第七章成本法.ppt

2007级房地产经营与管理专业 内容提要第一节成本法概述第二节房地产价格的构成第三节成本法的基本公式第四节重新购建价格第五节建筑物的折旧 2007级房地产经营与管理专业 第一节成本法概述 一 成本法的概念别称 成本逼近法 原价法 承包商法 重置成本法 定义 它是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 重置价格或重建价格 扣除折旧 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格 2007级房地产经营与管理专业 成本 的含义 1 成本不仅包括开发商的开发成本 还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润 是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额 2 成本是当前成本 而不是过去或将来的成本 即是待估房地产在估价时点的重新购建成本 3 成本是在估价时点的经济 技术条件下重新建造该类房地产所必须花费的正常成本 而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本 2007级房地产经营与管理专业 二 成本法的理论依据1 从买方的角度来看 成本法的理论依据是替代原理2 从卖方的角度来看 成本法的理论依据是生产费用价值论因此 房地产价格不能高于买者的预期 不能低于卖者的成本 买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价 包含正常的费用 税金和利润 2007级房地产经营与管理专业 三 成本法适用的对象1 一般来说 新开发建设 可以假设重新开发建设 计划开发建设的房地产都可以采用成本法进行估价 2 成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产 如学校 图书馆 体育场馆 医院 行政办公楼 军队营房 公园等公益的房地产 以及化工厂 钢铁厂 油田 码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产 3 单纯的建筑物估价 通常也采用成本法估价 4 在房地产保险 包括保险和理赔 及其他损害赔偿中 一般也采取成本法进行估价 2007级房地产经营与管理专业 市场供大于求 以正常成本评估的价格往往偏高 价格应向下调整 市场供小于求 以正常成本评估的价格往往偏低 价格应向上调整 2 要结合市场供求分析来确定评估价格 1 要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用 而不是花费的成本 投入成本多 并不一定其价值就高 四 注意事项 2007级房地产经营与管理专业 搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格 五 成本法估价的步骤 2007级房地产经营与管理专业 第二节房地产价格的构成 房地产价格是一种双重实体价格 是建筑物与土地价格的结合体 也是建筑物所有权和土地使用权价格的货币表现 房地产在实物形态上由土地价格和房屋建筑物价格构成 一般情况下 房地产的价格由土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费和开发利润七大项组成 2007级房地产经营与管理专业 一 土地取得成本指在取得房地产开发用地所必须的费用 税金等一般由购置土地的价款和在购置时应该由房地产开发商 作为买方 缴纳的税费 契税 交易手续费等 构成 2007级房地产经营与管理专业 根据房地产开发用地取得的途径 土地取得成本的构成可以分为下列三种 1 通过市场购买取得 政府的招标 拍卖 挂牌出让等 建设用地使用权购买价格 买方应缴税费 2 征收集体土地 征地补偿安置费用 相关税费和土地使用权出让金 3 城市房屋拆迁取得 房屋拆迁补偿安置费用 相关费用和土地使用权出让金等 2010级房地产经营与管理专业 二 开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施配套和房屋建设所必须的直接费用和税金等 在理论上 可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本 在实际中 房地产开发成本主要包括 1 勘查设计和前期工程费 包括前期规划 可行性研究 规划和建筑设计 施工通水 通电及场地平整等开发前期的费用 2 房屋建设安装工程费 房屋建造及附属工程 围墙 水池 绿化等 所发生的土建费用和安装工程费用 2007级房地产经营与管理专业 3 基础设施建设费 包括所需要的道路 供水 排水 通讯 燃气等建设费用 如果所取得的土地是熟地 则只有土地取得成本 4 公共配套设施建设费 5 其他工程费 6 开发过程中的税费 2010级房地产经营与管理专业 三 管理费用 是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用 包括房地产开发人员的工资 福利 办公 差旅费等 可以结算为前两者的一定比率 四 销售费用 指销售开发完的房地产所必须的费用 包括广告宣传费 销售代理费 售楼人员的工资等 五 投资利息 包括土地取得成本 开发成本和管理费用的的投资利息 土地取得成本 开发成本 无论它们的来源是借贷资金 还是自有资金 都应计算利息 投资利息的计算 1 应计息项目 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售税费 2计息周期 年 半年 季度 月等 通常为年 3计息期 4计息方式 单利和复利5利率 2007级房地产经营与管理专业 1 土地取得成本 计息期通常为整个开发期 2 开发成本 管理费用A均匀投入 计息期为建设期的一半B分期投入 计息期要分别计算 2007级房地产经营与管理专业 总投资为550万元 开发期为1年 