房地产项目市调总结报告.doc

黄岩翠屏春晓 市调情况分析1、 项目概况楼盘地址：黄岩北城街道，北院大道与G104交叉口北侧(原老双鸽集团)开盘时间：2015年6月7日入住时间：一期2017年8月物业类型：住宅、别墅产权年限：住宅70年装修情况：毛坯楼层状况：最高33层，最低21层建筑类别：高层、联排别墅、双拼别墅建筑及园林设计：深圳市建筑设计研究总院开发商：台州市腾业房地产开发有限公司售楼地址：黄岩大桥路888号（原双鸽集团）物业公司：第一太平戴维斯物业管理公司停车位：花园洋房、别墅、排屋有27个车位，地下停车位2205个。规划用地面积：108542.27总建筑面积：383490.54，其中地上面积（计算容积率）258902.11，地下车库建筑面积124588.43建筑风格：经典法式建筑风格容积率：2.39绿化率：30%户型面积：排屋等面积260-430平方不等，洋房面积450平方，稀缺限量8套超800平米豪华尊贵洋房。 高层住宅面积从84-215平方米，还有少量250平以上尊贵复式户型。幢数：共30多栋法式排屋、洋房和12栋幢21F-33F高层住宅户数：高层总共1422套园区配套：黄岩翠屏春晓项目自身配备高端健身、休闲会所，幼儿园、户外泳池、主题景观花园等。学区：北城小学、北城中学。在售均价：高层9#、11#楼、12#楼在售，9#楼户型面积135平-143平，均价11000元/平。12#楼和11#楼均仅剩少量在售，户型面积为83平-134平，11#楼均价8800元/平，12#楼均价9280元/平。 法式排屋在售面积275平-430多平，洋房户型面积为400平-800平（另有加赠面积100多平-200平），排屋售价在600万/套-900万/套左右，洋房售价在售800万-1800万元/套。去化情况：网签备案881套，已签约167套，去化率19%，签约均价9740.74元/平。项目区域地图：项目效果图：户型图： 二、竞品分析 黄岩区目前住宅性质在售项目14个：君廷世纪、台州新城吾悦广场、翠屏春晓、永宁公馆、亿邦豪庭、耀达天玺、皇家蓝庭、尚品南郡、曙光馨园、江南世家、宁江明月、拓鑫新景家园、宁溪溪上玫瑰苑、春光新苑（划线项目位于宁溪、院桥，不在竞品区域范围内）。翠平春晓主要竞品项目十个：、台州新城吾悦广场、亿邦豪庭、江南世家、皇家蓝庭、君廷世纪、宁江明月、耀达天玺、尚品南郡、曙光馨园、永宁公馆1、 台州新城吾悦广场户型：二居89平米、三居115平米、三居142平米、四居133平米、四居139平米、四居165平米、四居185平米建筑面积：124000平米占地面积：45000平米建筑类别：建筑综合体、高层、小高层装修情况：毛坯物业类别：住宅、商铺容积率：2.3绿化率：30%物业公司：新城物业停车位车位数（地上、地下）：一期430开发商：台州新城万博房地产发展有限公司楼盘地址：台州市黄岩区永宁江与大桥路交汇处(黄岩区政府对面,永宁公园旁)开盘时间：2015年11月22日交付时间：预计2017年5月交付在售均价：商铺共推出60多套，户型面积20多平-80平左右，均价20000多-30000元/平。 住宅清盘中，仅剩少量房源在售，户型面积为133平、139平、185平、142平、165平，1#、2#、3#楼售价14000多元-15000多元/平,5#、11#楼12000多-13000多元/平。优惠方式：现购住宅和商铺均可享98折优惠，付款方式优惠：商业贷款99折，全款97折。去化情况：网签备案675套，已签约627套，去化率93%，签约均价15837.45元/。