新联康2006年南昌市万科青山湖项目市产品定位报告

南 昌 市 万 科 青 山 湖 项 目 产 品 定 位 报 告新 联 康 机 构研 究 发 展 部1壹环境篇一、南昌市2006年上半年经济运行情况1、经济总量据初步测算，上半年南昌市实现生产总值527.23亿元，按可比价计算，比上年同期增长16.0%。从三次产业看 ：第一产业稳步发展，实现增加值21.02亿元，同比增长4.3%；第二产业快速发展，实现增加值269.13亿元，同比增长22.0%；第三产业平稳发展，实现增加值237.08亿元，同比增长10.8%。2、产业结构上半年，第一产业增加值占南昌市生产总值的比重为4.0%，比上年同期下降了0.5个百分点； 第二产业增加值所占比重达51.0%，同比提高1.4个百分点；第三产业增加值所占比重45.0%，同比下降1.9个百分点。三次产业结构由上年同期的4.5：48.6：46.9调整为今年的4：51：45。3、固定资产投资上半年，南昌市完成城镇以上固定资产投资213.6亿元，同比增长54.6%。2分产业看，第一、二、三产业分别完成投资0.05亿元、84.25亿元、129.29亿元。分投资结构看，基建、更改和其他投资累计完成180.08亿元，增长62.5%；房地产开发投资完成33.52亿元，增长22.8%，占南昌市城镇以上固定资产投资的比重为15.7%，建设项目投资增速快于房地产开发投资增速39.7个百分点。4、财政收支上半年，南昌市实现财政总收入74亿元，比上年同期增长25.5%，其中地方财政一般预算收入34.26亿元，增长39.7%。从收入完成情况看，增值税3.31亿元，增长68%；营业税11.75亿元，增长18.7%； 业所 税3.16亿元，增长19.3%。南昌市地方财政一般预算 为34.16亿元，同比增长44.3%。5、金融运行6 ，南昌市 机构 项 为1739.11亿元，比年初增长12.5%。其中： 业 628.68亿元，增长15.9%，城 721.88亿元，增长12.1%。机构 项 为1189.65亿元，比年初增长16.8%。其中： 期 486.97亿元，增长17.5%，中长期 582.54亿元，增长13.9%。 6、消费品零售总额上半年，南昌市实现 总 171.13亿元，同比增长16.0%。其中，分地 看，城市实现 137.06亿元，增长16.7%； 实现 34.07亿元，增长13.1%。分 业看， 发 业实现 154.80亿元，增长15.9%；和业实现 16.01亿元，增长16.8%；其他 业实现 0.32亿元，增长13.1%。 7、就业形势36 ，新增城镇currency1业“3.66；下fifl 业“currency1业1.67，4050 4012； ”fl业 达5.01；城镇 业3.43， 业为2.78%。8、居民收入上半年，南昌市城市 可 收入为5570元，同比增长6.8%， 3580元，增长3.7%。现 收入2424元，同比增长10.6%，生 1001元，增长3.1%。综合分析2006年上半年 南昌 发展 高的速上 ， 产业结构上， 为 的 第二产业。 固定资产投资快增长，房地产投资增长 。 总 稳步增长， 以 发 为 。 南昌市currency1业currency1业 成 ，currency1业 基 稳定。 南昌城市 可 收入的增 高于 ， 收入增长 ， 生 平了一步的提高。二、城市规划 一期 ，南昌市建成 达 266平方 ，城镇 平为60%。4 1 20 ，南昌市一 。 据 ， 为发展重点加以 ，分”分 房地产业发展，重点开发中 收入阶 自用 、低收入阶 适用房，建立以中低收入家庭为 的房 障系统，建立满足高、中、低不同需求的房供应系，全 提高 众 平和 质量。 2010年，南昌市城镇 使用 达 28， 38，基 解决城市房特户问题。 1 25 ，由南昌市城 设计院、园林 院 同深圳设计单位共同参与编制的南昌市城市绿地系统 现基 。2005年2010年的近期目标 ，城市绿地36%，园绿地10/，城市绿 覆盖40%。 