（企业管理专业论文）商业银行房地产授信业务贷款风险管理及实证研究.pdf

摘要 在当今全球经济一体化的发展趋势之下，商业银行为了成功实现角色转换， 利用自身优势在当前竞争激烈的金融市场中发挥重要作用，并且提高自身的市场 竞争力，不断开发新业务，争取优势企业的融资信贷项目。作为商业银行优质借 贷资产之一的房地产项目融资成为商业银行努力争取的对象。因此，如何做好商 业银行房地产贷款风险管理工作对商业银行房地产授信业务具有重要影响。 本文将以商业银行房地产企业的授信业务为主要参考依据。以房地产企业的 贷款风险管理体制为例，引出了本文的核心研究问题为商业银行的房地产企业贷 款风险管理分析。首先，总结介绍了商业银行在房地产融资授信业务中的重要作 用；其次，对商业银行房地产贷款融资业务中的贷款前期准备工作、贷后风险管 理体系进行分析，介绍了风险管理的发展历程，全球金融行业的风险管理模式的 形成、改善以及当今的先进应用模式，并且详细总结了商业银行风险管理体系的 发展现状、作用影响以及商业银行房地产授信风险管理的发展概况；最后，以我 市某家商业银行的房地产贷款风险管理改革为例，对贷款风险管理分析思路进行 实证研究和效果分析。 本文在总结分析商业银行房地产贷款风险管理基础之上，重点对以下问题进 行分析研究：对商业银行房地产企业贷款风险管理体系中存在的隐患进行分析与 总结；提出了商业银行房地产行业贷款的风险管理改善总体思路并对其进行实证 研究和效果分析。 关键词：商业银行房地产贷款风险管理体系风险隐患 a b s t r a c t t h ec o m m e r c i a lb a n k sh a v eb e e nt r y i n gt os u c c e e di nt h ec o n v e r s i o nf r o mt h e n a t i v eb a n k st ot h ei n t e r n a t i o n a lb a n k s ，p l a y i n gt h ep o s i t i v er o l ei nt h em a r k e tb yt h e i r a d v a n t a g e s ，i m p r o v et h es t a t u si nt h ec o m p e t i t i v em a r k e ta n di t so w na b i l i t yo ft h e f i n a n c i a lc r e d i tr i s ka n dt h ea d m i n i s t r a t i o nb yt h e t e n d e n c yo ft h ee c o n o m i c g l o b a l i z a t i o n w i t h t h eu p d a t e dm a n a g e m e n t s y s t e m so ft h eb a n kl o a n ，t h e c o m m e r c i a lb a n k sw i l lb et h et a r g e to ft h el o a no p e r a t i o no fo u rr e a le s t a t e t h i st h e s i st a k e st h eb a n kl o a no ft h er e a le s t m ei nt h ec o m m e r c i a lb a n k sa st h e m a i nr c ：f e r e n c ef o rt h ei n t r o d u c t i o no ft h el o a no p e r a t i o no fo u rc o m m e r c i a ib a n k s f i r s t l y , t a k et h er e a le s t a t ef o re x a m p l e ；t h em a i nt o p i co f t h et h e s i si st h er e f o r mo f t h ef i n a n c i a lc r e d i tr i s ko ft h er e a le s t a t ei no u rc o m m e r c i a lb a n k s t h et h e s i s s u m m a r i z e st h e p r o c e s so fi t sd e v e l o p m e n t t h ec h a r a c t e r i s t i c s a sw e l la st h e a d v a n t a g e so ft h el o a no p e r a t i o n si nt h er e a le s t a t e s e c o n d l y , t h i st h e s i si n c l u d e st h e a n a l y s i so ft h ep r e l o a na n dt h ea f t e r - l o a no p e r a t i o n so ft h er e a le s t a t e i nt h e c o m m