2、亿邦豪庭楼盘地址：黄岩区二环西路888号开盘时间：2015年7月26日入住时间：2017年8月物业类型：住宅、商铺产权年限：商铺40年，住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：高层、塔楼在售户型：三居118128平米四居138208平米跃层180248平米开发商：浙江亿邦房地产开发有限公司建筑面积：95044平米占地面积：32036平米楼层状况：由11幢171层高层建筑组成建筑及园林设计：中国建筑上海设计研究院景观设计：杭州蓝天园林设计院有限公司容积率：2.5绿化率：30%物业公司：台州亿邦物业管理服务有限公司停车位:亿邦豪庭约500个停车位，车位配比为1:1停车位售价：15万元/位在售均价：目前在售房源户型面积50平-140平左右，价格在11000-14000元/平，均价13000元/平，一房一价。东边商铺仅少部分在售，西边商铺主力户型面积50多平-60多平和120平，售价20000多元/平-50000多元/平不等。优惠方式：现购住宅和商铺可享按揭99折，全款98折优惠。去化情况：网签备案1063套，已签约327套，去化率31%，签约价12364.19元/。 3、 江南世家楼盘地址：黄岩区东城街道王西村桔乡大道北延伸段开盘时间：2014年11月8日入住时间：2016年9月物业类型：住宅、商铺产权年限：商铺40年，住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：高层、小高层开发商：台州黄岩江南房地产开发有限公司开盘时间：2014年11月8日入住时间：2016年9月价格详情均价：9000元/平米打折优惠：购房享全款97折，按揭99折。售楼地址：黄岩区桔乡大道486号江南大厦户型：二居88平米、二居89平米、三居142平米建筑面积：41864平米占地面积：20932平米建筑类别：高层、小高层容积率：2绿化率：30%物业费：1.65元/平方米月停车位:188 个，为地下有产权车位。停车位售价：12.8万元/位去化情况：网签备案727套，已签约463套，去化率64%，签约价9106.54元/。 4、皇家蓝庭楼盘地址：黄岩区站西大道西侧、朱砂街北侧开盘时间：2014年5月18日入住时间：2016年1月8日物业类型：住宅产权年限：商铺40年，住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：小高层在售户型：二居9096平米、三居115117平米、三居126平米、三居142158平米、跃层220平米开发商：台州市黄岩银丰置业有限公司建筑面积：66263.2平米占地面积：25500平米容积率：2.8绿化率：25%物业费：1.8元/平方米月停车位：1：1，332个车位。停车位售价：有产权车位13.8万元/位，无产权车位11.8万/个。销售价格：尾盘仅剩少量在售，主要为低楼层房源，以90多平为主，均价9000元/平不到。去化情况：网签备案939套，已签约801套，去化率85%，签约价9786.35元/。 5、君廷世纪楼盘地址：黄岩南临八二省道延长段，西面是横贯南北的北院线开盘时间：2016年5月28日入住时间：待定物业类型：住宅产权年限：住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：高层、叠排别墅、塔楼开发商：台州市黄岩本州房地产有限公司建筑风格：新古典风格打折优惠：存2万抵4万，还可享全款96折，按揭99折。售楼地址：黄岩世纪大道与朝元路交汇处（消防大队东）户型：二居83平米、三居118平米、三居119平米、三居120平米、三居128平米、三居130平米建筑面积：124272平米占地面积：45892平米容积率：2.4绿化率：30%在售均价：于9月中下旬推出5#楼，共186套房源左右，均价9000元/平左右，户型面积为120平、130平。另外还有1#、2#、3#、4#楼在售，户型面积83-132平左右，均价9000元/平左右。商铺现仅剩1套81平的，售价200万元/套左右，商铺可享全款94折，按揭99折。去化情况：网签备案1331套，已签约610套，去化率46%，签约价9592,57元/。 