2 16 ，从南昌市房地产业协 年 获悉，从2006年起，南昌市 着力打造 南昌 牌，养一 房地产开发 牌 业、 牌 小 ， 南昌市营造成中国 适宜 的城市之一。 南昌 梅岭、象湖、青山湖、艾溪湖、卧龙山（前湖）、瑶湖六景 。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、卧龙山（前湖）为都市型景 ，瑶湖、梅岭 为郊野型景 。 青山北路 计 从原来的22米拓宽 37米，整修路段长1500多米，整修后 地段的交 状况 的改善。三、2006年上半年房地产相关政策2006虽然才去了6个 ，但 已被房地产业内称为政策年。 这 的半年时 ，小小的房地产政策 不穷，方 对房地产业都投注了不同程的关注。土地市场、房地产 市场、动拆迁、 适用房 这些具的房产政策无一不 与百姓的生息息 关的。1、政策主线52006年上半年，房地产业开发投资 高速增长。中 地方政 为了 障房地产 康发展， 制 的房价， 房地产市场降 ，2006年上半年的房地产政策都 着房地产降 这一 展开的。2、06年开始实施的国家政策 2005年中国 的 房地产 的政策，一些 从 2006年1 1 开 实 的，其 已从 之 起currency1现了 来，2006年 来的 更。这些政策 要： 户型的 房预 土地增值税 2006年1 1 以后，房地产开发 业 、预 的 房发生预 土地增值税税 的 为， 单 平建 140以上的，一按0.5%的预 收土地增值税，对于140以下的不预 土地增值税。 房currency1 新“ 2006年1 1 起， 业房 全 新“。 据定，2005年3 17 以前发的按 ， 从2006年1 1 起，按照以下标 ： 2005年12 25 20时，fi户 不 fl 的， “按 2006年1 1 的同期同次 业 基“下10% ；2005年12 25 20时，fi户 fl 和“息的， “按2006年1 1 的同期同次 业 基“ 。 新建 用建应 建标建设部 的 用建定于2006年1 1 起实 ，按照定，新建 用建应 建标要求，用建 程”建和改建时，应对原建 改造。从 2006年1 1 起，所房地产开发 业都应 所 房的 、 结构、 标 基 息 现场 位以， 使用 中以 。3、2006年以来南昌市政府出台的主要政策6 1 4 ，南昌市 了2006年南昌市城 房具标，具价标为一”地段3900元/以下，二”地段3600元/以下，三”地段2500元/以下，”地段1800元/以下（ 价标 为 ”地段 房交价 1.2以下）。具下：从2006年1 1 起， 南昌市 湖 、湖 、青 、青山湖 、 、 新 、南昌 开发 、南昌高新 开发 内同时具以下 的房为 房：1 小 建 1.0以上；2 单 建 144以下；3 实 成交价低于下 中的价标。：2006年南昌市城 房价标单位：元/地段 价标一” 、 北 、山南 、 和中 、南昌、 中路、建设路、建设路、 山 、解路、 都中、北 、南 路、青山湖 交所 的 和象湖 地 3900二” 一”地段以 、 以南、青山湖 以 、 都北中 以 、 山 以 、解路以南、建设路、建设路以南、 南 以 、 路以北、城南路以、解 路以北、昌 以； 和 以、山南 以南、昌 高速路以 地 ； 地 3600三” 一”、二”地段以 其 （不 ） 2500” 1800 今年南昌 一步加 调 ，实稳定房价， 房价年平 不 增 可 收入增 ， 房价 调 制 10% 。7 2 21 ，今后南昌市每年 兴建50-60的 适用房，占每年房地产开发总量的15-20%， 步解决 中低收入家庭的购房需求，平 房价。 对 城市建设中，乱建私房的现象，南昌市 违章建不补偿，定房拆迁 不50。 4 26 ，从南昌市政 获悉，该市 关于一步加 新 发展的若干意见，要举全市之力加速 新的开发建设程，提 包括允许 房还建房 补办 关手后可发 适用房权证，可上市交 9 。 6 29 ，南昌城 二手房交政 导价已定。今后，二手房办交时 以 为 交税 的据，成交价低于导价的，以政 导价为；成交价高于导价的，以成交价为。 7 3 ，南昌市二手房营业税开 。