金泓财富坊执行方案.doc

金泓财富坊执行方案金泓地产二零零八年十月十五日财通八方领袖中央一、东莞商业投资大环境（略）二、大朗经济环境（略）三、项目分析1、基本资料（与公寓相同部分略） 商业建筑面积：9050.02m2 首层建筑面积：4878.43m2 二层建筑面积：4871.59m2 商铺分布：分三大区域 商铺总销售套数：165套 首层A区：45套、首层B区：31套、首层C区：24套、总计：100套 二层A区：31套、二层B区：20套、二层C区：14套、总计：65套2、项目周围状况（略）3、项目SWOT分析【优势】 在前期项目的住宅销售中，已经在市场上树立了项目高端的定位。较高的商铺客户关注度为商业入市创造了较好的市场认知优势； 项目属于长盛商圈，凭借长盛广场的知名度，项目已经拥有先天的地段优势； 大朗人较为旺盛的投资热情，保障项目商业具有较好的投资市场；【劣势】 大朗已经出现商业过剩的迹象，项目近1万平米的商业面临市场饱和的风险； 长盛广场未能完全成功经营起来，导致投资客户对投资本商圈内物业有一定的抗性。缤纷步行街内部尚有较多空铺，与项目存在较大的竞争关系；【机会】 长盛广场失败于业态的缺乏合理规划和后期经营管理。本项目在此基础上吸取教训，将能更好的打动投资客户，同时对项目的业态规划和引导提出更高要求； 大朗经济结构性转型为贸易业，同时第三产业（包括酒店业）蓬勃发展。项目抓住新生的经济形态对办公场所的需求，则抓住了新的商机； 目前长盛商圈内尚缺乏动感时尚、美体健身类的业态，为项目差异化定位提供条件； 大朗毛织行业近年来结构性衰退，毛织企业迁走达42，整体经济购买能力受到影响，另一方面，也导致市场闲钱增加，客观上增加了投资者数量。本项目对该部分投资者的引导将成为项目成功销售的重要契机。【威胁】 长盛广场经营不善，对后续的投资客户信心造成较大打击，必须予以化解； 长盛广场业态广而分散，造成整个片区的混乱，对项目造成负面影响。四、卖点罗列1、第三产业蓬勃发展2008年内需增长势成必然，消费市场急速扩张，第三产业大有作为。2008年3月18日，温家宝总理在政府工作报告中指出，中国经济将由投资、出口主导的外向型经济向消费、投资、出口协调发展的内向型经济转变。与此同时，国家统计局数据显示，2007年中国消费拉动GDP幅度首次超过投资，在11.4%的GDP增长中，消费贡献4.4%，投资为4.3%，出口为2.7%。消费时代已然来临！2、社会零售品发展势头强劲东莞市20052015年城市商业网点规划的提出，加速了东莞商业结构组成的再次升级，到2010年，实现社会零售品销售总额2400-2600亿元，人均零售面积约1.23平方米，零售坪效由目前的1.1万元/平方米/年提高到1.3万元/平方米/年。连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60%，连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%，3、松山湖商圈未来发展新方向东莞前10年发展异常迅猛的当属东城、南城、莞城，随着“东莞经济社会双转型” 的逐步实施，松山湖作为新技术、新产业、新产品的高科技中心，松山湖已经成为“东莞经济社会双转型”的加速引擎，大朗、寮步、大岭山镇区的商圈发展逐步融入松山湖副中心，未来东莞经济发展要看松山湖商业圈。4、大朗经济实力东莞东主要城镇经济总量309万，人口130万，社会零售消费总额129亿，居民储蓄350亿，大朗中毛纺织之都，东莞东四大主要镇区之一，经济发展最为强劲。1.69万户个体工商户、私营企业；4300多家工业企业；3000多家毛纺织企业；571家装备制造业企业；90家规模企业；200家电子信息产品生产企业、计算机服务公司和软件公司；508家外资企业，实际利用外资80多亿元；15家省高新技术企业；9家省民营科技企业；33家市民营科技企业；2家世界500强企业，2007年全镇生产总值102.6亿元，比2006年增长20.6%，大朗的2008，前景无限，光芒耀眼。5、区域价值中央金泓财富坊位于东莞东大朗商贸中心长盛广场中心，长盛广场东莞东部建筑面积20万M2最大的SHOPPINGMALL，商业氛围已经成熟。商圈内最后一块宝地。6、规模价值大成三大分区大分区组合，三条商业街道，四道对流入口、两层商业、八大主题。7、商圈价值坐享15公里内、拥有15万消费群；30公里内，拥有130万消费群，轻松拥有百万消费群体。8、产权价值独享商业产权皆为50年，金泓财富坊买50送20，50年的价格购买70年的产权商铺。