大型商业地产项目顶级策划模式

大型商业地产项目顶级策划模式FIP宏策划模式5F商业项目前期策划商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估FIP宏策划第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析1、本市商业环境2、区域商业环境3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）三、客户分析1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究- 1 -五、竞争对手分析1、竞争对手情况2、竞争项目情况六、未来商业预测分析略七、SWOT分析热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷 ， 的 模式 向商业地产的 经营， 在 的商业地产在中国房地产 的 ， 商业地产的 商业地产的发 ，currency1“，中国商业地产 fi经来fl。，对 ，商业地产的 对的 ，”对投资商的求在资、 经。需发展商的商业第三性，业 的态， 对投资商的。，业 在商业设 的 ， 发 中析 。 合商业中产评估、资 合、 商 后理 ，对商业地产的 发 ， 性的 业 。FIP 一在商业地产 业研究 经的 队，为发展商提供国际先进的商业服务。一、市场调研分析影响商业项目的因素很多， 市民的收 水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣 影响 、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的 与策略等。因 ，在 商业地产项目 ，商业市场研究商业地产项目败的桥头堡 任务：通 对项目环境的 合考察市场调研分析， 项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的 状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析， 上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，项目价值发 分析，捕捉 的机会。把 发理念， 项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟投 产出分析， 规避凤险进行策略提示，同 对项目 发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出的第一步。- 2 - 容：1、项目定向市场调查研究 2、项目 体 发战略的 定 3、项目产品 发总体策略报告 目的：1、深把握项目所在区域的环球产，洞悉项目商业机会；2、 未来 定 在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性 的题概念，与同区域 他项目形卖点落差，提炼项目的核心吸引 ；3、细 项目的市场定位，塑项目的真正差异 ，塑项目耀眼的特色性质4、通 业运 战略联盟商家的 际需求， 定项目的战略定位，领跑同行业 商业市场，为同区域商圈的新商业革命引擎。 容： 一：市场调研报告通 对本市商业物业市场总体的供求情况项目的区域性供求情况的调查对特定目标群体的调查，解目标商家的分布 消费心理、消费特征， 合地分析、 本市商 物业市场未来3 5 的 向， 为项目的市场定位、 发策略 项目规划等提供依据指导性意见。 二：项目 体 发战略的规划 定项目 体 发报告在 的市场调查分析研究的前提 ，展 战略的基础 考 深 考，体对发战略 、产品 体 发步 等 进行 合性的研究， 上述 容 出 步 ，确 未来项目 发特点与进 的行动计划 在未来的地 发、商、经营中计划地 行。 