e r c i a lb a n k s ，t h ef o r m a t i o no ft h eg l o b a lf i n a n c i a lr i s ka d m i n i s t r a t i o nm o d e l s ， t h ei m p r o v e m e n to ft h er i s k sa sw e l la st h ep r e v e n t i o no ft h er i s k si nt h eb a n kl o a no f t h er e a le s t a t e l a s t l y , t h i st h e s i st a k e st h er i s km a n a g e m e n tr e f o r mo ft h er e a le s t a t e i nt h ec o m m e r c i a lb a n k sa sa ne x a m p l et oc o m p l e t et h ei l l u s t r a t i o no ft h er i s k m a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t ei nt h ec o m m e r c i a lb a n k s t h i sp a s s a g ei n c l u d e st h em a i nt o p i c sa sf o l l o w s ：s u m m a r i z i n gt h ed e v e l o p m e n t a d v a n t a g e so ft h ec o m m e r c i a lb a n k s ，a n a l y z i n ga sw e l la ss u m m a r i z i n gt h ep o t e n t i a l r i s k so ft h ef i n a n c i a la d m i n i s t r a t i o ns y s t e mo ft h ec o m m e r c i a lb a n k s ，i l l u s t r a t i n gt h e o v e r a l lr e f o r mo ft h er e a ie s t a t el o a no p e r a t i o no fc o m m e r c i a lb a n k sa sw e l la st h e e m p i r i c a ls t u d yo ft h i sf i e l d k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k s r e a le s t a t eb a n kl o a nr i s ka d m i n i s t r a t i o n s y s t e m s ，t h ep o t e n t i a lr i s k s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得鑫叠盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：帮德 签字日期：2 7 年j 月弓口日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解叁奎盘堂有关保留、使用学位论文_ 的规定。 特授权：叁宣盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 彭淀 导师签名： 签字日期：办加c 年f 月弓oe l 签字日期： 年月 e 1 第一章导论 1 1 问题的提出及研究的意义 第一章导论弟一早哥形 在我国经济发展中，金融行业的发展始终处于至关重要的地位。一国金融领 域的发展水平在很大程度上就反映了此国的经济发展现状。因此，作为金融发展 依托的银行机构在我国经济发展中具有重要的地位。 同样在我国的经济发展中处于重要地位的另一个行业就是房地产业。房地产 业由于其自身的行业特点，在项目开发过程中需要大规模的资金注入，向银行等 金融机构申请贷款就成为房地产业项目开发资金的重要来源；因此，在当今的金 融市场中，房地产信贷融资业务是其不可忽视的重要组成部分。房地产开发项目 也竞相成为各银行努力争取的贷款融资对象。商业银行由于其显著的地方经营 性与区域性，对地域区域性较为敏感的房地产行业有更为便利的信贷融资条件。 因此，商业银行信贷融资服务更适合房地产开发项目的大规模资金需求。 ( 一) 房地产行业的信贷融资具有需求规模大、使用期限长、资金监管难的 特点，所以，商业银行在对房地产行业进行贷款前，需对授信项目风险程度进行 严格的分析调查研究。但是，商业银行对房地产业的贷款风险评估缺乏全面可靠 的测算指标，而测算标准的可靠性是规避信贷风险隐患的客观保证； ( 二) 在贷款工作中，当企业处于申请授信、资格初期审核的环节时，商业 银行的信贷人员只从表面资料中了解申请贷款企业的情况，许多必要的、深层次 的经营状况未能如实反映到申请贷款的信贷报告中。