宣威市格宜镇集镇商业小区街道建设工程.doc

宣威市格宜镇集镇商业小区街道建设工程可行性研究报告寒水逸清 目 录第一章 概述1一、规划的依据1二、规划的范围1三、项目建设的重要意义1第二章 格宜镇概况4一、地理位置、自然环境及人文状况4二、民族和历史文物5三、经济收入6四、基础设施建设6五、格宜镇集镇规划性质8第三章 项目技术措施8一、商业小区街道等级8二、商业小区街道方案设计9三、商业小区街道照明工程方案设计12四、商业小区街道绿化方案设计15五、商业小区街道管线方案设计16第四章 项目管理措施17第五章 环境保护18一、环境保护措施18二、建后管理措施19第六章 工程投资估算情况20一、工程投资估算20二、投资估算结果21三、投资建设费用说明22四、工程投资表22第七章 综合效益分析22一、社会效益分析22二、经济效益分析23三、财务效益分析25四、项目的投资利润和投资利税率的计算26五、财务评价分析26六、不确定性分析27七、敏感性分析27八、风险性分析28第八章 建设资金筹措及偿还方式28一、资金筹措方案28 二、资金偿还计划28 三、贷款偿还计划表29第九章 结论30 附表图32前 言二十一世纪来临之际，党中央、国务院提出了“小城镇，大战略”及西部大开发的战略决策，云南省委、省政府对城乡结构调整和城市化问题给予了极大的关注和支持，作出了“关于加快城镇建设的决定”。云南省计委、云南省建设厅制定了云南省十五期间中心小城镇基础设施建设实施方案。2003年6月，云南省建设厅云建镇2003438号文关于实施重点小城镇建设的意见，已把格宜镇批为未来五年内全省重点发展的小城镇。这些都为格宜的发展提供了历史性的机遇。随着“九五”计划的顺利完成和“十五”计划的实施，广大人民群众在党的指引下正朝着全面建设小康社会迈进，对社会经济的发展和环境建设提出了新的更高的要求。为了适应社会发展的需要，满足广大人民向小康迈进了迫切要求，把 “以地生财，以财建镇，以镇招商，以商带农”作为小城镇发展的战略指导思想。格宜镇党委、政府根据资源条件、区位优势，提出了建设“格宜镇商业小区”的重要项目建设的计划，把“商业小区”建设成以商业为主，集文娱、餐饮、旅游为一体的集镇街道。为加快格宜镇商业小区的建设，格宜镇抽调有关专业技术骨干编写商业小区街道建设项目可行性研究报告，在中国技术研究院规划设计反复勘测的基础上，在宣威市建设局的悉心指导下，专业技术骨干多方收集资料，经过充分论证，编制写出此可行性报告。本报告包括：概述、格宜镇概况、项目技术措施、项目实施建设、环境保护、工程投资估算、综合效益分析、建设资金筹措和偿还方案、结论九部分以及相关统计表册和图纸。第一章 概述一、规划设计的依据1、格宜镇“十五”计划与展望2、宣威市格宜镇集镇总体规划3、格宜镇土地利用总体规划4、城市道路设计规范5、室外给排水设计规范6、室外电力设计规范7、室外电信设计规划二、规划建设的范围1、格宜镇商业小区街道771 米道路工程。2、格宜镇商业小区街道771米街道绿化工程。3、格宜镇商业小区街道771米街道管线工程。4、格宜镇商业小区街道771米街道照明工程。三、商业小区项目建设的重要意义1、格宜镇商业小区项目建设是社会发展的必然趋势二十一世纪来临之际，党中央、国务院提出了“小城镇，大战略”及实施西部大开发的战略决策，云南省委、省政府对城乡结构调整的城市化建设问题也给予极大的关注和支持，作出了“关于加快城镇建设的重要决定”。 2003年6月，云南省建设厅云建镇2003438号文关于实施重点小城镇建设的意见，已把格宜镇批为未来五年内全省重点发展的小城镇。随着“九五”计划的完成和“十五”计划的实施，广大人民群众正朝着全面建设小康社会迈进，对社会经济的发展和环境建设提出了新的更高的要求。这些都为格宜镇的发展提供了历史性的机遇。 2、建设格宜镇商业小区街道是改变集镇环境的客观需要。格宜镇现有街道狭窄拥挤，集镇的基础设施陈旧；人车混道，拥挤不堪；集镇基础设施尚不配套、不完善；集镇建设水平低，布局混乱；集镇环境脏、乱、差等问题没有得到有效治理，给日常工作、生活带来极大不便；社会服务功能不完善，难于规化和管理，不适宜小城镇发展的需要，满足不了集镇住户对生活环境的要求，严重地影响了格宜镇经济的发展。