某国际广场建设项目可行性研究报告

XX市XX国际广场项目可行性研究报告项目编号：中心主任：项目负责人：福建省XX投资咨询中心二一一年五月目 录第一章 总 论 . 4 第一节 项目概况 . 4 第二节 编制依据 . 5 第三节 主要结论 . 5 第二章 项目建设的必要性 . 9 第一节 项目背景 . 9 第二节 项目建设的必要性 . 11 第三章 项目功能定位和目标市场预测 . 13 第 1 节写字楼市场调研分析 . 13 第二节 本项目市场分析 . 15 第三节 市场定位 . 16 第四章 项目建设场址条件 . 18 第一节 区域自然条件 . 18 第二节 气候水文特征 . 18 第三节 社会经济概况 . 19 第四节 配套基础设施条件 . 20 第五节 项目建设的政策支持 . 21 第六节 基地及地质状况 . 21 第五章 工程建设方案与建设内容 . 22 第一节 设计依据 . 22 第二节 工程建设方案 . 22 第三节 工程建设内容 . 27 第六章 环境保护与节能 . 30 第一节 环境保护 . 30 第二节 节 能 . 32 第七章 项目组织机构与实施进度安排 . 34 第一节 组织机构 . 34 第二节 进度安排 . 34 第八章 项目招投标 . 36 第九章 投资估算与资金筹措 . 38 第一节 投资估算 . 38 第二节 资金筹措 . 42 第十章 经济评价 . 43 第一节 编制说明 . 43 第二节 费用与收 估算 . 43 第三节 分析 . 45 第四节 定性分析 . 48 第五节 评价结论 . 49 3第一章 总 论第一节 项目概况一 项目 ： XX市 XX 场项目二 项目建设 位：XX市 XX 三 项目负责人：四 项目建设地 ：项目建设场址位 XX市 中 一条 18的currency1“ fiflcurrency1五 项目主要建设内容：总用地 13335.7 中 和 分设 一 26的写字楼 设 四 ”楼 建 L” 金 中心 内自然性 的中心 currency1总建 63294.16 , 中计容 建 56009.04： 计容 建 7285.12 地 建 7054.75 配套建 230.37 currency1项目地 fi 的景 currency1六 项目建设 位况：XX市 XX 建 20 方 的建设项目 资本 2000 人 currency1七 项目 工进 况说明：本项目用地建设 位 的方 地的用 文件中 经市建设 建设项目选址意见书 各项4指标的建设项目选址意见书中 定 按建设 方案的要求 一步委托具 资质的设计 位编制项目初设方案的设计工 建 建度 停车位 绿化 等分项目均按要求进设计currency1第二节 编制依据一 建设 位与 XX市 资源 签订的 建设用地用 让同；二 XX市建设 鼎建 201040号 XX市建设 关 地块用途及相关建设指标的复函；三 投资项目 行性研究指 试用版 ；四 建设项目经济评价方法与参数 第三版 ；五 XX 场项目设计方案审定知书；六 主 位提供的 它材料；七 主 位委托编制 研报告的同书currency1第三节 主要结论1 宏 环境分析总结1 内写字楼市场概况从 内写字楼 的现状及 趋势 我 写字楼经历从初5级到熟阶段历程 内达 市GDP速增长态势 第三产 从 人员人数的上升写字楼的需求提供 的基础；与早 写字楼态 功能 一相比 先进的理念 写字楼市场供应量 产品 用功能 软硬件配套 人性化管理方都 到极 的改善 档次也随着提升；供需旺的 劲动力带动 内写字楼市场目 也 一个速 的阶段 但由 市的完善 很难熟的务办 区 集中的写字楼群 内的写字楼市场上与 熟的写字楼市场尚 一段距离 目标市场定位准 的 提 尚 很 的 currency1二 XX市写字楼市场概况XX市”地产市场的近年获 长足的 多及 寓住宅 市场的 宠 落的铂金华 集 明 景 等一 住宅楼 及 位 市场 currency1XX人 从 第三产 比 的增 及从 人员的增多 本 产品的市场 景的定位currency1同 ”产价 一 现旺的力currency1但 XX近年写字楼的一 一个 currency1多 写字楼 需求的“ 能用fifl一 位 办 currency1 地理位 环境 软硬件关 管理完善的写字楼项目 具 的市场 景currency1二 市场 景预测据宏 ”地产市场和 