项目全程策划报告

合肥*国际全程策划报告目 录第一部分 合肥房地产市场宏观状况分析2第二部分 市场调查问卷情况分析13第三部分 项目周边楼盘情况20第四部分 项目基本概况及SWOT分析 45第五部分 项目产品定位52第六部分 项目营销推广方案71第一部分 合肥房地产市场宏观状况分析一合肥城市总体规划3二庐阳区市场背景状况8三合肥房地产综合评述10 一合肥城市总体规划 （一）规划背景 合肥，安徽省省会，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的第一线内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位 合肥的 的 ， ，四 分 21 城市 会 、 区划调 的 要 及 城市、 省会中城市currency1 “，合肥市于2001年fi1flflfl年国 的合肥市城市总体规划 1flfl52010年 调 ，2002年7”，合肥市 合肥市城市近 规划，规划2001年 2005年 近 规划国 的合肥市城市总体规划 定的城市 、城市 、及 方 的 ，fi合肥市城市规 “ 调 规划定城市规划区 合肥市市区 肥东、肥西、长 3 的1 区，总 1 72 5 方 ，中市区 5fl 方 城市 是安徽省省会，全国重要的 基地 规划 2005年，城市 规 200，城市 地规 20fl 21 方 ， 地 104 方 （二）城市 合肥是一座fi 城市 本的 市、 国的 市、丹麦的奥尔堡市、西班牙的莱达市、塞拉昂首都弗敦市、隆迪首都琼拉市 友好城市 是安徽省 治、 、文中 （三）城市规 全市总 72 方 ，中市区总 5fl 方 ，市区总 1 5 8 合肥 肥东、肥西、长 3 瑶海、庐阳、蜀山、 河4 区三 区 （四）城市 方 城市主要 西南方 ， 东 ， 北方 要坚“多中、组团”的规划 ，合理 老城区环境容量，逐步有序地 新城区 （五）城市 （1）城市总体 多中、组团，中间田园楔入， 改善城市生 环境 有城市基础上，城市地主要 西南方 ， 东 ，有 地 北方 规划将城市分 5 分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区 （2）老城区：位于环城河内侧，地 5 fl 方 ，规划将老城区内 密的居住 逐步 疏散， 规 11 老城区将加强市 施 旧城更新改造，严格 筑密度，增加绿地、广场 停车场等敞空间，保环境量 随着 、文职能的迁出，老城区将逐步转变成 全市的商贸、金融中 （3）东区：位于南淝河、板桥河左岸， 新站综合试验区 龙岗工业区 地 40 52 方， 规 3fl 功能主要是城市fi 交通的门户， 冶金、工、轻工、机械 主的工业基地， 重点是突出新站试验区的商贸区特点，加快综合 物流产业的 规划花冲 园地区 东区市级副中 （4）北区：位于南淝河左岸、板桥河右岸， 地 1fl 75 方 ， 规 18 本区 全市型仓储基地，将 筑材料、有 冶金、能 等工业 业， 交通 ，成城市物 储 流通中 重点是加强基础 施 房 ， 庐阳区工业园区， 工业区 规划* 交 近 市级副中 （5）西南区：位于南淝河、环城河 四河西岸， 新 区、 文新区 及 基地等， 地 110 25 方 ， 规 105 功能 城市的 、文中 区， 机械、 、 主的工业基地， 重点是 分 ，加快 新 区的， 推 文新区的 规划分南站、西 近 市级副中 （ ）新城区：位于312国龙南侧，主要是 区，是城市ficurrency1的新城区， 地 32 7fl 方 ， 规 27，功能主要 城市的工业基地 出 基地 “于型 密型的工业项目 第三产业，加快fi城 ，逐步成工业、居住、仓储、 fl施全 的综合新区 规划 广场 近 市级副中 （六） 交通 1、交通 城市 ，保 善 二环currency1 五五” 的环currency1 ，善 