商业地产投资分析与决策

商业地产投资分析与决策2009年12月张红旺1.0 商业地产认识及宏观分析1.1 商业概念简析1.2 商业地产与住宅地产区别 1.2.1住宅地产：开发销售资金来源：消费信用+银行信用，预售、抵押贷款资金周转：短、平、快，快速回收操作环节：没有招商、运营管理两个环节 1.2.2 商业地产开发销售租赁资金来源：消费信用+银行信用+商业信用，预售、抵押贷款、预付租金资金周转：短期投入量大、回收周期长、资产退出较难操作环节：比住宅多招商、运营管理两个环节运营管理1.3.1主要业态的发展情况从表中可以看到，家电、百货业态由于商品的价 值量大，人均劳效较高，其次为超市、药店和便利店。同时，家电也是坪效 最高的业态，药店和便利店次之。在六个业态中，有四个业态的来客数增长为负，即百货、便利店、家电、药店，平均降幅为4.6%。药店的毛利率最高，为23%，其次分别为便利店和百货。除药店毛利率下降、便利店毛利率持平外，其它四种业态的毛利率均有所提高。1.3.1主要业态的发展情况2008年主要业态企业典型店铺效率和效益情况长期支撑：城市化发展，46%-70%消费（三大经济动力之一）目前问题：无、乱、急（网点规划、城市规划及土地供给、开发管理）业态趋势：零售：一站式体验式MALL、卖场化、商街主题化、零售网购化、办公：SOHO化、小体量化、绿色智能化、混搭化酒店：特色化、小型商务连锁化旅游地产：规划上落地难、主题化规划：去主力店化、主力店内涵新发展(万达、远太中心)管理：运营管理新挑战1.3.2 商业宏观分析2.0 商业市场调研与投资分析主体认识：以谁为主调查什么：供给、需求、竞争供给：存量、增量（网点、城市规划）、业态需求：谁、人均消费力、消费习惯及特点、人效、坪效竞争：谁、做什么、做得怎样-对我们启示3.0 商业投资分析两种数量方法：3.1 静态法： 不考虑资金投入的时间成本 常见静态指标说明： 静态评价指标解释s.doc3.2 动态分析方法动态指标：考虑资金投入的时间成本常见动态指标说明：动态评价指标解释s.doc3.3 动态指标评价示例评价标准 实际值 行业值或目标值实际值 -行业值或目标值大小比较是否可行初步结论备注IRR 10% 8% 10% 8% 从经济上看初步可行。自有资金比例30%NPV Ic % 7000万元 7000万元 0 Ic=8%Pt 22年 25年 22 25投资净利润率 30% 假设公司要求 25%30% 25%收入净利润率 20% 假设公司要求 15%20% 25%3.4 缩短收益年限收益的计算公式 Pt = At(1-r) (n-t) 1-(1+r) (n-t) (1-Rd) t Pt = 1000(1-7%) (40-8) 1-(1+7%) (40-8) (1+8%) 8沁山水方案一经济测算（方案一E03hotel+E02商业28088m2）v7.xls3.5 关于YIELDS指标的说明目前关于持有物业考核指标问题：1.较多使用的指标是Yields，即投资收益率，投资收益率=年租金收入/总投资。2.亚洲各大城市预计初始投资收益率（2008年第3季度）城市顶级写字楼豪华住宅零售商用地产工业物业北京* 7.0-8.0% 4.0-6.0%8.0- 10.0%9.5- 11.0%上海* 6.0-8.0% 6.0-7.0% 7.0-8.0% 8.0-9.0%香港4.7% 3.0% 4.3% 6.7%日本2.8-3.3% 5.0-5.8% 2.8-3.3% 4.8-5.3%新加坡5.6% 2.6% 5.9% 4.8%说明：初始投资收益率 =初始年租金收入 /总投资，其中北京、上海使用毛租金收入，其它城市使用净租金收入数据来源： CBRE4.0 投资评估与决策几大因素：品牌、直接效益、避税、信用资源例：万达、中粮、世纪城、世贸 4.1 商业项目效益组成直接效益：租售收入间接效益：品牌溢价税务筹划利润筹划信用资源4.2 商业项目效益综合定量分析直接效益：R1-租售收入简接效益:R2-品牌溢价（勾地）R3-住宅与商业成本转移（土增税）R4-少交或少分利润R5-融资用于住宅开发的增利4.3 商业项目决策 4.3.1直接测算指标的分析：评价标准 实际值 行业值或目标值实际值 -行业值或目标值大小比较是否可行初步结论备注IRR 10% 8% 10% 8% 从经济上看初步可行。