3、建设集镇街道是发展经济的客观需要商业小区街道的建设是小城镇基础设施建设的重要组成部分，也是城镇道路骨架系统重要组成部分。随着内部环境的改善，基础设施的齐备，将有利于扩大招商引资范围，加快农副产品流通，发挥小城镇的辐射作用，促进商贸、旅游、文娱、餐饮的快速发展，逐步缩小城乡差别，推进城镇化进程，进而促进农民增收、财政增长，使全镇的居民生活得到根本改善。4、建设集镇街道能缓解农村就业压力全镇辖14个村委会，有141个村民小组，共计12882户，人口53085人，其中农业户数12391户，人口49889人。除从事农业和部分进入乡镇企业、对外劳务输出外，还有部分剩余劳动力。通过建设集镇商业小区街道能创造就业机会，转移剩余劳动力，从而缓解农村就业压力。5、格宜镇具有的经济基础是商业小区街道建设的有力保证到2002年末，全镇粮食总产量1749.9万公斤，农村经济总收入1.19亿元。其中：农副产品3346万元；农业收入0.789亿元；农民人均纯收入1358元；烤烟收购101.7万斤，产值841.2万元。6、加快集镇建设步伐已成为全镇人民的共识开放才能繁荣，合作才能“双赢”，发展是最根本的动力。随着改革开放的不断深入，现在的集市已成为制约格宜镇经济发展的重要因素，贫富差距的悬殊，已唤醒了仅满足于“温饱即满，小富即安”的小农经济意识。建设商业小区街道，是全镇人民的共同要求。加快小城镇建设步伐已列入镇党委、政府的重要议事日程。7、格宜商业小区街道的建设，符合宣威市格宜镇集镇总体规划的要求。总之，街道建设是城镇基础设施建设的重要部分，对城镇的发展、经济建设、改善投资环境和人民生活等起着举足轻重的作用。随着“商业小区街道”的建设和集镇道路骨架系统的形成，内部环境的改善和美化，基础设施的齐备，将促进和加快城镇各功能区的规模建设，以城镇的发展增强中心集镇的辐射力，提高城镇化水平；以城镇的发展来推进经济的发展，提高人民群众的物质文化生活和精神文明水平，同时商业小区建成后，还能“以地生财，以财建镇，以镇招商，以商带农”，促进各行各业的迅速发展，解决最大限度的就业问题，形成格宜镇新的经济增长点。建设此项目，已成为格宜镇刻不容缓的首要项目。第二章 格宜镇概况一、地理位置及自然环境、人文状况格宜镇位于宣威市中部偏东北，东经1041610428，北纬26102629。镇政府驻地距宣威市城区42公里，东与宝山镇接壤，东北与文兴乡、阿都乡相连，东南沿革香河与田坝镇隔河相望、南与东山镇分界，西与龙场镇毗邻，北接乐丰乡。全镇东西最大横距12公里，南北纵距44公里，总面积250.2平方公里。全镇地形为山地夹盆地，坝区多湖泊，其中山地（林地）面积196576亩，占全镇总面积的67%，森林覆盖率为48.51%。坝区面积占全镇总面积的33%，耕地面积为102982.5亩。全镇年平均气温13.2，年平均降水量1090.8毫米，霜期从上年10月至次年4月，年均无霜期大约211天。格宜镇环境优美，气候宜人，森林覆盖率高，生态环境较好，适合种植多种农作物和经济作物，也是旅游避暑的好地方。人口自然增长率10.1，人口密度每平方公里212人。二、民族和历史文化格宜镇是一个多民族的集镇。境内居住着汉、彝、回、苗、壮、水、白、哈尼、傈僳等10个民族，民俗文化丰富多彩。格宜镇历史文化悠久。尖角洞于1983年经宣威市文物普查确定为新石器时代遗址，2002年12月又被批为曲靖市重点文物保护单位；1988年在大兴村委会的白家大山炸石时，炸出大量古生物化石；唐朝的磨弥部，元朝的石梁县就设在格宜镇；启文中学（现宣威市二中）于1941年在格宜镇创立，它是宣威市文化教育的中心之一。格宜镇是云南反蒋武装斗争的发源地。共产党领导的云南第一支反蒋武装“六六分队”于1947年6月6日在格宜镇法马坡宣告成立，揭开了云南反蒋武装斗争的序幕。格宜镇一中校内的“六六起义”纪念碑，成为格宜镇爱国主义教育的中心。三、经济收入格宜镇是以旱粮为主的农业大镇，主要粮食作物有玉米、洋芋、麦类等，2002年粮食总产量1749.9万公斤，人均粮食350公斤。主要经济作物是烤烟。2002年烤烟栽种面积11000亩，产量101.7万公斤，产值841.2万元。它是格宜镇经济的支柱产业，实现特产税140.6万元。格宜镇畜牧业发展潜力大。现有生猪存栏47086头，肥猪出栏46318头，牛存栏5166头，鸡存栏42764只。