财富范例：B10商铺建筑面积：59.22M2商铺成交总价：730601元购买年限：70年n 租金=90元/ M2月（保守计算）n 赠送利润=赠送商铺年限*租金*建筑面积*12=20*90*59.22*12=1279152元n 赠送价比：1279152-730601=548551元投资点评：用赠送产权年限就完全可以抵消购买铺位的租金，08年最有价值的投资项目。9、交通价值通达广州市70公里、深圳市46公里、松山湖5公里、莞深、常虎高速境内交汇、轻轨R1、R3站点设立区域。10、品质价值标杆金泓财富坊高品建筑、美观大方，大理石扑地，集档次感、品质感、时代感、科技感于一身，稀缺的产品类型，打造完美典范，树立长盛商圈品质标杆。11、使用价值双倍金泓财富坊首层商铺皆是6米层高，完全可以当两层使用，使用率高达200%。12、功能价值完善体育用品区、茶花礼品区、特色美食区、美体健身区、艺术摄影区、社区生活区、办公区、培训区、，填补市场稀缺空白。13、投资价值超值投资少，回报快，商圈已成，后顾无忧。财富范例：B10商铺建筑面积：59.22M2商铺成交总价：730601元购买年限：70年n 租金=90元/ M2月（保守计算）n 投资年收益=59.22*90*12=63957.6元n 转让费：5万/5年（最低），70/5=14次，为14*5=70万元n 投资净收益：投资年收益*70+转让费=63957.6*70+70万=447.7万元(不计算年租金增长率)n 财富倍率：447.7万/73万=6.13倍(不计算年租金增长率)n 投资回报率：投资年收益/商铺成交价 =63957.6/730601*100%=8.8%（不包括转让费）投资点评：8.8%的超高回报率14、服务价值前瞻星级商业管理，星级服务保障，旺场无后顾之优。五、项目定位依据项目所在区域长盛商务圈现有成熟业态，另开辟新的发展思路，动感时尚街区悠然而生，体育用品区、茶花礼品区、特色美食区、美体健身区、艺术摄影区、社区生活区、办公区、培训区、填补市场稀缺空白的动感时尚复合型商业街区。六、市场定位立足大朗，紧抓长安，辐射周边其他镇区 以大朗为核心圈层 以长安为二线圈层 以常平、松山湖、虎门、厚街为三线圈层七、客户定位【购买出租客户】纯粹的投资者，看重项目的投资价值与前景，购买出租！客户特征：精通房地产投资理财，对项目投资价值分析透彻；客户来源： 核心圈层，大朗、松山湖、常平的投资客； 重要圈层，投资热情较高的厚街、长安、虎门等镇；资金力量：闲置资金雄厚；投资习惯： 注重项目投资回报率及升值空间； 注重购铺的付款方式与产权保障； 注重项目商业氛围【自购经营客户】购买自己经营！客户特征：对大朗市场比较了解，对长盛商圈有专业性判断；资金力量：实力商家，资金力量雄厚；客户来源：符合项目定位的东莞较知名商家。投资习惯： 注重项目经营手段及物业管理； 注重租金、售价比例，以衡量租铺和卖铺的投入成本； 注重项目素质、知名度、旺场进度；八、形象定位东莞东财富地标东莞东最具投资价值金钻商铺九、营销策略营销节点分两批推货：即11月22日一次，12月6日一次十一月份十二月份第二阶段尾货12.06入市11.03第一阶段开盘11.22 l 第一阶段推广节奏： 营销周期：项目导入、项目热销 时间：08.11.03-08.11.22 推货量：首层商铺80间销售，20间保留 理由：1）一层货量适中，一次性整体推出，一方面能满足市场的需求；另一方面容易形成旺销局面。 首次推货保留的20间，包含高中低三个价值区的铺位，主要分布在主过道口等位置，一方面控制适当货量，能掌控销售节奏；另一方面在二次推货中有新的卖点。 推货手段：团购活动、限时优惠逼订、老带新、泛团队销售、签约抽奖、DM直邮销售、派单定点销售法、老业主运动； 销售目标：销售65间，销售率65% 推广主题：财通八方领袖中央18万元/套起小投入淘金东莞东大未来！ 烫金商铺全城引爆发售，掀起淘金热！ 推广媒体：精准、强势，大众攻略、小众侧翼电视、户外、短信、单张、网络 主要营销活动：开盘总经理签售活动、签约抽奖活动l 第二阶段推广节奏： 营销周期：项目持销、尾货销售 时间：08.11.2308.12.06 推货量：持续推售第一阶段剩余铺位，新推首层保留的20间铺 理由：进一步解除客户的观望心态，再次推出保留商铺冲击市场，充分挖掘潜在购买客户提高销售。 推货手段：限时优惠拉动、团购活动、老带新、泛团队销售、大朗青年才俊基金创业扶持策略、老业主运动； 销售目标：销售35间，销售率35% 推广主题：贺“金泓财富坊”一期热销85%！“金泓财富坊”集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公于一体真正一站式消费MALL，二期金铺全城发售，最后28席！ 