市区fl交通 主体、多 方调 的 交通体 城市分区内部方格 ，加强市区 fl停车场 、广场 步 区的规划 规划 新车站 合肥 区的轻快 交通线 2、城市 合肥市总体规划 出“ 快 主，合主 ，组成 方格 基础，环 加currency1线，功能 、级 合理的城市 ” （）景 目 ，合肥市 “ 施“ 市”、“城”、“ 国际” “ ”四，着“ 全省城 型 业 基地、国内 重要的 造加工基地、国内重要的 新 产业基地 国内重要的 、文 基地， 着全 会 城市的目 房 、西 合肥、西 东等一 国生的工程 工， 文新区 ： ，一， 达，度 ，合理， 施善，环境 ，园特 ， 环境一流、业环境一流、居环境一流的城市，将 的 入新 ，合肥市加快 城市的步 ， 定出 2010年全市 达 1000 的 规划目 ， 合肥 成国内 重要的 造加工基地，国内重要的 新 产业基地，国内重要的 、文 产业基地，安徽省 城 型 业的 基地 一 目 ，合肥市一步， 产业的调 级， 环境， 定 的 策，加商 、 的“度， 出快 的 二庐阳区市场背景状况 （一） 介 庐阳区总 13 8 方 ， 37 14， 10 街， 老城区 主体， 西北延伸长 、肥西 接壤 庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥的中区 区域内文景观众多 “庐州胜景，庐阳揽”：有“翡翠项链”之誉的环城 园，被称 合肥“母亲河”的南淝河 名胜古迹有三国古场逍遥津、曹操点将台古 弩台、历史名李鸿章故居、三十岗 三国的古场遗址等 中的 分坐落本区的西北部， 城区市容 洁、空 清新、 秀景 （二）市场状况 本区项 fi较 成熟，住宅价格四区中也fi较 单一型的多层住宅销售 主体 地理位置目 部分多分北一环线 规 看，目 除海棠花园等5 楼盘的 筑 超 10 方 ，他的规 都较 ， 体环境 套也多是依 周边原有的 套上，价格2500/左右 庐阳区住宅主要沿区内3 线分，*、* 沿河西， 体位置都有沿* * 两主北移的趋 （三）重点地 沿河西：环城 的修缮 灯饰绿等工程的 沿河 的旧城改造 住宅 一片生机， 层住宅、墅、多层等合型 筑星罗棋，良好的地理位置及成熟的 众基础生活 施 居 生活 供 的方便 *北 ：便 的交通 地理位置是本地住宅 的最 市广场边上：本市 的一步 该中区域 华的商圈及 写字楼、商 的新 ，的氛 、文的 淀、便捷的交通、拥挤的流彰显 该地 者的非凡魅“ （四） 障碍 生活 套 施不善，陈旧落， 程较缓慢，西缓、北抑的 策将会使区位空间拓 短内受阻 （五） 趋 “ 传 的中商 区，庐阳区 会一步加快城市程，两 及森 园等生 项目的 将会一地产 商 本区 （六）庐阳区 交通规划 1、 分析：由 络（由 等级 、城市快 主 组成）、 支三 层的 组成一 快 、安全、便捷、功能 、级 合理、易于管理的城市 2、 规划：二：一环、二环 二”：* 、*三合肥房地产市场综合评述 （一）市场 的基本特征 1、2003年数据显 2003年，国 快 增长的环境 ，合肥市住宅 房地产 营 幅增长，主要 指 屡新 ，03年达 历史最 成总 fl5 2 ，中住宅 fl 51，上年比增长138 0fl% 188 30%， 商品房施工 1071 71 方 ，中住宅82fl 8fl 方 ，分增长 78 2 % 77% 商品房竣工 3 fl 3fl 方 ，中住宅2fl1 flfl 方 商品房销售 284 方 ，中住宅243 4 方 2、2004年一 度市场走 位起步，快 转的 一 度全市成房地产 18 2fl 施工 达fl34 2fl 方，中新工 231 fl7 方 ，竣工 3fl fl1 方 ，房销售 32 57 方 3、2003市场 的基本特征 * 幅增长，住宅 比例逐步 * 市场交易活跃，供 量一步 * 房价总体保稳中有 的慢牛 * 空置量有增加，但空置率仍较 