为项目的 发 定一 体发 策计划 ：1、项目 体 发目标2、项目 体 发战略3、项目 发节奏的 ：分 发战略4、项目目标商家总体分析5、项目总体战略定位分析6、项目 体竞争策略考 - 3 -7、项目核心竞争 的构筑8、项目 发展策略调研分析策略 （一）FIP“宏策划 市场调研策略研究1、市场调研步 第一步： 定 题第二步： 求解 题的 法第三步： 定调研 第四步：进 场或收 据第五步： 理分析据第六步：准 调研报告2、市场调研分类研究市场调研 题为目的 解 题为目的currency1个标准分类； 题为目的的调研 确“在的 发的 题；fi市场 flfl 、 ；市场分flfl 、；业形象”市场特征商与 市场 flfl 与 预测 解 题为目的的调研步 fi市场细分的依据确定细分的依据确定 细分的市场 ”目标市场3、市场调研 类 类调研类 所需资料研究范围商圈研究 对项目所在的商圈 出基础研究，出商圈的范围，业态情况、营业品、商业租水平、 状况、与 通状况 消费者研究 对消费群结构、消费 分析、消费 、收 、等 调研投资客户研究 对投资客户投资的商， 基本调研， 营业 、业 、状况等4、确定市场调研的 法市场调研的准确与 ，很 所 的市场调研 法。一般情况 商业地产的市场调研 四 式：fi 调查与政 、房地产理商、发展商、 、行业会、 会 机构- 4 - 市场中的 ， 、 ， 的 所需的市场 。通 法 的 。 调查通 报、报 他体收 房地产 、发展动态、市场分析等料当 对 料对 分析， 真。 征 一 法的 对 ， 的 的 性，对项目的定位营 的 定很意 。使 法，先把 解的 题 、。 调查意对象的，合理 同 、 、收 的被访 员，使调查表性。 法也 街头随机访 或在展 会上 调查。” 场 踩点 调查调查 员 楼者身份 进 场，通 索 楼资料，听楼员绍， 地调查观察， 资料。 意楼资料楼员 绍 夸全 之处，为 表象所迷惑。尽 通 观楼、 场 他途径 侧 ， 员一 fi房 深 的调查，增调查结果的靠 。调研分析 行 一、商业项目宏观经济环境分析1、 口因素分析2、经济水平、全国GDP状况分析3、政策法规4、市政规划建设5、 会环境 分析6、 通状况二、商业项目区域市场总体分析通 对项目环境的 合考察市场调研分析， 项目为核心，针对项目区域 经济环境、商业环境、区域同类商业项目的 状、经营商家的承租行为进行调研分析。FIP宏策划的区域调研包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析本街区商业环境分析即商圈分析三板 。1、项目所在城市商业环境分析包括本市国民产总值、GDP状况、 水平、 、经济发展 、 口口增 率等对区域商业地产市场发展的影响分析 本市商业发展情况、发- 5 -展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。2、项目所在区域商业环境分析fi区域商业 状调查分析针对本区域即项目所在区域的商业 体规划、商业布局、商业 业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、商业项目规模 业态状况等进行调研与分析。区域 体商业市场态 分析供求 、价格 、租 、位分割 、业态 、 付标准等分析区域 行业情况分析”区域 商户调研分析类 商家的特点、址求、同商业类的承租 对承租 积的求、同商家对商场配 的求。区域 终端客户分析消费水平、消费 、消费结构研究区域竞争项目调查竞争楼 发地 状况研究、题概念、 区划、业态组合、 进、配 场包装、体、 告效率、价、租、商率、商户组合、经营状况、物等分析。未来3 5 城市发展 向 项目区域地位预测3、项目所在商圈 竞争商圈分析商圈也称圈、商 圈，指零 所在点为中心，沿一定的 向距离 展，吸引顾客的范围，地说，也来顾客所居 的地理范围。