推广媒体：大众、小众同步精准投放电视、短信、户外、单张、网络主要营销活动：签约抽奖活动附件2：第一阶段首层保留商铺共计20间，其中包括高价值商铺3间、中价值7间、低价值商铺10套；高价值铺位3套：A区：109、110、112中价值铺位7套：A区：101、105、119、120、121B区：116C区：110低价值铺位10套：A区：131、136、142、143B区：102、122、126、131C区：119、121十、第一阶段具体优惠一览表内容优惠对象优惠时间备注团购优惠98折一次性购买5套以上者（1个以上客户）11.03开始-限时优惠110名签约客户，享受20000元代金券，可抵楼款1120名签约客户，享受10000元代金券，可抵楼款2150名签约客户，享受5000元代金券，可抵楼款所有买铺客户11.03开始，额满即止说明：所有代金券必须在购买财富公馆商铺或住宅时方能使用；（此券转名使用，同样有效）老带新优惠已成交客户介绍新客户并成交者可获5000元/套奖励金， 所介绍的新客户也可享受额外99折。所有买铺客户11.03开始（不能与泛团队销售优惠同时享受）泛销售优惠凡是介绍客户成交的，给予奖励每套5000元只针对开发商内部员工11.03开始（不能与老带新优惠同时享受）抽奖优惠一等奖1名：免费享用（实际为赠送）本项目单身公寓一套；建议选取销售难度较大、价值较低的公寓(F2户型, 3栋315房，建筑面积33.48，面价22.5504万元)；二等奖2名：送价值10万元代金券；三等奖3名：送价值8万元代金券；四等奖若干名：送价值1000元代金券；（根据签约名额临时调整，保证100%中奖）总价（10万元-50万元）共46套（1次）总价（50万元-90万元）共37套（2次）总价（90万元-200万元）共16套（3次）总价（200万元以上）共1套（5次）共抽奖:173次11.22开盘说明：所有代金券必须在购买财富公馆商铺或住宅时方能使用；（此券转名使用，同样有效） 备注：所有优惠全部反算到价格中，发展商拿出额外费用另行通知。十一、推广费用l 物料及推广费用预算 费用预算：总投放额度占首层销售额1.5%左右，约为78.286万元； 投放费用阶段分布：阶段比例费用预算（万）第一阶段:开盘约73%58.37第二阶段:尾货约27%21.44 现场包装费用现场包装内容数量规格、材质单价（元）总价（万元）商业销控板（含架子）1个2*1.2 m（宽高）、KT板黑板支架320元/个；KT板180元/款0.05形象画架（含喷绘）4个0.8m*1.2m（宽高）、支架喷绘300元/个0.12易拉宝（含喷绘）2个1m*2m（宽高）支架100元/款；0.028喷绘20元/平米销售中心其他包装1.5门前广场包装2处1（小园林）商铺包装3面4.5费用小计7.198 物料费用物料准备内容数量规格、材质单价（元）总价（万元）单张印刷1.6万份300*500MM、铜版纸1.3元/张2.08置业计划及费用预览印刷1000份哑粉纸、4A大小0.9元/张0.09费用小计2.17 第一阶段推广费用媒体发布时间及频次发布内容规格投放位置费用预算电视广告11.0312.13(40天)黄金时段详见广告清单表每天30秒及15秒各3次，共6次/天；三个镇区总计投放240次大朗插播翡翠台40天；常平、长安插播翡翠台各40天投放费：30秒：234元/次；15秒：150元/次；总计4.608万网络广告一周11.1711.23通栏：规格776*90软文：2篇搜房网套餐4万短信11月13 、14日60万条-大朗、松山湖、常平、长安、虎门、厚街0.05元/条总计3万夹报11月13、14日；11月20、21日；分四次共8万份报纸跨版大朗、松山湖、常平、长安、虎门、厚街、城区0.6元/份（夹报0.2元/份，印刷0.4元/份）共4.8万DM11月6、7日；分两次次共6.25万份229162大朗、松山湖、常平、长安、虎门、厚街、城区对象为商场、商铺、专业市场，高尚小区1.2元/份（投递）共7.5万派单11月13、14日；11月20、21日；分四次共1.2万份同单张大朗（长盛广场、长富广场）、常平、长安、虎门、厚街（5个点）100元/天人共0.32万（单张费用已在物料当中计算）户外广告11.0301.04两个月楼体3620-广告制作费用：36元/，总费用2.59万11.0301.04两个月道旗2.5*0.8M共127块富民大道18块/喷绘、制作、安装，总费用： 0.91万开盘活动08.11.22下午活动内容：总经理签售活动3.0费用合计38.998万不可预见费不可预见费:0.961万（不可预见费，本阶段实际发生费用的2）总合合计:46.06万 第二阶段推广费用媒体投放媒体类型时间频次各环节完成时间规格内容投放区域费用电视广告12.1401.14(30天)黄金时段-每天30秒及15秒各3次，共6次/天；三个镇区总计投放180次-大朗插播翡翠台30天；常平、长安插播翡翠台各30天