XX市写字楼需求特征 本项目 势等的分析 本项目定位集” 办 一的华金 中心currency1产品结构设计二 26功能 的写6字楼 四的 ”楼 多 和 市 基本设计理念 多 化的建 足各人群多化的 工和需求 产品的同质化带的市场currency1同 区景 环境和品位的 人 和写字楼人 的 市场 景 currency1三 项目总投资及资金筹措方案项目总投资 45446.66 项目 需资金由建设 位自筹28000 17446.66 由 收 投 currency1四 评价结论项目建设 XX市 市建设的总要求 项目按 ”地产 的 关定和要求进行建设 项目选址和设计方案 建设 准currency1项目建 提升 XX市 市的 完善 市的总 XX 市化的建设进程 进社会经济的 持 提 区的 市建设水 具 十分 要的意currency1项目选址理 自然条件及水 等基础设施条件 具 建设的基本条件currency1项目主要经济指标见 ：现 价 及计算基准 总投资收 25.78 项目资本金 41.84 项目投资务 内 收 21.1 项目投资务 内 收 15.8 和 指标也都足要求 项目经济 具 务 能力 同 具 的能力 项目务上 行的currency1项目主要经济指标 号 工程fl项目 位 数量 71 总用地 13335.72 总建 63294.163 计容总建 56009.043.1 办 建 39833.463.2 建 16091.373.3 配套建 84.214 计容总建 7285.124.1 地 7054.754.1.1 人 3999.84.1.2 停车场 3054.954.2 配套建 230.375 建 地 4260.556 绿地 33347 容 4.207 建度 % 31.958 绿地 % 25.09 实 停车数9.1 机动车停车数 2249.1.1 地停车数 369.1.2 地 车 停车数 1889.2 摩托车停车数 74 换算222 非机动车9.3 非机动车停车数 16819.3.1 地停车数 14599.3.2 摩托车换算非机动车停车数22210 建设项目总投资 44769.368第二章 项目建设的必要性第一节 项目背景XX市位 福建省东 与浙 温州毗邻 闽东 往浙乃至长 三角洲的 门 currency1 清乾隆4年 即 1739年 县 1995年撤县设市 市控制 200 方 里 现辖16个乡镇 街 1个区 250个村 29个 委会 中 乡镇 12个currency1市陆地 1526 方 里 域 14960 方 里 陆地 的近 10倍 中 涂 6670 顷 0 20等深线浅 7 顷currency1总人口 56 人 老区基 村 231个 老区人口 市总 的 86% 少数 族乡1个 族村 25个 少数 族人口 市总人口的 7.5%currency1XX市 距省会福州 230 里 邻浙 温州 84 里 东至台湾基隆142 里 104 速 同三线和 经动工建设的温福铁纵贯境 水陆fifl 接 的 距离短currency1同 XX闽浙省 陆相连的唯一县级市 历史上同浙 着切的经济社会文化往 “界贸易基础 我省 要的省 “贸改革试 县 市 2004年“界贸易额 50.7 亿 增长 10.7%currency1XX市拥 岸线长 432.7 里 省的十分之一 港湾 41个 岛屿 81个currency1天然深水 港之一的 XX沙埕港 水深港 长年 淤 冻 吨巨轮 受潮汐 制 3.7 里长的岸线上 建 5 10 吨泊位 8个 1 吨泊位 10个 二9 口岸和 一级渔港currency1奇山秀水和 岛屿构 XX市独具特色的自然 资源currency1 上仙都 太姥山的自然景 岗岩洞特色 内同 景中育且特色明显 景 胜区和 地质 山 川 岛和人文景 一 太姥山岳 晴川 九鲤溪瀑 福瑶列岛 桑 翠湖等五 景区和翠郊古 冷 古堡 昭明十刹等一 历史古迹currency1功举办五届中 太姥山文化 节 太姥山的知 度 断提 经济迅速 currency1同 市政府 山媒 特色 光媒 极和储 建设项目 中 市 推介 招动 并政策上制定一列惠措施 提供 的投资环境 服务环境 寻求各经济份参与 currency1 力 产 地方特色的工 品 特产品 产品等 念品 区域文化 文化 族文化 乡村文化 态文化等各特色文化 源市场currency1XX闽和 文化的源地之一 