旧城改造思考.doc

在北京市政府为2000年城市建设所制订的工作计划中，交通、住房、环境是三个最重要的方面。关于住房，不只是在“经济适用房的建设”方面，危旧房改造依旧是一个非常重要的工作。自八十年代北京旧城区危旧房改造工作开展以来，取得了一定的成绩，但同时也出现了不少问题。目前，危旧房改造工作按照以往的做法似乎已经走入了一个“死胡同”，问题出在哪里呢？我们有必要先分析一下以往或现存的危旧房改造的方式。 从以往危旧房改造的三个主体政府、居民、开发部门（商）来看： 政府：把危改工作全面交给开发部门，只提供了有限的优惠政策，承担的责任相对较小； 居民：全面依靠开发部门和政府，对自身居住条件的改善基本不付出或只付很少部门的费用； 开发部门：几乎承担全部的危改工作，包括市政设施的建设和市政设施条件的改善、居民住房条件的改善，同时还要保证一定的商业利润。 这种工作结构和方式使危改不可避免地出现了以下几个严重的问题： 原住居民几乎全部被迁到郊区，而且所迁之处越来越远，造成居民的工作生活严重不便，并加剧了城市交通的负担。开发部门的负担过重，加之又有获取利润的目的，唯一的出路便是一味要求提高建筑控制高度、增加建筑容积率，所导致的后果是旧城传统风貌遭到破坏，城市中心区的密度增大，环境日益恶化。无法形成危改的良性循环。 一方面，危改应该不同于开发，目的应该是“解困”而不是获取利润；同时，旧城中的危改直接影响到旧城的传统风貌。“解困”和“延续传统风貌”都是政府应该承担的主要职责。另一方面，居民应该承担改善自己居住条件的责任，不能完全“躺”在政府或开发部门的身上。我们知道，对大多数国家的居民而言，其最主要的生活负担是“置房”，很多人甚至花大半生的时间偿还购房贷款。目前，我们正在实行的“住房制度改革”已经被绝大多数居民接受，为什么不能危改过程中实施“房改”呢？ 所以，我们应该把现存危改工作的主体由三个改为两个：政府和居民，他们应该承担的职责是： 政府：应该承担危改的具体工作，目的是改善原住居民的居住条件，而不是获取利润提供相关税费减免的政策，以尽量压低改造后的房价；承担市政设施的建设和市政设施条件的改善工作和所需费用；政府部门组织具体实施和操作，是“政府行为”而不是“商业行为”，不以赢利为目的；帮助理顺银行发放住房贷款的程序。 居民：应该承担起改善自己居住条件的全部或大部分责任承担自己就地改造后住房的全部“建安费”（主要是住房建筑面积的土建造价或成本价），银行贷款可以帮助减缓居民的财政压力；解决改造期间的短期周转的居住问题。 在上述这个新的构架中，我们可能会提出这样的疑问：政府所承担的责任是否过重？组织具体实施和操作只是工作量的问题，要以委托或成立专门的临时操作班子；而资金的问题则是这个构想是否能成立、是否具有可行性的关键，因为旧城危旧房地区的市政条件通常是较差的，需要投入大量的资金加以改善。是否可能在操作过程中收回一些资金，用于改善市政设施呢？答案是肯定的，有两种途径可以得到资金的返回： 利用中心区和郊区商品房市场价的差额部分居民会选择迁往郊区（条件是所要付的费用相对较低，或住房条件相对更好），政府可以将这部分居民在中心区的住宅以商品房的价格出售，这个价格和在郊区安置这部分居民的住房价格的差额（通常为13倍）可以成为一部分回收资金，用于改善市政设施条件。在保护旧城历史风貌和保证居住环境质量的前提下，在首先安置原有居民的条件下，有可能在改造时增加一定的住宅数量，可以将这部分住宅以商品房的价格出售，以此回收资金，用于改善市政设施条件。 这两种回收资金的办法均不是新方法，都是开发部门在过去的危改过程中用于经济平衡和获取利润的老办法，但其在指导思想和目的上有根本的区别。以这两种办法收回的资金是否能够解决全部或大部分市政投资，是一个关键问题，必须做出具体分析。 以西城区为例，目前所剩的危旧房主要分布在两种地区，一种是在旧城的普通地区中，根据“市区中心地区控制性详细规划”，在这种地区中的建筑高度控制一般在18米，容积率为1.6；另一种是在划定的历史文化保护区中，在这种地区中，要求保护平房传统四合院的风貌，建筑和居住人口的密度均要降低。根据我们以往调查的结果表明：现有平房区的居住人口密度为250人/公顷，户均人口规模为2.62.8人。 在旧城普通地段，关键是在改善原有居民居住条件的前提下，还能够有多少面积可以作为商品房出售，以5公顷的住宅用地为例5公顷的住宅用地可以建8万平方米的住宅建筑，目前北京市居民住房标准为人均15平方米建筑面积，以此标准，要解决5公顷中原有1250左右居民的住房问题，只需要1.9万平方米的住宅建筑面积便可以使这部分居民的住房条件达标。但因为目前家庭人口规模降低，依据这个标准，每户只有3942平方米建筑面积，人均住房面积虽然达标，但户均建筑面积却偏低。可以按每户平均建筑面积为55平方米的标准，人均住房面积可达到2021平方米。高出标准的部分，可以考虑让居民以高出成本价的价格购买。即使按每户平均建筑面积55平方米来计算，只需2.42.6万平方米的住宅面积便可以解决原有居民居住条件改善的问题，仅占总面积的30%；还有5.45.6万平方米的住宅建筑可以作为商品房出售，占总面积的70%。 