4、2004市场 地产 仍将 较快的 度增长， 策 的 将逐步显 多 地 商北上南 ，逐 合肥， 商品 、 项目品 的 将 加 5、市中区楼盘趋 合肥房地产市场 年的 ，市中区 地逐年 ，加上一 旧城改造 地多于景观绿 者商业房，市区住宅供 量将出供不 的状 、城西南区 成 “ ” 合肥市近 规划 的最主要区域， 合肥 新 区、合肥 区、合肥新 文区都中该区等 重点 区域， 策、 等方都有 加上合肥本 最 的山 也是该区域最具 规 、 商数量、项目 、市场 等情况 看，本区域的项指 都是名 的 7、区起，分逐 除西南片的蜀山区区 中显超 ，区的 有 蜀山区能一currency1秀的最原 是 规划、 策 的“度较三区都要“多 庐阳区的 基础不，但 套陈旧、 缓慢， 规划 不 有部分阻碍，短内要有的改观比较fifl 河区 的 方 是接壤，是合肥 成 城市的 沿地 ，但市 施较 落，要有跃 非一 一 瑶海区 合肥交通 区域，交通 ，但旧房改造缓慢，居住环境fi较 8、总价仍上， “度增 通 fi楼盘不 推出的销售房 的价格比较，多上 100”300，有部分上比较，的超 500多 能有 调市场供 状况的良 ，合肥市 部门 的也出台一 策，但 际情况是，fi楼价 不 地供 量，增加 房等施不 点，短内， 的 “度fl成 fl、市场趋理 ， 型户型成 主流 合肥房地产市场 近两年的 的 ，“房 ”的理会随着房价的 “ 转 目 的一 市中楼盘传 的销售状况显 ，130 方 上，总价超 40的户型销售 较 “ 商fi于 总价将十分 ，市区的住宅、写字楼、商 不 地 型 型fi于者 ， 更 ， 报更 ， 价 比较 ，fi于 商 ，销售 度加快， 金 “也，fi于 市场 ， 型有 于 空置房 随着 于 房的新 策出台，商品房住宅 年也将出 户型 ，单 层的 户型 流 （二）市场状主要成 1、合肥的区域位置 合肥目 上最具 “的长三城市接壤，是长江流域的 文重，承东启西，贯通南北，地理位置 重要 “业合肥” ，合肥 ， 是 新 产业、 的 更 目 量中 级 、业，有“地拉 合肥房地产市场的 2、新城市规划 房地产市场 ，城市规划 卷江南北， 新迁成 一 ，合肥通 新的城市规划不 将城域， 合肥周边的量居 城市，也部分 江、江 、上海等周边地市 的“ “西部 的桥 堡“合肥将 成 长三的花园 3、改善住房 的 合肥 支 入逐年增长 有 ， 问 ， 要改善 的住房 增 的供 市场的情况 看，众多踊跃房者 中，“二置业”的者是占据 一部分第二部分 市场调查问卷情况分析 一调查目的14 二调查概况14 三调查果分析15 一调查目的 本市场调查旨于调查合肥市区房产市场的基本状况， 者特征、市场 、房原 、产品偏好特 、价格及市场阻碍等， 合合肥地区者市场信息， *项目产品策划、销售策划、广告策划 供强有“的市场依据 二调查概况 1、 调查间：2002年3”102002年5”3 间分三，分主 调查 2、 调查内容： 楼盘状况 理调查 3、 调查fi象： 的住宅者， 合肥 地居、商场顾 部分 司职员，采特征目测方法甄fi象 4、 调查方：本调查采问卷调查， 街 随机访问、专业市场调查 入室访问成，fl 有 问卷120份 5、 调查员：本 司广告市场调员，调查执 司有针fi 的 培训fi习 三者调查分析1请问您最近是否有房的打算？ 急 房 一年内想房 二年内 能 三年内 能 五年内 能 7 84% 23 53% 1fl 1% 23 53% 25 4fl% 分析：本 旨调查 房者的房划，中我 基本看出 五年内房产品的市场量，尽 能 握好本项目的市场推量划 2您目 的住房情况 何？ 单位 房 城区旧房 fl0年商品房 居房 他 30 fl1% 14 55% 23 4% 3 4% 27 27% 分析：本 旨探 要改善居住 的 的市场 量有多，我 预的无 ，单位 房、城区旧房加上他（主要是房改房、 房 租房）超 70%的居是 于非常 要改善居住状的， 调查果 好验证 合肥房产 市场 是 巨的市场 基础的 3 果您近有房的打算，您会选择合肥的哪 区域房？ 