养老地产现状与开发模式分析.pptx

1 养老地产开发模式分析 5大类 15种 2016年2月编制 山煤房地产 柳健 2 据中国人口研究所最新报告 2015年超过60岁以上的老人已经达到了2 2亿 占比已经超过了16 我国80岁以上高龄老人将以平均每年一百万人以上的速度增长 这是根据我国人口老龄化发展趋势的权威预测 伴随着老年人口的不断增长 太原市也步入了人口老龄化的门槛 在全市年满60岁以上的老年人 约63 87万人 中 空巢老人有35万人 占老年人数的54 8 太原市有53个社会养老机构 床位7939张 其中 公办养老机构 民办养老机构 农村敬老院并存 每千名老人只有床位12 4张 数据来源 2014年10月太原日报 养老地产开发模式5大类15种 社会老龄化现状 3 养老地产开发模式5大类15种 4 养老地产开发模式5大类15种 政策来源 社会养老服务体系建设规划 2011 2015 5 养老地产开发模式5大类15种 要求 统筹规划新建小区 将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案 鼓励通过整合 置换或转变用途等方式 将闲置的医院 企业 农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心 活动中心 疗养院 旅馆 招待所等设施资源改造后用于养老服务 中华人民共和国老年人权益保障法 修订版 养老机构设立许可办法 养老机构管理办法 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 等法律法规和文件 目的 从政策法律高度对养老行业产生影响 明确了养老机构的准入门槛 管理要求和监管部门 推动全社会的养老行动 6 养老地产开发模式5大类15种 政府投资及政府补贴的养老机构建设标准 1 床位建筑面积为25 42 5平方米 床 2 建设成本按照每床16万元 不含土地成本 核定 市级建设财政给予相应补贴 政策来源 上海市人民政府关于推进本市 十二五 期间养老机构建设的若干意见 7 养老地产开发模式5大类15种 市场市场反应 市场反应 房企涉足 8 养老地产开发模式5大类15种 分布区域 京津冀都市圈北有太阳城 长三角都市圈南有亲和源 9 与社区共同建设 与相关设施并设 与国际品牌接轨 养老地产5大类 与旅游或商业地产结合 以其他方式转型 养老地产开发模式5大类15种 10 第一类 与社区共同建设类 模式1 专门建设综合型养老社区 概念阐述 综合型养老社区是指为老年人提供的 包含养老住宅 养老公寓 养老设施等多种居住类型的社区 配套设施 老年活动中心 康体中心 医疗服务中心 老年大学等各类配套设施 图1综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品 以及相应的配套服务设施 11 第一类 与社区共同建设类 模式1 专门建设综合型养老社区 图2大规模的养老社区可考虑分期建设 一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外 选择低密度的开发形式 实现与郊外的环境协调融合 在开发前期 应将不同类型的居住产品合理分区 保证各自的独立性 避免相互干扰 开发大规模综合型养老社区时 可考虑分期建设 12 老年公寓服务 乒乓球 台球 棋牌营养餐每餐保证6个菜 家常菜 二级甲等定点医院全保姆服务免费温泉医务人员定期身体检查 北京太阳城 第一类 与社区共同建设类 模式1 专门建设综合型养老社区 13 案例 北京太阳城是民办企业开发的养老社区 里面种类比较多 既有普通的老年住宅 也有专门的养老公寓等等 配套当中也特别注意有老年大学 老年娱乐设施 商业中心 会议中心等等 还有服务管理中心 二期也有很多专门的老年住宅 这样的社区是非常受欢迎的 老年人到这种社区可以有人照顾 还有有集体生活 不会感觉孤独 第一类 与社区共同建设类 模式1 专门建设综合型养老社区 14 第一类 与社区共同建设类 模式1 专门建设综合型养老社区 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式 以实现健康 快乐的老年新生活为目标 融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中 高档的养老社区 坐落于上海南汇区康桥镇 占地8 4公顷 建筑面积10万平方米 案例 上海亲和源 高端会员制养老第一家 15 社区沿街分布餐厅 老年度假酒店 健康会所 商业 老年大学 医院等公共建筑物业 社区内部是居住型物业 与外部有一定距离 保证了私密性 社区内适老硬件配套完备 包括配餐中心 医院 颐养院 商业街 亲和学院 健康会所 老年度假酒店 MINI高尔夫球场 活动广场 门球场 舞蹈广场 茶室等功能活动区 生活 健康 快乐三大服务体系使得适老设置完善 满足各年龄段老年生活需要 整个社区全部采用无障碍化设计 生活 快乐 健康 管家式的服务 不同于传统意义上的养老院 是个不脱离社会 