格宜镇工业主要以采煤、炼锌、砖石、沙厂为主。2002年全镇总人口53085人，国民生产总值2.191亿元，工农业总产值2.1亿元，农村经济总收入1.19亿元，农民人均纯收入1358元。四、基础设施建设1、交通地理位置十分重要。格宜镇位于宣文公路与格阿公路交汇处，自古以来，就是宣威东北片区政治、经济、文化的中心之一。从宣威市城区到格宜镇仅42公里，路面平坦，交通便利。从格宜镇向东可直通宝山、普立、贵州，向东北可通文兴、阿都。道路建设成果显著。现已投资800余万元建设格阿公路26.4公里弹石路面，2004年6月可通车使用，投资99.8万元建设长700米，宽14米的文康路，已建成通车使用。现在全镇已村村通公路，能与周边乡镇内联外通，便于货物的运输和集散。2、电力、电信、广电各村委会都已架通了四通八达的电力网络。2002年实施14个村委会4700多户的电网改造，受益人达17800人。中国移动、中国联通、电信通都已开通，程控移动电话装机700部，有线电视网络与全市网络并网建成运行。全镇有线电视入户2000户，覆盖率为15.7%，能收看34套电视节目。3、娱乐、旅游投资方面计划把石梁湖、尖角洞分别建设成为娱乐、旅游场所，它的建成将大大丰富广大人民的精神文化生活。4、教育投资方面现已完成投资356万元，加强镇一、二中学及各村完小的基础设施建设，并投资50万元在商业小区建设镇中心幼儿园。5、农田水利投资方面已完成各种水利工程1238件，修筑河堤1850米，改善防洪面积1.3平方公里，巩固高稳农田建设7200亩，新修和维修公路145公里。现在正重点投资170万元进行普瓦至格宜镇8公里的引水工程建设，已初具规模。6、其它格宜镇现有小城镇面积1平方公里，集镇人口12431人，驻镇单位30余家，水泥硬化路面28000平方米。小城镇周边的龙山、启文、大兴等几个小坝区连成一片，面积达十余平方公里，为小城镇的发展提供了有利条件。五、格宜镇集镇规划性质格宜镇是全镇的政治、经济、文化的教育中心，是以发展农业、乡镇企业、旅游业为主的生态、人文旅游集镇。第三章 项目技术措施一、商业小区街道等级格宜镇商业小区街道建设道路等级为城镇干道级，设计耐压30吨，长771米，宽12米。格宜镇商业小区街道设计按城镇道路的设计规范和标准进行设计，做好机动车道、非机动车道、人行道、道路绿化带、雨污水管网、街道照明等设计，并留有给排水管、电力邮电，通信、广电等设施的位置，避免建成后又开挖返工造成破坏和重复建设，埋下一些隐患造成经济损失。此次规划设计充分考虑和强调了格宜商业小区街道因其所具有的特点，格宜镇在项目可行性研究阶段确定如下项目可行性研究原则：1、街道平面设计尽可能平缓；2、横断面设计有利于商业功能的规划；3、处理好现状和长远发展的关系； 4、拆迁原来的建筑要尽可能降低工程造价，充分考虑安全；5、工程设计遵循经济合理，技术可行性的原则，必须满足商业小区的技术要求。6、商业小区的房屋建设要总体规划，合理安排，摆布协调，风格独具一格，营造优美的环境，具有集镇特色，成为乌蒙山城镇建设的一道亮丽的风景线。二、街道工程设计方案1、街道平面方案在可研阶段，根据所确定的街道控制点，结合格宜镇集镇总体规划确定的商业小区街道的纵横交错的特点，按照目的性原则，技术性原则，经济商业性原则，统一规划，合理建设，充分体现其商业特点和集镇特点。平面方案和控制点确定的原则和标准依据建设部颁发的GJJ3790城镇道路设计规范，格宜镇商业小区街道以城镇次干路作为建设标准，街道技术标准按主要“技术指标表”实施，保证商业小区街道的质量，满足城镇次干道要求，体现商业小区的商业功能。主要技术指标表指 标 名 称 单 位 指 标街道等级 级 40耐 压 吨 30机动车道 m 7.0人 行 道 m 22.5绿 化 带 m 11另详见“格宜镇商业小区”平面布置图。2、街道横断面设计为适应格宜镇经济的发展，使街道具有优良的使用功能，营造全新气息的商业城镇景观，街道横面按城镇道路标准设计，车行道采用二车道7米，两侧人行道各5米（含2米的人行道与非机动车道的绿化带），使机动车、非机动车、行人，各行其道，互不干扰。3、街道平整度设计结合考虑现状地形特点，雨污水排放位置，街道两侧房屋建设等因素，道路纵坡在满足街道的使用功能，保证雨污水的收集与排放的前提下，技术可行，经济合理，街道最大纵坡不超过1%，最小纵坡采用0.2%。