中 文化的 也比早 自 闽浙之 的 要 镇currency1深 的 文化 独具 族特色的 族文化 独具地方特色的 文化与闽东老区的革 同构现 XX多 的文化 1997年和2000年连 届 获 拥 号currency1随着经济社会 进程的 断 XX市基础设施建设 完善 市服务功能 断增 产 结构 步趋 理 乡水 步提 一 基础设施项目和 产性项目落“市 增 市经济 劲与力currency1 进 70 多个工 项目 10总投资达 20亿 投产年 增产 50 亿 currency1与同 的市场 服务 用环境 进一步 持的 和条件 2004年度福建省县域经济评价中 经济 十 县 市 之一 县域currency1力 省第 18 位 建设“社会定 的 基础currency1 XX市的 市建设步 进一步改善 市 完善 市的功能 XX市人 政府项目用地进行 fi 让 XX市 XX 28000 的地价 地块的currency1第二节 项目建设的必要性一 项目建设 XX市 市建设的需要近年XX市 市化进程 提 市管理水 推动经济 质的fl 提人 质量的口currency1 XX 建设闽浙“界 市目标 按 市总一中心 六组 的要求 中心区 建设 水和 理 ” 改 绿化 化等currency1 ” 改步 完建委 区 贸 区 区等项目建设 建育中心 市 场等文设施 完 镇山 东组 建设岩 工 区组和组 组和铁组 同 XX市 东 的 市 ,提 年 址 年建设 的理念 ,持建设标准 管理 能 环境质量 化 市总功能 市建设与管理水 到很 提currency1十年 市建区 比 近一倍 市控制区从 60 方 里 到 200 方 11里 市人均 住用地 人均 住 人均 人均 绿地 等指标都 提 现 完 市 排水 力 气等 currency1本项目的建设完善 市的总提供 的支持currency1二 项目建设 XX市社会经济 的需要 XX市 定 经济带动社会经济 的中 ”地产产 的 据一个 要的位 currency1从意上说 ”地产 地方 收的 要经济源 动 它行 的 速度 和 住”难的 改 市 必需具 的市容 市 currency1随着我市 等 项目的落“ 材 化 等支 产 行 的迅 XX经济进 一个 车 市改的进一步完善提 要 程 本项目的建设会进一步 动XX社会经济的 currency1三 项目建设 动 的需要本项目用地位 XX市 中 18 它的建设与完善 能带动 的建设 的 市建设步 的阶段 分现 市东 的 currency112第三章 项目功能定位和目标市场预测第 1节 写字楼市场调研分析一 内写字楼 环境从 内写字楼 的现状及 趋势 我 写字楼 分 个阶段：初级阶段 中级阶段 速 阶段 熟阶段 内达 市 GDP速增长态势 第三产 从 人员人数的上升写字楼的需求提供 的基础；与早 写字楼态 功能 一 品质档次足 一 性办 需要 住“ 档次 供应 需求少的初 中级阶段相比 随着中 ”地产行 近年的速 currency1多实力的进 先进的理念 写字楼市场供应量 产品 用功能 软硬件配套 人性化管理方都 到极 的改善 档次也随着提升； 供需旺的 劲动力带动 内写字楼市场目 也 一个速 的阶段 但由 市的 完善 很难熟的务办 区 集中的写字楼群 内的写字楼市场上与 熟的写字楼市场尚 一段距离 目标市场定位准 的 提 尚 很 的 currency1二 人口 镇化及第三产 从 人员的增 市场 费13需求XX闽浙“贸 市 着贸易的历史 自古 连贯 的要 和”资集 地 随着近年 市基础设施建设的步完善 多浙 等地人 XX投资经currency1 “ 制度的改革 村人口 镇化 镇人口 量增 currency1 都 XX市的品”和写字楼 费市场增 的主力 currency1随着人均收 的增 人 水 的提 市场 费能力 步增 2006年 XX市 镇 人均 支配收 10118 比上年增长 9.4%currency1人均 费支 8400 增长 3.3%currency1 2006年XX市完地区 产总 64.2 亿 人均 GDP 10000 同比增长 11%； 人均 收 4027 比上年增 1083 增长 6.6% 增长速度 近年 水 增长速度 XX市第一位；第三产 次和水 断提 三次产 结构由 2000年的 28.4 ：37.7 ： 33.9 调2005年的 