70%的住宅面积可以作为商品房出售，外加部分居民外迁所产生的住宅差价，这两部分的回收资金用于市政设施投资，这种经济平衡的实现是非常乐观的。在历史文化保护区中，要实现建筑和居住人口的密度的降低和改善居民居住条件的目标，关键在于居民是否能承受所需的费用，以10户居民的四合院规模为例根据我们对西城区西四北地区、南北长街地区的详细调查，要实现上述目标，平均要迁出40%的居民，既原有10户的四合院，应该只住6户。对迁出的4户居民，按每户60平方米的标准（应该高于留下居民的居住标准，以鼓励居民迁出），应有优先购买经济适用房的权力，以经济适用房的价格，每户要承担15万元左右的购房费用；留下6户居民，按每户40平方米的标准，翻建和改造的土建造价按600800元/平方米计，每户要承担3万元左右的费用。迁出和留住的居民应该平均分担这两种费用，每户则承担8万元左右的费用。 对居民而言，每户承担8万元的费用，既改善了居住条件，又使住房成为了私有财产，应该是非常可行的。政府应该承担大部分改善市政条件的费用，并可以通过制定鼓励居民外迁相关政策，以得到部分四合院住宅，作为商品房了售，来获得部分资金的回收，用于改善市玫设施的费用。 通过上述分析，我认为，在政府操作实施、居民（财政）参与、走“房改”道路这三个前的下，危旧房改造工作的前景才是光明的。“不拆，有的房子快要塌了；拆吧，又破坏了文物。 北京的南部城区是文物古迹密集地区，南城的菜市口、牛街、宣武门外、广安门内等地区在历史上曾经是古“蓟城”、唐“幽州”的重要遗址，是北京考古的核心部位之一。闻名中外的琉璃厂文化街、繁华的大栅栏商业街、具有历史意义的近现代文化名人故居和会馆等等，历史文化遗迹和遗物遍布南城大街小巷。据了解，北京市有500多家会馆，而分布在宣武区就有300多家。北京市确定的25片历史文化保护区中，有3片在宣武区，这其中有各类文物保护单位46个，其中市级文物保护单位15个，区级文物保护单位10个，区暂保单位21个。而崇文区的天坛公园更是被列入了世界文化遗产保护名录，南城承担着大量的古都风貌的保护任务。由于历史的原因，许多文物建筑早已成为民居，有的南城百姓祖祖辈辈生活其中，文物也已成为危房。距天安门只有几百米的大栅栏地区，老百姓居住条件之差，令人难以想像，南城要发展，百姓要改善居住条件，文物要修复、保护，把它作为文化旅游资源加以有效地利用，无论从哪方面说，危房改造都刻不容缓。 但这时候，危房改造与保护古都风貌的矛盾就明显地凸显出来。宣武区正策划大栅栏琉璃厂文化产业的开发，其思路是“修旧如旧”，即让居住在大栅栏的居民搬出来，恢复那里古老的建筑风格，或重新规划，把老北京的传统文化保留下来，把这里的文化作为一项产业来进行开发。这样的规划很诱人，但难度也相当大。难在哪里：拆迁一户居民需20多万，以25万计，10户就是250万，100户2500万，1000户2亿5千万，而1000户在大栅栏地区只能拆出3公顷土地（这个费用还不包括单位）。由于大栅栏地区是北京市文化保护区，有控高限制，3公顷地只能出3万平方米房子，即便每平方米卖1万元，只能收回3个亿。除去拆迁费用2亿5，还有大市政费、税费等，再加之大部分房子属于文物不能拆，一家准备开发大栅栏的公司测算了一下，不知是不是有些夸张，他们说，谁改造大栅栏，谁得赔200个亿。崇文区亦如此，据了解，崇文区区域面积本来就小，境内又有天坛公园祁年殿、前门箭楼和东南角楼三大古建筑。为了保护古都风貌，崇文区整个区域基本控制在45米限高范围内，由于天坛周边大面积建筑限高，加大了城市改造成本，拆同样一块大小的地，崇文区要比其它区少建一半甚至三分之二的面积，大大增加了土地开发建设的成本，使危房改造难度加大。文物古迹、古都风貌的保护义不容辞，南城基础设施及老百姓居住条件的改善和建设不能以损失众多文物古迹为代价，这已是共识。但是，如何在改造中既能满足当前人们物质生活和精神生活的需要，又能维护和延续文化名城典型区域的固有地位，又能兼顾开发商的利益，使他们有到南城开发的热情，在具体操作上，要想两全不容易。其实旧城改造与保护古都风貌的矛盾并不仅限于南城，这是许多城市建设中都遇到的共性问题。据专家介绍，明清时期，北京城对于元大都的继承和改造，就是在旧城的基础上“取其精华，弃其糟粕”，使明清时期的北京城获得了新的生命。而现在北京旧城的改造，该“取”哪些精华，“弃”哪些糟粕，如何解决既要拆，又要保的矛盾，南城之难，值得人们思考。我市遵照国务院关于北京城市总体规划的批复（国函1993144号）精神，在现有基础上继续明确划定历史文化保护区的范围，市政府1999年（京政发199924号）文，发布了北京旧城25个历史文化保护区的具体保护规划，这对加强北京历史文化名城地位和指导城市改建工作具有十分积极的意义。为做好旧城区的危房改造工作，25片历史文化保护区的保护和建设是其中十分重要的部分。所以对此深入调研，对补充已开展的25片保护区规划有一定积极意义。 现行的25片保护区规划方案，共占地957公顷，其中重点保护区559公顷，建设控制区398公顷，占旧城总用地的15.44% 一、现状存在的问题 1、建筑破旧。