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城投模式大兴：10区域龙头谁是下个中天城投2010年03月22日06:33理财周报杨蓝蓝我要评论(0) 字号：T|T 一二级联动开发利于降低成本，京投银泰具备三大法宝：“土地、资金和开发能力”。“刚开始客户不接受，说城投模式有什么搞头？现在大家基本没问题了，你看这波地产的反弹，两个城投(云南城投、中天城投)还是龙头。”业内一位券商分析人士对理财周报说，他在业内拥有为数众多的机构客户。“他们总是要见到业绩才肯相信的。”所谓城投模式，即一二级市场联动，实际上，城投模式的兴起并非是近两年才出现的。但是它被广泛的认识和研究，确实是在2009年。这一并不具有技术含量的模式正在掀起波澜。城投模式正传城市要搞市政建设，政府却没钱，怎么办？“城投模式”首先解决的是地方政府“筹钱建市”的渠道问题，这也是“城投模式”兴起的直接动力。在这种模式下，“一方面，地方政府，通常是国土资源部委托城投公司对生地进行一级开发；另一方面，城投公司通过资本市场进行融资，将资金投入到城市建设中去，比如城中村改造，修建地铁等”，第一创业分析师陈晓波如此解释“城投模式”。“二级城市城镇化建设的巨大需求，是房地产城投模式的优势所在。” 广发证券分析师沈爱卿认为。目前，全国已有360多个大中小城市成立了城投公司，许多二三线城市也成立了城投公司。实际上，一些知名的案例和公司，本质上就是城投类公司。招商地产的存在，就是因为上世纪90年代中期起，招商局集团和深圳福田、南山等区政府的一级开发合作而互动产生的，当时的福田和南山，即相当于今日的西部县城。而陆家嘴，则更是上海为了开发浦东而设置的一个平台。在浦东的开发中，诞生了现在知名的“浦东四虎”：如陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥。其本质都是城投模式。故而，城投模式名曰城投，实质上就是一二级联动开发的模式，也是寄生于中国庞大而激越的城市化进程中，在强势地方政府主导下的产物，是政治力量与市场力量的结合，若要追求其根源，则是中国土地制度的国有性质。城投公司的优势是明显的。“虽然土地一级开发完成后，政府要将熟地收储，城投公司同样要通过拍卖的程序获取土地，但由于城投公司有一级开发的优势，一般能很容易地拿到需要的地。”陈晓波表示。成本低，但土地一级开发项目利润率较低也是“城投模式”无法回避的劣势，同时还要承受巨大的融资压力。最重要的是，这一模式既然受益于地方区域建设，也必然受制于此。如果浦东未能成为中国金融中心，蜗居一地的“浦东四虎”结局未可想象。同样，若招商地产不在招商局集团支持下走出深圳，则恐怕早已随着深圳建设的完成而消失。城投模式发展机遇显然，城投模式的发展是沿着中国城市化的线索展开的。至2006年年末，我国东、中、西部城市化水平分别达到54.6%、40.4%和35.7%，我国城市化进程处在快速发展的时期，尤其是西部欠发达地区。这个背景催生了中天城投和云南城投。“昆明市定位于打造东南亚旅游城市，云南省政府对其道路建设、河道治理等非常重视，因此城市建设对资金的需求非常大”，陈晓波告诉理财周报记者，这是云南城投的一大优势。云南城投土地储备达到411万平米，但三季报显示云南城投账面现金约34亿元，但存在扣除预收账款后的短期负债近20亿元，而滇池一级开发的成本迟迟未收回且仍在不断投入，以及近期获取了2幅土地储备尚有超过5亿元需要支付，公司资金链已经趋于紧张。相比较，中天城投的房地产开发更为优质，盈利能力更佳。贵阳城发增资扩股完成后，中天城投的融资平台，将由市级升为省级。“二股东实际控制人由市政府升级到省政府并不那么重要，更重要的是二股东由一个空洞的国家出资人升级为拥有大量土地资源的股份公司、实体公司。”广发证券分析师沈爱卿认为，股权变动将有利于中天城投获取高速公路沿线一级土地开发的项目。京投银泰的“轨道+地产”模式，实际上就是以地铁建设带动地产开发，再以地产开发反哺地铁建设。京投银泰模式最大特点，在于其独特的股东结构，正是因为两大股东的强强联合，使得京投银泰同时具备房地产企业的“三大法宝”：土地、资金和开发能力。而且，理财周报获悉，京投银泰存在较为明确的资产注入的预期。区域开发中的机会同样，中西部地区的区域开发，正如火如荼，下一个浦东新区在哪里呢？四个新区值得注意：天津滨海新区、成渝试验改革区和中部地区的武汉城市圈和长株潭城市群。而且，理财周报了解到，上述区域当地政府均有考虑做大城投平台的意向。城投背景的公司无疑将走上前台，如拥有大规模土地一级开发的津滨发展、泰达股份、类似浦东新区的张江高科园区建设模式的海泰发展等。另外，具有城投股东背景的渝开发，据悉早已被重庆方面定调做大。而有深厚政府背景的湖南投资，有消息称可能采用陆家嘴的模式打造。武汉领域，则可关注武汉控股