城北 城中（老城区） 城西（ 新 区、新 区） 城西南（fi城） 城南 城东 3 4% 1 3 % 45 45% 23 4% fl 0fl% 1 82% 分析：本 旨fi城市规划 西、西南 的 fi者房的 程度 果显 ，近70%的 房者fi城西（ 新 区、 区） 城西南（ 区、fi城）有 显的 ，fi项目的北城区域 较 4您房产的途是 于居住 于 两者兼有 0 38% 11 32% 28 30% 分析：本 旨探 合肥房产市场的成熟度，超 0%的 率 看出 是一 处于起步 的市场 有居住 保fi 衡的比例上，市场 能 成长， 比例 市场 量很，泡沫较，但价格上 较慢 的 者 快 的拉市场，目 看 比例是偏 ，市场的成长空间仍很 5您房比较 的问 是（ 多选） 地 价格 环境 房地产 司品 户型 套 20 1% 24 24% 24 24% 5 45% 1 3 % fl 0fl% 分析：本 旨调查 者房的主要 ，果显 价格、环境、地依是最主要的 ， 是 级 市场的基本特征 根据调查果，本项目的 做中我 要 分考虑 的 程度 比价格， fi 润最的 寻找者的最佳接受度 环境， 项目周边的环境强 ，我 要将园区内部的环境塑造好 户型， 特合理 您预近年合肥的房价走 何？ 上 保 稳 有 调 2 2 % 28 30% fl 44% 分析：本 旨探 者fi市场的信，果显 ，近2/3的者fi市场走 是 满信的 根据走访的情况看，目 合肥房市是处于缓慢上 ，假 ，者的信 该会加强 7您一般会选择哪住宅类型？ 多层 （ 层） 层 （7”13层） 层 （14层 上） 排屋（ 体墅） currency1墅 55 17% 31 03% 5 17% 3 45% 5 17% 分析：本 旨探 者fi房产品类型的接受度，调查果显 超 85%的者选择多层、 层 本果fi本项目做产品规划 有很参考 义，既要考虑市场的接受度，更要考虑地本 观情况 8您比较喜欢哪户型空间？ 层 跃层（） 层 2 42% 54 72% 18 8 % fl您会选择哪户型 ？ 二室一厅一卫 二室二厅一卫 三室二厅二卫 四室二厅二卫 四室三厅二卫 他 12% 14% 5 % 14% 2% 2% 10您房会选择多的户型 ？ 单 （3050 80fl0 fl0100 100120 120140 140180 180 上 5 3 % 8 fl3% 1 07% 2 7fl% 33 fl3% 5 3 % 3 58% 分析： 上三 旨调查者fi户型空间、 的选择偏好，果 ，超 50%的选择跃层空间，5 %的者会选择三室两厅两卫的户型，超 75%的选择fl0140的户型 此三 的调查直接 本项目的产品 规划，调查果我 基本 项目规划 空间、 要 分考虑者的选择偏好，户型空间类型 的搭 比例既要符合市场的 ，也要 的超 于市场 11您愿 承受的商品房价格是多 ？ 2000/ 方 左右 2500/ 方 左右 3000/ 方 左右 3500/ 方 左右 4000/ 方 左右 1 54% 28 85% fl 1% 12您房愿 承受的住宅总价是多 ？ 2030 3040 40 0 080 80 上 74 07% 18 52% 5 5 % 1 85% 分析： 上两 旨调查者的房产品能“，果 选折单价2000”2500/占 fl0%多，总价20”30的占 74 07%， 一果市场的 际情况是符的，但考虑 主观理价位总是偏 的，根据国际惯例，加权30%（单价3250 内，总价40 内） 该是 承受的 （ 指市场的表产品，不 墅类产品）， 一论fi本项目的定价策具有指 义 13您 园区该具 哪 套 施？