由于25片历史文化保护区均经历了百年以上的沿革变迁，且建筑大多为砖木结构的平房，虽经过多次的修建改造，失修仍很严重，尤其在外城更为突出，宣武区于1992年曾对大栅栏地区的87.74公顷范围做了建筑完损等级分类鉴定，在679658平方米的总建筑面积中，三类以上的破损危旧房竟有666434.5平方米，占总建筑的98.05%。 2、居住密集，保护与建设的矛盾突出。保护区虽然大多为平房建筑，由于建筑密度大，在四合院保护区一般达到70%以上，除了狭窄的通路和少量的树木外，几乎少有空地供人休息，加上住房条件不好，居民四合院都成了大杂院，不少甬道连自行车都进不去，市政设施差，居住条件十分恶劣，据统计，在平房保护区的人口密度都在每平方公里3万人以上，东、西琉璃厂街所在的椿树办事处人口密度高达每平方公里52587人（1998年），大栅栏地区达42962人（1998年），而较合理的平房居住区人口密度应只有每平方公里800010000人。这样高的密度不仅谈不上历史文化保护，连居民的正常生活质量都保证不了，当地居民无不渴望早日改善这种状况。 3、缺少可实际操作的规划方案及相应的具体政策。尽管已出台了25片的规划控制原则，但只是局限于一般化的规定，没有与之相配套的实施办法。 4、历史文化保护区的规划尚待进一步完善。有些原则问题亟待明确指导思想、落实布局方案。如保护区的范围及体系不够完善，不能突出北京城中轴线的特征；在保护规划中忽视对历史人文及城市文化内涵的研究；对旧城风貌的认识只局限于明清，忽视了旧北京是多元文化的融合体；对五十年代遗留下的道路大红线规划如何调整，以适应现今保护区规划实践等等课题，都需要深入研讨。 5、城市文化的延续性普遍不被重视。例如，宣武区是北京市民文化的精髓荟萃地区，全市567所会馆，宣武区就有405所，至今存在遗址224家，我们抢修得以继续发挥其社会经济效益的仅有湖广会馆等个别例子。大批近现代的著名人物均在此有大量生活和活动遗迹，对于如此丰富深厚的文化底蕴，我们长期缺乏深入全面的调研、分析、整理并找出可行的保护措施。 6、对保护区不可再生的重要性、紧迫感认识不足。北京作为历史文化名城，除了有数量众多的重点文物保护单位外，历史文化保护区也是作为历史文化名城剩下的最后一批标志性街区。北京城的25片之中，原来有牛街，在前几年旧城的大拆大改中被遗憾的从名单中抹去了，后又不得不把景山地区的陟山门街分离出来，才凑足25片的数目，教训是十分沉痛的。 二、建议与对策1、 关于保护区建设指导思想的三点建议：（1）确定保护措施必须要充分考虑改善区内居民的生活条件及环境质量，使历史文化保护区成为现代化城市的一部分；（2）北京旧城的风格是以明清为基调的多元化文化综合体，保护的目的并不单纯是保护明清风格，而是保护多元化的文化载体；（3）除文物保护单位外，应采取改造性的保护，不能片面强调原汁原味、修旧如旧，不必过分强调与原有建筑的协调，新旧对比更能显出原有建筑的文物价值。 2、对25片历史文化保护区的布局作适当调整；将北京城中轴线连片贯通，更完整地展现北京作为历史文化名城的中轴体系；扩大东西琉璃厂范围，东至琉璃厂东街东口延寿寺街、陕西巷，西至琉璃厂西街西口南北柳巷和四川营，北至东、西河沿，南至骡马市大街和珠市口西大街，功能由一般的商业文化街拓展为传统历史文化保护区，恢复有价值的作坊、银号、会馆、庙会及名人故居等，使它成为集南城市民文化为一体的综合区。 3、市政府统一组织实施搬迁。建议在郊区划出供旧城保护区居民外迁建设新居住区的专用地，采取统一规划，调整、克服各区自行解决外迁空间的零乱局面，保证外迁居民的生活质量，这样也可有利于形成郊区的完整居住生活环境，带动郊区的各方面建设。 4、编制保护规划要有业内专家参加。鉴于历史文化保护规划是一门社会科学和自然科学的综合性课题，在编制规划和论证审定方案时，必须邀请对北京城市文化、历史、地理等熟悉或有研究的人士参加，以集思广益，博采众长。使每个保护街区都具有丰厚的文化底蕴及内涵。 5、尽快出台相关条例，如建筑、文物、搬迁等法规，并开展对文物单位的评估工作，对该保护的定出具体的保护办法，对无保护价值的应分别情况，对应处置。只有这项工作做好做扎实了，保护规划才能切实可行。 6、保护与危房改造同步进行。结合我市十五计划，在十五期间分批实施，提出可操作的措施，确定保护和改造的具体目标和计划。 7、成立历史文化保护区建设管理委员会，统筹分期实施计划，协调相关部门的工作，改变分散作业、各自为政的局面。8、成立历史文化保护区基金会，广开国家、民间、外资等多渠道解决保护和建设资金来源，可采取政府划拔用地、外迁居民出资负责建设成本、社会招标等多种办法集资，确保历史文化保护区的保护和建设能落到实处。保护老城区规划的三个难点规划 几起几落如何保护老城区，是许多人关心的话题。但我市至今还没有一个大家认可确定的老城区控制性详细规划，虽然有关方面一直在努力编制着这样的规划。早在年，我市就编制了老城区分区规划的初稿，但没有形成成果。年形成了成果，并上报市政府，年得到批复。由于这个规划操作性不强，加上当时忙于开发区建设，这个规划就被暂放在一边。年，新区的建设达到一定规模后，用地受到了控制，这时老城区的开发又提上日程。