因此，商业银行的信贷调查 报告在很大程度上没有起到风险防控的效果； ( 三) 很多商业银行信贷报告中呈现的财务信息只是例行公事地罗列资产负 债表、损益表与现金流量表的数据。对这些财务报表所呈现的数据没有进行客观 的、详尽分析，而只是列出即期的科目明细。可是要实现商业银行对房地产企业 信贷的风险防控，提交客观实际的财务数据，并对其中的有效信息进行严格的分 析是至关重要的【3 j 。 以上三方面的不足主要存在于商业银行对房地产企业授信业务的贷款工作 中，贷后风险管理对商业银行房地产企业授信业务是同等重要的，甚至更多的信 用风险隐患存在于贷后管理之中。主要表现在以下几个方面： ( 一) 贷后信用评级的参数选取缺乏预测风险隐患的指导性与风险管理的可 靠性： 第一章导论 ( 二) 用于测量信用风险复杂程度权重的指标未考虑到参数的相关性； ( 三) 贷后风险管理应根据不同行业制定相应的测算标准而不能忽略其行业 特质； ( 四) 充分现金流是偿还商业银行信用贷款本息的根本保证。因此，它关系 到企业未来的偿债能力，但是有的贷后风险管理对企业现金流量缺乏跟踪调查； ( 五) 商业银行风险部门未形成房地产企业的信用风险数据库； ( 六) 商业银行对房地产企业的贷后风险管理，采用定性方法者居多，缺乏 系统科学的定量分析： ( 七) 商业银行中关于房地产开发项目贷后信用风险管理的规定，其中的绝 大部分都是关于如何防范信用风险发生、对房地产企业贷后信用风险进行测算、 预警、资金的使用情况、流向进行记录，工作的重点始终围绕着如何防范不良贷 款的信用风险发生；而未提出如何有效地治理已经发生的信贷风险问题。这种信 用风险管理体制严重体现了风险管理系统的滞后性【5 1 。 由于商业银行房地产授信的风险管理体系仍然处于发展的初期，与发达国家 相比仍存在较大的差距，因此存在着很多的不成熟的风险问题，如何对这些问题 进行有效的规避与管理，将对商业银行的发展具有重要的影响，同时也有利于提 高商业银行房地产企业的授信业务水平【6 】。 1 2 研究的方法和章节的安排 本文在研究内容上，首先从宏观整体出发，分析商业银行一般企业申请融资 授信的流程机制；其次，从房地产行业的特殊角度出发，介绍了此行业在商业银 行进行授信的一般模式，重点介绍了商业银行对房地产企业的授信风险管理方 法；再次，从申请贷款流程、贷后风险管理工作角度出发，分析了商业银行房地 产行业授信的问题隐患，并剖析了其中隐患的存在缘由和规避的途径；最后，利 用实证研究方法，对商业银行房地产行业授信业务风险管理的改革思路进行案例 验证。 本文在研究方法上，侧重理论基础的引申与借鉴，利用了实证分析的科学研 究方法，对商业银行房地产授信风险管理改革问题进行深入探讨。 本文将对商业银行房地产授信业务风险管理问题进行分析研究。其中：首先 为导论，引出了论文将做深入探讨的核心问题：其次为商业银行房地产行业授信 业务的理论依据，重点介绍了商业银行对房地产企业授信业务的重要影响，以及 整体申贷流程；再次为商业银行房地产企业授信业务贷款风险管理研究，此章是 本文的重点章节。重点介绍了商业银行房地产授信业务申请贷款工作中存在的风 2 第一章导论 险管理问题以及其改善思路；以及商业银行房地产企业贷后风险管理的改革研 究，综述贷后管理工作中的风险隐患以及工作思路；最后为实证案例研究，此章 是本文的核心章节，从我市某个房地产企业入手，分析了某家商业银行在对其进 行贷款业务风险管理的整体思路，从实证的角度，详细地介绍了改革思路的实施 情况，从而验证了商业银行房地产企业授信业务贷款风险管理工作成果。 第一章导论 问题的提出以及解决的方法和 研究意义 商业银行房地产授信业务理论 依据 房 产商 由 请 体商 流业 程银 机行 制贷 地 且中房款 资产 发企 展业 现的 状信 贷 融所地整 上 商业银行房地产授信业务贷款 风险管理分析 商贷商 业款业 银 喜悬霁 行 。o 理地 贷 款 风理产 险论业 商业银行房地产企业贷后风险 管理方法研究 商商商商商 业业业业业 银银银银银 管建 行 磊堑薹塞 改幕 信 萋曩 险行 鑫蒌状；詈 j - 善蓝 管房 理地 用 囊囊 方产 风 险 法业 管 分贷 理 类款贷 用信后用后 风用信风风 险风用险险 实证研究分析 全文总结 图1 1 全文的内容架构 4 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 2 1 房地产企业的信贷融资发展现状 2 1 1 企业融资的概念和种类 企业融资方式是指企业获取所需资金的形式、手段与途径。从资金的来源， 可以分为以下两判l j ： ( 一) 内源融资。内源融资是指从企业内部筹集资金的方式：主要包含两种 途径，折旧资金和留存利润。 ( 二) 外源融资。外源融资是指企业从外部筹集资金方式。主要包括直接与 间接融资，其中的直接融资方式包括发行股票，企业债券等；而间接融资则包括 向银行等金融机构借款。这种外源融资方式的优势在于将小额度的储蓄积累为集 中的、大额度的贷款信用资金。 2 1 2 房地产业融资发展现状 在现阶段，房地产业的项目信贷融资形成过热发展局势。我国政府要求金融 机构对房地产开发项目融资采取谨慎的业务政策，因此，多元化融资渠道成为我 国房地产行业融资的发展趋势【2 。7 1 。但是，房地产业作为一密集型产业，银行贷款 仍然是其主要的融资渠道。因此，房地产行业融资仍然以银行贷款为主，其他金 融机构授信的方式为辅。 