4、街道路面结构在确保街道使用要求的基础上，因地制宜地选用和设计好街道路面结构，让有限的资金发挥最大的效益。因此，建设采用钢筋混凝土路面，尽可能减少今后的维修养护工作量，使用年限长，综合造价比沥青路面低。5、街道荷载量街道荷载量标准采用B22100kn的单轴荷载作为标准荷载，设计使用年限30年（依据JJ3790城镇道路设计规范）。车行街道路面结构为：水泥稳定碎石基层25厘米，250号水泥砼面层25厘米，商业小区街道累计长 771米。街道工程建筑统计表部 位 指 标 名 称 单 位 指 标行 车 道 水泥稳定碎石厚25cm m3 9252 C25号水泥砼路面25cm m3 5397人 行 道 人 行 道 m2 3855绿 化 带 常绿树草坪 棵 250三、道路照明工程方案设计1、依据道路设计平面图及道路标准横断面图建筑工程设计文件编制深度的规定电气标准规范汇编宣威市格宜镇集镇总体规划室外电信设计规划2、工程可研范围供电及电信工程；道路照明的高低压供配电；道路照明设施；管线设施。3、具体工程方案（1）供电及电信工程供电工程：由22KV变电站引入10KV供电主线路均沿商业小区两则布置，供电线路均采用架空布设方式。电信工程：沿该路边侧全线埋设通信广电缆管，采用HYFA3600通信电缆15回。（2）道路照明的高低压供配工程设计：电源：全线照明采用10KV高压专线供电，电源由220KV变电站引入。高压供电系统采用专用变压器，变压器负荷率按70%80%，接地电阻不大于4欧。高压供电系统采用树干式，结线方式采用“”型结线。拟设S91010.4/200变压器2台。街道照明低压电采用三相互线制，线路全部采用铜芯塑料电缆穿钢管暗敷。三相依次接入每组路灯，避免出现不平衡现象。无功补偿采用单灯分散补偿方式，每盏50W高压钠灯并联一只，30UF电容将功率补偿到0.9以上。电能计量方式为配电箱中低压集中计算。接地线从杆上变压器接地体引下来，采用五芯铜线电缆，护线钢管，金属灯杆及其它电气设备金属外壳均须可靠接地，接地电阻不大于4欧。（3）街道照明方案：光源选择：该路均采用250W高压钠灯。照明要求：本工程按城镇次干道设计，干道平均照明不低于20LX，但由于后期灰尘堆积影响光效，故设计初始照明提高50%，按30LX设计。设计中考虑经济性、合理性，灯具采用灯杆配灯具，灯杆净高7米，悬挑长度1.3米，灯具仰角15度。控制方式：照明控制采用时钟自控方式。道路照明工程方案设计表名 称 规 格 型 号钠芯变压器 S91010.4/200钠芯市内通信电缆 VVIKV510钢 管 50钟控配电箱 非 标高压钠灯 NG250WX1通信电缆管 0.5m0.2m四、街道绿化方案设计街道绿化是城镇街道的主要组成部分之一，也是城镇绿化系统的主要组成部分。格宜镇商业小区街道作为格宜集镇的中心地带，搞好绿化、美化，对整个格宜镇的面貌和形象将起着举足轻重的典范和示范作用，其影响是深远的。1、绿化规划与设计原则。（1）适地适树的原则。绿化树种根据格宜的气候条件，所植常绿树，保证种植的成活率及树木的良好生长。（2）街道绿化以常绿乔木为主，以常绿灌木为辅，花草搭配，以获得绿化、美化的效果。（3）绿化在美化商业小区的同时，还要注重适用性，达到减噪、防烟、防虫等作用。（4）分段绿化、突出特色，两侧绿化尽可能避免雷同和单一，使街道面貌和景色绚丽多姿。（5）整个街道的绿化总体上简洁、明快、文雅和大方，避免杂乱无章。2、绿化树种的选择。绿化树种的选择和确定对以后绿化效果起着决定性的作用。格宜镇商业街道的绿化树种的选择除适宜当地的环境和常绿树种为主外，还考虑树形的美观、遮荫、防烟、吸尘及吸收有害气体等作用。另外，树种不宜太多，避免杂乱，故规划以一种树种为主，并辅以灌木、花草，实现美化和丰富街景的作用。3、格宜镇商业小区街道的绿化规划与种植设计：根据景观要求和功能作用，绿化场地4802.8平方米，绿化带用草坪、花木共同组合绿化，同时在人行道旁的绿化道种植乔木。五、街道工程管线设计方案格宜商业小区的街道需敷设给水管、污水管、雨水管、电力、电信、路灯等工程管线。