4、2006年以来国家出台的主要政策 2 6 ，建设部、国家发改委、财政部、中国 前联下发 知， 禁政 投资项目使用 资承包方式 建设。 2 21 ，建设部发 了新修订的城市 编制办法，对城市 、城市建设用地、市内应 制开发的地 七项城市总 定为必须 的 制内 。 3 31 ，国家税务总局发 国家税务总局关于房地产开发业务 收 业所 税问题的 知。文 对房地产 业预 收入的预计营业“润做 了调整，按不同 分别定房地产 业预 收入的预计计税毛“，其中，省 城市和计 单市的城 和郊 由目前的15%提高 不 低于20%。 4 27 ，中国 决定从2006年4 28 起上调 机构 基“。 机构一年期 基“上调 0.27个百分点，由现 的5.58%提高 5.85%。5年期以上的 房 基“由6.12%上调6.39%。 4 27 ，国土资源部和国家 政总局 前联发 了国土地使用权 让同补充协 文 试 ，以一步约集约用地， 止开发 长期囤 土地，减少土地闲，自2006年7 1 起试 。 5 8 ，建设部下发 知，上调 次个房 “ 0.18个百分点，即5年以下 由现 年“3.96%调整为4.14%；5年以上 由现 年“4.41%调整为4.59%。房 “ 不变。8 5 17 ， 家宝总 召开国务院常务 ，要求认真落实去年以来中 关于促房地产市场 康发展的部署， 据前 的问题，提 六项一步的针对 。（即国六 ） 5 22 ，国税总局宣 ， 提高土地 环的税负 制囤 土地，促空房处。 5 24 ，国务院转发 部委关于调整房供应结构稳定房价的意见，旨 责令 地 、特别 城市 政 实负起责任，把调整房供应结构、 制房价快上 纳入 发展 的目标责任制，促房地产业 康发展。（即 意见） 5 30 ，国土资源部 关于前一步从 土地的紧急 知，要求 地不 违反土地“用总 和年计 用地，从 ”非 建设用地， 房地产调 的土地政策落 实处， 肃查处违法违用地。 6 14 ，国土资源部办厅发 关于 法纪坚决制止土地违法的紧急 知，以 法纪、坚决制止土地违法 6 16 ，中国 决定从2006年7 5 起，上调 ” 机构 币 备 0.5个百分点。 用 （ ）的 备 暂不上调， 现 备 。 6 19 ，国土资源部 要求 市、县要 知下发之 起1个 内，完成对2004年以来，已 的房地产开发项目的位、名称、用途、用地 、 建 、开发“用情况的调查统计 ，掌握房地产开发 业已 但尚未开发土地的 、位 情况， 地土地 市场、 要报刊、政 门户网站、中国土地市场网、中国城市地价动态监测网 媒上 。综合分析自国六 以来，一些 细 ， 要涉 的还 土地、 、税收这老三样，导方向 紧缩，变 不。对比去年众开发 对国八 的反扑与今年对国六 的集语， 后来王石 上海举 的10+10圆桌 上，第一个站 来开 国六 ，可以看 ， 调 已上升 高的政治 ，开发 不可和政 博弈。近来传 的即 的限制 资投资细 以 酝酿变 的土地 让制还 别于原 的政策制，具 的期 。9贰、市场篇一、南昌市2006年上半年房地产市场运行情况1、土地一级市场情况2006年上半年土地交易市场情况止2006年6 30 ，南昌市国土资源局共刊 22 牌 ，计33 ，7239 土地， 地量去年同期减少10 ，增加3863 。其中， 0628- 0631未 交止 期， 0617、 0630被 牌，其 地 悉成交。6 23 发 的 0630地 占地 ，达 空前的4571 之 ， 高了今年上半年的土地供应量，后 该地 的建设用途与国 的关于别 以 低 型 的 文 ，被紧急 。若 该地 ，上半年的土地供应 减为2668 ，反 去年同期的3376 下降21%。供求关系由以上据可以看 ，今年上半年土地供应的量和 对于去年同期 紧缩的，加之今年以来 房市场交 ，整 情上 ， 的 发了开发 的购 ，悉地 全部成交。地块特征10从供地 来看，今年上半年的土地供应以 、 、 、昌南、长 这些城市 为 ，分 ，地 对。老市 的土地 让 城改造的 路，量、 都比小，结去年的交情况来看，供地 已 ，着一中个的方向。