23.7 ： 39.8 ： 36.5 中第二产比 比 2000年提2.1个分 currency1 上数据 和个人的投资与 费 着 的增长力 特第三产 从 人员的增 写字楼市场提供巨 的 费力currency1但 XX近年写字楼的一 一个 currency1多 写字楼 需要的“ 能用fifl一 位 办 currency1 地理位 环境 软硬件关 管理完善的写字楼项目 具 的市场 景currency1三 XX写字楼市场 景据宏 ”地产市场和 XX市写字楼需求特征 本项目 势等的分析 本项目定位集” 办 一14的华金 中心currency1产品结构设计二 26功能 的写字楼 四的 ”楼 多 和 市 基本设计理念 多 化的建 足各人群多化的 和需求 产品的同质化带的市场currency1同 区景 环境和品位的 人 和写字楼人 的 市场 景 currency1第二节 本项目市场分析1 势项目建设场址位 XX市 中 一条 18 的currency1“ fiflcurrency1政府行政中心及法 建设 等诸多 门均 项目“ 目 “地区并无建设 的 写字楼 特适建环境 雅 景 丽 管理完善 功能 的写字楼currency1二 势本项目用地离市中心 远 但 目 “虽熟的办 社区 但熟的 住社区尚须一段 区域 住人口足 人气 旺 本项目 分市场培育尚需一定 currency1三 机会从 从市中心至本项目用地之 近 多个项目建设 本地段和市中心之 旺的人气 “的 市环境和15 改善 且 随着 XX市 东 的 市 步完 极 地提升本项目的区位 势 也本项目带机遇currency1四 威胁 政策的 定性 能本项目一定的影响currency1第三节 市场定位一 产品定位据宏 ”地产市场特征 本项目 势等的分析 本项目定位 的 金 办 楼 产品结构上一至四 楼群 5至 26的写字楼 适应 同收 水 的费群的需求 产品的同质化带的市场currency1二 价 定位1 写字楼 分：参考近年 XX市”地产价 的均价上涨趋势及 况 结项目本身的素质和定位 预计本项目写字楼 分 内 实现的 均价 8500 /m2currency12 分：考虑到本区段现阶段 气 浓 但项目完 2014年 10 月 建 气浓 的社区 预计本项目铺 分 均价 25000 /m2currency11617第四章 项目建设场址条件第一节 区域自然条件XX市位 福建省东闽浙界 距福州 299km 距温州 114km 福州与温州个 市的中 地带currency1介 纬 26552726 东经1195512043之 东 濒东 界柘连霞浦 至分水关与浙 省苍 泰顺县接壤 近 冲 气候温和 雨量沛currency1陆地 1461 东 宽79.3 长 57.4 currency1 XX市 辖 17乡镇及街 办 和区 市区山水相 景秀丽 三亚至同山速 104 和省 沙吕线及温福速铁贯穿市区currency1境内太姥山 景 胜区；沙埕港地 我 要港口的中心位 我 天然 港之一； 四季柚世界奇果 ；琳玄武岩矿山 十 材基地之一 化 年产量 的三分之一currency1 1995年 10月 13 竟 务 准同意撤县设市 年轻的 XX市依据自身的区位 势和资源条件 定 XX市 市性质： 峡 岸经济区东翼 工 市currency1第二节 气候水文特征项目区域内属 中亚热带季气候区 洋性气候显著 秋春温；夏长冬短 春秋分明；冬夏季替 旱雨季分明； 区域性特征currency1年 均气温达 18 19 之 热气温 现 718月份 均达 23 28 之 currency1 地区年 均降雨量 13001700毫 太姥山 XX市降雨中心区 您 均降雨量达 2112. 3毫 主要降水都集中水稻 长季的 39月 中 56月梅雨季和89月的台雷雨季节降水量的峰 currency1第三节 社会经济概况改革 XX市 经济 的 十五 XX市地区 产总 GDP 年 均递增 11% 2006年达 64.2亿 人均 GDP 11295 年均递增 11.5% 完十五 计目标；政总收 年均增长 10.3% 达 4.06 亿 中地方级政收 2.58 亿 年均增长 13% ；社会固定资产投资年均增长 30.4% 累计完投资 66.06亿 2006年达 26.64亿 增长 19%currency1 产 化进程 工 支 产 凸现 第三产 次和水 