投资在1年内均匀投入 同期银行贷款年利率为8 求利息 I 550 1 8 0 5 1 21 58 万元 2007级房地产经营与管理专业 总投资为400万元 开发期2年 第一年均匀投入总投资的65 第二年均匀投入35 同期银行贷款年利率8 求利息 I 400 65 1 8 1 5 1 400 35 1 8 0 5 1 37 31 万元 2007级房地产经营与管理专业 总投资为600万元 开发期3年 在第一年年初投入总投资的50 第二年年初投入30 第三年年初投入剩余的20 同期银行贷款年利率为8 求利息 I 600 50 1 8 3 1 600 30 1 8 2 1 600 20 1 8 1 1 117 47 2007级房地产经营与管理专业 六 销售税费 销售开发完成后应该由开发商缴纳的税费 可以分为 1 销售税金及附加 营业税 城市维护建设税和教育费附加 两税一费 2 其他销售税费 应该由卖方承担的交易手续费等 七 开发利润 1 是税前利润 2 是指正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 不是个别房地产开发商获得的实际利润 3 通常情况下 按照一定基数乘以同一市场商类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算 不同利润率 直接利润率 投资利润率 成本利润率 销售利润率 对应不同的计算基数 4 利润率来自大量的 同一市场类似房地产开发项目的利润率得到 2007级房地产经营与管理专业 第三节成本法的公式 一 成本法的基本公式 根据房地产估价对象的不同而具体化为三类 新开发的房地产 旧的房地产一般地 新开发的土地和房地产没有折旧 房地产价值 重新购建价格 折旧 2007级房地产经营与管理专业 二 适用于新开发房地产的基本公式1 新建的房地综合估价 成本法的基本公式为 2 新建的建筑物的估价 成本法公式为 新开发房地价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 2007级房地产经营与管理专业 3 适用于新开发土地的基本公式新开发的土地包括征收农用地并且进行基础设施和平整场地后的土地 城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地 填海造地 开山造地等 在这些情况下 成本法的基本公式为 新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 2007级房地产经营与管理专业 该公式成片开发的熟地的分宗估价公式为 新开发的某宗土地的单价 新开发土地的总价 开发区土地总面积 开发完成后可以转让的土地面积的比率 用途 区位等因素的调整系数 2007级房地产经营与管理专业 例题 某成片荒地面积2平方公里 取得该荒地的代价为1 2亿元 将其开发成 五通一平 熟地的开发成本和管理费用为2 5亿元 开发期为3年 贷款年利率为8 销售费用 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2 5 5 和10 开发完成后可转让土地面积的比率为60 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入 注 具体计算过程见教材242页 2007级房地产经营与管理专业 某新建房地产 土地面积20000平方米 建筑面积50000平方米 现时土地重新取得价格为3000元 建筑物建造的建安成本为1800元 管理费用为建安成本的3 该房地产开发周期为2 5年 其中半年准备期 2年建设期 土地费用在准备期内均匀投入 建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40 第二年均匀投入60 年利率为6 销售税费为房地产价格的7 开发利润为房地产价值的20 试评估该房地产的总价与单价 2007级房地产经营与管理专业 三 适用于旧房地产的基本公式 1 旧房地综合估价 成本法的基本公式为 2 旧的建筑物估价 成本法公式为 旧房地价值 房地的重新购建价格 建筑物的折旧 土地的重新购建价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 旧建筑物价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 2011级房地产经营与管理专业 第四节重新购建价格 一 重新购建价格的概念重新购建价格又称为重新购建成本 是指假设在估价时点重新取得全新状况下估价对象所必须的支出 或者重新开发建设全新状况的估价对象所必须的支出和应该获得的利润 重新购建价格是估价时点重新购建建筑物的客观价格 其中 建筑物的价格是估价时点的全新价格 土地是估价时点状况下的价格 即土地剩余使用年限的价格 二 重新构建价格的求取思路1 房地重新构建价格的求取思路 1 模拟房地产开发过程 依据房地产价格构成 采用成本法求取 2 将房地产分为土地和建筑物两个部分 分别求取土地价格和房屋价格 2土地重新购建价格的求取思路应用市场法 基准地价修正系数法 成本法3建筑物重新构建价格的求取思路不考虑土地 测算建筑物的重新构建成本 2011级房地产经营与管理专业 2011级房地产经营与管理专业 三 建筑物重新购建价格的求取方式1 建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同可以分为重置价格和重建价格 重置价格又称为重置成本 是指采用估价时点的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润 可以理解为 替代 2011级房地产经营与管理专业 重建价格又称为重建成本 是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润 可以理解为 复制 进一步说 重建价格是指在原址 按照原规格和原建筑形式 使用与原有的建筑材料 