透明的购房流程.doc

透明的购房流程随着国家对楼市政策调控力度加大，各地迎来了“后限购时代”。无论是初步刚需购房，还是从“过渡型”买房变为“一步到位”购房，选购满意住房变得越来越困难了。明明白白购房，是购房者考虑的首要因素；让购房者全面了解楼盘信息，亦是诚信开发商当前的头等大事。第一步：前期准备首先，要核算家庭收入，算一算自己计划拿多少钱来购房。明确自己购房的目的，是自住还是投资一定要想清楚。同时要明确房产的所有人。其次，掌握房屋基础知识学习。如要了解当地房地产市场，住宅的结构有哪些形式？商品房的销售面积如何计算？什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是是使用率？什么是实用率？什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？第二步：看房前期准备1.了解开发商，比如开发商的营业执照、企业资质2.购房者必须学会看楼书3.了解楼盘的入住时间、入住条件4.车位第三步：实地看房一、验看五证二书“五证”是指国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。二、多听多看到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，多看模型、样板房、说明书，充分了解产品。三、实地考察1.配套设施考察住宅配套包括市政基础配套（供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路）、公共设施配套、安全保护设施等。（1）基础设施按规范要求（2）居住区功能的综合性（3）商业网点设施的配套（4）现场看楼宇环境2.社区环境考察（1）住在城里方便但不安静（2）郊区住宅适合休闲（3）城郊结合部升值潜力可观（4）谨慎选择社区周边小环境3.物业管理的考察应了解未来的物业管理公司资质和将提供哪些服务，服务的标准如何，一定要清楚今后房屋使用管理维修的具体制度以及物业管理收费等问题。第四步：正式认购认购书:购房者在买房前一定要注意认购书的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。签购房合同：签订购房合同时一定要慎重对待，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，一定需要再次仔细查验发展商的资格和“五证”。近段时间来，消费者投诉购买商品房时关于定金、诚意金、购房合同等问题屡见不鲜。中山市消委会就此发布2010年第三号消费警示，提醒消费者，慎交定金慎签合同，切实保障自身合法权益。中山市消委会特别需要提醒广大消费者，并不是所有的“定金”都不能退还。我国商品房销售管理办法第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也应当返还定金。案例购房协议约定不明惹纠纷1月17日，番禺麦小姐通过港口某房地产中介公司购买了一套商品房，当天支付了2000元作为买房诚意金，收据上注明中介公司以32.5万元为麦小姐购买该物业，否则诚意金原数退还。1月19日，买卖双方因契税问题未能达成交易，麦小姐要求中介公司退还诚意金，但遭到拒绝。于是麦小姐向市消委会港口分会投诉。经调查，分会工作人员发现双方争议点在于收据上只写明成交价为32.5万元，没有提及契税问题。由于收据及附注皆由中介公司提供，分会工作人员认为表达不清晰导致的责任大部分应由中介公司承担，即利用该点作为突破口进行调解。最终，该公司承诺退还麦小姐一半诚意金。律师点评：市消委会法律顾问郑万臻认为，根据中华人民共和国合同法第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，中介公司提供的收据和附注可视为格式条款，对其条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方(即中介公司)的解释。消费警示买房三大注意事项慎交购房定金。签订认购协议或交纳所谓排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件，购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，不必向开发商支付任何形式的费用。在签认购协议、交付定金前，特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。提倡消费者科学、理性消费，避免盲目、冲动购房。慎签房地产购房合同。消费者签订购房合同时务必仔细审阅合同内容，尤其注意买卖双方在合同条款上权利和义务是否对等，应将开发商的承诺、销售广告或宣传资料上明示的事项、配套设施设备、住房的设计图纸、住房面积、约定的误差范围、房产证取得的期限以及商品房的质量违约责任等内容落实为书面合同条款。消费者认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应当坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善。索要正规