又独立又开放的老年生活社区 社区内含12幢多层电梯住宅楼 共计838套居室 可入住1600位老人 公寓内全装修全配置 柜橱床椅和家用电器俱全 有线电视 宽带网络 电话 全部开通 冷暖水24小时供应 老人拎包可入住 亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系 建立专业化养老服务平台 曙光医院亲和分院 上海老年大学 美格菲会所 索迪斯餐厅 爱玛客物业 第一类 与社区共同建设类 模式1 专门建设综合型养老社区 案例 上海亲和源 16 第一类 与社区共同建设类 模式2 新建大型社区的同时开发养老组团 定位 房地产企业在开发大型居住区楼盘时 会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团 优势 这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群 走产品差异化路线 养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源 降低配套设施的建设量 图4养老住宅靠近中心商业区布置 建设比例控制在一定范围内 总用地面积 约2万亩总建筑面积 720万平方米养老社区建设体量 150亩 计划建设约18万平方米的养老住宅产品 占总建筑面积的2 5 案例 广东惠州某项目 17 第一类 与社区共同建设类 模式2 新建大型社区的同时开发养老组团 注意事项 1 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内 不宜过少也不宜过多 2 另一方面要控制养老组团的规模 尽量划分为一个个小型居住组团 以营造社区的归属感 规划布局 养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置 方便老人到达和使用 图3 养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团 分别针对自理老人和半自理老人 其中半护理组团靠近医院和康复中心 并设置连廊连接 以满足老人就近医疗的需求 案例 广东惠州某项目 图3养老社区的组团化布局示意图 18 第一类 与社区共同建设类 模式3 普通社区中配建各类养老产品 产生原因 许多六七十岁 身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代 老人需要与子女住的近一些 而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾 老人和子女更愿意选择分开但邻近居住 因此普通社区中配建一些养老居住产品 可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求 图5 图5普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图 全龄社区 的居住理念能够较好的契合我国现阶段国情 将会是较受欢迎的一种养老居住模式 19 第一类 与社区共同建设类 模式3 普通社区中配建各类养老产品 老少户住宅特点 同层相近的两套住宅 或同单元内上下层相邻的两套住宅 其中一套为老人居住 另一套为子女家庭住 采用适老化设计 配备 如增加扶手 满足轮椅通行需求 考虑护理人员陪住等 注意事项 设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积 特别是老年住宅的套型面积不宜过大 以50 60平方米的一居室 两居室为主 这样才能满足老人与子女共同购房的诉求 20 香格里三期创新性地将一 二期所开发的最畅销几种户型搭配到同一空间内 其中主要的定位在于老少居户型的搭配 将面积100 120 的向阳性好的户型定位于老人居住户型 将120 140 户型定位成年轻人居住的综合性户型 将上述两个户型搭配到同一楼层相邻布局 户型空间布局上以家庭几代同堂需求设计 即老少居 既有同一空间的大户型 也有即离未分的大小互傍的独立户型 以满足不同个性的群体 又可以捆绑销售 也可独立营销的灵活布局 养老户型的搭配开发 期待有效扩大客户群 第一类 与社区共同建设类 模式3 普通社区中配建各类养老产品 优势特点 除朝阳采光好 没有台阶 设置呼叫系统 卧室靠近卫生间和通道等常规利于老人生活的设计 还增加了中央空调系统 热水系统 新风系统 安防系统和远程控制系统 做到了功能合理 平面布局适用 设计细节人性化 21 第一类 与社区共同建设类 模式4 成熟社区周边插建多功能老年服务设施 优点 投资相对较少 易于复制和实现连锁经营 针对问题 一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况 大中城市养老现状 老龄化程度严重养老床位数量较低城区年代久远 周边配套设施成熟区位条件好 但周边用地资源紧张 解决方法 利用零散地块 新建或改造已有建筑 开发社区间的养老设施 22 第一类 