6、宁江明月楼盘地址：黄岩世纪大道与北院线交汇处开盘时间：2013年5月二期入住时间：2015年12月物业类型：住宅、别墅产权年限：商铺40年，住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：类独栋别墅、高层、叠排别墅、联排别墅、双拼别墅在售户型：三居107平米、三居137平米、三居138平米、三居142平米、三居143平米、四居168平米、四居197平米开发商：台州绿城泰业房地产开发有限公司售楼地址：黄岩世纪大道与北院线交汇处（项目现场售楼处）物业公司：绿城物业物业费：高层2.3元/平月，排屋4元/平月车位价格：有产权车位15万元/个，无产权11万元/个在售价格：目前不久前推出的珑湾8#在售，共90多套房源，户型面积107平、138平，售价11000多-14000多元/平。另有珑湾3#、5#、9#楼在售，户型面积107平-197平不等，均价13000元/平左右；翠屏苑仅剩部分房源，户型面积138平-192平，起价12000多元/平。优惠方式：全款96折，按揭98折。建筑面积：150000平米占地面积：54666平米容积率：2.72绿化率：34.9%园区配套：16万方滨江公园、五星级酒店、独立36班幼儿园、大型商业综合体去化情况：网签备案2835套，已签约2238套，去化率79%，签约价11941.08元/。 7、永宁公馆楼盘地址：黄岩二环南路和二环西路交叉口开盘时间：2014年7月5日入住时间：2016年年底二期17年中旬物业类型：住宅、商铺产权年限：住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：高层、小高层开发商：台州朗成房地产开发有限公司售楼地址：黄岩二环南路和二环西路交叉口物业公司：浙江绿城物业管理公司物业费：2.16元/平方米月价格详情：均价15000元/平米打折优惠：现购住宅立减300元/平，存5万抵8万户型：二居95平米、三居104平米、三居134平米、三居143平米、三居159平米、三居188平米、四居260平米建筑面积：300000平米占地面积：100000平米楼幢：由22栋高层住宅和外围社区底商组成容积率：2.27绿化率：30%停车位：共911个机动车位，其中地下911个车位数：1:1.2 车位售价： 17#、19#、28#地下有产权车位158000元/个 无产权14.5万元/位园区配套：约1000观景泳池、运动主题会所、休闲体验式商业街、幼儿园、双层生活超市等去化情况：网签备案3750套，已签约3036套，去化率81%，签约价15258.09元/。 8、耀达天玺楼盘地址：黄岩区二环西路与委羽街交汇处开盘时间：2014年9月21日入住时间：2016年6月30日物业类型：住宅、商铺产权年限：商铺40年，住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：高层、叠排别墅、联排别墅开发商：台州市黄岩耀达置业有限公司售楼地址：黄岩区世纪大道3号（黄岩耀达酒店1F）户型：二居88平米、二居125平米、四居140平米、楼层平面图建筑面积：320000平米占地面积：142000平米楼层状况：叠排，联排，小高层18层建筑及园林设计：澳大利亚HASSELL承建商：标力建设集团景观设计：上海秀领瀚禾景观设计有限公司容积率：1.52绿化率：30%物业公司：台州耀达物业有限公司物业费：3.5元/平方米月 物业费一期叠加3.0元/，排屋3.5元/停车位:排屋456个，高层920个、商业146个，无障碍车位13个，地面停车位47个，幼儿园专用车位20个在售均价：高层在售，为12#、9#、15#、16#、17#、21#楼。户型面积125平、140平、141平、170平，均价为11000-13000元/平，一期排屋已交房，三期排屋火爆认筹，联排别墅500平左右（地上和地下），售价628万/套起。去化情况：网签备案425套，已签约304套，去化率72%，签约价120000元/。 