供地价格上半年所 的地 多位于城市 ，整地价 对低，但对比去年交情况来看，成交价还 currency1上 。悉成交的地价平稳，成交 高价为 0619上海南路以地 （原南昌 “用地），260元/ 。商服用地情况的33 地 中，非 ”用地16 ，1166 ， 去年同期增加112%，盖 业、业、 业、市场、加fi站 用地，要分 青 路 。交易方式从交方式来看，今年还 fl 牌， ，交程 然不 ， 一定的 。结论今年上半年，南昌市土地一 市场 ”，供需基 平，地价稳中currency1升。 土地紧缩、 房市场整向”的情况下，开发 ，悉地 全部成交。但 ，近来 的地 中 一部分位于一中的个， 多的设 建设为落后，地段认同不 ， ， 市场低， fi源为限的 下，让市场 的量， 项目的整 平。112、商品房市场情况以下 政 关部门提供的南昌房地产市场上半年 要交据整下，对其 单分。1)、全市房地产开发投资房地产开发投资（亿元） 33.52比增 22.8%上年全年 比 -6.5%以上据 ，南昌房地产开发投资 处于上升态，但增 与去年全年增 比 ，由于国家 调 的 以 土地市场供应 小 ，预计今年全年的房地产开发投资比增 不。2)、全市商品房施工面积房 据（） 636.58 497.76比增 29.5% 33.8%3)、全市商品房新开工面积房 据() 167.22 145.0比增 59.4% 70.4%从以上 可以看 ，全市 房的 增 低于新开 ， 今年上半年 房 ，同时市场供应补 。124)、全市商品房销售情况房（ ） （ ）房（ 亿元） （ 亿元） （ ）值 224.8 207.9 67.04 57.21 17356比增 23.0% 24.1% 36.0% 36.3% 25.3%5)、市区商品房销售情况房（ ） （ ）房（ 亿元） （ 亿元） （ ）值 131.9 117.5 48.37 39.6 9702比增 15.0% 14.5% 31.6% 27.3% 12.2%以上 比可以发现，南昌市 县 房成交量占据 的比 。特别 市 的成交 fl为全市的56.5%。 房市场成交的 力。业以 其他 业的成交 上， 要集中 市 。6)、全市商品房价格13 房 价（元/） 2982 2752去年同期 10.5% 9.8%环比 3.9% 4.1%7)、市区商品房价格房 价（元/） 3669 3370去年同期 14.5% 11.1%环比 4.0% 3.7%从以上 可以看 ：全市以 市 房价增 ， 环比增 4% ， 南昌 县的 房市场不 提高，市 房由于具一定的 ，成交价上升比 更， 10%以上。从 对值上看，市 房价要高于全市 房687元/，市 价要高于全市 618元/。 市 房地段 、 ，价高，对全市特别 中高 fi源 力；同时郊县的 房价 平 低。全市 房与市 房的价 使 fi源 步细分。8) 、客源 （ ）比重 (%) 同比(%) 与去年全年 比(%)市 县（市）106.39 90.5% 16.4% 5.5%14从上 可以看 ， 地 房fi源的 力， 其 的 房 比重一 上 ， 自用型fi户不 增加，国家 调 对投资房 为产生 的 用。)、全市 量房交易情况房( ) () 房() ()据 15230 14135 157.79 129.71比增 18.7% 19.6% 32.8% 26.6%比 100% 92.8% 100% 82.2%10)、市区 量房交易情况房( ) ( ) 房() ()据 11505 10791 111.93 87.69比增 13.2% 14.5% 27.6% 17.1%比 100% 93.8% 100% 78.3%从以上 可以看 ， 量房交情况”，一方 全市的 房供应量缩减促其 ， 一方 ，不 上 的 房价 加深了 对价低的 量房的市场。从全市 量房交的 对值与市 比， 县的 量房交量比重达32.4%。特 分析 南昌 商品 房2004、2005年市场 量南昌房地产近年的发展，产 力 步提高，价 的 平发生了的变 。2004年南昌市的房地产开发 要集中 市中 的 和新兴的 ，产 的平 价 3000-3400元/，全市 高价currency1小户型 ， 方的价为4000元/，国 城2期的价为4200-4500元/。