以我国2 0 0 7 年房地产市场开发项目建设融资为鉴，房地产的企业融资手段 确实出现了多元化的趋势1 2 8 1 。但是，在众多的授信融资渠道中，银行贷款依然是 房地产市场信用融资的主要方式。 房地产业的主要融资方式包含以下几种： ( 一) 商业银行提供的资金贷款仍然为主要的资金来源。 由于银行贷款的数额保障与其高效率，银行贷款对房地产开发商具有比较大 的吸引。同时，作为银行等金融机构的优质借贷资产之一，房地产开发商信贷融 资具有优厚的贷款利息，因此，在当前的房地产信贷融资中，直接或间接的银行 贷款仍然占据着较大的比重。 ( 二) 境内与境外上市。 上市公司再融资的方式成为许多房地产开发商的融资渠道。已经成功上市的 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 房地产企业能够在股票市场与证券市场上大举发行股票与债券例。因此，通过企 业上市发行股票和债券是我国国内优势房地产公司重要的融资渠道之一。 ( 三) 以各种金融衍生产品为依托的融资和房地产信托也是房地产企业重要 融资方式之一【3 0 】。比如，似募基金：信托投资方式等都不失为当前房地产开发商 拓宽融资渠道的重要途径。 表2 1 房地产业的主要融资渠道发展趋势分析 房地产的主要融资渠道发展趋势分析发展趋势 对开发商资质和自有资金占比要求较高，审批时间较仍然占据 银行信贷 长往往需要相应的资产抵押或者是担保 主导地位 刚刚兴起 房地产信对房地产项目资质要求比较高且受法律限制一般难以 市场前景 托 满足大型项目的融资要求 看好 产业投资处于起步 融资方式灵活但对房地产开发项目资质的要求比较高 基金阶段 逐渐增多， 以各种形 对项目的质地与公司的信誉要求比较高 外资式进入我 受制于国家外汇管理制度 国的房地 产市场 逐步复苏； 企业债券其要求对企业的规模和信用级别比较高 规模较小。 对营业规模要求比较高维持现状 上市融资并且对公司盈利的持久性、稳定性与成长性要求高仍然影响 受行业景气度和资本市场状况影响比较大较小 2 2 商业银行贷款在房地产项目开发融资中所占重要地位 我国房地产开发项目资金来源主要分为三大部分，即，国内贷款、自筹资金 与其他资金来源。这几部分都是直接或是间接的银行贷款融资。 按照央行的统计方法计算2 0 0 5 年我国的房地产业利用银行资金概况大致如 下：以企业自筹资金的7 0 、订金与预收账款的3 0 为基准，则可以计算出2 0 0 5 年来自银行等金融机构的资金总额占房地产企业项目融资总额5 2 3 5 3 0 1 。 6 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 另外，根据央行在2 0 0 7 年度发布报告中显示，商业银行贷款占房地产开发 资金的5 5 以上，因此商业银行信用贷款是房地产企业的开发融资主要来源。 表2 - 21 9 9 7 年至2 0 0 7 年房地产开发资金来源情况表f 3 1 】 1 9 9 7 年至2 0 0 7 年房地产开发资金来源情况表单位：亿元 年份资金总额国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源 1 9 9 73 8 1 7 19 1 1 24 6 0 99 7 2 91 4 5 4 8 1 9 9 84 4 1 4 91 0 5 3 23 6 1 81 1 6 71 8 1 1 9 1 9 9 94 7 9 5 91 1 1 1 62 5 6 61 3 4 4 62 0 6 3 2 2 0 0 05 9 9 7 61 3 8 5 11 6 8 71 6 1 4 22 8 1 9 3 2 0 0 l7 5 9 6 31 6 9 2 21 3 5 72 1 8 43 6 7 0 6 2 0 0 2 9 7 5 0 62 2 2 0 31 5 7 22 7 3 8 54 6 1 9 9 2 0 0 31 3 1 9 6 93 1 3 8 31 7 03 7 7 0 76 1 0 6 1 2 0 0 41 7 1 6 8 83 1 5 8 42 2 8 25 2 0 7 68 5 6 2 6 2 0 0 52 1 3 9 7 83 9 1 8 12 5 7 87 0 0 0 41 0 2 2 1 6 2 0 0 62 2 7 6 4 34 6 1 8 63 1 3 67 4 1 41 0 4 1 8 1 2 0 0 73 7 2 5 6 66 9 6 16 5 0 61 1 7 7 21 7 8 7 3 2 3 申请商业银行贷款的整体流程体制 2 3 1 贷款申请阶段 ( 一) 商业银行企业贷款流程由申请、受理、审查、审批、发放、贷后管理 六个部分组成1 3 2 j 。 ( 二) 企业向商业银行申请贷款的途径分为两种：一种是申请人到商业银行 主动要求银行等金融机构进行企业融资贷款：另一种是商业银行信贷人员到企事 业单位进行贷款政策的相关介绍，使有意愿进行融资贷款企业到该行进行信贷业 务申请。 ( 三) 商业银行的信贷人员向申请融资贷款的企业进行基本情况了解的同时 需要向企业介绍银行的相关信贷政策，其中重点政策包括对申请融资贷款企业的 基本情况要求；各种财务数据的基准限制；以及银行的贷款融资的利率；手续费 率；申请贷款的还款期限：资金还款来源的保障以及企业申请贷款资金的用途； 放款后的风险管理；贷后管理与违约条约等规定 3 3 】。 