自有资金比例 30%NPV Ic % 7000万元 7000万元 0 Ic=8%Pt 22年 25年 22 25投资净利润率 30% 假设公司要求25%30% 25%收入净利润率 20% 假设公司要求15%20% 25%4.3.2 综合效益的测算评价标准 实际值 行业值或目标值实际值 -行业值或目标值大小比较是否可行初步结论备注IRR 10% 8% 10% 8% 从经济上看初步可行。自有资金比例30%NPV Ic % 7000万元 7000万元 0 Ic=8%Pt 22年 25年 22 25投资净利润率 30% 假设公司要求 25%30% 25%收入净利润率 20% 假设公司要求 15%20% 25%R = R1+R2+R3+R4+R5示例：5.0 商业地产融资管理信贷资金自有资金销售资金 REITS预计租金5.1 各种融资方式分析万达模式国企模式民营上市模式中建？6.0商业定位与决策 STP(segmentationtarget-positioning) S：细分创造需求，划分标准不同市场不同例：大悦城、中友、新光天地 T: 培育期、成熟期；财务目标；资产目标 P: 市场定位、产品定位预算、推广、租售、运管6.1家电、百货业态由于商品的价值量大，人均劳效较高，其次为超市、药店和便利店。同时，家电也是坪效最高的业态，药店和便利店次之。6.2主力店新内涵：聚客力、承租力、续租力次主力店化：坪效导向：业态可调整性：酒店：特色化7.0 集团商业地产管控 7.1 万达模式大连万达集团.doc万达目前其商业管理架构特点：（1）公司整体架构以商业地产开发为核心搭建，“全链条” 式架构已经形成，并在各管理链条上成立专业化公司。（2）万达集团已设立专门的商业管理公司，但其所承担的职能仅是策划招商、物业管理、租金收取。（3）集中商业项目的商业市场定位研究由商业规划设计院承担，建设由各地区子公司承担。（4）院线、百货、酒店等专业公司与商业管理公司平行设立。7.2 凯德模式嘉德置地.doc凯德目前其商业管理架构特点：(1) 公司整体架构以商业地产开发为核心搭建，（2）相对均衡的资产组合及业务模式分散风险；（3）通过REITS等方式扩大融资渠道；（4）开发商业或综合用地前，先确定大型知名零售商；（5）商业物业运营管理由其属下商业公司负责，具体包括市场推广、物业招租、租户选取、项目开发管理等工作。由于其将项目通常作为REITS的一部分及嘉德置地将物业管理公司进行出售等原因，在派驻经营团队时一般派驻信托投资经理。7.3 远洋地产模式商业地产管理板块策划定位设计及技术管理产品督造运营管理资产金融运作职能(未来)一级职能 二级职能资产经营战略y 根据公司整体发展战略，协助战略发展部梳理和明确投资性物业的资产组合、经营战略和实施方案y 制定年度资产经营计划y 由区域公司（或城市公司）为主导的商业项目：协助做好资产经营战略的确定。y 由商业地产部主导的商业项目：负责制定资产经营战略和经营计划，并负责实施。商业地产项目策划及拓展y 由区域公司（或城市公司）为主导的商业项目：协助做好筛选项目机会、项目初步论证、项目可研报告编制等工作；y 由商业地产板块主导的商业项目：全面制定并实施项目可研、定位、策划、招商、运营管理、物业管理等工作。商业地产项目规划设计y 项目商业策划y 由区域公司为主导的商业项目：协助商业地产项目方案设计及评审；y 由商业地产板块主导的商业项目：（1）如与住宅业态同属一项目主体，区域公司（或城市公司）负责总体规划设计，确保建筑风格统一；商业管理板块负责产品设计，确保符合商业运营要求。（2）全面负责组织商业地产项目设计外包管理、产品督造过程中设计及技术管理工作。负责自己主导商业项目的商业地产开发y 制定商业地产项目开发计划y 负责组织商业地产开发全过程的管理负责自己主导商业项目的商业地产经营管理y 商业物业经营方案、租售方案、佣金方案、定价方案等计划编制及管理实施y 商业地产与物业资产的处置与经营y 投资性物业招商及合约管理、商户管理、物业服务，以获取经营