以分区规划为依据，市规划局于年组织编制了老城区控制性详细规划的初步方案，并得到市政府的初步认可。限于当时对名城保护的认识，此规划的系统性不够，可操作性也不强，又因为方方面面的意见不统一，在具体执行时出现了一些偏差，致使老城区的少量改造项目客观上对古城的传统风貌带来了一定的负面影响。年月日，市四届人大常委会第次会议通过的关于加快旅游业发展的决议又明确提出，为更好地保护古城，促进旅游事业的发展，年必须完成老城区控制性详细规划的编制工作。难点之一 老城区房屋低矮破旧，阴暗潮湿，街道狭窄拥挤，地面不平提到老城区，人们都会说出它的许多弊端。确实，由于城市规划考虑的角度不一样，以前的城市布局已不太适宜居住。以前的老城区规划多是从战争考虑，防止入侵之敌长驱直入，在建设中房屋较密集，街巷较窄，有许多“一人巷”；道路不成网，“断头路”、“死胡同”比比皆是。在交通上，南北贯通的只有一条国庆路，现在它已不堪重负。根据规划，原来想把皮市街打通，连上徐凝门路，再向北通到漕河路，但由于意见不统一，现在已经停止。随着时代的发展，过去的许多老房屋成了简易房、危旧房，质量差，既影响美观，也影响安全。在市政上，老城区的卫生设施极差，没有卫生间，下水道不健全，一般都是雨污合流；房屋采光不足，绿化率较低；没有休闲空间和高品位的娱乐设施；老城区还分布着十几个有污染的工厂。我市的老城区除沿古运河及汶河北路的集中绿地外，缺乏均衡分布的集中绿地，人均公共绿地指标大大低于城市平均水平，我市的绿化面积城市平均水平为人均平方米，但老城区人均仅有平方米。现在老城区住着约万人，过去曾经批准的各级文保单位（含控保单位）处，现实存处，文保单位的保存现状不容乐观。除文保单位外，老城区尚有处左右的传统建筑传统格局基本保存较好，但有相当一部分建筑质量较差。整个老城区约平方公里，其中基本保持传统格局尚未改造的用地约平方公里。老城区的居民迫切需要改善生活环境；如不采取积极的措施，老城区受到的破坏就会越来越大。难点之二 风貌老城区在开发重建后，如何保持与原有的风貌一致，一直是大家争论不休的话题。这次编制规划时确定老城区保护的原则是，在全面保护古城风貌的前提下，“重点保护，合理保留，局部改造，全面改善”。总体框架是：“一条主脉、两条轴线、四个历史文化保护区。”对此，大家认为比较切合扬州实际。市人大副主任朱克昌认为，在古城的改造中不能呆板，建筑要错落有致。张阶平副主任认为，我市在改造中要注意系统性与实用性相结合，要先急后缓。他特别指出，目前皮市街的建筑破、旧、乱，尤其是从银河大厦向南看去，不堪入目，影响了市容；在编制规划的同时，对已有的建筑风貌也要加强监督，特别是对主要干道两侧的建筑。许多人认为，对城市风貌的含义要正确认识。它既是静态的，也是动态的。从后者来讲，它还是一个城市社会发展程度的综合反映。因此，朱泽民副主任认为，我市老城区的保护在展示“古、文、水、绿、秀”特色时，要重点保护文物古迹、古树名木、历史街区、地段、传统风貌地区。在抓点、线、面的基础上，可先改造一个地方作试点。月日，市规划局向人大常委会汇报时提出：“本着忠实保留历史遗存，全面保护整体风貌，积极改善基础设施，维护发展街区功能的要求，结合街区内不同地段的特征，对街区内所有建筑逐幢逐户进行详查，具体提出街区建筑的保护与整治模式（分为保护建筑、保留建筑、改善建筑、更新建筑四种类型），明确保护与整治的要求。”难点之三 利益在规划中，有些问题是解决不了的，然而当规划在制定的过程中或出台确定后，这些问题又都必须解决。经费严重不足。苏州市早在年就投资万元请了家高水平的设计单位编制了规划。但我市由于经费上的原因，就不能这样做。现在我市仅请省规划院设计了扬州市域城镇体系规划和铁路客站前新区，其它就只能以自己设计为主。工厂搬迁难。老城区里的工厂按要求是要搬迁的。据悉常熟市是全部搬迁的，但我市比较困难。因为目前位于老城区的工厂效益都不太好，他们无力搬出。另一方面，这些厂为了生存，还在想办法上新项目，如果等他们上好新项目，工厂的规模比现在加大，那时搬迁就更困难，这些都不是规划解决得了的问题。地皮增值与开发商的利益之间也有矛盾。因为老城区的保护不是三载两载就能完成的，由于经历的时间较长，随着时间的推移，原来的地皮会增值，在后来改造拆迁时，开发商可能就会无利可图，这需要一个相关的补充政策。货币安置难落实。我市在拆迁中开始实行货币安置；但在实际操作中，开发商是没有能力一下子拿出那么多资金来的。还有，一些文保项目的保护资金还不知从何而来，等等。正是这些问题的存在，使得我市的古城保护显得较为艰难。城市住宅市场调查评析经济日报 / 2002.01.04中国房地产市场进入新一轮景气上升阶段以来，许多城市不但房价稳步上扬，投资更是大幅增加。在外资加大房地产投资力度的同时，众多国内非房地产行业公司也纷纷进入到房地产开发大潮中来。市场快速发展引发了许多深层思考，一时间，关于房价高低的争论、关于市场是否产生“泡沫的争论此起彼伏。统计数据显示，深圳、北京、广州商品住宅价格比较高。北京人均GDP尚不足3000美元 ，人均可支配收入也刚刚超过1万元，房价与经济发展阶段以及与居民收入相比较而言处于全国领先地位。