给水管的敷设根据格宜镇集镇总体规划给排水工程规划图规划管径敷设，在街道人行道下敷设，距绿化带2.0米管径为DN200毫米，管材为球墨铸铁管，与其它环管网连接处设置检修阀；消防检设置间距为120米，保护范围为150米；每隔100米设一根DN100毫米的管道穿越街道至对面，并设置DN100毫米的阀门控制，路对面各用户从阀门后接管。污水管和雨水管的敷设根据格宜镇集镇总体规划给排水工程规划图规划的管径敷设在非机动车道下，沿街道两边敷设，污水检查井间距为50米，用户污水经处理达污水排放标准后，接至污水检查井排入。雨水采用雨水口收集，雨水口设置间距为30米，低洼和易积水的地段根据需要适当增加雨水口，雨水检查井设置间距为50米，污水管和雨水管采用混凝土管50120厘米，水泥砂浆抹带接口，连接方式为管顶平接。电力、电信、广电管道根据各专业规划敷设在绿化带下，电力电缆可采用电缆沟敷设，路灯电缆也敷设在绿化带下。第四章 工程管理措施为保证格宜镇商业小区街道工程的顺利实施，并按时按质按量完成，工程建设采取以下措施：1、成立组织机构。格宜镇人民政府成立商业小区街道建设指挥部，全权负责组织、管理、协调和实施“中心街道”工程。实施项目法人责任制，建设指挥部隶属格宜镇人民政府，下设办公室、综合协调组、质量监督组、财务室。2、切实加强领导，确保项目顺利实施。格宜商业小区街道建设指挥部，人员从有关部门抽调精兵强将，层层把关和制定负责制和严密的管理办法、奖惩措施。 3、引入市场竞争机制，实施公开招标择优确定施工队伍，签订工程建设承包合同，确保按质按量按时完工。4、建立健全财务制度，保证建设资金封闭运作，做到专款专用，节约投资，发挥最大投资效益。5、优化设计，科学施工，强化工程质量监督，实行项目建设监理制度，建立工程质量“三级”保障体系，严格按施工规范标准施工，确保工程质量。6、按照先地下后地面的施工原则，对管线交叉、水平和垂直距离按有关规定严格执行控制，广电、电力、电信、给排水等部门紧密合作，同时开工，同时完工，避免重复投资。7、在建设中，按总体规划进行实施，节约用地，以有限的投资和土地产生最佳效益为准则。8、抓住国家实施西部大开发，“十六大”提出全面建设小康社会和云南省建设“两强一通道”的历史发展的大好机遇，积极向上级争取资金补助和贷款，多方位筹集资金，保证建设资金落实到位，让施工有坚实的经济作后盾，保证施工的顺利开展和完工。第五章 环境保护一、环境保护措施1、对原有房屋的拆搬及时处理，做到边拆边运，不让泥石及垃圾堆放时间过长。2、理顺排水沟渠，生活所造成的污水处理后排入河沟中，不对环境造成污染，以免影响居民的正常生活。3、设置专门垃圾场，定时定点收集垃圾，环卫定时清扫，配置垃圾清运车，对垃圾及时处理，保证街道清洁卫生，确保居民的身体健康、生活安定。4、种植树木、花草，必需充分考虑对环境的保护，具有吸烟、吸尘、过滤等功能。5、对民众加强环保意识的教育，充分认识环境保护的重要性。 二、建后管理措施格宜商业小区街道按照城镇道路标准建成后，具备车行道、非机动车道、人行道、绿化带、雨污水管网、道路照明，给水管、电力、通信、广电等设施，避免建成后又开挖造成破坏和重复建设，造成严重的经济损失。建成后的商业小区街道按照云南省城镇道路管理条例、云南省园林绿化管理条例及地方有关条例的规定，由城镇监察统一管理、专人专管，成立专门的绿化管理，路灯管理、环卫管理、道路管理，不允许任何单位及个人随意切割道路，破坏街道绿化，路灯等设施，不允许随意丢放垃圾。第六章 工程投资估算情况一、工程投资估算本项目投资估算是按国家定额标准，当地同类工程造价水平进行计算，设备及安装工程按市场咨询报价计算，工程设计费按建筑安装工程费用1%计算，其它前期工作费按建筑安装工程费用1%计算，定额编制管理费按建筑安装工程费的1.5%，工程管理费、工程监理费分别按建筑安装工程费用的1%和2%计算，不可预见费用工程属性分析按不同的比例计算，税金按建筑营业税3.41%计算，其依据有：1、云南省建设厅云建标1998第700号关于印发全国统一建筑安装工程基础定额（土建工程）云南省预算基价的通知。2、云南省建设厅云建标1998第1056号关于印发云南省建筑安装工程综合费用定额（99修订本）的通知。3、云南省建设厅建标1991第189号关于印发全国市政工程预算定额云南省价目表的通知。