生活受到影响。这样也会让物业公司的满意度受损，也会给物业公司造成较重的负面影响。设施、设备的管理是物业管理的基础，是其它的管理、服务的载体，只有设施、设备的管理工作做好了，其它的管理、服务才具有真实的意义。哪怎样做好物业的设施、设备的管理提出如下愚见：一、物业设备技术运行管理设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：1、制定科学、严密的操作规程；（见各管理处维修工作手册、工程部工作手册）；2、对操作人员进行专业的培训教育，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。3、加强维护保养工作人员的责任心，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态；4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。二、物业设备经济运行管理物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：（一）制定能源耗用量计划和做好计量工作1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、油等各类能源。设备管理部门工程部每年要求各管理处，预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出112个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。制定1-12月能源耗用计划表。2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。制定月能耗分析报告（二）采用切实有效的节能技术措施1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具做。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节