而同为国际大都市的上海市，人均GDP已经超过4000美元，平均商品住宅价格要比北京低1000元平方米以上。2001年110月全国商品住宅销售价格已经达到2088元平方米，北京、上海、天津、重庆商品住宅价格分别达到4589元平方米、3407元平方米、2351元平方米、1272元平方米，除北京市商品住宅价格比2000年有所下降外，其他主要城市大多有所上升。另外，2001年110月全国以及各主要城市GDP以及人均可支配收入等也都维持了较高的增长速度。从2001年第3季度全国商品住宅价格调查来看，虽然较上季度降低47元平方米，但同比上升了5.62%，与1999年更是有了大幅上升。商品住宅价格普遍高涨，是否已经远离了消费者的实际消费能力呢？按照目前比较常用的房价收入比(房价收入比套商品房总价家庭年收入)概念对比分析国内房价状况，可以发现：中国目前的房价收入比虽然高于发达国家城市水平，然而已经比90年代末发达水平较低与中等的城市数值低。单从购买能力方面来讲，全国平均商品住宅价格水平与居民收入水平实际上已经和国际同水平国家比较一致，与目前中国经济发展状态也比较一致。随着经济增长、居民收入进一步增加，房价也应当稳步增长，房价收入比的进一步降低，将更依赖于居民收入的持续增加。也就是说从消费能力来看，目前中国商品住宅全国各地房价收入比仍然有较大的差异，北京市房价收入比仍然远远高于其他城市，也较国外平均水平高。北京商品住宅价格仍然需要向实际消费能力靠拢，而国内其他城市商品住宅价格已经进入了一个与居民收入比较协调的阶段。随着经济的发展、居民收入的增加，房价收入比水平将向发达国家水平靠拢，目前许多经济比较发达的地区与国家，对这一指标也提出了控制思路。1999年台湾省经建会提出，台湾地区以室内实际坪数30坪计(一坪3.3057平方米)，合理价格应是每套300万元台币至350万元台币，为家庭可支配所得3.5倍至4倍。实际上，台湾除台北市外，其他城市平均房价为家庭可支配收入的34倍。深受高地价高房价之苦的日本，在其泡沫经济破灭后的1992年，经日本内阁审定的“生活大国建设5年计划，提出大都市圈普通公寓房价格降到工薪家庭平均年收入5倍的目标，这主要是针对住房问题最严重的东京圈。据1990年日本国土厅所出版国土调查报告一书所载实际数据，日本泡沫经济尚未形成前的1984年、1985年、1986年，只东京圈中高层公寓房每套价格为全日本工薪阶层家庭年收入5倍多，大阪圈这3年都只为4倍多，名古屋圈都只为3倍多。从以上例子也可以看出，在发达国家与地区重要城市商圈房价收入比也会比较高，但仍然会处于与消费能力比较相合的水平。中国目前除北京市外，房价收入比的降低将更依赖于居民收入的不断提高。. 2002年北京房地产市场预测北京房地产/ 2002.01.092002年京城房地产市场大预测按照价格走势、供需关系和细分市场等几个方面对北京房地产市场的变化趋势进行了比较全面、系统的预测，力求客观、真实与准确。第一部分：价格走势市场走势与房价的变化趋势是所有人士最为关心的，同时也是我们大预测中的重中之重。虽然2001年下半年北京房地产市场较上半年出现了一定程度的回落，伟业指数显示北京房地产综合价格指数3季度较2季度下跌3.3%，但我们仍然持乐观预测：北京房地产市场目前处于高位盘整阶段，但2002年市场发展趋势总体乐观，预计下半年市场表现将比较活跃。由于政府坚持采取适度扩张性的财政政策以保证就业和消费增长，加之入世和“奥运效应”等对投资和期望产生积极影响，预计明年北京经济将继续保持高产快速增长。经济的稳定发展促进了消费者信心的走强，同时为拉动房地产投资提供源源不断的动力支持，这都为2002年房地产总体市场走强提供了保障。2002年市场的有效供给将会上升，并将进一步刺激潜在需求的释放，加之从2001年下半年开始利好不断的刺激，都将直接增加房地产市场需求，表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场有工业用地的需求明显增加。另外国家公务员薪资水平不断上升，企业住房分配货币化的贯彻展开以及明年银行将加大个人购房消费贷款的投放力度、相关配套行业也将为购房者提供更优惠的条件等，都为市场提供了有力的需求支持。由于市场发展具有一定的惯性，2001年下半年市场的颓势估计会影响2002年年初情况，而且金融支持和各种利好因素的作用会在2002年下半年进一步显露，因此预计市场会在2002年下半年全面活跃。通过伟业顾问历年来对北京市房地产市场的监测和伟业指数近几年的发展趋势，不难看出：近几年北京房地产综合价格下降的趋势比较明显，期间虽然有稍许的上扬，但是总体走势还是向下的，所以我们预测：北京市居住类物业的市场价格整体表现趋降，但是特定区域内特定产品的价位依然具有上升的空间。目前北京市的房价收入比高达27：1，即使经过合理单套面积因素修正后，北京市房价收入比仍高达17：1，虽然存在外地高收入人群在北京购房的情形，但是也不能不说北京的房价还是非常高的。随着北京城市郊区化的发展和边缘集团的深入开发，五环以外地区越来越多的受到开发商关注，预计2002年将会有大量此区域的项目进入市场。