断提 三次产 结构由 2000年的 28.4 ： 37.7 ：33.9 调 2005年的 23.7 ： 39.8 ： 36.5 中第二产 比 比 2000年提 2.1个分 ； 2006年 镇化水 达 45.7% 十五 计 5个分 currency1建fl基本建 项目 28项 实现速 线车 硬化乡村 450 里 总计的 56.3% 市建 由 2000年的 7.3 方 里 到 2006年的 12 方 里 完村和 市改 一 三区 等项目载建设初具 初步 材 汽配 品 工三 行 材 省集群产 currency1 基础设施和 灾灾能力明显增 ； 断 太姥山 设施进一步完善 被评 地质 景区19 达 93 方 里 嵛山岛列 中 十 岛 之一； 2006年市接待 94 人次 经济总收 达 3.9亿 currency1十五 一 辐射带动能力的 产性项目落“ XX并陆 工 建设和投产 累计接浙 等市项目 95 项 资金 38.67亿 ；累计 用资 6281 ；总投资 800亿 的 项目落“XX XX带 未 的 速和机遇currency1政府职能 资产管理机制改革 村 费改革 林制度改革 贸制改革 投资制改革等均 非 制经济 社会主市场经济制进一步完善currency1社会保障 文化 卫 育 播视等各项社会 到进一步 建市医 病” 楼 育馆 青少年宫等一 社会 项目； 人均 收 由 2000年的 2854 提到 2006年的 4027 年均增长 7.1% 镇 人均 支配收 由 2000年的 5965 提到 2006年 10118 年均增长8.6%currency1第四节 配套基础设施条件近年 XX市 基础设施投 力度 初步四八达的currency1 项目 50中 18currency1供水管 经接到项目场址的“ 足项目建设与用的需要； 11 伏 的 10 伏输线 经达项目建设场址附近 从 的 10KV 线 currency1XX市拥 程控换机容量 16 门 沪穗光缆贯穿项目区 实现市乡镇及福宁速 104 XX段动号的 20 currency1区域程控话 达100%currency1邮政也 到 步 办特递currency1金 服务络健 各银行络统的互连互currency1 市 完 足项目建设要求currency1项目建设的钢材 水泥 木材 地建材市场 采：基建需的砂 砖等地材 地既 采并足供应currency1第五节 项目建设的政策支持本项目XX市 资源 fi中标项目 市改 建设资源 等 关 门项目的策和申报上提供帮助和ficurrency1第六节 基地及地质状况本项目位 XX市 基地状则四“ 东 长约 120 宽约112 总用地 13335.7 currency1 中 18currency1据地地 及附近地质资料 拟建场地地地 属 沉 地 场地适宜” 建设currency121第五章 工程建设方案与建设内容第一节 设计依据一 市 住区设计 GB50180-93 ；二 XX市 市总；三 市 住区 服务设施设 定；四 住宅设计 GB50096-1999 ；五 住宅建设计标准；六 建工程设计及停车场设 标准；七 市 绿化及设计 CJJ75-97 ；八 用建设计 GB50045-95 2005版 currency1第二节 工程建设方案一 设计理念本项目意打集” 办 一的华金 中心currency1结用地“现状和“环境 顺应地理建 从理的功能 要切 鼎 场的结构 组织 绿化统 秩进行深 设计 追求社会 经济 和环境 的结currency1多 和 市 基本设计理念 多 化的建 足各人群多化的 与需求 独特22的都市天 线及 景 currency1二 总 中 和 分设 一 26的写字楼 写字楼 姐妹楼 的矗 十字口 XX 场 “环境 市关之中 市的背景currency1设 四 ”楼 currency1建 L”currency1 金 中心 内自然性 的中心 currency1街中 设 独 fi 十字口 设 场 集人气 人 的同 也提升 XX 场的 currency1写字楼的 口设中心 内 人 和写字楼人 的 currency1 线组织1 车行 线： 市要求 和 分设 口 连接 场和环 fifl的车行线currency12 人行 线：理组织 的步行 线 保 写字楼功能区互 currency13 停车场地：本案的停车 地 主 并中 设 地 停车 足 