XX年二手房交易流程及注意事项.doc

XX年二手房交易流程及注意事项 二手房的交易流程是怎样的呢?需要注意些什么事情?下面准备了xx年二手房交易流程及注意事项，提供给大家参考! 一次性付款： 查册签房屋买卖合同网签交易递件完税过户领取房地产权证 按揭付款： 查册签房屋买卖合同网签签件、送银行审批银行同意借款交易递件完税过户领取房地产权证办理抵押登记银行放款 一、查册 查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况(如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息)以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。 查册有两种方式：(1)业主须提供房产证的登记字号或房产的详细地址交由中介方代查。(2)业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。 二、签定房屋买卖合同 买卖双方及中介方协商后，在签约时期明确填写好交易要求，例如：房款总额、定金金额、房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等，必要的时候，还需签订有关的补充协议，以避免产生误会，免除纠纷。 三、签件、送银行审批 买卖双方需备齐签件所需资料到银行签贷款合同。 卖家需要准备资料为： (1)产权证原件及复印件;(2)卖方身份证、户口簿原件及复印件，若有共有人则需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件;(3)若卖方已婚，其配偶需签署同意出售房产的声明并尽可能提供结婚证、配偶身份证、户口簿原件及复印件，若确实无法提供本偶的有关情况，卖方至少应提供配偶身份证复印件且出具具结书。(4)若卖方未婚，则提供未婚证明。(5)活期存折复印件。 买家需提供的资料： (1)身份证、户口簿原件及复印件，若有多人联合申请则需提供其他申请人的身份证、户口簿原件及复印件;港澳人士提供回乡证或出入境证，外籍人士提供护照。(2)若买方已婚，需提供结婚证，配偶身份证，户口簿原件及复印件;若买方未婚，则提供未婚证明。(3)经济收入证明原件及复印件。包括单位开具的月收入证明(一般是月还款额的200%)，个人银行帐户最近半年使用的流水帐 注：物业为混合结构的不能申请公积金贷款。 四、贷款申请成功 注：批贷银行一般可提供同意贷款确认书(俗称：同贷书) 五、网签 网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。可用网签号在“广州市房地产中介协会”网上实时查询，得知二手房交易的办理进程。 六、交易递件 买卖双方亲自前往房管局办理，须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明，如果是单位房改房买卖还需提供缴款明细表。 七、完税过户 根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费，才能凭税费发票办理过户手续。税费如下： 买方税费为： 1.交易管理费=3元建筑面积。 2.契税=销售总价1%(仅限于首次置业，而且购房面积在90平方米以下);契税=销售总价1.5%(仅限于首次置业，而且购房面积在90144平方米);契税=销售总价3%(第二次购房或购房面积在144平方米以上的)。 3.登记费=50元/证(每多一个共有人多10元) 4.贴证印花=5元/证 卖方税费为： 1.交易管理费=3元建筑面积; 2.营业税=成交价5.61%(出证未满5年才收，房产证已过五年以及房改房单位不需要交); 3.个人所得税=成交价1%(房产证已过5年并且是唯一物业的可免征); 4土地出让金=销售总价3%(房改房才交); 注：交税时记得带银行卡付款，如需现金付款，需到银行办理证明。 八、领新房地产权证 若没有委托取证，请买方亲持受理回执和身份证原件，前往房管部门领取房产证。 律师提醒： 务必核对清楚新证上的内容(如产权人名，身份证号码、地址等)。 九、办理抵押登记 房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 注：按揭付款须由房管部门归档后方能办理抵押登记，登记后房地产证备注栏有“贷款银行”名称。 十、银行放款 银行根据审批约定，将房款打进买方或卖方指定的银行帐号中。 注：1.业主到银行打簿确认放款金额。2.买家可取回合同及借据。3.如无特殊约定，此时可视为房款已支付结清。4.如无特殊约定，此时可进行物业交接。 (1)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4)土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6)福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 (9)中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为