与社区共同建设类 模式4 成熟社区周边插建多功能老年服务设施 图6日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图 特点 小规模 多功能 综合型服务范围 辐射周边多个社区配套设施 老年日托中心 社区医疗站 公共餐厅 小超市等 并考虑为社区老人提供上门护理 送餐 洗浴等服务 23 与相关设施并设 与社区共同建设 与国际品牌接轨 养老地产5大类 与旅游或商业地产结合 以其他方式转型 养老地产开发模式5大类15种 24 第二类 与相关设施并设 模式5 与医疗机构结合 就近设置养老设施 图7日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系 邻近设置 说明 开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近建设在一起 图7 当老人遇到突发疾病时 医疗机构可以做出迅速反应 令入住其中的老年人感到十分安心 案例 日本六甲老年公寓 25 方法1 养老机构希望与医疗机构建立合作关系 使养老设施或养老社区与医院就近设置 共同建设 方法2 直接划分出部分闲置床位用于开办养老院 这样既能够提高医疗资源的使用效率 又能够满足一些护理程度较重 普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求 医养结合 模式的特点在于 能够将优质的医疗资源引入养老项目 从而提升项目的核心竞争力 使老人感到居住在其中较有安全保障 第二类 与相关设施并设 模式5 与医疗机构结合 就近设置养老设施 26 第二类 与相关设施并设 模式6 养老设施与幼儿园并设 优点 能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理 将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理 节约建造和人力成本 从规划角度来看 幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似 若将这类养老机构与幼儿园设置在一起 则能实现与社区的紧密结合 从而较好满足社区养老的服务需求 27 第二类 与相关设施并设 模式6 养老设施与幼儿园并设 在日本 老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见 其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层 或是分别设在不同楼栋 共用庭院及室外活动场地 以日本幸朋苑老人院为例 其建筑首层设置了一所幼儿园 图7 老人平日可以与儿童共同开展做手工 唱歌等活动 老人在二层的室外平台休息时 也可以看到儿童在庭院里玩耍 嬉戏 这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助 随着我国的人口结构向高龄化 少子化逐渐发展 一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置 将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来 见模式15 图8日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起 28 第二类 与相关设施并设 模式7 与教育设施结合 建设养老公寓 与大学等教育设施相结合的养老社区 模式开发原因 很多 高知老人 在退休后希望能够继续学习 发挥余热 养老社区 老年公寓若能靠近大学设置 并让老人享受一部分教育资源 则会与他们的需求更加吻合 目标客群 高知老年群体 29 第二类 与相关设施并设 模式7 与教育设施结合 建设养老公寓 绿城乌镇雅园 国内首个学院式养老社区 30 第二类 与相关设施并设 模式7 与教育设施结合 建设养老公寓 绿城乌镇雅园的养老模式和服务体系 31 第二类 与相关设施并设 模式7 与教育设施结合 建设养老公寓 内蒙古晟基置业香格里老年大学已于今年1月11日正式开课 32 养老地产开发模式5大类15种 与旅游或商业地产结合 与社区共同建设 与相关设施并设 养老地产5大类 与国际品牌接轨 以其他方式转型 33 第三类 与旅游或商业地产结合 模式8 在旅游风景区中开发养老居住产品 概念 养老地产与旅游 休闲 养生产业相结合的一种模式 现状 目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时 加入养老养生 康复保健 长寿文化等理念 选址 具有较好的风景资源或特色文化资源的地区 例如海南 广西 云南等地 34 第三类 与旅游或商业地产结合 模式8 在旅游风景区中开发养老居住产品 图9结伴式养老公寓标准层平面图 劣势 用地规模往往较大 各类居住产品 服务设施容易分散 解决方案 在规划设计时 应将养老居住产品相应地集中布置 