（ 选） 中会 泳池 球场 篮球场 型绿地花园 景 健 房 地 车幼儿园 他（请 ） 25% 7% 8 33% 8 33 20% 12 5 12 5% 10 83% 12 5% 2 08% % % 分析：本 旨调查者fi房产品的 套 ，选择果 看出，者fi 娱体 施都是有 的， 单讲 是 套多好，但考虑 成本比较， 有选择的 套 ，型绿地、 景、健 房、幼儿园、 fi（看项目规 、 本项目 的园区规 、区域位置是一定要 置的）、车 将成 普遍的市场 14一般情况，您是通 哪 渠“ 房屋的有 信息的？（ 选） 报纸广告 视广告 广播广告 互 户 广告 、朋友、事等介绍 他 2 53% 14 2fl% 12% 12 fl3% 13 1% 21 0fl% 5 44% 分析：本 旨调查者获“房产品信息的主要渠是哪 ， 及 渠中最主要的信息 果 看出，没有哪信息渠是全占主 地位的，多媒介的 合推广是 的选择 中 基本 本项目的营销推广中，点合的 合推广策 15目 您生活工“的主要交通工具是 私 车 交车 车 7 fl% 8 54% 5 77% 分析：本 旨调查者的工“出 方，中 获 fi园区车位 置的 量，fi 交车的依赖度， 地 劣合肥房产 市场的 “ 1 果城北一环 二环之内有一 项目，您会吗？ 会 不会 果是多层 ，会考虑 18 52% 57 41% 24 07% 分析：本 旨调查者fi区域的 度，果 ，fi城北区域 表 不会的占部分， 能会的占42 5fl%， 城北老区要获“广泛 假 ，也 本项目的地理位置 者中的 度不 第三部分 项目周边楼盘情况 一庐阳区楼盘21 二蜀山区楼盘27 三瑶海区楼盘37 四 河区楼盘41 【一、庐阳区】 本区域是历史上的古庐州城，目 老城区 主体，是合肥的中区域 市场状况/本区域项 fi都较 成熟，住宅价格四区中也fi较 ，本区域商品房供给 看， 单一型的多层住宅 主体 目 多数楼盘分北一环线 ，除偶尔 项目总体量超 10方 ，他部分项目规 都比较 楼盘 套不善，多依 周边原有的 套上 区域 体 价3000/左右 区域内部分楼盘主要分*、* 沿河 西，目 房地产 有沿* * 两 主北移的趋 区域 层 写字楼的价格一直 ，多层价格没有太变 重点地 /沿河 西、*北 、市广场周边 生活 套 施不善， 程比较缓慢，“西缓，北抑” 策将会使区位空间拓 短内受阻 总述: 上 的43 楼盘中庐阳区13 ，蜀山区17 ，瑶海区8 ， 河区5 ， 1） 庐阳区的栢景湾、一 邦国际 海棠花园基本入销售，余房 不多，不会fi本项目的销售有太的冲击 反是 两项目市场中业 成的 品象会fi本项目有较的 不将市的一 城是本项目最主要的 fi 2） 山区是合肥市目 的重点区域， 新 区、 区、 文新区等，该区中 合肥楼市三分之一的新盘， 合肥房地产市场中 名度度、 誉度较 的楼盘都中该区，金 池、国际花都、 花园、新华fi、 园 等 规 ，反是本项目的最主要的 项目中区域 瑶海区 河区的项目直接 “较 第四部分 项目基本概况及SWOT分析 一项目概况4 二项目 S 分析 48 三项目劣 W 分析48 四项目机会O 分析 50 五项目 T 分析51 一项目概况 （一）项目基本数据 本项目由合肥*房地产有 司 ，地位于合肥市*区* 周，南 * ，北 * ，西侧 * ，东侧* ，规划 造 、 品商 商住型 园区 ， 套善，生活方便， 有fi 、商场、 、 、 、 、 贸果 市场等类城市 施，是城市 生活型的市中居住 地 项目主要 指 ： * 地 ： 4 1 （地总 4 0fl ） 居住 地53 * 住宅地：32 8 地：11 1 地：5 8 fl绿地：3 2 * 总容 率1 7 * 总 筑 ：111 2 * 住宅 筑 ：70 70 * 商业 筑 ：40 5 （ ：17 1） * 筑容 率：2 fl * 筑密度：33% * 绿地 率33% （二）项目周边 套情况 1、 安徽* fi 、*职业fi 、省*管理fi 、第*中fi、*幼儿园 