整个价 平。 以3000元/以上的价 期南昌高 定分点。 据统计据，2004年南昌3000元/以上 房的 达 81.52，占总量的37.7%，单 建 150以上的66.75，占总量的30.9%。15 从今年南昌市 整个的市场 情来看， 个的 价都 3000-5000元/之 ，上半年，南昌 房的价达3370元/， 04年南昌市 真 意 上的高 可，所以以上 04年南昌高 的据对今年（2006年）高 房市场参意 不。下 以2005年全年的据 为分据。 据南昌目前的市场 情看，价 4000元/以上的项目 对少，可设定为南昌高 房的 点。11)2005年南昌商品房 、销售情况2005年全市（县） 房预 达 410，上年增长 5.6%；其中 预 32352 ，上年增长 17.5%，380，上年增长9.3%。2005年全市市 房预 282，上年增长 1.8%；其中 预 22348 ，上年增长 15.6%， 259，上年增长5.7%。2005年全市市 房（不 适用房）上市 270，其中 233。2005年全市市 完成 房（不 适用房） 248，其中 225。2005 年，市 新上市 房和 房 同期 ， 房和 供求比分别为 1.09：1 和1.04：1。 房市场的供求关系已发生变 ，由供小于求转向供currency1于求。2005年南昌市市 房供需 统计 (不 适用房)单 （）供应量 需求量供应量 （）所占比 （%）预 量 （）所占比 （%）60以下 3.76 1.61 6.26 2.7860-80 5.69 2.44 3.16 1.4080-100 29.33 12.59 35.18 15.63100-120 43.53 18.68 35.99 15.99120-150 100.52 43.15 90.74 40.31150-180 34.43 14.78 29.04 12.9016180以上 15.72 6.75 24.72 10.982005年南昌市市 房供需价统计 (不 适用房)价 （元/）供应量 需求量供应量 （）所占比 （%）预 量 （）所占比 （%）1500元以下 14.74 6.33 21.52 9.561500-2000元 5.28 2.27 11.14 4.952000-2500元 12.28 5.27 12.52 5.562500-3000元 90.15 38.69 58.77 26.113000-4000元 74.13 31.82 93.73 41.644000-5000元 29.41 12.62 14.46 6.425000元以上 6.99 3.00 12.95 5.75据：1、量上，2005年，南昌4000元/以上的市场供应量36.3，市场成交量27.41。可见，去年整上高 房供于求。同时 一个 的现象，5000元/以上的产 市场供不应求（供应：6.99，成交：12.95）。从去年开 ，南昌的房地产开发方向向南昌郊 ， 房的价 开，购房 的 地更。但今年，市中 的量速缩减，价之 ，市场反应”， 4000元/以上的高价房 步 购房 的青。2、比 上，南昌市2005年单价 每平方米4000元以上的 房供应量占总量的15.63%，市场需求量的比 为12.17%。其中单价 每平方米5000元以上的 房 供不应求， 高价房高的市场 量，着市 供应量的步减少，单价 每平方米4000元以上的 房市场 来高， 价的上 空 。3、 上，南昌市 2005年80-100以 180以上的 房市场供不应求，一方 市场供应量 小， 一方 这”产 的市场需求量 。4、着 房的价不 上 ，150-180的产 来 市场的青。这个 段的产 ”型 要 园 房、联 别。 据国家 调 政策要求，今后市场上 现量90 的户型， 项目 段要所 分， 比 无需，但对于认可该 以 二次购房 ， 不可 的部分。175、 供求关系上，2005年现供currency1于求，渡 2006年后，供求关系转为供小于求。供求关系不平，导致今年价一路上扬，特别 高 产 的价上 更，从 来看，一路飘 。