9、曙光馨园楼盘地址：黄岩德邦物流北面（临近水世界游泳馆）开盘时间：2014年1月3日入住时间：2016年5月年底物业类型：住宅、商铺产权年限：住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：小高层开发商：黄岩曙光亿邦房地产有限公司售楼地址：黄岩德邦物流北面（临近水世界游泳馆）物业公司：浙江绿城物业管理公司物业费：2.4元/平方米月学区：实验小学西城分校建筑风格：新古典风格建筑面积：92858.2平米占地面积：46429.1平米楼层状况：总计11幢，总共590户。1#60户 2-3#64户 4#90户 5#77户其中复式有6户 合计83户 6#54户 复式11户 共65户 7#28户 复式4户 总32） 8#28户复式4户 总共32户 9#30 复式4户 共34户 10#30户复式4户 共34户 11#28户 复式4户 共32户建筑及园林设计：浙江建院建筑规划设计院承建商：曙光控股集团有限公司代理商:杭州逸木房地产营销策划有限公司景观设计:浙江普天园林建筑发展有限公司容积率:2绿化率:30%停车位:停车位配比1：1.3，总车位745个停车位售价：15.8万元/个（有产权）和12.8万元/个（无产权）在售均价：住宅户型面积为120多平、135平、176平，均价13500元/平。 商铺仅剩5、6套左右在售，主要为4#楼底下商铺，户型面积为94.42平、122平、200多平，均价25000元/平左右。优惠方式：现在购买住宅可立减700元/平，商铺可享95折优惠。去化情况：网签备案1222套，已签约1020套，去化率83%，签约价13275.73元/。 10、尚品南郡楼盘地址：（黄岩大转盘附近）二环路劳动南路交界，御景华庭对面开盘时间：2013年6月1日入住时间：2015年12月31日物业类型：住宅、商铺产权年限：商铺40年，住宅70年装修情况：毛坯建筑类别：建筑综合体开发商：台州市巨鼎置业有限公司售楼地址：黄岩港湾名府小区内建筑风格：法式建筑面积:25825平米占地面积:38000平米容积率:2.2绿化率:25%物业公司：巨鼎物业物业费：住宅2.16元/平月，商铺1.9元/平月停车位售价:20万元/位在售均价：住宅仅剩十套左右在售，户型面积130平以及跃层210-280平，均价17800元/平；商铺户型面积主力户型为60平左右，一层商铺售价40000元/平，层高5.8米，二层商铺售价22000元/平左右，层高4.8米。优惠方式：住宅享93折优惠，商铺可享95折优惠。去化情况：网签备案380套，已签约182套，去化率48%。3、 总结分析1、 从大环境上看，台州三区里，黄岩相比椒江跟路桥，黄岩地区的房产项目相对较少，市场上只有十多个盘在售。而椒江以及路桥地区房产项目都在三十多个。所以导致黄岩市场均价明显高于椒江区以及路桥区。最终的影响是：黄岩地区部分客户流失，到椒江区购置商品房。一方面椒江在售盘较多，对于客户选择性更大，同时房产竞争激烈，价格保持较低水平，另一方面椒江为台州行政区，未来发展显然比其他地区更有空间。2、 黄岩地区在售项目较少，主要集中在新城区以及老城区两个商圈。价格竞争不明显，始终保持在均价1.3万左右。各大项目优惠幅度不够大，去化速度较缓。经分析对比，台州三区整体市场较为疲软，购房热度不高，区日成交量仅十多套。市调当天，走访几个案场，均未见有其他来访客户。3、 相比翠屏春晓接近地段项目：安置房较多，房产中介走访，整体在售均价为8000元/平方。商品房项目主要是新城吾悦广场，新城品牌较好，临近公园，商业住宅相结合，在售价格1.3万，接近清盘，在售房源不多。相比翠屏春晓同类型项目：君廷世纪、宁江明月、耀达天玺。三个项目均为排屋高层相结合的大型项目。君廷世纪为本地开发商，高层户型跟翠屏春晓接近，位置靠近城西，地理位置不占优势，在售均价9000元/平方，显然低于翠屏春晓，目前去化率接近50%。宁江明月是绿城的项目，品牌优势主打高品质，园区内部配套齐全，虽然位置接近君庭世纪，在售均价1.3万/平方，起价1.1/平方。去化率接近80%。耀达天玺位于新城区，具有地区优势，耀达为当地品牌，较为知名，在售均价1.2万/平方，目前去