用科学发展观解决直管公房当前存在的主要问题.doc

用科学发展观解决直管公房当前存在的主要问题 直管公房是计划经济时期的产物，它曾在我国经济、社会、生活中扮演过重要角色，发挥了重要作用。随着城镇住房制度改革的不断深化和城市建设的迅速发展， 一部分被拆除，一部分出售给了住户。直管公房逐年减少，租金收入逐年下降，加之直管公房目前仍采取行政福利性的管理模式，租不能养房的矛盾越来越突出，随着市场经济体制的建立和完善，直管公房管理中存在的问题也暴露无疑，所以，解放思想，用科学发展实践解决当前存在的主要问题： 一、收支严重失衡，租不养房 直管公房目前仍然延续福利性租金制度，租金标准低廉，而产业锐减致使收入严重滑坡。直管公房的租金近些年虽做过一些调整，但调幅不大，只相当于成本租金的 30%，现存的住宅户相当一部分是失业、下岗、低保户等弱势群体，租金收缴难度可想而知。由于直管公房一直处于低租金水平，每年还要投入大量的维修资金， 对破旧房屋进行维修养护，保证不倒不塌。所以以租不能养人、以租不以养房的局面愈演愈烈。 二、管理体制不明，模式不定 多年来，房管部门以及下属的房管所是由政府专门设编的事业单位，政企不分。除了代表政府承担直管公房的管理与维护外，并行使部分房地产行政管理的职能。从形式上讲依然是事业时期的行政代理方式，即财产控制权、公房管理收益权、公房租金定价权和公房拆 迁改造经营审批权都在政府那里。经营中心的利益服从政府利益，为实现政府利益服务，没有反映出经营中心自身利益的内在要求，与经营中心追求自身价值最大化 不相适应。 三、管理制度不全，无章可循 在不断深化住房制度的今天，直管公房的管理制度凸显滞后。多年来，少有新的管理条例颁布，致使管理部门对新时期出现的问题无处下手。由于国有直管公房租金 与市场租金存在较大差价，一些住户通过私自倒卖公房指标或转租等获取不当利益；还有些住户将租赁关系视为“终身制居住”，如遇到拆迁可以大捞一把，他们把 租住的国有直管公房变成了增加自身收入的一个渠道。民政部门出台政策给低保户减免房租，市政府又不给房管部门补贴，由于缺乏这些方面的制度和条例， 房管部门又没有行使收益和处分的权利，只能眼睁睁的看着国有资产大量流失。 综上所述，国有直管公房面临着诸多矛盾和问题，存在这些问题的原因有以下几个方面： 一是城市改造，管理面积大量减少。政府收益、社会收益、承租人收益、房管人受损。过去的房管所是以经营国有直管公房为主的事业单位，是计划经济的产物，其 产权观念模糊，经营自主权萎缩。随着住房制度改革的不断深入，旧城改造使公房管理面积锐减，政府将保拆保建款拿走，住户在拆迁安置中获利。而房管单位的利 益却没有任何保障。如果把拆除的公房按原有面积拆一还一保留到现在，按现行福利租金计算，完全可以实现正常性的自收自支。 二是维修资金不足、危旧房屋增多。由于国有公房一直处于低租金水平，每年只能投入有限的维修资金，导致现在国有公房破旧不堪、年久失修，特别是一些危房， 严重威胁着租赁户生命财产安全，只有采取“防患于未然”的措施，花费有限的人力、财力、物力，力保这些房屋不倒不塌，但效果较差，住户诟病 较多。 三是思想观念滞后。随着经济体制改革的不断深化，社会主义经济已经转变为市场经济，特别是住房制度的改革和住房保证制度的建立，国有直管公房的基本属性也 发生了变化，而我们的思想观念和管理观念还停留在原地，没有把直管公房融入市场进行商品经营的理念。当然这跟现行的住房政 策没有落实到位有着很大的关系。政府仍然让一少部分人用廉价的租金享受着福利住房，明显与市场经济要求格格不入。 一、解放思想，进一步理顺直管公房经营管理体制 为了切实加强直管公房管理，更好地整合政策资源、管理资源，确保直管公房资产保值增值，建议市局全面清理各类直管公房产权现状，重新梳理直管公房的一 系列政策规定，结合直管公房管理现状，制定新的市直管公房经营管理的规定。 二、解放思想，加快国有直管公房市场化的进程 现行的直管公房经营体制是计划经济的产物，严重背离市场经济规律，加快国有直管公房市场化步伐具有十分深远的历史意义和现实意义。一是深化住房制度改革的 需要，住房制度改革的根本目的是实现住房的商品化、社会化；二是完善社会主义市场经济体制的需要。国有直管公房市场化，就可以从根本上限制承租人转租谋 利，有利于市场公平竞争；三是国有直管公房经营管理单位生存与发展的需要。目前收不低支、难以生存。如果按市场租金收租，不仅不会亏损，除 确保正常支出外还有盈利。完全可以实现“以租养房”和自收自支的目标；四是实现国有公房保值增值的需要。在市场经济体制下国有直管公房本质就是商品性质， 因此其租金标准应顺应价值规律的要求由市场决定。只有把国有直管公房推向市场，其价值才能充分体现，资产才能真正盘活。 三、解放思想，充分发挥自身潜力，加快廉租房建设步伐 由于直管公房在整个社会中具有特殊地位，即使商品化住房已达到很高程度的今天，直管公房的作用依然十分明显。世 界许多高度发达的国家，公房仍占有相当比例，足以说明在调控市场经济中仍然发挥着举足轻重的作用。因此，把直管公房管理工作做到位，必须采取一切有效措 施，使之保值增值。首先对长期闲置、无人居住的直管公房，要按一定程序及时收回；对陈欠租金的追缴要区别对待，对有能力缴纳而长期拖欠的“钉子户”，要集 中起来通过司法诉讼程序依法解决；对营业用房租户，要结合协议租金及市场升温情况，到期及时调整租金，确保利益最大化。在现有的直管公房住户中，还存在着 相当一部分低保、下岗职工及生活极为困难的弱势群体，他们无力正常缴纳租金。我们只有做好前期摸底工作，把符合困难补贴条件的住户找出来，依据国家政策、 统筹纳入廉租房体系，让他们充分享受国家相关补贴正常。这样，既可加快实现廉租房的建设目标，为老百姓解决实际问题，又能解决直管公房部分资金问题。 四、解放思想，建立改制发展资金，推进城市直管公房管理上台阶。房地产行政主管部门应积极主动与市政府及相关部门协调，争取在政策、资金、项目、人员安排 等方面给予支持。以及加快城市直管公房的管理，都具有十分重要的意义。 根据目前国有直管公房存在的现实情况，要从根本上解决问题，必须解放思想，深入开展科学发展，不断探索