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 2 3 2 贷款授理阶段 图2 1 贷款申请流程机制 ( 一) 当商业银行接受了企业贷款申请之后，企业融资授信就进入业务授理 阶段。授理阶段主要包含企业基本经营材料的提交与商业银行对企业基本资格的 审查。由于申请贷款的企业属于银行融资贷款申请的公司类客户，因此，企业申 请贷款的资格审查主要包含以下几个方面： 1 ) 申请银行贷款的企业是否具有基本还本付息能力； 2 ) 是否能按时经过工商部门的年检： 3 ) 是否拥有金融机构基本账户、存款账户，某些商业银行为了确保未来发 放贷款后企业的还款来源安全，要求申请贷款企业在该行开立存款账户以备资金 监管来保证贷款本息的偿还： 4 ) 一般情况之下，企业的资产负债率不高于7 0 3 4 1 。 不符合以上任一条款，企业融资申请资格都将被取消。基本的资格审查结束 后，商业银行会对企业的资格材料明细进行严格的审核以进行分析和总结并最终 形成授信业务的调查报告。 ( 二) 企业经过商业银行基本资格审核后，需要填写信贷调查报告。在填写 企业申请贷款调查报告之前，需要企业提交真实有效的基本材料。 1 ) 营业执照的副本以及复印件； 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 2 ) 法人代码证书及复印件： 3 ) 贷款证以及复印件； 4 ) 连续最近三年的财务报表或会记事务所核准的前三个季度及前一月财务 报表与审计报告；成立不足三年的企业，提交自成立以来的年度与近期财务报表 或年报； 5 ) 税务部门年检的合格税务登记证明及其复印件； 6 ) 合同章程及复印件： 7 ) ) 企业董事会股东代表大会的成员、总经理、财务总监以及各主要部门负 责人员的名单与签字样本： 8 ) 信贷融资业务由授权委托人办理的：需提供企业法人代表授权委托书( 要 原件) ； 9 ) 企业法人代表的身份证件及其复印件； 1 0 ) 申请人员偿还能力证明材料； 1 1 ) 担保材料或是抵押物的证明以说明担保抵押的还款能力。 图2 - 2 贷款授理机制阶段一 商业银行根据企业提交的经营状况基本材料，对企业的申请贷款基本资格审 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 核，进行资格审核的初步结果就是形成贷款调查报告。商业银行的风险管理部门 根据申请授信企业的资格调查报告以决定是否对申请融资企业发放贷款【3 5 】。 图2 3 贷款授理机制阶段二 2 3 3 申请贷款资格审核阶段 一般情况之下，企业的信贷调查报告分为以下七个方面： ( 一) 送审业务概况分析： 1 ) 送审简况； 2 ) 授信业务简况； 3 ) 申请人的基本概况； 4 ) 保证人( 或承兑人) 基本情况与抵、质押物情况。 ( 二) 申请人的情况分析： 该部分作为调查报告主体内容，旨在通过分析申请贷款企业的经营状况来了 解其未来的还款能力【3 6 1 。 1 ) 分析主要经营业务：主要经营业务的占比、主要业务流程、经营模式、 产能情况等、企业的上下游客户的结算情况及其使用方式：通过表格数字的形式， 分析上下游客户的名称、业务集中的程度，并分析授信人与上、下游客户之间的 结算方式、帐期等； 2 ) 重点分析关联方采购和销售的金额与占比：经营状况优劣势的评估：申 1 0 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 请人在品牌、销售策略、供销渠道、生产工艺等方面的经营优势或者劣势； 3 ) 近期发展规划：分析申请人生产能力的扩张、新产品的开发、新业务的 拓展、业务的转型等长远的发展规划： 4 ) 所处主营行业分析：结合产业研究报告，阐述主营业务所处行业的国、 内外发展现状，发展前景预测，国家对该行业的产业政策及税收政策的重大变化。 ( 三) 企业财务数据调查分析： 1 ) 资产负债调查分析： 主要分析客户近三年的财务状况及变化情况；分析财务报表主要科目和财务 比率的重大或异常变化原因，应包括财务结构类指标分析及主要财务数据的明细 分析，主要大额科目的形成和变动要深究其变化原因，以形成能够准确反映企业 资产负债情况的调查分析【3 7 】。 2 ) 企业损益分析： 对近三年年报进行比较分析( 必须要对申请人的即期报表进行同期比较) 。 主要内容包括： 销售收入增、减幅度及原因： 毛利率增减幅度及原因； 营业利润增减幅度及原因： 投资收益增减原因： 利息费用增减情况： 其他主要非经营性( 营业外收入、其他业务利润) 收入的来源调查： 要求申请人提供主营收入和利润的预测数据，并且根据前两年的发展趋势 来评价企业经营计划完成的可能性。 对于变动较大的三项费用以及变动较大的其他业务利润、补贴收入与营业外 收支等财务科目亦须在表中进行明细分析，并详细说明原因。 3 ) 企业现金流量的分析： 分析客户近三年现金流量及其变化情况，评价客户到期还本付息现金支付能 力。尽量取得当年的现金流量表，对当期的或下一年度的现金流量进行趋势分析。 4 ) 企业对外担保情况： 5 ) 企业总体财务评价； ( 四) 企业他行融资情况。 