建筑物构配件和建筑设备相同的新的建筑材料 建筑物构配件和建筑设备 采用原来的建筑技术和工艺等 在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润 2011级房地产经营与管理专业 上述两种建筑方法得出的重新购建价格往往不同 一般来说 在房地产估价中 大多数情况下是利用建筑物的重置价格 但是如果有特殊保护价值的建筑物 如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物 适用于重建价格 因为年代久远 已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料 或者因为建筑技术和建筑标准改变 使得 复制 有困难的建筑物 一般只能勉强用重置价格 2011级房地产经营与管理专业 四 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新购建价格的具体的求取方法有单位比较法 分部分项法 工料测量法和指数调整法 还可以通过政府授权部门定期颁布的房屋重置价格 房地产市场价格中扣除其中的土地价格来求取 2011级房地产经营与管理专业 单位比较法 是指以估价对象建筑物为整体 选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位 通过调查 了解估价时点类似建筑物的这种单位造价 并做适当的修正 调整来求取建筑物重新购建价格的方法 这种方法实质上是是市场法 比较常用 简单 但是粗略 通常有单位面积比较法和单位体积比较法 2011级房地产经营与管理专业 单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位面积造价 对其做适当的修正和调整 然后乘以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物的重新购建价格 这种方法主要适用于造价与面积关系较大的房屋 如住宅 办公楼等 例题 某幢房屋的建筑面积为300m2 该类用途 建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为1200元 m2 试估算该房屋的重新购建价格 解 该房屋的重新购建价格估算为 300 1200 36 万元 2011级房地产经营与管理专业 单位体积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位体积造价 对其做适当的修正和调整 然后乘以估价对象建筑物的体积来估算估价对象建筑物的重新购建价格 这种方法主要适用于造价与体积关系较大的房屋 如储油罐 地下仓库等 例 某建筑物的体积为1000立方米 该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元 立方米 则评估该建筑物的重新购建价格为 1000 1000 100万元 2011级房地产经营与管理专业 分部分项法是假设将估价对象建筑物分解为各个独立的购建或分部分项工程 然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量 再调查 了解各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本 最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的价格或成本后相加 来求取建筑物重新购建价格的方法 2011级房地产经营与管理专业 2011级房地产经营与管理专业 采取这种方法进行建筑物重新购建价格评估时 应该注意 首先 应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 如基础工程的计量单位通常是体积 墙面抹灰工程通常是面积 而楼梯栏杆工程的计量单位是米 其次 既不要漏项 也不能重复计算 以免造成测算不准 2011级房地产经营与管理专业 工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料 建筑构配件和建筑设备 然后测算重新购建该建筑物的材料 构配件 设备的种类和数量 工人时数 再调查这些部分的单位价格标准 最后两者相乘求和 来求取建筑物重新购建价格的方法 2011级房地产经营与管理专业 2011级房地产经营与管理专业 这种方法的优点是详细 准确 缺点是比较费时 费力 并需要其他专家如造价工程师 建筑工程师的参与 主要用于具有历史价值的建筑物重新购建价格的求取 2011级房地产经营与管理专业 指数调整法是利用有关价格指数或变动率 将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取估价对象重新购建价格的方法 这种方法主要用于检验其他方法的测算结果 将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法 与市场法中交易日期的调整的方法相同 例题 某建筑建成于2002年 当时该类建筑物的建筑成本为800元 平方米 2002年至2009年该来建筑物的建筑造价平均每年增加2 试求其在2009年5月的重置成本 例 某建筑物于1999年7月底建成 当时建造该类建筑物一般成本为880元 此后的建筑物建造成本的变动状况为 1999年内平均每月比上月递增1 2000年与2001年基本保持不变 2002年与2003年内平均每月比上月递增0 5 2004年内平均每月比上月递增2 试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本 2011级房地产经营与管理专业 2011级房地产经营与管理专业 一 建筑物折旧的概念及原因 一 概念成本法中的建筑物折旧 是指各种原因造成建筑物价值的损失 其数额为建筑物在估价时点的市场价值与重新购建价格的差额 根据造成折旧的原因 将建筑物折旧分为包括物质折旧 