4、交通部颁发公路工程预算定额交工发199265号和公路基本建设工程概（预）算编制办法公路发1996612号。5、云南省公路工程概（预）算编制办法补充规定，云南省交通厅云交基建1997373号。6、交通部公路工程机械费用定额云交公路发1996610号。7、曲靖材料价格信息。8、市政工程预算定额（云南省价目表）及其相关文件。9、设备价格采用市场询问价，设备运杂费按6%，材料运杂费8%计。二、工程投资估算结果工程估算总投资519.90万元。具体投资如下： （一）第一部分：195.55万元1、道路工程：72.37万元；2、砼管道工程：21.28万元；3、绿化工程：29.64万元； 4.附属工程：72.26万元；（1）房屋拆迁工程：0.50万元；（2）挡墙土方工程：13.00万元；（3）砌石挡墙工程：14.42万元；（4）小区内填土工程：12.34万元；（5）清理河道工程：32.00万元。 （二）第二部分282.39 万元 1、建设单位管理费：3.10万元；2、监理费：1.96万元；3、竣工清理费：1.60万元；4、征地费：110.00万元；5、工程勘测费：3.00万元；6、前期工作费：8.00万元；7、水电、通信、广电安装费：155.33万元。 （三）基本预备费：14.35万元； （四）建设期利息费：27.61万元。三、投资建设费用说明1、工程设计费按第一部分的3.2%计算。2、基本预备费按一、二部分的5%计算。3、土地征用费用按1.2万元/亩计算。四、工程投资估算表（附后116）第七章 综合效益分析一、社会效益分析商业小区街道建设是实现集镇现代化的重要组成部分，是发展农村经济，促进城乡交流，发展第三产业的重要基础，能够以地生财、以财建镇、以镇招商、以商带农，对缓解社会就业问题，缩小城乡差距，具有深远的意义。通过商业小区街道的建设可改善150户的居民居住环境，解决农村部分剩余劳动力，不断壮大第三产业来带动农村的产业结构调整。通过商业小区的建设，能搞活格宜经济，促进各行各业的发展，加快农副产品的流通。近年来，农副产品基本处于自给自足状态，除粮食充裕外，农副产品也出现了剩余，但由于缺乏流通市场，农副产品直接体现劳动价值不高，该项目建成后，有利于增加农民收入，提高人民群众生活水平。同时通过尖角洞、石梁湖的开发，商业小区的建设也将随之加快发展。现在，随着中国进入全面建设小康社会，社会化程度逐步提高，人类文明进入了一个崭新的时代，格宜镇商业小区街道的建成，将使集镇脏、乱、差的现象也得到有效改善，社区文明随物质基础的逐步发展而逐步提高，集镇风貌也将有质的变化，精神文明建设也将迅速得到加强。二、经济效益分析通过商业小区基础设施的建设，为地方财政积累发展资金，发挥城镇的商品聚散优势和信息辐射功能，形成市场引导生产的格局，促进全镇产业结构的调整和优化，引导农民向高效、优质产业的方向发展，有效地使农民增收致富奔小康；解决部分农村剩余劳动力转移；在畜牧业发展上可以吸引附近乡镇来此交易，预计每年可交易牛2000头，生猪5万头，家禽5万只以上，增加税收6070万元，城镇居民消费在现有的基础上可增加30%以上；该工程除了直接的经济效益外还有相当大的间接经济效益，可节省大量劳动力，促进当地社会经济发展，还可辐射带动附近农村经济，改善生活环境卫生质量，减少疾病，提高健康水平，促进格宜镇集镇的健康发展；由于商业小区的建设能为格宜镇的全面发展带来新的机遇，将大大加快格宜镇第三产业的发展。随着内部环境的改善，基础设施的健全，将会加快城镇各项功能的规模建设，以城镇的发展来增加辐射力，提高城镇化水平，以城镇的发展来增强经济发展，提高人民群众的物质文化生活水平将起到重要作用，成为方方面面都兴旺发达的小城镇。由此可见，建设格宜商业小区，产生的土地增值在经济上可行、可靠，能够带动第三产业的发展，促进格宜镇的经济增长。三、财力效益分析1、销售成本销 售 成 本 计 算 表名 称 单 位 数 据管理人员工资（3人） 万元/年 2.16销 售 费 用 万元/年 2.00摊 销 费 用 万元/年 1.00经 营 费 用 万元/年 0.55经 营 成 本 万元/年 5.71（1）项目的计算按15年计算，建设期2年，销售期13年。（2）工程投资按格宜商业小区街道全部投资计算，总投资519.9万元。（3）维修费由政府财政承担。（4）管理人员按3人考虑，每人年平均工资为7200元。