理论上由当地 口规模、 均配收 、出行本、商业业态所 定。念启的 动范围通常都一定的地理 限，即对稳定的商圈。同的由所在地区、经营规模、经营 式、经营品、经营条件的同，使 商圈规模、商圈形态 在很差。零由所处地区、经营规模、经营商品品同，商圈的范围、形态 商圈 顾客分布 在一定的差异， 说 商圈效应 商圈分类- 6 -商圈一般currency1分类 法，一 顾客 来 定，二 顾客到的来 定。第一分类：类商圈由核心商业圈、 级商业圈边缘商业圈构。、核心商圈核心商圈 近零的区域，顾客 的区域，商圈。核心商圈的顾客占55%70%、 级商圈级商圈仩邻近商圈 的区域，顾客 。 级商圈顾客占15% 25%、边缘商圈边缘商圈位 围商圈 的区域，顾客 少 亦 ，除核心商圈 级商圈之 ， 余为边缘商圈的顾客。居民区 便几乎没边缘商圈的顾客。位商业中心的零，核心商圈的顾客 ， 商圈的组 分， 级商圈边缘商圈的顾客 。 零，边缘商圈的顾客 多。第二分类：商圈 顾客来所需的 来计算区分。 式，商圈 分为徒步圈、骑车圈、乘车圈 车圈。徒步圈 路忍受的范围或距离。一般来说， 10分为限，距离在500米 ，称之为第一商圈；骑车商圈指骑自行车所 的范围或距离，一般来说 15分钟为限，距离在2000米 ，称之为第二商圈；乘车圈指 共汽车所 的范围或距离，乘车10分左右，距离在5000料 ，称之为第三商圈； 车圈指 车经 普通 路、 路来 消费的顾客群（一般回头客或慕名为的顾客），称之为第四商圈。对商圈 中、半径的商圈，一般规模， 受到限 ，顾客物频率；半径 的商圈，一般 到市场对客户的吸引 。FIP“为，随 通的发展与 出行 式的改变，商圈分类应该- 7 -新的计量标准。 范围fi 的对地理距离变为 距离，即商圈 始步 通 来计量商圈范围的 。商圈分析步 第一步：确定资料来 ，包括 记录分析、邮政 码分析、调查等。第二步：确定调查的 容，包括平均量、顾客 中 等。第三步：对商业圈的三个组 分进行确定。第四步：确定商圈 居民 口特征的资料来 。第五步：研究商圈 居民的消费特征。第六步：分析竞争对手与市场 他情况。第七步：根据上述分析，确定 在该商圈 营业后确定项目的区域体地点商圈分析的 容、城市发展状况：包括GDP指， 口分布，产业结构等等。、项目所在区域商贸状况：包括商品 易状况、恩格尔 、居民收 消费构等、 研究： 包括垂 水平 ，研究范围包括： 量，停留 ，每 消费、对同类的需求（吃、喝、玩、乐）等。 北京市场每 物达100万元，在 州 10万元，同城市每 消费差 。、商圈范围：包括一级商圈、 级商圈 范围，商圈 的 ”竞争项目等新设商业项目确定商圈根据当地市场的 分析， 的包括城市规划、 口分布、 区建设、 路建设、 共 通等 的资料，预测本项目 来 分 的市场份， 确定商圈规模的。商圈容量测算在一定经济区域 ， 商场或商业区为中心，向 围 展形 理，对顾客吸引所形的一定范围或区域的 容量。测量商圈 ，使 的 指， 式为：IRS （C RE） RF中，IRS为 指，C为顾客总，RE为每一位顾客的平均，- 8 -RF为商圈 商场的营业 积。设 商圈的商场每平 米平均营业10996元，顾客为350万 ，全 平均5000元， 商业物业为110万平 米， 该商圈的 指：（350 5000） 110 15909元/平 米，该商圈每平 米的营业与正常水平差近5000元，说 该商圈的商业物业fi经 。三、目标客户的研究分析1、目标客户经营范围分析出研究范围包括 、 或 的个需。2、目标客户投资动向分析包括投资类 、租范围 式等。3、目标客户对商业的需求分析包括对 类 商家的特点的分析；对 类 商家的址求的分析；同商业类的承租 对承租 积的求； 同商家对商场配 求等的分析。