所以供求关系的变 对价的 。综合分析 土地一 市场的供应量实 上与去年同期 比 缩减的，可对 房市场需求 来一定的刺 。 房地产投资增 所下降。南昌市房地产开发投资占南昌市固定资产投资总 的比重为16%，上年全年回落5个百分点。 今年房地产市场需求于供 ， 市场需求比旺盛。供 量的减少促了 量房的 、 价的上 ， 改变了去年全年供于求的状况。 今年1-5 房 和 一 处于上 ，5 之后国家 了一系 房地产调 政策，市场反应比，6 的交量5 下降。 今年上半年的 房成交量不 去年的一半，预计今年全年的市场去 量 与去年平currency1低。 地 购房比重的上升， 房自型 占了 导地位，投资需求、投机需求 遏制。 市场fi源 为价 被 开， 收入 对限的年轻一族 要 地点 对 远的 ， 要昌南 、 纵深 、新建县 ；事业稳定，收入高的中 fi源 要 市 的 缘以 常的 产 ；高收入阶 对应的同样 高 产 ，注重 的 异 和 、舒适和次。可见，前南昌市的 房梯次 已产生。这对 项目的fi源定位 的参意 。18 市 房价一 的 上 。这 市 房供应量的减少所产生的 价值上 的现。同时土地资源的昂贵，产 态 对高 ，以小高 、高 产 为 以 少量别 ”产 ，以 证一定 创造更高的“润空 。对 ，无疑 一“”。 总的看来，全市 个 的 房上都一个的fi源定位以 产 定位。fi源定位上虑项目的市场价值， 要以中高阶 收入、二次业 二次业的为 。产 定位上 对应的 为中高 产 ， 项目 为市中 个，同时 的湖景资源，然虑 地 的某些 ， 、限高 ，产 ”型上可以虑联 别 、叠加别 、 园 房、复式 以 舒适型常 。二、区 市场分析1、青山湖板 区 况该 南昌市 的内湖风景 -青山湖风景 。青山湖风景 南昌市政 的力整治，现已成为环境 美的 之地。岸 路畅 ，交 状况”， 思林园和湖滨园已建成，环境 美； 岸 路已完 ，环境 比以前的改善。 的房地产开发目前 要 青山湖的 岸、南向 岸，着市政设 的不 完善，房地产开发 向岸、北岸发展，岸的湖滨。2006年上半年 售 个：白 翰全景高 、碧海天天阔高 、高 名都二期、中青山湖 园（一期）、香溢 城二期、天怡景（一期）、秀泊典、天骥俊园（一期）、湖滨。19已知的 个：中紫都。区 名 总建 产 ”型 力 价元/力总价元开时 媒 诉求名都二期 全 占地 105000全 总建 36000057000 高 三房125-137 4900 63-69 06.1 80% 都市 流 精英领地湖滨（一期）2栋高 全 占地46920全 总建7291135300 高 一房40-41二房95-98三房1315000400047002038-405706.4 80% 世 湖滨豪 碧海天二期 全 占地76000全 总建10000024350 高 三房122-135 4288 52-58 05.5 93% 青山湖畔，全 景原生态珍 高 香溢 城二期 全 占地322000全 总建50000046500 小高 高 小高 ：三房130-146高 ：二房91-1083800400049-5536-4306.3 55% 香溢 城 质家白 翰全景高 全 占地72000二期总建50000 50000 小高 高 小高 ：三房117-125高 ：三房1433800420044-475705.12 40% 湖 景 天下中青山湖 园二期全 占地230000 全 总建27000056600 小高 高 三房137-153 4000 55-76 06.2 40% 青山湖生态豪 秀泊典（二期）全 占地100000总小高 三房139-153 4000 55-61 06.5 30% 高 山庄20天骥俊园（一期&二期首 ）全 占地73644全 总建160000多 10000 高 11100多 高 多 ：二房86-89高 ：三房1213700400032-334806.4 40% 驰骋生 俊逸天下产品 况个模 要集中 7-36之 ，都 10以上， 模 香溢 城 50。 部分的模一般小，2-5.7之 ，集中 4-5.7。