并注意就近设置配套服务设施 节省服务管理的人力 避免出现交通路线过长 服务不到位或老人出行不便等问题 35 第三类 与旅游或商业地产结合 模式9 与商业地产结合 开发老年公寓 概念 在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时 搭配建设老年公寓 也是一种较为新颖的模式 适用城市定位 北京 上海 香港等大城市 对于在此类大城市生活的老年人而言 他们希望能享受城区中便利的商业 休闲配套资源 而当他们需要护理时 往往更不愿放弃城区的优质医疗资源 特别是一些高端养老客户群 他们具备相应的经济实力在城市中心区养老 消费 若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓 则能满足这些老年人的居住需求 开发模式 由于城区内的土地价格较高 开发者通常会选择较为集约的开发模式 例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中 36 第三类 与旅游或商业地产结合 模式9 与商业地产结合 开发老年公寓 案例 日本东京的豊州老年公寓选址 位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内 周边配套 大型综合购物中心 医院 公园 大学等配套设施 居住模式 复合居住 同一栋楼内集合了普通租赁住宅 酒店式公寓和老年公寓三种居住产品 图10 使出租对象多样化 从而降低运营风险 设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口 以便单独管理 图10日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图 37 与国际品牌接轨 与社区共同建设 与相关设施并设 养老地产5大类 与旅游或商业地产结合 以其他方式转型 养老地产开发模式5大类15种 38 第四类 与国际品牌接轨 模式10 引入外资 开发世界连锁型老年设施 概念 这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨 引入外资或运营管理团队 共同开发养老产品 目前 一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场 建设连锁型老年设施 以缓解其国内的养老压力 例如 欧洲一些国家的养老服务成本非常高 他们希望能在劳动力相对低廉的国家 如中国 拓展市场 选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施 让老人在比较健康的年龄段到这里养老 借鉴 对于我国而言 能够借此机会引入外资 并学习国外先进的护理 管理经验 同时也能在一定程度上促进就业 带动消费 39 第四类 与国际品牌接轨 模式11 国际知名养老品牌共同开发 引进管理模式 养老地产开发热潮促使很多开发商 投资者或政府人员都到国外参观考察 看到了很多先进的管理模式 希望能在国内推广 例如 引进国外养老运营管理团队 或与国外知名养老品牌共同开发 虽然美国 欧洲 日本等发达国家的养老产业较为成熟 但完全移植到中国却不一定适合 需要采取 本土化 措施 中国人的生活习惯 经济条件和思维方式与国外差别很大 直接照搬国外的既有模式很难顺利 落地 必须适当转化 图11美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少 与我国国情不太相同 40 以其他方式转型 与社区共同建设 与相关设施并设 养老地产5大类 与旅游或商业地产结合 与国际品牌接轨 养老地产开发模式5大类15种 41 第五类 以其他方式转型 模式12 与保险业结合 利用险资投资养老地产 目前 保险资金介入养老地产的情况已经开始出现 从险资的特征来看 由于其资金规模较大 回报要求低而周期又长 更为适合投资养老地产 也有利于养老地产的灵活经营 未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一 42 第五类 以其他方式转型 模式13 与护理服务业结合 将原有优势注入养老地产 在对日本养老产业的研究中发现 一些企业从为老年人提供上门洗浴 上门护理等服务开始 逐步向养老地产方向转型 并最终获得成功 这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素 43 有些养老项目是从酒店管理公司或其他服务行业转向投资养老地产的 这类项目具有自身独特的资源优势 一方面酒店的服务管理形式与养老服务有相通之处 很多经验都能够应用于养老项目的管理服务中 另一方面利用旧酒店改造为养老公寓 或在酒店中提供养老服务等 也是非常有益的尝试 第五类 以其他方式转型 模式14 利用自身独特资源转型开发养老地产 44 将一些闲置的国有资产盘活 改造为养老设施 例如城市里的旧医院 办公楼 小学 幼儿园 私人物业用房等 这些国有资产所在区域位置较好