4、目标客户商圈 经营状况分析包括经营 、营业 、经营业 等；5、目标客户 经营凤险 分析6、目标客户品牌分级研究四、消费者总体研究分析1、消费水平调研消费 ：考 北地域的差异性，同 ，同民 ，同 、性等；商场频：影响商场 的 ； 商场：包括 出消费者 的商场吸引点， 因；对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场意等；2、消费结构调研消费水平的提 导消费结构发变 ，随经济的发展， 的消费水平 定动态模式增 ， 法影响消费结构的变 。 在第一 效捕捉未来商业地产消费者消费结构的变 消费结构调研的中之。FIP - 9 - 未来 定 在 的 宏策划 模式在未来市场的业，为 发商提供未来中国3 5 市场消费结构的 向与 在消费结构的特点， 前性眼为项目 消费结构的调研与分析。3、本商圈消费群结构本商圈消费群结构分析本区域消费群结构分析 基本 口状况 量分析currency1currency1 量分布 结构currency1currency1均 量、平 量、节 量消费群结构分析currency1currency1“据 理currency1currency1“ 法4、消费 分析A、本商圈消费 分析项目 市场 收 户中等 收中等收 户 中等上户收 本组 均 收（元）本组 均 收（元）根据本商圈常 口的结构特色基本收 情况，来确定该商圈的 考收 据；B、本地域消费群消费行为特点分析（见 表）级消费群中级消费群中级领消费群中消费群他消费群- 10 -家fi 均收 5 万元 上4 5万元 2 4万元 2万元 占本区域消费群的 分 消费行为特点C、应同 考 的 影响本地消费群行为的变量fi 性收 水平” 水平 受 fl 家fi的 D、区域（商圈）消费 分析E、区域消费 分析 结论五、竞争商圈研究分析1、竞争商业项目 状调研分析包括 积、特色、经营范围、业态、客户、 范围、题概念、 区划、业态组合、 进、配 、 场包装、体、 告效率、价、租、商率、商户组合、经营状况、物等分析。2、竞争商业项目总体分析包括资 、性质、 、 等的调研；3、项目所处区域市场价格凤险分析fi 价格分析边际理论，当供应 ，价格本后，即停供应， 价格回； 凤险价格A、本价的 分析（见 表）本定价 元/平 米本价算 租 元/平 米/ 均付 元/ 进 商场 均 商业 量与商业 积 /平 米/构 际商业 量与商业 积 /持本租 与商业 积 B、 性的 分析租价格 构 本租价 30”- 11 -六、项目的SWOT分析1、本项目所在地 在城市发展中的地位、 状 前景分析2、本项目所在区域经济发展状况3、本项目所在街区的经济发展状况 商业机会分析4、地 、地理位、地特点5、地 基础设 通条件6、地 区域商业 发的特点7、 边 商业配 研究8、项目地 的 分析9、项目地 分析10、项目地 的凤险分析11、项目地 的机会把握12、项目SWOT 合分析七、未来3 5 商业 预测分析FIP“未来 定 在 宏策划模式的核心理念 分。通 对未来3 5 体商业环境 项目所在地商业市场的预测来 定 商业项目的策划 向。提前向 发商、经营者、投资者、消费者展示 的商业模式。基 ，FIP 对未来3 5 的心地产市场 业预测，为项目提供行的市场 向与发展 指导， 项目的核心吸引 持续经营的核心竞争 。商业项目市场调查 州 项目商业市场调查 的先：的访 员。 在 正在进行一项市场调查，很 听听的意见。