内产 ”型种” 别 、多 、小高 、高 ，以多 和小高 为 ，楼 高从湖畔往内陆由低 高，错落致。自然景 ，个内部景 设计上注重”以 部分 中庭设计。力户型上，多 产 以86-89的二房为 ；小高 、高 产 以130-150的豪 三房为 。近期 向市场的湖滨为高 产 ，户型 比 ，以131的豪 三房为 ，其房 ，达258。户型设计方 ，中高 产 户型设计上比注重 fi厅、家庭厅的设计，以 用于景的 量，尽量做 多 景。价格行情 个 要集中 青山湖 岸，价 3700 -4300元/；青山湖岸目前个fl中青山湖一期3800元/、天骥俊园（一期）3700元/。价 情 岸高于岸500元/，一般 着湖岸由南往北递减。 高价 位于青山湖南岸的高 名都二期4900元/， 低价 4 开盘的天骥俊园（一期），为多 产 ，价为3700元/。21着青山湖岸、北岸 设 的 步完善， 房价值 凸现，位于岸中部的湖滨凭借开发 的市场美誉以 高的产 定位，创造了青山湖岸 高 价，达4400元/。这 的 争个， 看齐这样的价所 破的前提下， 产 定位上需须 成 的 异 ， 现 户型 、总价都一定的落 。同一个项目中，总 部景的 异，currency1 成高高低低的价 。从市调情况看，湖景资源的 房的价往往高于同”产 但景资源 位的价。 湖滨，二房看不 湖景，价4000元/，三房可以看 湖景，价高达4700元/， 价 对值上 700元/。同 下，虑总价 ，二房的单价往往高于三房产 300-400元/，currency1，湖滨真 意 上的价 1000元/以上。情况目前 个 要集中 05年下半年和今年上半年 ，原个以 小高 产 为 ，新个天骥俊园开盘时 2栋多 ，之后 1栋高 。个别个由于新 产 的时 不长， 不高；但结 时 来看， 内总 状况”。白 翰 景 园的高 由于彼 之 遮挡，景 不 ， 速 对慢，其 期的别 定价高， 项目 来了一定的负 。高 名都位于青山湖南岸，紧邻育园，学校 重点中学师 中、 小，加上开发 的 牌 ，其一期6栋高 去 速快，目前 95%以上，二期高 产 ，价为全 高达 4900元/，于06年1 ，已 部分的产 达 了80%。可见，该 的高 景产 市场认同高。由于产 价 对比高， 内 个的二房和小 三房去 情况比想，150以上的三房去 速 对慢。总去 比想。从 个项目的成交情况来看， 景资源 与否程上决定fi户 终的购房 为。2006年 半年区 22 内青山湖 岸的房地产开发空 缩小，今后发展 以青山湖以北的 为 。从今年新 个来看， 户型设计和小 上了的 破，价 攀升。着房地产开发的深入，这个 的 更加 ，这 成为市唯一比集中的 。2、 板 区 况该 定位南昌市副中 ，位于市 北部青山湖 以 ， 了原的高新开发 ， 向 ”展。着2004年 内多个楼盘交房入，高新 园 、昌 学园 的建设， 游假 的 ， 不 完善，气 旺，一个新的、成熟的 展现 眼前。同时，着房地产开发的不 深入， 中 的土地 ，房地产开发 向 的 发展。2006年上半年 售 目前 个 要集中 北部的艾溪湖畔。个：科季 城北 一、二期、 源天二期、荣昌林晴天（一期）、尚 、世纪风情。个：浙 学国家学科园创业发展厦、天泽园、太平 园23区 名 总建 产 态 力户型 价（元/）力总价（元）开时 源天 4.9 7.5 多 /小高/高 多 :房:145-159小高 :房100-104高 :三房140-143多 :2800小高 :2900高 :3100多 :41-45小高 :29-30高 :43-4406.3 92%尚 4.7 8.8 多 /小高/高 多 :房:83-93小高 :三房135-136高 :一房32-61多 :3000小高 :3500高 :3600多 :25-28小高 :47高 :12-2205.9 75%方 珠铂 特 5 4.6 高 25F 高 :一房33-65 高 :4380精装高 :15-28 未开盘-科季城北 35 17 多 /小高多 :三房105-147小高 :三房143-150多 :3700小高:3500:多 :39-54小高 :50-5304.12 87%24世纪风情 31 9.7 多 /小高/高 多 :房87-92小高 :108-122高 :121-138多 :3300小高 :3800高 :3800多 :29-30小高 :41-46高 :46-5205.12 85%林晴天 6.3 3.5 多 /高 /双拼多 :90-95 多 :2600 多 23-25 05.12 91%产品分析5年前， 板 的概念还未 成，2001年科季 城 艾溪湖畔造镇， 后的怡兰苑、 瑞香苑、山 园 众多楼盘 入驻，奠定了 板 房地产开发的雏 。