主要从以下几方面对企业他行融资情况进行相应的分析： 1 ) 授信品种； 2 ) 他行大额度授信的到期日； 3 ) 企业在除申请贷款银行之外他行的融资情况： 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 其中包括：授信品种：流动资金贷款、承兑、开证等，具体品种的细分金额 应明确进行填列；他行大额授信必需了解到期日，同时了解他行对即将到期的大 额度授信续支持的态度：“利率”应填列上下浮动幅度：担保方式需明确说明保 证人或抵质押物的名称：除目前融资行外，了解申请人是否还正在向其他银行申 请贷款。 4 ) 企业上浮利率； 5 ) 担保方式抵押； ( 五) 企业贷款担保能力的分析： 担保主要包含以下两种方式：保证与抵押。 企业保证担保分析通过综合考虑保证人的主营业务收入；主营业务流程、企 业经营模式；主导市场行业情况；企业财务数据的分析；保证企业的或有负债情 况；保证企业与申请企业的关系来得出申请授信企业综合担保能力评价。 针对房地产业的银行授信贷款，一般情况之下，企业可以从两种担保方式任 选其一： 企业保证担保或抵押物的抵押担保。 1 ) 对担保情况应说明担保人的主体资格、资信的情况、代偿能力、担保( 反 担保) 率、权属、流动性和可控性。 2 ) 抵押担保方式一般是指土地、在建工程与房地产开发等。抵押担保方式 分析中应该综合介绍抵质押物是自用还是出租：若是出租，应调查相关租赁合同， 说明年租赁收入情况以及主要承租人名称，租赁期限及租金收付方式，并关注是 否存在融资性租赁等根据合同租赁到期后抵押物所有权发生变更的情况以及抵 押物变现的能力【3 引。在综合考虑抵押物基本情况、目前使用情况和变现能力等因 素后而得出保诚的信度。 ( 六) 企业授信业务的合理性、安全性与效益性分析。 企业的授信方式：阐述本次授信业务( 融资) 品种、金额、期限、利率费率 及担保方式。若是增量授信，写清增量的敝口额度以及增量后总的授信额度和总 的敞口额度；若利率费率需要上报审批的，应明示审批的情况；担保方式需与 同业进行对比【3 9 1 。 1 ) 特殊业务授信方案： 2 ) 具体业务的流程图： 3 ) 重组方案( 适用于重组业务) ： 4 ) 批量授信方案( 适用于批量授信业务) ； 5 ) 授信用途合理性：结合申请人以往的经营情况、资金的流向情况以及申 请人实际的经营内容、经营范围，评价申请人借款用途的真实性、合理性。 1 2 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 对于政府类贷款，须阐述项目取得的相关批复文件，并分析文件是否齐全； 项目总投资估算及项目资金筹措方案等； 6 ) 还款来源分析：结合申请人的经营能力、偿债能力进行客观还款能力的 分析并结合其信用进行主观还款意愿的分析。若还款来源为政府统筹安排，分析 该级政府近三年财政收支情况、可支配财政收入以及政府的各类融资平台总的负 债余额情况【4 0 】； 7 ) 业务效益的分析：分析申请人目前在我行资金往来情况，送审业务对商 业银行业务收入稳定和增加存款、扩大业务结算、拓展中间业务等方面的影响。 ( 七) 前次授信期内业务评价： 1 ) 前次审批意见的执行情况： 2 ) 前次授信期内的申请人业务往来及综合回报情况； ( 八) 企业风险评价： 通过综合考虑申请贷款企业客户、担保、银行与业务管理风险来确定授信的 潜在风险并且需要根据预想的风险制定相应的风险控制方案：列明针对上述风险 拟采取控制措施，并分析相关措施的有效性，得出风险能否得到有效控制的结论 【4 1 】 o 根据以上调查结果最终形成商业银行对企业申请融资贷款的综合评价与建 议并且明确表示对此笔贷款的放款意见。 2 3 4 审批与放款阶段 若是企业申请资金贷款的银行拥有此项目的放款权限，申请贷款的企业在通 过该行审贷会同意后就能够得到授信资金。若所申请融资业务金额超过了办理企 业授信业务的银行放款权限，申请企业需要经过授理信贷业务银行的上一级机构 组织或金融机构的审贷会的审批同意，才能够得到所申请项目的资金贷款。 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 授信调查报告提交给审贷会 审核评价报告 同意 曙落l i 落实发放条件 提交上一级银行审l落实发放条件 贷会7 f 对专粼进i l 签订贷款合同 行重新审核| 艟：t 岱* a 高 对企业进行初级审 核提出审批意见 提交所补要件 提交风险管理委员 会进行审议 下发审批意见通知 2 3 5 贷后管理阶段 发放贷款资金 驳回授信申请 图2 - 4 授信贷款审批发放阶段 ( 一) 商业银行的贷款业务流程中，申请、受理、审查、审批、发放贷款工 作只是银行贷款业务中的一部分，更多工作会集中于银行的贷后管理之中。 ( 二) 以我市某商业银行为例，企业授信贷款业务的贷后管理工作主要由五 部分构成： 1 ) 对公授信资金流向监控： 2 ) 对公授信预警报告； 3 ) 对公客户授信后工作管理日志； 4 ) 对公客户授信风险评价报告； 5 ) 授信业务风险分类细则： 银行贷款业务风险分类工作底稿： 财务的指标情况； 1 4 第二章商业银行房地产授信业务理论依据 非财务状况风险程度： 非财务状况重大不利的事项预警； 五级分类及其风险分类评定； 风险分类超权限认定的申请。 