一点 ， 一 题，的合 被访者 名：居 地址：访 员 名：访 ：- 12 - 出示1S1、 家 没在 上所的 （）市场调研 、 告 1、 情民意调查机构、 2、报、 等 机构3房地产发、建设位4房地产经 或理位5上均无6S2、本 在 6个 中，没 任形式的市场研究 动A、B、没出示2S3、 的 ：15 115182192232325426305313563640741458465095155055 上X出示3S4、 ：（） 的本地 1- 13 -本地 ， 在本地居 1 上2本地 ，在本地居 到1 3地 来 观4地 来出差5地 来 6他（ 记录）7物 与行为出示401、 上所的 业 发市场 02、 上所的 发市场物0102乐 家 城11 服装城22州 服装城33州 城44城55中 服装城66他（ ）77出示503、 州 的 他地 物 深 1 的 他城市2 的 他 34 5没 州 的 他地 6他（ ）7- 14 -出示604、 在 情况 会 州 的 他地 物州没卖的1的物品会业的市场2州的类 少3结物 4家 5 6他（ ）705、 在 州到 地 街或物 06、 “为 州的商业区在 07、 一个地 常 街或物的 出示708、 通常 一 街物 配偶1子女2戚3同事4同 5朋友6他（ ）709、 街物 通常几个 一 记录： 010、 每 街的物的花费一般多少 记录：元出示8011、 通常 通到物地点 出示9012、 通常多久 街物一 - 15 -一星 三 或 上1一星 12 2currency1星 一 3一个 一 4三个 一 5半 一 6一 一 7少一 一 8来没 物9他（ ）0出示10013、 个商业区 街的 候， 的因素对言， ，5分表非常，1分表一点也， 上的尺 对 因素评分。非常一点也物的、款式、品牌商业区的格调商业区的位物的价格吃西的地 的地 娱乐的地 出示11014、通常会 的商业区 街物名物齐全，包罗万象物 fl，合促 动热闹- 16 - 物价格物价格 平促 惠多建筑漂亮吃西 便娱乐设 物价格便宜物环境舒适物类适合的适合普通老 的规划条理环境设 新配 设 新配 设 齐厅食品质量 讲价的导 带 的他（ ）出示12015、当 物品 中， 在 一个地 男 服装、男鞋女 服装、女鞋 、钟表儿童服装、童鞋书家居 品家 - 17 -寝室、浴室 品家妆品、 妆 子、计算机配件、产品食品出示13016、 到 街物地点的 候，一般会 上 动物、 商吃饭吃点心、食饮茶、咖啡、汽水、包装饮料吃冰淇淋、吃甜点唱担、看影保 球、滚轴溜冰、 戏机书、看展览、看 赛他（ ）出示14017、平均来说，上四类 动 占你 街 的 分之几018、平均来说，上四类 动 占你 街花费的 分之几花费物吃喝娱乐合计100%合计100%出示15019、 的 区域- 18 -女 街计算机城家世 男 世 乐场食街音像屋书子产品总汇精品屋他（ ）出示6020、 一般会 的产品中中固定他（ ）出示702、 在西 会 固定一个牌子的产品个牌子 惠 个牌子 员推荐的产品会价格 便宜的个品牌 告宣 多 个朋友、同事、 戚推荐的他（ ）- 19 -022、 理 中的物环境上 的消费者 形态在谈谈一 平 的 对 的一 看法出示8023、 平 的空 怎 的躺在家 都 ，看或看 邻居、朋友喝茶谈”读书或者听音乐手，花或者养鱼在近散散步街、物玩麻 、围棋、象棋等到酒吧、 厅吃饭运动近地 的 观赏影、戏剧、音乐会等培训班 家务他（ ）出示9024、 在 的半 ， 地 多 地 网球、排球等运动场尔夫球场泳池体育馆、室 运动中心保 球馆厅园- 20 -商、 商场他（ ）出示20025、 多的（读出023答 ）的频率平均多少一星 三 或 上一星 2 currency1星 一 一个朋一 三个朋一 半 一 一 一 少一 一 出示2026、 的 描述目前 符合（答 无超 三个）026027 都，物质 很 每”的 很精彩，”新意物质 很足， 压 很紧 ， 紧 ，身心疲惫 无规律没 朋友在一 一心 事自己喜欢的 舒适温暖的家fi 自由自在的惬意 都 ， 都出示22028、对 描述 在与 来的句子， - 21 - 来 ， 在辛苦一点都怕来的事很遥远， 在很舒服 在辛勤的 ， 来 会舒适即使很辛勤的 ， 来也 会一 很勤奋地 ， 在还 来对 来 一定会 在他（ ）景资料一 个 的 题， 为资料分析使 ， 意 B1、记录性：男女出示23B2的 状况身fi离 偶分居出示24B3、 的受育 或 