停车的需要currency14 ：中分考虑 状态 车 的 能 建“ 车 环行 并与基地 口连接currency1三 建 设计1 二十一世 办 的设计 性和多化 fi适应 同的办 currency1本案写字楼的办 按 办 设计 办 分 机动 XX地区金 等 门及社会 量身定 currency1232 楼” 四 主要 用” 一中 一 设 8 ficurrency1 均 用”currency13 方 线 块的建 构 明的建 现 特征 达建的内 currency1建 气 并结各 素的 用材料及色 的 比 的现 currency1 ”的 上 着 ”街 的量 currency1 用构 之 连 的 素 现 建的个性化特征currency1写字楼的 上 线条 调现 明 的量 色 岗岩和色 丽的 现 实与轻 的 用材质的 化 达 同次的 currency1设计 法上 方currency1四 结构设计主钢 currency1力 结构 楼 均采用现“钢 结构 地 钢结构currency1结构构件fifl 保安的 提 力求经济理currency1按建 设计 GB50011-2010 场地 设 度 6度 地 动峰 速度 0.05g 设计地 分组属第一组 设 建结构完等级二级 等级三级currency1人 力等级 六级 六级currency1五 排水设计1 本工程排水据 现行排水 设计 省内地方法及建设 位提供的要求进行设计currency12 水统水源接自市政水管 由 中 方 一DN150水管进 水 并 连状currency1 水采用24 供水 一至四 用水 地 设一套 水 40m3及一套 供水设 并 独计量；五 上办 用水 设三套供水设 地 设一个办 用水水80 m3 水 采用独 结构currency13 排水采用雨分 水经地水 理统 理达标排currency1地 内” 车 ”水均设 集水 经水排提升排 雨水经 管集排 市政雨水管currency1本工程排水量 293 m3currency1六 气设计1 本工程负 等级属一 建 拟采用二 10KV 市源供 地 一设 500KW应 机组一台 市断 由 机组供 一级负 用currency12 力配方采用 和射相结 要负 采用 源供currency13 明度标准按：办 ： 300LX； ： 300LX； ： 300LX； 口 ： 150LX；设 机”： 150LX；会 ： 300LXcurrency1 选用自带 的具 停 自供 90分currency1 楼 设 光明 预 告源currency14 本工程 雷接地统按二 雷建”设计currency15 本工程由 地 门提供光缆 至地 话接 场 及办 分设 线统 足 数据及等 输的要求 设 一套保安管理统 楼各 口及等 设 机进行 控 及主要 口等 设 视 机及 报 按 办 各设 地射 测 25 currency1七 设计1 由 本工程楼 且建度 50 据 楼 用 均采用机 措施 机设 currency12 排 控制统 灾 用 调统停行 排 统 动currency1八 设计1 本工程 均 市 区内 四八达 车 接到达建“ 足 车行 建均 4 上环 车 建 “ 接落地 设 的楼 口currency1建 距足 距要求currency12 水 水” 机”及配”均设区地 独 分区 设级 门与 相currency13 楼设 楼 及 currency1 分区之 及设 用”之 相应的 currency14 本工程按楼度 50M设计currency1 内 用水量 40L/S 用水量 30L/S 灾持 3currency1自动 用水量 30L/S 灾持 1 currency15 本工程建均属 一 建 灾报 统的保护一级 灾自动报 统的集中报 currency1 设 用负 属一级负 currency16 由 市提供的源 用设 的工源 保 用设 的供要求 设 一台 机 26工源断 用负 供currency1九 人 设计1 人 总建 3999.8m2 地 设计二个人 个人 少设计一个 口 及一个 口 currency12 地 6级人 地 按人 地 设计 GB50038-2005 进行设计currency1十 安 设计本工程设 界 报 及 控统 各 口 界及停车场设 控 控中心采用长 录机 录currency1地车 口设 车 管理统 并车 口及车 内 设视 控 机 并 区安