功能折旧和经济折旧 第五节建筑物折旧的求取 2011级房地产经营与管理专业 二 原因1 物质折旧物质折旧又称为物质磨损 有形损耗 是指建筑物在实体上的老化 损坏所造成的建筑物价值的损失 包括自然经过的老化 正常使用的磨损 意外破坏的损坏和延迟维修的损坏残存 1 自然经过的老化是由自然力作用引起的 如风吹 日晒 雨淋等引起的建筑物腐朽 生锈 风化 基础沉降等 它与建筑物的实际经过年数正相关 同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件 如酸雨多的地区 2011级房地产经营与管理专业 2 正常使用的磨损主要是指由人工使用引起的 它与建筑物使用性质 使用强度和使用年数正相关 如居住用途的建筑物比工业用途的建筑物磨损要小 3 意外破坏主要是指突发性的天灾人祸引起的 包括自然方面的 如地震 水灾 雷击等 人为方面的原因有失火 碰撞等 这些损坏有可能进行修缮 但是会存在 内伤 4 延迟维修的损坏是指由于没有适时地采取预防 养护措施或修理不够及时引起的 它造成建筑物不应有的损坏或者提前损坏 如门窗有损坏 墙体和地面有裂缝等 2011级房地产经营与管理专业 2 功能折旧功能折旧又称为精神磨损 无形损耗 是指建筑物在功能上的缺乏 落后或过剩所造成的价值损失 导致建筑物功能缺乏 落后或过剩的原因 可能是建筑设计上的缺陷 过去的价值标准过低 人们消费观念改变 建筑技术进步 出现了更好的建筑等 1 功能缺乏是指建筑物没有其应该有的设备 部件 设施或系统等 如住宅没有卫生间 暖气 燃气 电话线路 办公楼没有电梯 集中空调 宽带网络等 2011级房地产经营与管理专业 2 功能落后是指建筑物已有的部件 设备等标准低于现在的标准 以住宅来说 现在时兴 三大 一小 一多 是指客厅 厨房 卫生间大 卧室小 壁橱多的房型 过去建造的卧室大 客厅小 厨房小 卫生间小的住宅相对而言就显得过时 3 功能过剩是指建筑物已有的部件 设备等标准超过市场上要求而对房地产价值的贡献小于其成本 如某厂房要求的标准层高是5m 若有层高为6m的厂房在出售中 购买者要多花1m的成本 导致了功能过剩 2011级房地产经营与管理专业 3 外部 经济 折旧经济折旧又称为外部性折旧 是指建筑物本身意外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失 不利因素可能是经济因素 如市场上的供求关系影响 区位因素 如环境恶化 交通拥挤 城市交通规划的改变等 经济折旧分为永久性的和暂时性的经济折旧 如一个高级住宅区的周围新建了一个工厂 导致居住环境的恶化 经济折旧 这样的折旧是永久性的 在经济不景气的时候 高税率 高失业率会导致房地产价值的下降 当经济复苏的时候 房地产的价值也会提升 这种折旧即为暂时性的经济折旧 2011级房地产经营与管理专业 二 建筑物折旧的求取方法常用的评估建筑物折旧的方法有 年限法 市场提取法和分解法 1 年限法是根据建筑物的经济寿命 有效年龄或剩余经济寿命来求建筑物折旧的方法建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限 建筑物的自然耐用年限是指建筑物从竣工验收合格之日起因使用 自然磨损达到不能使用的年数 建筑物的经济使用年限是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续时期 2011级房地产经营与管理专业 一般情况下 经济寿命短于自然寿命 因此 房地产估价里通常采用的年限是经济耐用年限 建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄 实际年龄是指建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数有效年龄指在估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄剩余寿命是寿命减去年龄后的寿命 分为剩余自然寿命和剩余经济寿命 2011级房地产经营与管理专业 根据建筑物价值分摊方法的不同 年限法可分为定额法 直线法 定率法 余额递减法 年数合计法等 估价时 采用直线法最为普遍 1 定额法或直线法 是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的一种折旧计算方法 定额法的计算公式为 公式中 D指年折旧额 C指建筑物的重新购建价格 S指净残值 R指建筑物的净残值率 是指建筑物的残值与重新购建价格的比值 即R S C N指建筑物的经济耐用年限 2011级房地产经营与管理专业 建筑物的现值 年折旧率 累计折旧额 2011级房地产经营与管理专业 某建筑物 总建筑面积为200平方米 于8年前建成 重置价格为1000元 耐用年限40年 残值率为2 试用直线法计算该建筑物的年折旧额 折旧总额和现值 已知 C 1000 200 200000元 R 2 N 40 t 8 2011级房地产经营与管理专业 2 成新折扣法是根据建筑物的建成年代 新旧程度等 确定建筑物的成新率 将建筑物的重新购建价格乘以成新率即为建筑物的现值 计算公式为 V C q公式中 V表示建筑物现值 C表示建筑物的重新购建成本 q是指建筑物的成新率 成新率的确定 一是可根据房屋的结构 装修 设备三个组成部分的各个项目的完好程度划分为五个等级 见教材307页 二是利用建筑物的经济寿命 有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率 见教材309页 2市场提取法已知旧房地产价值 然后利用适用于旧有房地产的成本法公式反求建筑物折旧 2011级房地产经营与管理专业 建筑物的折旧 房地的重新购建价格 旧房地价值 土地的重新购建价格 建筑物的重新购建价格 旧房地价值 2011级房地产经营与管理专业 3 分解法分解法是对建筑物各种类型的折旧分别给予以分析和测定 然后加起来求取总的建筑物折旧的方法 它是求取建筑物折旧最详细 最复