中中、中本或 出示25B4、 的 业：国营业 1员 2资、合资、 合资业 理 员 3员 4事业性位 5- 22 - 员 6营业 理 员 7员 8政 机 9员 1自由 业者 2营业 3无 业者 4离 员 5他（ ）出示26B5、 通常上 班的 通：自行车车出租汽车家汽车车使 通他（ ）出示27B6、 中 个 表的个 收 500 500 799元800 999元1000 1249元1250 1499元1500 1999元2000 2999元3000 3999元4000 4999元5000 5999元- 23 -6000 6999元7000 7999元8000元 上出示28B7、 中 个 表家fi每 的总收 1200元 1500 1999元2000 2499元3000 3499元3500 3999元4000 4499元4500 4999元5000 5999元6000 6999元7000 7999元8000 8999元9000 9999元10000元 上答B8 家 多少位家fi员指的 一 少5” 在 的家fi员。记录： 宏策划第二步商业项目战略一、战略性总体定位二、商业定位- 24 -业态定位题定位目标市场定位 定位 定位价格定位经营 式定位形象定位定位商业项目 产品败的 。产品市场 像喜 ， ，价格因素划分出等 ，处同等 的产品同 物一，同的态环境。 在冰 ， 喜温 ， 物 在合适的态环境中 。商业项目定位预测、策划与 策的 一， 市场 预测的结果，通 资 合 策略新等策划手 ，形的分 性、 性的业发展 定。一、战略定位项目商业定位项目市场定位项目题定位项目业态定位项目价格定位项目 定位项目形象定位经营 式定位项目 定位二、商业定位（一）、业态定位业态为足同的消费需求形的同的零经营形式。业态定位即对商业项目 形式的商业确定定位。FIP商业 宏策划通 对 的结构特点分类， 根据 经营 式、商品结构、服务 址、商圈、模式、设 目标顾客等结构的同， 商业零业态分为 、超级市场、 合商场、便 、卖、物中心、商、家居中心等业态。1、 （DEPARTMENT）在一个 建筑物 ，根据同商品 设 区， 展 自的进 、理、运营的零业态。2、超级市场（SUPERMARKET）指自 式， currency1商品，食品向顾客提供常 需品为目的地的零业态。3、 合商场（CENTERALCHANDISESTORE）自 式， 品为， 超级市场“商的经营 全为一体的，足顾客一 性全的零业态。- 25 -4、便 （CONVENIENCESTORE）足顾客便 性需求为目的的零业态。5、业（SPECIATITYSTORE）经营 一类商品为， 业 的 员提供适当服务的零业态。6、卖（EXCLUSIVESHOP） 经营或经营 商品牌中 商品牌的零业态。7、商（DISCONTENTSTORE）在 合超市经营的商品基础上， 品 ， 行 一体，提供限服务价格商品为特征的， 自 式 的零业态。8、家居中心（HOMECENTER）改fi、建设家fi居 环境 的装 、装fl等 品， 品， 服务为的， 自 式 的零业态。9、物中心（SHOPPINGCENTER）业计划地 发、 、理运营的类零业态，服务设 的 合体。中国的物中心三类 ，一城市商业区域中心物中心，二城区 物中心，三邻 物中心。”服务的多性，理模式的 性，经营业态组合的 性三 ， 消费者对 商业模式的依。物中心由 形态的 性与经营消费对象的差异性多分类 法， 中每分类都 独 的 发策略与经营理 法。