2、生活物、文 *超市、* 城、*场 3、 * 、*、* 4、 currency1卫生 合肥* 、中 *团第* 5、商业 点 、 业 、工商 、 、市商业 、交通 等众多 本区 周边 有储“点 7、交通情况 * 等十数 交车能直达本项目园区 二项目 S 分析 （一）地 地 位于城北一环 二环之间，交通便捷，具有成熟的生活 ，市广场不 2 ，是市中不 多“的居住 地 城市 、居住 区的 ，此地者目中具有良好的 度 首选率 （二）规 项目总占地800多，市中区域， 此规 的超级盘fi无 有， 规 的地 上的旧城改造项目将是 一 “城中之城”的 fl，容易体 的规 ，将fi合肥的房产 市场产生巨的（三）市场 合肥房产市场稳中有 ，随着旧城改造“度的加，市中 地 成 ，市中住宅销售 观，多楼盘入“有价无市”状 ，市中区域规 盘将成 ，本项目的推出，预会有较好的市场 景 （四）价格 本地 出地 ，地价成本fi较 ，要操“ ， 润空间较 （五）规划 本项目规划合理fi，产品 多层 、 层 、 层 、SOO、写字楼、商场等多产品 ，于目 市场的主“产品，能满层的 （六）商业 本项目商业 较 ”，* 区域具有较长的商业历史，市中有一定 本项目周边 有、娱、文 施及较成熟的楼盘，具有一定的 名度 三项目劣 W 分析 （一）居住环境较 本项目占地 “北门”区域， 传 义上“、 、”区域，居住氛 不 ，改造fl度较 （二） 工“fl度， 项目 迁量， 地分 “， 出多门，权 多 ，项目 工“fl度 ，会 项目 （三）受基地 ，规划、 管理fl度较 本项目占地 众多城市主支分，组团地 ficurrency1 ，但 的规划 仍具有 fl度，单是物业规划 比较fl 处理，物业管理fl度较、管理成本较 ，会 目 户的定 （四） 景观 一般，环境要 营造 （五）长三城市比，合肥房地产市场总体价格不 ， “ 品 线”的 施 （六） 商fi不具有品 绿城等 商比， 新 业， 会fi*房产 项目的 劣 市场 要 我 市场， 产品， 分 劣 一方，要“品第一”的观，走“产品主义” 线、“ 品主义” 线，着“于产品新， 是造品 、 的 一的、也是最有“的 一方，要重视 加强营销“度，“营销新， 产品 加 ，使项目获“ 品 的 四项目机会O 分析 （一） 市场 看，合肥的房价一 上，市场者fi房价的 有，市中 地成成本上 分析，房价 比较fl 除非出 体 的 ，否 “ 国 支 的房地产业不会出幅度的 象 本地 出地 ，地价成本fi较 ， 此， 果本项目通合理的规划 ， 地成本的 ，房价上保者合理的承受 之内，将是本项目的一机会点 （二）合肥 区划调 ，城市 ，项目区域是城市北区副中， 是改造重点，商机无 （三）目 庐阳中区的房产项目 看， 成的项目有栢景湾、海棠花园等， 本区域的房价 楼盘品“ ， 本区域的总体品 （四） 本区域的他楼盘比，本项目总体定位上符合的的总体 ，不是一 强调“市中”的地 ，是合“街区生活”的特征，更 起城市居fi市中生活的 五项目 T 分析 （一）本项目周边 的项目逐 增多，市场 较 ，随着市中 的逐 ，一定程度上也 市中的房产价格，价格总体 的上 空间 （二）本项目周边 地项目有很多 名花有主，他 的 也将fi本项目成 的 有 项目规fi ， “ 度较快，我 尽 成项目的 工“，加 传“度的，加快 度，稳定目 户信， 户流，他类项目占“市场 （三）迁fl度巨，本项目规 ，迁及产权单位、 众多，迁总 量巨，中间 阻碍，将会 项目的推 度 （四）本项目的商业 较多，组团 基本都有商业 套， 园区的 区域将规划currency1 场 写字楼， 此，本项目除 常规的住宅销售 ，将 商业 的 传、商等工“，加 项目的 体营销fl度，特是本项目的商 ，一方住宅连，一方fi分散，推广上 考虑fi新 的度第五部分 项目产品定位 一项目主 概定位原 53 二项目总体定位54 三项目 