（5）市政工程的财务基准收益率I=5%。（6）销售税金及附加计算：土地出让营业税，税率为5%，城市建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。2、销售收入商业小区街道的收入主要为土地升值出让收入，商业小区占地13207.3平方米 ，可出让土地为6985平方米，根据过去出让价格，估计此次出让价格为500元/平方米，共计收349.25万元。3、财务评价利润预测表利 润 预 测 表项 目 名 称 每年状况(万元) 生产期（年） 合计(万元)土地出让费 69.85 5 349.25销售税金及附加 3.49 5 17.45总 成 本 5.71 5 28.55销售利润 60.65 5 303.25四、项目的投资利润和投资利税率的计算项目的投资利润率和投资利税率的计算投资利润率=（年平均利润总额/项目投资总额）100%= （60.65/519.9）100%=11.66%。投资利税率=（年平均税总额/项目投资总额）100%=（3.49/519.9 ）100%=0.67 %。五、财务评价分析1、财务评价指标（1）全部投资回收期15年（含建设期2年）（2）投资利润率为11.66%，投资税率为0.67%。2、财务评价分析结果从以上指标看出，该项目为微利工程，从财务角度看，该项目可行，可保本并有盈利。但格宜镇商业街道综合投资519.90万元，仅靠政府投资困难大，人民群众的承受力有限，因而需上级政府给予贴息贷款支持。六、不确定性分析1、售价分析：近几年，农贸交易活跃，物价稳定，开发地区位优越，城镇内经济发展迅速，售价不会出现较大波动，一般只会升值，不会降值。2、建设成本分析：征地费不会上涨，原材料、劳动力资源丰富，其价格不会变化较大，导致建设成本改变。七、敏感性分析格宜商业小区投资额因素，敏感性较小，其波动对项目的经济效益影响不太大。经营成本的变动，对该项目的经济效益影响较投资额因素变动的影响敏感，销售收入的变动是三个因素中最敏感的因素，其变动对该项目的经济效益影响的敏感性较强。八、风险性分析根据投资额，销售收入与经营成本的变动概率计算，净增值的期望很大，该项目的风险非常小。第八章 建设资金筹措及偿还方案一、资金筹措方案格宜镇商业小区街道建设项目属基础性建设，资金筹措直接影响开工时间、建设工期工程质量和项目效益。该项目投资概（预）算共需资金519.90万元，但地方财政困难，无力对该项基础设施建设投入更多资金。为使建设资金按时到位，预计政府筹措资金150万元，贷款369.9万元进行建设，综合开发流动发展，逐年收本还贷。因此，工程建设期限还款期只考虑偿还本金，资金使用利息不在项目资金使用筹措计划中计算。二、资金偿还计划随着二十一世纪来临之际，党中央、国务院提出“小城镇,大战略”及实施西部大开发的战略决策，云南省委、省政府对城乡结构调整和城市化问题也给予极大的关注，作出了“关于加快城镇建设的决定”。格宜镇党委、政府依托格宜独特的生态环境和有利的地理位置，制定了“十五期间建设生态人文集镇的发展目标，把格宜镇各个方面的优势得以优化。格宜镇商业小区街道项目建设，将会加快城镇各项功能的规模建设，以城镇的发展来增强中心集镇的辐射力，提高城镇化水平，促进各行各业的迅猛发展，解决农村剩余劳动力，提高人民群众的物质文化生活和精神生活水平。 街道沿线可开发的土地部分收益用于该项目的贷款偿还来源，工程实施后，可通过拍卖的土地6985 平方米，按现实地段的平均出让价为500元/ 平方米，可收回土地出让金349.25 万元的80%用于还贷，其余按计划逐年偿还。这为还款提供了有力保障。 三、贷款偿还计划表贷 款 偿 还 计 划 表项 目 本年还本付息(万元) 还本（万元） 付息（万元） 还贷资金来源投入使用期年份 2005 28.45 出 让土 地实 现土 地价 值增 值收 回投 资还 贷 2006 28.45 2007 28.45 2008 28.45 2009 28.45 2010 28.45 2011 28.45 2012 28.45 2013 28.45 2014 28.45 2015 28.45 2016 28.45 2017 28.5 合计 3699 第九章 结论1、格宜镇商业小区街道方案以格宜镇集镇总体规划为依据，充分考虑了经济和城镇发展的因素，选择了比较合理的实施方案，符合格宜镇国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的战略部署。