（见 表）物中心分类总分类 总特征 细分类 发与建设特点（ 发战略）城市区独 物中心由受城市 地条件城市环境的限 ，一般 建筑 积超10万平 米 位城市中心商业区新改地 散布在商业街一侧， 来场地建设，与商业街通展 在 商业区域 营业 积，在改变 商业区组的基础上提供一个改变商业区 的 法核心通 新城市 地上 的零设 ，使之为 的物中心， 北京 场- 26 -城市”容物中心与城市 ” 设 形一个城市 合体，建筑 积 在2万平 米多 规模 城市建筑 合体的一 分，与楼 、酒、居 设 等共同构 合体 在城市 合体 ，物中心 ， 酒， 楼 共 通 的 中心城市区卖物中心经营商品的特色为特征， 建筑设计的商品 定特定的消费群体，一般建筑 积均在5000平 米左右节 由历建筑物建设，”合特定消费者的品 对环境与节 的求， 中国城题 形一物题， 建筑为基础，通 变 的步行空 ， 合与历 的情都市卖 在 的城市市区地 空 ，或屋 楼地 与地 共同形的物中心城市消费物中心一般 一个导商为 地位的承租户为， 积点出租总 积的 70 90%， 自营 积均在3000 10000平 米 在经营一类的商品， 、 均 围承租 积的多租户，形 格局配 由几家户承租， 格 经营品牌价格体 、市场 等 物中心的发展 向城市区邻 物中心区 物中心，提供消费者常 品个 服务，一般建筑 积在300010000平 米，建200个停车场，服务 口为15000 。 北 物中心FIP业态定位模式1、项目 体 组合设计、 组合设计；2、 商圈的 合性上对业态合理配3、 项目 体需求上对业态合理定位4、 的上对业态合理 定5、 业态商家对楼 、位、进深、 等求上对业态合理调 6、 商家经营特点上对业态合理调 - 27 -FIP 需求 定业态 组合模式：1、 经营商家需求 定业态组合定位 多。 任都 考 量的细节， 步行街商的 、进深物动 应该多少为宜，商 积 划分 商 经营， 积多少 易为经营商 受，所 细节都 与项目的业态组合定位 精准 合。2、 消费群需求上 定业态 组合 客户的物 ， 便客户物，引导客户在商场停留 久，使客户产 的 ，保 的 性 环，使客户在商场 留 ，保 消费者在 一 环境中保持 的心态 的 。3、 市场竞争上 定根据经， 商业房地产定位，考 几个因素：fi尽 引进符合项目 际需的新业态， 对 业态的 ，旧商业格局，同 ，所确定的业态 足 的规模， 3 5 无 出 右，形规模上的 地位， 新的商业中心；业态核心，保 项目 业后对 边商业物业形竞争态 ， ， 吸引 ， 调多业态经营， 使 业态之 ， 体经营本，提 率，预 凤险； 合超市 适合 为业态引进， 二者之 在竞争 ，意”的位经营；” 二 尽 产、便后理的 步行街业态，即使引进 或 合超市 为核心，也 考 适合进行产分割的 法， 项目 为零进行 ，确保回 发资； 合超市 效地形商，对确保项目运营 ， 求租对 ，容易形 租 ； fl女性消费为， 承受 的租， 该业态 始配， 积 少40%。 与 合超市 ， 在一定 上导 分在客户群 投资 类业态；- 28 -（二）、题定位确定独特的题理念，项目后 商的 。在 会，顾客的物 式发很变 ，物的多元 、个性 与情 的 向 来 。因 ，FIP根据所在商圈顾客的物需、消费心理特点、区域 ， 考 合性商城的同 ，确定商城的题，后在空 处理、环境塑、形象设计等 对商业题进行一性表 ，真正 到商业 中心的 。（三）、目标市场定位目标市场定位包括对项目服务的对象即经营者、投资者的定位。（四）、 定位商场fi 一的物 足消费群、客户群的需。随 消费水平的提， 、娱乐 物消费fi为一 。 商场通常体 四 ：物 ：体 商场商品品、 上，物 商场 基本 ； ：在 商场中， 被当 商场的 设；娱乐 ：体 类 玩 动， 玩、影城、儿童 玩区等等；服务 ：体 商场的物商场客户经营体服务currency1 ；（五）、形象定位商场的形象定位， 际上商场经营业的形象定位，因 ，”随商场的经营运 持续 在 发 。商场形象 通 CIS 塑 达 消费者。 三形式表 商场形象：1、通 商场建筑 观来表 ， 建筑形状、结构、 色等；2、通 顾客对卖场物表 ， 场 物环境、卖场布局设计、设计、形象展示、POP 告等；POP 告 营卖场物、塑商场形象的手 。形象性的