筑定位5fl 四项目景观定位 1 五项目户型定位 3 六项目 套定位 5 项目商业 场定位 项目目 户定位 fl 一项目主 概定位原 楼盘主 概的currency1 符合 原 ： （一） 成楼盘特的 理，currency1楼盘市场 中 者目中特 的象 （二） 合者理市场流趋 ， 者造 的居住生活环境 营造理想的生活方，使者fi楼盘理 象产生 、 ， 者的 ，fi楼盘产生 （三） 考虑此主 楼盘规划 中的 操“ 营销上的 “ 此理房产品中“分贯执 ，楼盘的总 规划、 筑 、环境 、户型 及物业 置中“ 分体 （四）主 概能“ 本楼盘的品 基础，能延伸 司的 业品 二项目总体定位 本项目的定位：*国际，“新一 城 O 街区生活”， 新一 城 合 思 城市 ， 西新古典主义 格合合肥历史文名城的城市文脉定位 筑 ， O 街区生活定位居住功能、生活 商业 ， 西园规划园景观， 一 本、尊重 、尊重环境、尊贵的“新都市生活 ” 成的本项目，将领跑合肥旧城改造的房产 ，将一改目 该区域 点的状，是合肥市中“ 贵不贵”的表 楼盘，是老百姓 受“起的 价比较 的名 产品，是合肥市新一型国际 区， 安徽，历 文昌盛，藏龙卧虎、贤辈出，数 年 ，江、海、淮 荡，吴、楚、 中原文交融，孕出安徽深厚的历史文底蕴 具特 的文景观 安徽“儒 之盛、夙冠中国”，文荟萃、名贤辈出，巨贾纷 ，曾诞生 程灏、程 、朱熹、戴震南、李鸿章、陈秀、胡 等历 贤 安徽曾造 辉煌的徽派文，徽派 筑名噪一 我 脚 的 地，是一 满艺 、文的 地 “ 一 商，我 该思考：合肥 的历史文名城，我 的责任是什么？我 该怎 我 的城市造无愧于历史、无愧于的杰“？ 我 ：不朽的 筑 定打上 的烙印，表着的主流方 我 的 生 深刻的改变， 的生活方、观也随之变 我国 处于改革的流中，安徽的 新”异， 欢的步 合肥目 的房地产 、市场 于杭州、上海2000 的市场，部分者fi舶 的、较强的、洋派的房产品有一较强的偏好，纯粹的本 居不能起市场的 ， 有一“新型的 筑”， 是 合该市场的产物 我 该敏地 握 一变，“品中加 体 我 ：传 徽派 筑营造出 的 是非常融洽的 是合 区中非常 的 区中， fl着生活 施，fl着中花园， 互视不 我 能否新型区中造出一崭新的 空间？ 我 ：地 的基地特征比较特殊，城市 穿，一方 居住私密 的 ，但也 巨的商业 ，我 要一新的理， 合 地 我 城 O 街区生活中“ 灵 生活的文 城的 城很 、很诗 ，很有文品 矮落的坡屋顶住宅 筑掩映于绿丛中，三典雅的造型 街currency1，门、窗、缀满花的栏杆 及室内隐隐透露出的 都 雅地恍惚置于童话般的 中， 谐的 筑的尺度、 彩、饰物中沉静的传达出 ，征 着的 观 城中的 都很 善，亲 ， 善亲 的表达着他 的容不迫 定 闲 狗亲密无间， 孩 荡秋 、玩翘翘板等，恋 步 街上散步，街旁一 的商散 着漫闲 ，喝杯咖啡， 憩一会，老朋友交谈 句， 街区内随 的漫步、休闲、物，都表达 街区生活的特征 一 都很 ，一 都很文 但一 都”有特征 核 是“文、 贵 雅” 一， 筑的度言，是 筑师 供 一州 城生活 此，我 ，将项目做成“新一 城”， O 街区生活 髓，营造一崭新的生活 一 园区，不 地房产 一全新 思 ， 地者 一 雅的生活方 城生活强调商业街 住宅园区的 fl处，强调 度的 ，强调城市肌理的 谐，强调 fl区域 私密区域的调，强调 区的安全 不 很好的 项目地 中街区商业 ，赋予一定的文品 ， 住宅价 商业价 ，也很好地 一 百 区的规划 问 ，及 地文 文的文脉承新问 ， 该会起很好的市场反 产品的具体 想 ： （一） 筑 格：新古典主义 格，尊贵洋派，西、较强， 调净 快， 原* 区域的 筑有 显的fi比，要 分体新城北、新*的“新象” ，强调处理该区域他 筑的 筑currency1上的 、 志 彩 亮 主， 观上舍弃 