通过完成以上的风险分析报表，商业银行能根据所做的分析对企业贷后管理 工作形成一个系统归纳与总结并同时使银行信贷风险预警有了细节性保障。 ( 三) 商业银行的贷后管理工作不只是局限于完成风险分析的报表，高质量 贷后管理工作应对企业和业务客户经理、银行等实现融资的促进作用【4 2 1 。由于商 业银行贷后管理工作的主旨是要防范企业的信贷融资风险，确保贷款本息的安全 收回，因此，贷后工作要确保以下几个重点： 1 ) 不定期的实地授信风险考察：不定期地、经常深入到客户中了解掌握资 金使用情况、经营管理、行业情况、经济纠纷的情况、担保人的担保能力情况、 经营收入情况、资产净值情况、生产经营的市场前景等。 2 ) 对企业客观财务数据进行月、季、年报表的系统审计分析并及时将其中 发现的不足之处与问题进行整理，对贷款资金使用分析评价；对客户经营状况进 行分析，对可能存在的授信业务信贷风险向上一级银行主管部门预审贷会的领导 进行汇报。争取上级部门利用相应有效条件，对问题及不足之处进行及时的解决 处理。 3 ) 在贷后管理工作中应该及时收集有利的信息、掌握情况、发现问题、加 强管理。申请融资贷款的企业或公司在申请资金贷款中需要银行等金融机构及时 的业务帮助以解决一些资金使用或经营中碰到的难题，若商业银行能及时有效的 给予企业贷后管理帮助将可以有效地化解一部分影响信贷资金安全使用方面的 风险问题1 4 引。 4 ) 贷后管理的有效实施对企业、银行等金融机构的业务经营管理都是有利 的，做好融资授信的贷后管理工作是整个授信贷款业务的重中之重【4 4 1 。 第三章商业银行房地产授信业务贷款风险管理分析 第三章商业银行房地产授信业务贷款风险管理分析 3 1 商业银行的贷款风险 一般情况之下，贷款操作流程由申请、受理、审查、审批、发放、贷后管理 六个部分来组成。在以上六个方面中，企业的申请、受理、审查与审批工作被称 为银行贷款融资的“贷前”工作；发放贷款只是风险部门同意发放贷款后的放款 动作；贷后管理是放款后资金的使用管理，其中最为重要的部分就是保障贷款的 还款来源【4 5 l 。 商业银行由于其主营业务性质是货币经营，因此，在日常经营活动中面临着 各种各样的金融风险。 ( 一) 银行贷款风险： 根据新巴塞尔资本协议：银行存在三类重要风险，即：信用风险。市场风险 和其他风险；其他风险包含利率、流动性、操作、国家与转移、法律与企业商业 信誉导致的风险问题【4 6 i 。 ( 二) 商业银行贷款风险的分类： 根据商业银行贷款过程中的风险管理现状，当前商业银行贷款风险主要是市 场风险；利率风险；流动性风险、信用风险与贷款流程的操作风险。因此，对商 业银行风险的管理工作就是应对以上风险的预警与防控。 其中： 1 ) 商业银行的利率风险与市场风险从自身性质的角度来判断，这两种风险 的客观性较强，是一种人为因素较弱的风险：而银行的流动性风险和信贷流程的 操作风险是人为因素与客观情况未能实现良好结合而造成的金融风险：所谓流动 性风险，是商业银行缺乏足够的流动性储备来随时应付即期负债的支付或满足企 业的贷款需求，从而引发挤兑风潮或银行信誉丧失的可能性。这种可能性一旦转 化为现实，商业银行的损失和对于社会的恶劣影响就难以弥补和消除，这会使商 业银行的生存和发展受到威胁，严重时会导致银行的破产。 2 ) 商业银行的利率风险是指由于市场利率的变动而导致商业银行的盈利能 力，资产、负债的市值发生变动，并波及其清偿能力，进而引发的流动性问题。 商业银行所面对的利率风险在利率管制的政策引领下，其变化较为平稳且易于预 测，因此，在我国处于计划经济时期，利率风险管理是商业银行经营管理的附属 职能。但是，由于我国社会主义市场经济制度的建立，银行的利率变化受我国市 1 6 第三章商业银行房地产授信业务贷款风险管理分析 场规律的影响，利率变动频繁且难以预测，所以商业银行必须遵循市场规律运行。 利率风险也随之上升为银行的主要风险，因此，加强利率风险的监控，己成为商 业银行资产负债管理的重要内容。 3 ) 目前，商业银行的操作风险还未形成一个准确的定义。在这里就引用新 巴塞尔协议中有关操作风险的概念：“由于不完善或有问题的内部程序、人员及 系统或外部事件所造成损失的风险。 本定义包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。另外，国际银行业对 操作风险也有自己的理解：“来自交易失败和非常规操作导致的损失可能性；诸 如建筑和设备等资产的损失导致的实体损失风险、由于内外欺诈犯罪事件带来的 损失可能、因为雇佣、工作场地安全或监管环境的变化导致的法律和负债风险、 政治体系的严重变化导致的国家风险等。” 4 ) 商业银行信用风险是伴随着信贷融资产生的最为主要的风险，该风险较 其他四类风险相比，具有收益分布可偏性、取得信用风险数据的困难性以及信用 风险非系统性等特点。 信用风险又称违约风险，是指借款入、证券发行人或交易对方因种种原因， 不愿、无力履行合同条件而构成违约，致使银行、投资者或交易对方遭受损失的 可能性。信用风险之所以在以上五类风险的防范控制中更困难，是由于信用风险 集合了更多的非人为可控制的因素导致了此类风险控制的灵活性。信用风险的定 义比市场风险、流动性风险、利率风险与操作性风险的概念更为模糊，几乎任何 一种来自借款人的自愿或非自愿的非正常因素就能够导致银行的信用风吲4 6 1 。