但是由于这些区域交通等配套设施的发展还相对滞后，决定了此类区域的居住类物业必然以中低价位进入市场。由于北京房地产市场的逐步成熟和2001年“入住年”的纠纷不断，使得许多商家的销售业绩大受影响。有些商家会提高产品的性能价格比来占有市场，这实际上是一种价格暗降的形式。而许多新推出项目为取得较好的销售业绩，在市场上具有较强的竞争力，也会直接将产品的开盘价降低。虽然2002年北京房地产市场价格整体表现趋降，但是对于一些特定区域内的差异化产品而言，还是存在较大的价格上涨空间的，但要满足以下条件：首先需要客户群体对区域的普遍认可；其次需要做出与区域内同类产品的差异化，另外还需要消费群体对此类产品的有效需求仍然很大。满足这样条件的产品其价格可能不降反涨。第二部分：供需关系虽然2001年新盘的推出数量有所下降，但主要原因在于部分已拿到土地的开发商因为政府规划、银行支持以及看好2002年市场等原因延后开发，这些潜在供应大多会集中在2002年推出；北京房地产市场的逐渐开放和成熟，会吸引大量外地投资商及开发商进入北京投资开发，据了解更多的外来资本将致力于北京中央商务区及周边地区几个超大型开发项目的启动。此外，2002年危房改造的力度将进一步加大，北京宣武区于2001年10月23日正式向中外客商推出总建筑面积达600多万平方米的危旧房改造项目三十四个，这是北京四大中心城区中最大的一片危旧房改造区域。因此，虽然2001年下半年的市场形势有所低头，但是由于2002年的房地产总体形势看好以及许多潜在供应的存在，所以我们预测：2002年北京房地产市场在开发量及有效供应量上将有较大突破，势必会超过2001年的供应量。2001年下半年开始，北京整体楼市开始进入盘整阶段，价格有继续走跌的趋势。此外，由于少数开发商的短期行为，使市场产生了信任危机。基于这些原因，我们认为：客户购房将更为慎重，低价位项目中，以自住为目的的购房者比例将会增加，高价位项目中，投资型客户的比例将会上升。2002年随着银行按揭贷款政策的进一步放开，会使得一些具有较高经济收入的年轻人有望通过贷款，进行首次置业，成为购房新兴力量。随着政府拆迁量的大幅增长，2002年购房群体中，拆迁户的比例将有所增加。新生低龄客户和拆迁户两部分客户进入市场后将使低价位住宅市场自住型的客户比例上升，然而由于这部分自住型客户需求所对应的市场供应较少，需求的上升在一定时间内还无法得到满足。在股市动荡，其他投资渠道又不畅的情况下，部分投资者已经开始考虑将资金转向投资高档物业房产这一风险相对较低，却有较高回报的投资市场内。在商业物业、办公类物业、高档公寓的租赁市场中，租金一直保持了较为平稳的发展势头，需求增长强劲，投资回报获得空间较大，投资优势已经凸现。受高档物业稳定的高回报率的吸引，高价位市场中投资型客户的比例将呈现出较快的增长趋势。对于2002年客户需求的变化趋势，我们认为：客户对产品的品质要求更高，需求呈现出多元化和两极化。由于基础设施的建设力度加大，使北京城近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；城近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大的丰富了不同产品的市场供给份额。基础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。客户需求一方面向多元化发展，另一方面也正向两极化发展。从客户的主体特征变化来看，一部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的提高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时一些新生的年轻首次购房者和拆迁户也开始进入需求市场。这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展的趋势。从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场将向“市场金字塔”两端发展的原动力。虽然2002年的供应量会增加，但结合市场需求的变化趋势，从供需两方面进行对比进行分析，我们认为：2002年北京房地产市场供需存在不匹配的矛盾，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾2002年无法得到较大改观。从供给量的现状来看，目前中高档价位项目的市场供应量偏大，而中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情况比较严重。高价位市场的供需不匹配主要是由于客户对高档产品新的需求变化在市场供给上没有相应的产品供应造成的。受高价位项目可观的高利润回报吸引，许多发展商都将涉足高档物业的开发，竞争的日趋激烈将使高端市场的供给向更符合需求特点的方向发展，我们预计2002年就会出现一些物有所值的高档房。但是，低价位市场巨大的供需差距，是长期以来众多客观因素造成的，2002年也很难有较大的改观。