中奥城设计建议.doc

一一 项项目目地地块块简简析析 地地理位置理位置 项目位于芝罘区南通路以东 环山路以北 胜利路以西 建 昌南街和毓璜顶南路以南区域 交通便捷 市政配套成熟 项目所处地块的体育馆 体育场 游泳馆等设施已经成为区 域中心标志性建筑 因以上体育设施 项目地块具有较高的 知名度 交通便捷交通便捷 交通动脉 南大街 700 米 红旗路 700 米 城市干道 环山路 紧邻 胜利路 100 米 城市支路 西南河路 紧邻 商业配套商业配套 振华购物中心 800 米 沃尔玛 阳光国际购物中心 1000 米 上夼西路美食街 300 米 学校 医院学校 医院 烟台二中 500 米 烟台五中 400 米 毓璜顶小学 800 米 毓璜顶幼儿园 800 米 南通路小学 300 米 毓璜顶医院 500 米 地理位置分析 地理位置分析 区域优势 位于芝罘区中心区 是烟台城市发展 的重心 位置优势 城市中心区核心地段 交通状况优势 城市主干道和道路交叉网中心 体育场片区是烟台市 全民健身 概念的重点地区 是烟台 市十一五规划发展的重点 这一区域是烟台芝罘的老城区 区内人口文化素质高 接受新兴事物快 环境环境 项目南面与南山公园隔环山路相望 项目西北向毓璜顶公园 项目北面为城市森林公园 项目东 西 南三面可望山 北 面面海 是烟台传统的体育健身中心 属稀缺地块 地貌地貌 基地内呈较大变化的高差 南通路自南向北下降 建昌南街 和毓璜顶南路自东西两端向中部下降 基地内最低处场地标 高为 12 4 米 最高处接近 27 4 米 最大高差为 15 米 开发商开发商 开发商中奥广场置业 借助奥林匹克品牌资源 倡导科学运 动 健康生活 打造大烟台 CSD 中央体育商务区 规模及建筑硬件规模及建筑硬件 项目规划建设用地 12 3 万 容积率 2 6 拆迁比 1 1 1 建筑要求以高层和小高层为主 产品丰富 有大型商业配套 户型产品多样 自身配套齐全 项目含体育场 游泳馆 篮 球场 门球场等体育设施 因此拥有相当很强的昭示性 是 烟台标志性建筑之一 二二 项项目目定定位位建建议议 烟台芝罘区高档项目和最具有号召力的高尚居住社区 充分利用本产品的配套全 生活便捷等优势 增大产品的 向心力和包容气势 是中心城区标志性建筑 从产品设计到小区的环境规划是烟台最先进的物业 运动 主题景观 健康生活社区 是运动健康生活的先锋 提炼产品的精神理念 凝聚为一种形象出现 即 新一代新一代 运动健康的品质住宅运动健康的品质住宅 以奥林匹克强势体育概念的发挥 构建烟台市区体育运动 休闲的最强势的商业品牌 打造烟台市区域次商业中心烟台市区域次商业中心 一一 住住宅宅定定位位 1 1 产品定位描述 产品定位描述 根据烟台经济发展水平及房地产市场发展态势 并综合考虑 本项目所处之地段特点 环境 景观 发展潜力等综合产品 素质 我们认为本项目适合的产品定位可以描述为 集运动 休闲 健康 居住于一身集运动 休闲 健康 居住于一身 风格鲜明 配套齐全 服务优良的高品质综合性社区风格鲜明 配套齐全 服务优良的高品质综合性社区 2 2 形象定位描述 形象定位描述 建议形象定位为 观山揽海 贵气天成观山揽海 贵气天成 二二 商商业业定定位位 1 1 总体目标 总体目标 本项目定位的总体目标为 以奥林匹克强势体育概念的发挥 打造烟台市区域次商业中以奥林匹克强势体育概念的发挥 打造烟台市区域次商业中 心 建设烟台市区体育运动 休闲的最强势的商业品牌 引心 建设烟台市区体育运动 休闲的最强势的商业品牌 引 入国际或国内一流主力店作为商业发展的动力 构建一个集入国际或国内一流主力店作为商业发展的动力 构建一个集 运动 休闲 餐饮 娱乐 购物 观光为一体的综合性购物运动 休闲 餐饮 娱乐 购物 观光为一体的综合性购物 广场广场 2 2 形象定位 形象定位 本项目所在区域是烟台市发展的中心 政府给予了很高的期 望值 本项目也是城市的亮点工程 为配合项目达到外部客 观要求 以及结合消费群 经营者的特征与习性 项目在形 象上具有一个新的概念 新的特色商业 运动商业 新的 商业文化 奥林匹克体育文化融入在其中 通过塑造商场的整体形象 打造烟台运动休闲商品购物新时 尚 商场的形象主要通过三方面来表现 商场的形象主要通过三方面来表现 全天候室内步行街全天候室内步行街运动特色经营运动特色经营购物休闲购物休闲 休闲旅游休闲旅游 餐饮娱乐餐饮娱乐 商场的建筑规划设计商场的建筑规划设计 如建筑外观 人流组织 内部柱网跨 度 结构影响及调节可行性 楼层高度 机电功能配置 颜 色等 商场购物气氛商场购物气氛 如内部购物环境布局设计 宣传感染 橱窗 设计等 商场的经营管理商场的经营管理 如商品价格 质量 服务 物业管理及推 广 促销策略等 3 3 主题特色定位 主题特色定位 项目要打造出奥林匹克体育运动的强势品牌 以 运动休闲 购物娱乐 为主题 挖掘奥林匹克文化特色 配合自然景观 及人文历史 让消费者感受到前所未有的运动特色购物 饮 食 娱乐新体验 Shopper Entertainmert 通过各类活动 感受体育文化与现代都市文明的乐趣 成为烟台首创的 融合奥林匹克体育运动休闲与现代文明的新型购物广场融合奥林匹克体育运动休闲与现代文明的新型购物广场 国际国际 文化文化 个性个性 休闲休闲 时尚时尚 体育文化特色的展现 体育文化特色的展现 在项目的各个角落穿插布置各种以体 育文化特色的艺术小品 以及主题景观 揉合现代手法 有 机地将体育运动 奥林匹克文化及现代商业文明融合在一起 同时在后期商场运营中 不定期地举行围绕运动主题的各种 文娱活动 同时让所有旅游观光及购物者更深入了解烟台 了解烟台体育以及了解奥林匹克文化 4 4 业态定位 业态定位 项目商业部分以大型购物运动休闲广场概念定位 中奥广场 由居住 体育 商贸三大职能设施所构成 强调以体育与居 住功能为主 以商贸产业促进城市产业格局的调整和优化 形成体育居住商贸中心 因为它不仅仅是一种全新的商业模 式 也体现了城市商业功能的完善及现代人的生活方式 它 可以抢占市场的空白 同时将运动 健康 生活的空间融入 本项目内 满足消费者一站式的消费需求 考虑到商业结构 消费群结构 需求动向等因素 本项目的 商业部分主要考虑如下业态 超级市场超级市场 其特点是采用开放式的经营 满足顾客日常生 活一站式购物的需要 顾客购物频率高于其它业态 对整 个商场的客流量有非常大的促进作用 运动主题商场运动主题商场 其特点是经