琐的装饰线 ，讲 造型比例 度，空间图 ，成流畅通透的空间，体 都市 、 ，”有 的生活 息 （二）园区规划： 中 线型园区，做出园区尺度 的中花园 间园艺 车 入地 车 ，车分流 产品 规划 造多层 层 主，主城区 密处 规划 层 筑，一方是满项目fi容率的要 ，一方园内容易做出中景观， 筑 度逐级 ，成 ”的际线 （三）环境类型：采西园的 法，讲 艺 造艺 ， 入一定的 景， 景 泳池合处理 部分 筑 做空层， 入休闲 品绿 ，延伸中花园，做出园区亲 交流的“ 空间” 园区的绿 空中延伸，做空中花园屋顶花园，阳台最好能考虑绿，使 户都有一 型空中花园 （四）户型类型：户型 理 中，功能上强调 ，既满生活 要， 不加业主 上 中户型 主“户型，既不 也不片 宅 户型 中突出 、 、多 （五） 套类型： 入“国际 ” 概， 华currency1会 沿街 品商 有 入咖啡 、 品流、 房、 、 、 容 部等 施， 业主 供方便 部分currency1会的功能， 健 中、台球室等 考虑物业管理房合 （六） 能 区： 置较 程度的 能， 连接 户， 上 区一 通 三表出户 程 表 急 报 园区四重 能安保 施等 （）生 健 区：生 健 方特强调，做成生 区、健 区 具体 ，我 六项fl35 项fi楼盘 支 1、规划 *西currency1 格，尊贵洋派 *车fi分流，保 区 噪 *卫生间 卫分 ，保不互 *最度采 通 ，最程度做 ，两 上卫生间，一 卫生间 卫 *阳台露台处理，深1 8 左右，处理成室 观景空间 2、 筑材料 *管线 一处理 *尽 能地采生 环保 材，成 生 筑 3、景观 * 重绿的层， 入“城市广场 绿园区广场花园绿宅间绿空中绿”六级绿体 * 重绿 物筑物之间的互调，使 * 重 物之间的互搭 ，不 具有景观 ， 具有营造园区 的功能，起 、 等“ *园区内 currency1做成健 步 *入currency1体绿概，“成绿 园区 4、物业 套 *currency1会 *三 篮球场 *主入 处连中广场 *儿童“、 * 棋、太 fi *健 步 *管 * 供 ，接入fl *有线 视、数字 视 户 *数据综合线，具有 * 安报 （、 露） * 急 * 视fi讲 *周报 * *车 出入管理 * 更 *门 5、物业管理 *分类处理，有机物无机物分 *名国际 物业管理， 供国际管 、商业 施 *沿街 二层 品商 ，部商业 较处 一层底商 *业 置： 品物广场， 品商业街，物、休闲、娱于一体，荟萃 品， 供类型 ”的 品商 休闲娱空间 上 供参考 三项目 筑定位 根据区 项目地 中处的位置， 及该区 项目 区 的互 根据区 的地 状， 及该区 能体的最的商业价 根据区 功能的ficurrency1 根据 项目将要营 的 落、起”有的 筑际线 我 将*国际项目划分成 组团， 步规划 组团的 筑类型 户型比例，具体的户型分 比例随着项目的市场推广， 及市场反的情况要 调 （一） 一组团（5”07地 ）： 筑类型 多层、 层 该组团 纯住宅加部分底商，强调“ ” 户型比例 70fl0，二室二厅一卫，占20%左右 100110，二室二厅二卫 三室二厅一卫，占20%左右 120130，三室二厅二卫，占40%左右 140150，四室二厅二卫，14%左右 1 0180，跃层 ， %左右 沿* 一、二层底商 （二）第二组团（4”05、4”0 、4”07地 ）： 该组团 纯住宅加部分底商，强调“ ” 筑类型 多层、 层、中会 该组团推纯住宅，80100，10%左右 100120，25%左右 120140，30%左右 1401 0，25%左右 部分 TO S 筑，180250，10%左右 台 交 区域 中会，沿* 底商 （三）第三组团（4”08地 ）： 筑类型 5层 层 主，强调“ ” 户型 及比例 ： 80100，10%左右 100110，15%左右 120140