由于城区土地开发成本和用地条件的限制，低价位住宅只能向城郊地区发展，但是城市边缘居住集团的发展是以基础设施和市政设施的建设为先导的，没有相应的市政配套的保证，城郊地区住宅的供应不会有质的飞跃。2002年，低价项目的供应不会有明显的增长，部分中低价位项目的出现，对巨大的需求而言也是杯水车薪。中档价位项目2002年所面临的挑战最大，可以看到目前中档项目已经供大于求，2002年的销售压力极大，一些性能价格比严重失衡的项目将首先面临出局的危险。第三部分：细分市场对于2002年房地产开发热点区域的预测，我们认为：2002年北京房地产市场热点区域比较分散，不但一些原有基础较好的区域得以更快的发展，而且还将会涌现出更多的新兴热点地区。热点区域将不再像前几年一样突出明显，更多的市场表现是同一区域内的项目以整体特色集中亮相，加上一系列基础设施建设的推动，使得2002年的热点区域呈现出不同产品有不同热点区域的特色。2001年北京CBD地区房地产开发较上一年有所减少，主要是由于CBD规划方案的迟迟未定，导致许多项目在取得土地使用权后持观望态度，推后开发，但是我国的成功入世，以及CBD规划方案的最终确定，使得2002年的CBD市场会火爆一时。北京市基础设施的建设，尤其是交通道路设施的建设，会全面带动周边房地产业的发展，而2002年预测的几个热点区域中，有大半以上是基于此发展而来的，如温榆河地区、北京经济技术开发区、京开路沿线和通州区等。京顺公路的改造完成使得温榆河地区成为别墅类和高档住宅的热点区域，京津唐高速公路使得北京经济技术开发区发展逐渐火爆，而今年通车的京开高速路则让大兴地区成为低密度住宅的集聚区，一线地铁东部延长线的通车则使得通州低价住宅逐渐进入了人们的视野，备受关注。从不同的物业类型来看，在北京经济发展利好的影响下，受乐观的发展潜力的鼓舞，写字楼市场2001年出现了平稳向好的发展势头。在加入WTO后，将有大量的境外公司逐步进入中国市场，这将使北京一些地区的办公类物业的需求量进一步增大。一些具有国际性地位，聚集了大量资金、信息、人力、区位条件优越的地区，将对境外的大型公司产生极强的吸引力，区域的聚集效应将越来越显著。另外，随着我国入世成功，国内的市场会逐渐放开，大量国际零售商将进入国内零售业市场。流通市场进一步开放，会极大地刺激商业物业的发展，根据其他成熟市场的经验，商业物业的售价通常要高于写字楼和公寓售价的30%，可见北京的商业物业市场仍有较大的发展空间。在商业物业中，功能单一的百货公司已很难适应市场的发展，而商铺市场将会有更好的市场发展空间。所以我们认为：2002年房地产开发中，非居住类物业比例将有所增加，特别是商用物业中商铺的增加量最为显著。由于房地产业是地域性、本土化、政策性很强的产业，而房地产产品具有位置固定性，不能进行国际间的流通，因此入世后外资不会立即并大量渗透进房地产市场，外商也不会采取直接投资开发建设项目的方式，而是与国内的企业进行合作，寻找合适的合作伙伴。欧美地区外商入市前对北京房地产涉足相对较少，入市后将逐渐增大投资力度，但进入国内市场将经过考察、适应和本土化的过程，市场优势的发挥也将经历一个阶段。我们大胆预测：入世后2002年北京房地产市场的外资总量会有一定程度的增加，但不会出现大量外资涌入的现象，国外开发商也不会直接参与房地产的开发与建设。入世前，国内房地产市场中重要的一部分投资就是来自香港与台湾，与欧美资本的谨慎态度不同，入世后，东南亚地区的投资将增加，会不断介入国内市场，或是参与开发，或是直接投资。在北京房地产市场的市场化程度逐渐提高，市场供需旺盛的情况下，我们对于经济适用住房和二手房2002年发展趋势的预测是：2002年经济适用住房的开发力度将减弱，二手房市场将不会有明显发展。经济适用住房是政府为了激活市场、平抑房价和解决中低收入家庭住房问题而推出的一种过渡产品，它是一种不完全产权的中间产品而非市场化的最终形式。从2001年的现状和2002年的发展趋势而言，经济适用住房附近区域的中低价商品房供应呈上升状，其产品品质也在不断提高。这就使得经济适用住房的市场竞争力越来越不突出，因此2002年传统的经济适用住房数量将减少，实际是其逐步向低价商品房同化。二手房市场的真正活跃主要取决于北京市相关职能部门对二手房市场交易手续的简化及政策的放宽，但以上这些条件目前还处于概念阶段，而且由于政策全面推行一般存在半年的滞后期，因此2001年二手房市场虽然成交量有所上升，但其全面启动还要经历一段时间，2002年难以有大的作为。2002年北京房地产市场预测观点摘要1、北京房地产市场目前处于高位盘整阶段，但2002年市场发展趋势总体乐观，预计下半年市场表现将比较活跃。2、北京市居住类物业的市场价格整体表现趋降，但是特定区域内特定产品的价位依然具有上升的空间。3、2002年北京房地产市场在开发量及有效供应量上将有较大突破，势必会超过2001年的供应量。4、客户购房将更为慎重，低价位项目中，以自住为目的的购房者比例将会增加，高价位项目中，投资型客户的比例将会上升。5、客户对产品的品质要求更高，需求呈现出多元化和两极化。