因 此，银行信用风险管理一直以来就是金融机构及其监管部门最为关心问题之一， 其目标是要通过将信用风险限制在可以接受的范围内而获得最高的风险调整收 益。 5 ) 在以上五类风险中，市场风险与利率风险是金融市场自身因素导致的风 险类型，因此，这两种风险伴随着商业银行信贷过程的始终。银行操作性风险与 商业银行信用风险的管理贯穿于信贷整体过程。流动性风险由于其侧重点是银行 金融机构流动资金储备的不足而导致的风险问题，该类风险的防范更多的是依靠 银行的资金储备部门。银行信用风险和其他四类金融风险不同，此类风险管理更 多地集中在贷款决策、资产质量管理、风险准备金的管理、金融产品组合、贷款 定价与授权管理以及成本利润核算等几个方面。所以，从管理性质上来划分：其 侧重点为银行贷款决策的制定与贷后管理流程。整体信用风险管理期限较长，因 此，此类风险管理具有相当的复杂性和长期性【4 7 | 。 第三章商业银行房地产授信业务贷款风险管理分析 3 2 商业银行房地产业贷款风险管理理论与方法 3 2 1 商业银行房地产业贷款风险 基于商业银行在房地产的项目开发融资信贷中所起的重要作用，商业银行信 贷风险控制管理工作显得更为重要。要做好房地产业的信贷风险管理工作，其中 最为重要一点就是要做好该行业信贷风险预警，从整体操作流程上构建较为完善 的制度体系，在技术流程层面增强其风险管理的控制能力1 4 2 1 。在商业银行的贷款 工作中努力作到风险规避，是实现预防贷款风险隐患的重要途径。因此，在企业 的贷款尚未形成之前，就应该做到授信业务的风险可控。但是，在现实工作中， 商业银行风险管理部门以及相关信贷人员未能实现有效的贷款风险防控而致使 诸多商业银行贷款风险隐患的存在： ( 一) 房地产行业的信贷融资具有需求规模大、使用期限长、资金监管难等 等特点。所以，商业银行在对房地产行业进行贷款前，对授信项目风险程度进行 严格的分析调查研究。但是，房地产开发周期的持续性使得若干年后的行业分析 难以测算，单凭房地产贷款项目的风险评价为指标不足以说明贷款的信用程度， 所以，商业银行对房地产行业的贷款风险评估缺乏全面可靠测算指标【4 引。 ( 二) 在贷款工作中，当企业处于融资申请和授理环节时，商业银行的信贷 人员或业务客户经理只是从一些表面资料中了解申请贷款企业的基本情况。这些 资料所显示的内容只是商业银行了解该公司最初层次情况的需要，商业银行要真 正实现自身的风险控制管理目标，就必须根据详细审查标准来向企业查询各方面 情况和发展水平1 4 引。审查工作的重要参考依据，也就是企业申请贷款能否成功的 最为核心的申请材料即商业银行贷款调查报告。因此，如何使调查报告真正地成 为商业银行防范贷款风险的一道重要关口，是当今商业银行风险控制管理工作需 要努力的方向。 但是，在一些商业银行的信贷调查工作中，贷款的调查报告只是作为一种向 银行申请贷款的书面形式，贷款调查报告中所涉及的内容并没有真正的起到有效 调查作用。甚至有些客户经理所递交的贷款调查报告成为一种别样的表扬信。此 类报告所呈现的内容在某种程度上片面地强调该企业的经营优势，更有甚者力图 混淆商业银行信贷工作的正确方向。 房地产行业的授信贷款业务具有资金需求规模较大、资金使用周期较长、企 业抵押担保风险较高等特点，因此，商业银行对房地产业的信贷融资调查应更为 严格。但是，以我市某商业银行为例，房地产开发项目贷款的调查报告如下： 第三章商业银行房地产授信业务贷款风险管理分析 表3 - 1 申请贷款调查报告 关于申请贷款的调 查报告 向我行申请贷款万兀，用于，期限月， 总行： 经我行贷前调查，现将具体情况汇报如下： ( 一) 借款人自然情况： ( 二) 借款人组织机构及人员构成情况； 一、借款人概况 ( 三) 借款人信誉情况： ( 四) 借款人以往拆迁经验； 二、开发项同情况：下表足年对土地收购计划的资金需求预测表 三、财务状况分析： 四、借款原冈、用途 贷款原因、用途； 期限的确定： 五、还款来源、期限： 六、担保方式： 七、贷款风险预测及 防范措施： 八、效益预测 以上这种类似议论文书面形式的贷款调查报告，其中内容的具体性与任意性 完全由信贷人员、申请贷款的公司来控制。由于未能为商业银行的信贷调查形成 确凿的调查标准，申请贷款的企业对贷款调查工作完全可以进行避重就轻应对。 同时，银行业务客户经理迫于所在的商业银行的融资业绩压力，有足够的发挥空 间对申请贷款企业的经营劣势进行粉饰，使银行的贷款风险管理部门同意发放不 良贷款，为商业银行未来贷款本息偿还形成风险隐患。 ( - - ) 以上贷款调查报告中，对企业本年财务数据分析标准的要求不够详尽、 客观，很多商业银行要求信贷报告中所呈现的只是类似例行公事的资产负债表、 损益表、现金流量表的财务信息。对这些财务报表所呈现的数据信息，不进行客 观的、详尽的分析，而只是列出即期科目明细。而对于房地产贷款的风险防控， 报表的提交与分析是至关重要的。要做好风险预警与防控，重要的一项就是要求 房地产企业提交近三年的、连续的、前后一致的、三表呼应的财务报表。提交客 观的财务报表不仅能够帮助商业银行了解企业真实的经营状况而且是申请贷款 企业诚信的重要表现。 ( 四) 商业银行的贷款调查报告，对现金流量指标的分析，一般采用以下形 式。 1 9 第三章商业银行房地产授信业务贷款风险管理分析 表3 - - 2 现金流量分析 正正正 绎营活