物业管理方案.doc

物业管理方案（草拟）管理方案目录第一章 管理方案一、质量管理的目标二、管理体制和人员的配备1、管理职责及有关制度2、人员配备五、档案的建立与管理第二章 日常管理一、日常管理运作 1、 门卫、消防、车辆管理、监控2、 保洁管理3、 绿化养护管理4、 工程维修管理5、 机电设备运行与保养第三章 管理措施一、拟采取的主要管理措施第一章 管理方案一、管理目的1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对公司整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防使用不当，损坏物业。2、创造良好的环境，统筹安排公司各项设施的管理养护，强化宣传，对业主进行依法管理约束，共同维护公司环境；3、加强对公司实施社会化、专业化、一体化的服务，不断提高服务管理质量，维护和提高本公司的社会声誉。二、管理内容1.公共环境管理（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。2.车辆出入及停泊管理。3.消防、公共秩序管理。4.公司档案和资料管理。5.公司共用设施设备（共用上下水管道、落水管、共用照明、有线电视、楼内消防设施设备）的养护、管理。6.公司房屋建筑本体共用部位的养护、维修管理。7.公司机电设备设施的养护、运行管理。8.公司绿化的养护管理。9.水、电、暖收费管理。三、人员配备管理处经理部门主管物管员安管人员保洁人员 维 修抄表员四、管理职责管理处经理：全面负责公司的物业管理服务工作。物管人员职责：1、在物业管理部主任领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能；2、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作；3、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程；4、协调主任送发物业管理方面的文件；5、参加主任主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划；6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业主投诉；7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策；8、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待；9、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访；10、完成办公室交办的其他工作。水、电、暖抄报员的职责：1、热爱本职工作，责任心强，有良好的职业道德，树立高度的事业心和责任感；2、严格要求自己，服从领导、团结同志；3、掌握有关水电暖管理的政策，积极进行节水节电知识，提高广大领导和员工的节水节电意识；4、负责公司管理的供水供电供暖用户的水电表和采暖工作，负责计算用水量和用电量；5、负责检查各用户水电计量装置的运行情况，发现故障及时报告；6、负责处理抄表中的异常情况，并核定用水用电性质和用量变化情况，对水电量波动大的用户了解其用水用电情况及计量装置是否正常，及时报告；7、严格执法、严格管理，勇于纠正制止违章用水用电和窃水窃电行为；8、对计量装置确实损坏的，应主动与用户说明，按前一月实际用量的100%估算，并及时报告处理；9、完成办公室交办的其他工作。检修人员制度：1、为加强本公司办公设备设施的日常管理工作，保证办公设备设施的安全、完整及合理有效的发挥作用，结合本公司实际，特制定本办法。2、本办法所称“办公设备”主要是指：电脑，打印机、装订机、传真机、电话、复印机、移动存储设备等业务所用设备； “办公设施”主要包括：上述各项办公设备，办公桌、椅，茶几，沙发等本公司所有物件。3、各部门员工对本部门所有办公设备设施应正确使用，妥善保管。各部门应对办公设备设施的安全、日常使用、保养、管理负总责，所有办公设备的使用和保养责任到人。4、各部室因业务需要，需添置办公设备设施时应填写“办公用品及设备购置申报表”，报分管经理批准，由办公室统一购置，并纳入帐内管理。在购置价值较高的大型设备，由经理办公会研究决定。5、购置办公设备时，应对设备市场进行多方询价。选用结构简单、造型合理、性能良好、使用方便、容易维修、耗能少、寿命周期长、费用低，能提高工作效率的办公设备。6、所有办公设备的技术资料、随机附件、配套工具等资料一并交于档案室存档，由办公室负责保管。7、设备管理员必须认真做好办公设备保养、维护、维修，保证办公设备处于良好的工作状态，确保业务工作正常运行。8、故障报修：各部员工在日常工作中要注意留心设备隐患，发现故障苗头，在尚未形成重大故障问题前及时汇报部门领导，由部门领导协调安排，在尽量不影响工作的前提下，报办公室安排维修。如本公司无能力维修时，应由办公室负责联系专业公司进行修理。9、复印机、各种装订机等公用设备，使用时要注意爱护、维护。