6、2002年北京房地产市场供需存在不匹配的矛盾，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾2002年无法得到较大改观。7、2002年北京房地产市场热点区域比较分散，不但一些原有基础较好的区域得以更快的发展，而且还将会涌现出更多的新兴热点地区。8、2002年房地产开发中，非居住类物业比例将有所增加，特别是商用物业中商铺的增加量最为显著。9、入世后2002年北京房地产市场的外资总量会有一定程度的增加，但不会出现大量外资涌入的现象，国外开发商也不会直接参与房地产的开发与建设。10、2002年经济适用住房的开发力度将减弱，二手房市场将不会有明显发展。在建城多年的北京踏入现代化快车道的时候，文坛近来关于四合院“拆”与“保”的讨论因其具有的现实性，而格外引人注目，四合院的命运再一次成为社会的焦点。 作家刘心武最近著文四合院与抽水马桶，对现在四合院里居民的生活状况感到担忧。“如果站在居住在北京胡同四合院里，四季（包括北风呼啸的严冬）都必须走出院子去胡同的公共厕所大小便的普通市民，他们的立场上，那么，就应该理解他们的那种迫切希望改进居住品质的心情要求。” 作家李国文甚至提出，四合院这种建筑形式对居民的文化心态产生了相当的消极影响。他在超越四合院一文中说：“封闭得紧紧的，是四合院最大的特色。”“中国人要不从心灵里走出这种紧闭着的四合院，要想有大发展，大成就，恐怕也难。” 学者舒乙则提出截然相反的个人体验：“成片成片绿荫覆盖的四合院衬托着气势恢宏的城市中轴线，才构成真正意义的北京。如能建立合理机制整治四合院，那些缺胳膊短腿、残破不堪、姥姥不疼舅舅不爱的四合院也许一下子就变成了最漂亮、最舒适、最昂贵、最抢手的宝贝。” 在积淀着深厚历史的北京，人们早已习惯了这类事关传统与现代的话题。但眼下的这场讨论，已经超出了文化层面的分歧，涉及到至今仍生活在四合院里，占北京市旧城区人口总量一半的人群。 四合院被纳入文化遗产的范畴 就在作家们倾情探讨之际，北京片历史文化保护区的保护规划已在制定。按照这个规划，北京旧城内的地区将得到整体保护，而不是拆除重建，其中绝大部分是四合院保护区。这表明，北京市并不满足于孤立地对一些文物点进行保护，已开始把成片的四合院民居纳入文化遗产的范畴。 古代北京人依据水井而聚居，他们在修房屋时留出的通道被称为“胡同”。居民们兴建的住宅通常由东西南北四面房屋合围成口字形，中心是种植树木花草的空阔的庭院，所以称为“四合院”。 在元朝便盛行的北京胡同，逐渐成为北京最为典型的城市街巷，其主要围绕在紫禁城周围，成为古城形制的重要延伸和组成细胞。但是在城市发展过程中，胡同与四合院逐渐减少，年至今，北京被直接称为胡同的街巷已从条减少到条。 “四合院在北京已存在了年，在今天仍在为人们所用，是北京最有生命力的一种住宅，它所体现的人与自然和谐相处的哲学思想与现代建筑理念是一致的。”北京市规划委员会主任单霁翔对记者说，“虽然许多四合院在人口激增的重压之下已成危房，但是我们有责任把它们抢救保护下来，继续为我们服务并延续城市的文脉。” 四合院的保护仍是一道“难解的方程” 直到今天，在不少人眼里，四合院的保护仍是一道“难解的方程”，除了“拆”字一张旗，似乎别无捷径。 “减少居住人口，是四合院整治与保护的前提，这需要巨额资金投入。但是钱从何来？”一位开发商对记者说，“拆了四合院再建四合院，我们就无法平衡投资，只能建成楼房才能平衡。因此在危改中，四合院被楼房取代难以避免。” 从年开始，北京对旧城区的危房进行大规模改造，迄今全市已累计投资亿元，拆除危旧房屋多万平方米，动迁居民万户。其间，大量四合院被成片拆除改造为高楼大厦。 对这种变化，特别感到不适的是建筑专家们。“这些高楼如不加以限制就很危险，进了故宫，看见周围都是高楼，故宫就破坏了。”美籍华裔建筑大师贝聿铭对记者说。 一些尽可能尊重原有胡同、四合院体系的改造方式则得到学术界称道。菊儿胡同改造工程原貌保留了胡同内质量尚佳的四合院，而人口稠密的危房则被改建成美观实用并按照四合院格局进行围合的二三层楼群；国子监街区的整治则通过市场运作，将危房及一些厂房拆除改建恢复成四合院，使一条古街愈显古色古香。 但是，开发商们似乎更看重大规模的房地产开发所带来的经济价值，像菊儿胡同改造工程这样的小规模运作方式一度陷入了困境。 “并不是这样的改造平衡不了投资，而是开发商觉得利润太少。他们觉得，高层高密度的改造方式更符合他们的利益。看来，对历史街区的整治与改善，不能简单地交给开发商来做。”菊儿胡同改造工程的设计师、两院院士吴良镛评价说。 然而，大规模的房地产改造方式在风行了一段时期之后，近年来也遇到了麻烦。这种大面积推倒重来的建设模式耗资巨大，其高成本的投入必然要通过高房价来释放。而在过去，注重楼盘地段而较少考虑价格的集团购买力，是这种高价商品房的市场支撑点，可随着住房体制改革的深入，单位实物分房逐渐停止，追求经济实惠的个人消费者成为市场的主体。 去年北京市个人购房占全市住宅总销售额和销售面积的比重，均超过，居民个人已取代集团单位成为推动北京房地产业发展的主流力量，这使得高价商品房面对门庭冷落之虞。 “这种大规模的房地产改造方式，还对城市原有的社会结构造成破坏。”清华大学建筑学院博士谭英