时 板 只这个楼盘以 成气候和聚集板 益，同 其板比 单力 。近年的发展， 板 的模 速 ， 现一 新个， 源天、尚 、世纪风情 。开发总量增长快，产 种” 。 个科季 城全 占地近1000 ，总建64，目前南 已交房入，北 总建37，以多 为 ，小高 与南 3栋17F小高 比 增多。其次currency1 世纪风情总建达 50，为 内第二盘，户型”，以多 为 ，典型的地中海风情，产 力 。产 态方 ，目前 的个以多 、小高 为 。科季 城、林晴天以多 为 ， 源天、世纪风情、尚 以小高 为 。部分个后期 现高 产 ，科季 城内部分别 产 。景方 ，比注重”，适 空 的个 现 的中庭 园。去年新 的个 景设计上的投入， 世纪风情，所用 种 从世 地 集的，多达2000多种， 为中部地 首家 模式的楼盘，着 的地中海风情。户型设计方 ，目前 个与2004年以前的个 比，了 的提升，全 设计、入户 园、270景 、 落地的户型设计，产 力的提高。25 力户型以85-100的二房以 110-130三房为 ，科季 城和 源天一期的 园 房的户型 对， 150-170之 。价格行情内价 情集中 2500-3500元/之 ，目前 内 个价 情 低2500元/（荣昌林晴天一期）；尚 高 单 3600元/为 内 高；科季 城位于艾溪湖北岸，位 对 ，但由于科的 牌、产 上的 ，价高，小高 3150元/， 园 房3300元/，整 情价上扬快。内楼盘都 近艾溪湖， 个多为 2005年 ，一年多的发展， 内的价从 3000元/以下上升 3000-3500元/之 ，价上 。多 业收 0.7-0.85元/之 ，小高 业收 1.0-1.3元/之 。 内个注重小 和景设计，对小 内部景的投入力加，以世纪风情和科季 城为 要 。情况从2003年开 ， 的房地产开发 加快， 内 期个山 园、 园去 状况”， 房无多。 个从 时 上来看整去 速快， 部分的 70%以上。 结原 下：）价 比市中 低；）艾溪湖畔，空气 新，生环境 ；） 南昌第三 、 购 园、 省第二 院 设 的开发 增 购房 的购 ；）南昌市高新 产业开发 和省 游开发 为 的发展增加更多的力。26去年新 个量多， 模，地位” 价不太高，科季 城 的 牌和产 ，北 的产 去 快；世纪风情宣传力，去 速 常，但由于其模，开发期长， 力， 一定的风 。2006年 半年区 内的房地产开发已比完善，市场比成熟。2005年12 13 ，被誉为南昌地王的 地 以高达5亿多的总价被 。其 ，北 路 近还 后 让了86 原南方 动 具“ 地 、267.6 南路以 原 都 “用地、62 青山湖 以 原省 业设备装 用地、25 的 以北南 生 用地、20 的原北 路以北（ 镇 ）用地。加之未知的以 今年的土地供应，总计该 未来房地产开发用地 800 以上，总建模 100以上。27综合分析位于青山湖北岸，与之 关 的 要青山湖 以 板 。产 ”型：这个 内产 ”型 ，多 、小高 、高 、别 ”产 、 园 房。产 ：这个 内个 产 的 上，以”为 导，型个以 题中庭 成整，小模个以”为 ，都 用 式 。高 产 的 常型中庭 园与自然景 结，注重 的 质。房、别 ： ” 中为高 的低 产 ， 环境 ，其 模个中占一定比 ， 该比 增的 。 对提升项目的整次着深远的 和 用。与其城市 比， 厦门、 ，中高 产 定位往往都 房、别 ”产 与高 结， 由于限高的 ， 房、别 ”产 与小高 结。力房型：这个 天然的湖景资源，青山湖 青山湖， 板 艾溪湖。