外单位人员使用时，要正确的指导、帮助完成操作，以保证设备正常运转提高工作效率。10、所有设备未经总经理批准，一律不得外借。11、办公设备报废，由设备管理员进行鉴定，核实报废原因后，填写办公设备设施报废单，经分管领导审批，价值较高的大型设备报经理办公会研究。报废设备，由办公室收回统一处置。12、更换新办公设备，需将原设备交回办公室。13、办公室负责办公设备的登记和管理，及时掌握办公设备的使用情况。14、本制度自下发之日起执行。卫生管理制度为创造一个舒适、优美、整洁的工作环境，树立公司的良好形象，制定本制度。1、卫生管理的范围为公司各部门办公室、仓库、厕所、走廊、门窗等办公场所及其设施的卫生。2、卫生清理的标准是：门窗上无灰尘；地面无污物、污水；四周墙壁及其附属物、装饰品无蜘蛛网、灰尘；办公桌上无灰尘，物品摆放整齐，水具无茶锈、水垢；桌椅摆放端正，各类座套干净整洁；电脑、打印机等设备保养良好，无灰尘；厕所墙面、地面、便池清洁干净，无杂物、无异味；3、卫生清理实行部门责任制，部门负责人为责任人。各部门办公室的卫生，由各部门负责日常保洁。公共卫生清理实行所有部门负责，各部门准时派人参加清理。4、公共区卫生清理每周五集中进行一次，日常保洁每月由办公室人员牵头不定期进行卫生检查。5、各部门要认真对待卫生清理和卫生检查工作，积极主动地搞好卫生清理，不得因卫生清理不达标而影响部门的形象。6、卫生间管理是企业管理水平和员工文明素质的综合体现，为树立良好的企业形象，创造一个干净、卫生的生活环境，特制订本制度：1）、 公司办公区男、女卫生间由公司安排人进行清理。2）、 卫生间必须保证设施完好，标志醒目，上下水道畅通，无滴、漏现象，如有损坏要及时维修。3）、 定时打扫，全天保洁，通风良好，做到各种设施干净无污垢，地面无积水、无痰迹、无异味、无蝇蛆和烟头。4）、 便后及时冲洗，做到手纸入篓，当天清理，便池内严禁丢弃报纸和杂物，以免造成管道堵塞。5）、 卫生间墙壁上严禁乱写乱画，对故意损坏卫生设施者，将根据情节轻重罚款50100元。7、卫生管理准则1）、本公司为维护员工健康及工作场所环境卫生，特订定本制度。2)、本公司卫生事宜，全体人员须确实遵行。3)、凡新进人员必须了解卫生的重要及公司相关的规定。4)、各工作场所内，均须保持整洁，不得堆积足以发生臭气或有碍卫生之垃圾、污垢或碎屑。5)、各工作场所内之走道及阶梯，至少须每日清扫一次。6)、各工作场所内，严禁随地吐痰。7)、饮水必须清洁。8)、洗手间及其他卫生设施，必须特别保持清洁。9)、排水沟应经常清除污秽，保持清洁畅通。10)、垃圾、污物、废弃物等的清除，必须合乎卫生的要求，放置于所规定的场所或箱子内，不得任意乱倒堆积。8、本准则经呈准后施行，修改时亦同。安管人员：主要是对停车场、监控、消防、公共秩序、进出人员实行管理；维修工具：电工劳保用品（高压绝缘鞋、电工包）、组合套筒扳手、应急照明灯、人字梯等。保洁工具及用品 工具：钢丝球、铲刀、去污剂、水桶、水管；扫把、簸箕等。八、档案的建立与管理1建立设施设备养护、运行记录台帐；投诉处理记录；消防检查档案；财务报表；文书档案；公司设备的使用说明； 第二章 日常管理一、日常管理运作1水、电、暖管理工作内容：收取水电费及暖费。水电：公司每月交纳一次，其他住户每月5日前一并收回缴入财务科；采暖：每年热力公司收取费用时，公司将采暖费全部交纳，其他住户的采暖费由负责人按占地面积一并收回交给财务科。2综合事务管理工作内容：房屋的租赁、装修巡视、投诉处理、代办服务、信息反馈及会所管理。房屋租金：每年交纳一次，按公司和每个住户签订合同为准收取费用。3、治安、消防、车辆管理、监控：工作内容：公共秩序、消防设施；违章行为、车辆出入停放、处理突发事件。检查项目：查闲杂可疑人员查违章停车；查漏水、漏电现象；查高空抛物、乱扔垃圾现象；查破坏绿化、损坏公物、占用通道现象；查房屋本体设施、公共设施、消防设施完好情况；4保洁管理：工作内容：道路清扫、楼道清扫、垃圾清运。道路清洁：循环清扫；每月用水冲刷一次；楼道保洁：清扫1遍/2天；垃圾清运：清运2次/天（装修垃圾除外）；。检查项目：排水沟；停车场、车棚；垃圾箱、厕所；污、雨水井；宣传栏、标识；楼面、楼梯、走廊、楼道灯具；墙面、窗、门、消防栓、管线电表箱。5绿化养护管理：工作内容：浇水、修剪、清洁；工作要求：浇水（根据气候而定）；定期修剪；清扫：（1次/3天）。6、工程维修管理工作内容：处理公司内公共设施设备的维修及业主的报修；屋面：每年作回访检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损渗漏及时修补。公共设施：A.室外污水系统每月检查一次，发现问题及时修补；B.停车场：每天检查一次；C.暗沟：每周检查1次，随坏随修； D.公共区域照明灯：每周检查1遍，即坏即换; E.暖气管:每年检查一次，发现漏水及时报修。7、机电设备运行与保养主要内容：1）负责水电的各项维修、保养工作，并做好记录。2）负责对公司内设施、设备进行全面检查，发现问题及时处理。检查项目：二次供水系统、低压配电箱、智能化系统、消火栓、干粉灭火器、公司停车管理系统。第三章 管理措施一、拟采取的主要管理措施1、维护生活秩序