整个项目建设体现了“以地生财，以财建镇，以镇招商，以商带农”的城镇基础设施建设的指导思想。2、项目建设通过土地资源的开发就能回收项目的建设投资的大部分资金，建设资金利息将申请省计委给予补助，其余建设资金可向上级政府贷款解决，资金偿还有土地开发收益做坚实后盾。3、全工程项目实施中所需的水、电、路、建材、施工技术力量、管理条件等建设条件良好。4、该项目受到格宜镇党委、政府的高度重视和有关部门及项目涉及的基层组织紧密配合，得到广大人民群众积极理解和支持。5、格宜镇商业小区项目建设在技术上可行，方案上合理，有明显的社会效益，经济效益和环境效益，基础设施建成后可以带动全镇经济发展，真正提高人民的生活水平，改善投资环境，扩大对外影响，吸引外来投资，对促进城乡社会经济的发展将起到巨大的推动作用。目前，该项目建设条件成熟，项目的建设实施可行，格宜镇党委、政府恳请有关部门批准实施。 表一可 行 性 研 究 报 告 估 算 表建设单位：宣威市格宜镇人民政府 工程名称：商业区街道建设工程 序号 工程费用名称 供 标 价 值 （万元） 技术经济指标 备 注 工程量 设备购置 安装工程 器具及生产家具购置 其他费费 合计 单位 数量 单位价值（元） （一） 第一部分费用 72.37 道 路 工 程 21.28 m 711 1017.86 2 砼 管 道 93.65 m 771 276.00 合 计 （二） 绿 化 28.39 1 草 皮 1419.5 1.25 1419.5 20.00 2 树 木 250 29.64 棵 250 50.00 合 计 （三） 附属工程 房屋拆迁 75 0.5 间 75 挡墙土方 6500 13.0 m3 20 7.5M砌石挡墙 345 14.42 m3 417.97 小区内填土 6170 12.34 m3 20.0 清理河道 2000 32.00 m3 16.0 合 计 72.26 第一部分费用合计 195.55 二 建设期其它费 1 建设单位管理费 3.1 2 监 理 费 1.96 3 竣工清理费 1.00 4 征 地 费 110.00 5 工程勘测量 3.00 6 前期工作费 8.00 7 水电通讯安装 155.33 合 计 282.39 表二可 行 性 研 究 报 告 估 算 表建设单位：宣威市格宜镇人民政府 工程名称：商业小区街道建设工程 序号 工程费用名称 供 标 价 值 （万元） 技术经济指标 备注 工程量 设备购置 安装工程 器具及生产家具购置 其他费费 合计 单位 数量 单位价值（元） B 第二部分费用 三 第一、二部份 477.94 四 基本预备费 14.35 五 建设期利益 27.61 六 工程总投资 519.90 表三商 业 小 区 道 街 道 投 资 建设单位：宣威市格宜镇人民政府 工程名称：商业小区街道建设工程序号 工 程 名 称 概算造价（元） 其 中 单 方 造 价 暂估材料 设备购置 一 道 路 723721.69 二 砼管安装 212828.13 三 合 计 936549.82 表四主要经经济技术指标建设单位：宣威市格宜镇人民政府 工程名称：商业小区街道建设工程项 目 面 积（m2） 比 例（%）规划总用地 13207.3 100规划建筑用地 6985 52.89规划绿化用地 1419.5 10.75规划道路场地 4802.8 36.36容积率 1.47表五附属工程经济概算表 建设单位：宣威市格宜镇人民政府 工程名称：商业小区街道建设工程项 目 名 称 单位 工程量 投资额（万元） 备 注房屋拆除 间 75 0.5 挡墙挖土方 m3 650 13.0 7.5m水泥浆砌挡墙 m3 345 14.42 小区内填土 m3 617 12.34 河道清理 m3 2000 32.00 合 计 72.26 表六单 位 工 程 费 用 计 算 表建设单位：宣威市格宜镇人民政府 工程名称：商业小区街道建设工程序号 分类号 费用名称 取费基数 费率（%） 金额（元） 序号 分类号 费用名称 取费基数 费率（%） 金额（元）1 （一